نظریه شماره 7/1401/456 مورخ 1401/10/18 اداره کل حقوقی قوه قضاییه

شماره نظریه	۷/۱۴۰۱/۴۵۶
شماره پرونده	۱۴۰۱-۲۹/۱-۴۵۶ ح
تاریخ نظریه	۱۴۰۱/۱۰/۱۸

استعلام: چنانچه عقد اجاره محل تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ و مستأجر دارای حق سرقفلی باشد، آیا با اتمام مدت قرارداد اجاره:

الف- موجر می تواند به طرفیت مستأجر اجرت المثل ایام تصرف پس از سپری شدن مدت عقد اجاره را مطالبه کند؟

ب- آیا تمدید خودکار عقد اجاره پس از سپری شدن مدت آن با همان شرایط اولیه توافق شده از آثار حق سرقفلی است؟

ج- در صورتی که تمدید خودکار عقد اجاره پس از سپری شدن مدت آن از شرایط مالکیت بر سرقفلی باشد، آیا دادخواست تعدیل اجاره بها ذیل قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ قابل استماع است؟

د- در صورت صلاحدید تعریف جامعی از حق سرقفلی ارائه فرمایید.

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه

الف- در فرض سؤال، چنانچه موجر به رغم سپری شدن مدت اجاره تقاضای تخلیه نکرده باشد، موضوع مشمول بخش اخیر ماده ۵۰۱ قانون مدنی خواهد بود.

ب- تمدید هر قراردادی؛ از جمله قرارداد اجاره فرض سؤال، منوط به توافق طرفین است و صرف وجود سرقفلی با عنایت به مقررات مربوط؛ از جمله ماده ۷ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶، به خودی خود تمدید قرارداد را در پی نخواهد داشت.

ج- در فرض سؤال، تعدیل اجاره بها صرفا نسبت به اماکن تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ و در محدوده ماده ۴ اصلاحی این قانون قابل پذیرش است و در قراردادهای مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶، با توجه به آنچه در بند الف آورده شد، موضوعا منتفی است.

د- ارائه تعریفی جامع از سرقفلی آن گونه که در استعلام آمده است، از وظایف این اداره کل خارج است. با این وصف در بند اولا نظریه مشورتی شماره ۷۲۹/۱۴۰۱/۷ مورخ ۱۰/۸/۱۴۰۱ این اداره، اوصاف حق کسب یا پیشه یا تجارت و سرقفلی، تشریح و از هم تفکیک شده اند که تصویر آن جهت بهره برداری به پیوست ارسال می شود.