ماده 4 قانون روابط موجر

ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر 1376:در صورتی که موجر مبلغی بعنوان ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه و یا سند تعهد آور و مشابه آن از مستأجر دریافت کرده باشد تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستأجر و یا سپردن آن به دایره اجراست. چنانچه موجر مدعی ورود خسارت به عین مستأجره از ناحیه مستأجر و یا عدم پرداخت مال الاجاره یا بدهی بابت قبوض تلفن، آب، برق و گاز مصرفی بوده و متقاضی جبران خسارات وارده و یا پرداخت بدهی های فوق از محل وجوه یادشده باشد موظف است همزمان با تودیع وجه یا سند، گواهی دفتر شعبه دادگاه صالح را مبنی بر تسلیم دادخواست مطالبه ضرر و زیان به میزان مورد ادعا به دایره اجرا تحویل نماید. در این صورت دایره اجرا از تسلیم وجه و یا سند به مستأجر به همان میزان خودداری و پس از صدور رأی دادگاه و کسر مطالبات موجر اقدام به رد آن به مستأجر خواهد کرد.

توضیح واژگان

قرض الحسنه: عقد قرضی است که در ان شرط ربح یا سود برای قارض (قرض دهنده) نشده باشد.[1]

ودیعه: عقدی است که به موجب ان یک نفر مال خود را به دیگری می سپارد برای ان که ان را مجانا نگاه دارد. ودیعه گذار، مودع و ودیعه گیر را مستودع یا امین میگویند.[2]

تضمین: این کلمه معانی گوناگون و مختلفی دارد که از جمله انها میتوان به موارد ذیل اشاره کرد:

1. دادن وثیقه خواه وجه نقد باشد یا جنس یا سپردن ضامن باشد.
2. خود وثیقه را نیز گویند.
3. به معنی ضمان و مسئولیت چنان که به ضمان درک ناشی از عقد بیع، تضمین عقدی میگویند.[3]

نکات توضیحی

در خصوص ماده 4 میتوان گفت که در اجاره های کنونی معمول است که موجر مبلغی را از مستاجر میگیرد. قانونگذار از این مبالغ به عنوان ودیعه،تضمین و قرض الحسنه نام برده است. در واقع در بیشتر اجاره هایی که در انها موجر از مستاجر مبلغی پول میگیرد، با عنوان رهن کامل یا ناقص تعبیر میشود و به نظر میرسد قانونگذار برای انکه مواجه با اشکال غیر شرعی بودن ان ها نشود، از ان مبالغ به عنوان ودیعه،قرض الحسنه نام برده است. این در حالی است که موجر از ان جهت این مبلغ را میگیرد تا از ان استفاده کند و در واقع منافع این پول تمام یا قسمتی از اجاره بها را تشکیل میدهد و در پایان مدت اجاره موجر همان مبلغ را به مستاجر مسترد میکند. همچنین این قانون رهن اسناد تعهد اور مثل چک و سفته و برات را پذیرفته است.(بر خلاف ماده 774 قانون مدنی). یکی از مهمترین اهداف قانونگذار 1376 نسبت به تدوین این ماده، اصلاح مقررات کسب،پیشه و تجارت به دلیل غیر شرعی اعلام شدن ان ها توسط شورای نگهبان بوده است.

علت اینکه قانونگذار سر قفلی را در ماده 4 ذکر نکرده این بوده که اولا: سر قفلی موضوع ماده 6 و تبصره یک ان اجور معجل و ارزش افزوده منافع بوده و به استناد ماده 9 و منابع فقهی ان قابل استرداد نمی باشد تا تخلیه مورد اجاره موکول به استرداد ان گردد. ثانیا در خصوص سر قفلی موضوع تبصره 2 ماده 6 و دو ماده 7 و 8 نیز می توان گفت سر قفلی همانند وجوه و اسناد مذکور در ماده 4 عنوان تضمین را ندارد بلکه دارای ماهیت متفاوتی بوده و جزء مورد معامله می باشد که بر اورد ان به نرخ روز، نیاز به رسیدگی ماهوی دارد یا اینکه بابت اسقاط حق شرط می باشد که مقدار ان هنگام تخلیه مشخص نیست. بدین ترتیب معاملات سر قفلی موضوع تبصره 2 ماده 6 و سرقفلی موضوع دو ماده 7 و 8 قانون 76 و تخلیه بر اساس اینگونه قراردادهای اجاره نمیتواند داخل در تعریف تخلیه سریع قرار گیرد.[5]

مطالعات فقهی

سوابق فقهی

عده ای از مراجع تقلید در خصوص شرعی بودن یا نبودن اخذ ودیعه توسط موجر معتقد هستند که در صورتی که مالک، خانه خود را به مدت معین و اجرت مشخصی اجاره بدهد به این شرط که مستاجر مبلغی را به عنوان قرض به او بپردازد، اشکالی ندارد هر چند مالک با توجه به ان مبلغ اجاره خانه را از اجرت المثل ان کمتر قرار دهد، ولی اگر از مستاجر قرض بگیرد به این شرط که خانه خود را مجانی در اختیار او قرار دهد و یا خانه اش را به اجرت المثل یا کمتر یا بیشتر از ان به او اجاره دهد، به طوری که انچه در ابتدا بین ان دو محقق میشود قرض دادن و قرض گرفتن باشد و اجاره دادن خانه به مستاجر و یا قراردادن ان در اختیار او به عنوان شرط در قرض باشد، همه این موارد حرام و باطل هستند.[6]

رویه های قضایی

• رای شعبه حقوقی دیوان عالی کشور درباره فرجام خواهی در دعوای خلع ید
• رای شعبه حقوقی دیوان عالی کشور درباره فرجام خواهی از تصمیم دادگاه در دعوای تعدیل اجاره بها
• رای دادگاه درباره ۱- تقاضای تخلیه در فرض عدم احراز رابطه استیجاری (دادنامه شماره ۹۴۰۹۹۷۰۲۲۱۷۰۱۳۶۴)
• رای دادگاه درباره وضعیت خسارت تاخیرتادیه در صورت پرداخت دین در سال حلول (دادنامه شماره ۹۳۰۹۹۷۰۲۶۹۴۰۰۸۳۷)
• رای دادگاه درباره میزان اجرت المثل پس از انقضا مدت اجاره در صورت عودت ندادن ودیعه پرداختی توسط موجر (دادنامه شماره ۹۱۰۹۹۷۰۲۲۱۷۰۰۹۹۷)
• رای دادگاه درباره مطالبه خسارت قراردادی تاخیر در تخلیه تا زمان پرداخت ودیعه (دادنامه شماره ۹۳۰۹۹۷۰۲۲۳۷۰۰۸۵۲)
• رای دادگاه درباره مطالبه اجرت المثل در فرض عدم تخلیه به دلیل عدم استرداد ودیعه (دادنامه شماره ۹۴۰۹۹۷۲۱۳۰۶۰۰۹۲۷)
• رای دادگاه درباره طرح توامان دعاوی تخلیه و تعدیل اجاره بها (دادنامه شماره ۹۵۰۹۹۷۰۲۲۴۴۰۰۴۷۵)
• رای دادگاه درباره شرط مطالبه وجه التزام عدم تخلیه عین مستاجره بعد از دستور تخلیه (دادنامه شماره ۹۴۰۹۹۷۰۲۲۱۷۰۰۹۰۲)
• رای دادگاه درباره شرط مطالبه اجرت المثل توسط موجر پس از انقضای مدت اجاره (دادنامه شماره ۹۳۰۹۹۷۰۲۲۱۳۰۱۱۶۶)
• رای دادگاه درباره شرط تهاتر ودیعه اجاره با اجرت المثل ایام تصرف (دادنامه شماره ۹۴۰۹۹۷۲۱۳۰۷۰۱۰۷۲)
• رای دادگاه درباره شرایط موضوع خواسته در زمان اقامه دعوا (دادنامه شماره ۹۲۰۹۹۷۰۲۲۲۵۰۱۶۵۶)
• رای دادگاه درباره تخلیه مستاجر قبل از استرداد مبلغ ودیعهمطالبه اجرت المثل ایام تصرف توسط مالک منافع (دادنامه شماره ۹۶۰۹۹۷۲۱۳۱۲۰۰۱۲۸)
• رای دادگاه درباره اعتبار امر مختومه در قرار سقوط دعوی (دادنامه شماره ۹۴۰۹۹۷۰۲۲۲۸۰۱۲۱۲)
• نظریه شماره 834/95/7 مورخ 1395/04/09 اداره کل حقوقی قوه قضاییه
• نظریه شماره 7/98/556 مورخ 1398/08/08 اداره کل حقوقی قوه قضاییه
• نظریه شماره 7/96/2624 مورخ 1396/11/02 اداره کل حقوقی قوه قضاییه
• نظریه شماره 7/1401/744 مورخ 1401/11/05 اداره کل حقوقی قوه قضاییه
• نظریه شماره 7/1400/779 مورخ 1400/08/19 اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره الزام پرداخت ودیعه در حکم به تخلیه
• نظریه شماره 7/1400/195 مورخ 1400/03/12 اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره تخلیه عین مستاجره قبل از استرداد ودیعه

نظر کمیسیون قضات در نشست قضایی دادگستری قم در بهمن 1380 در مورد اینکه ایا موجر میتواند بعد از انقضای مدت عقد اجاره در صورتی که مبلغی تحت عنوان قرض الحسنه از مستاجر گرفته باشد، مطالبه اجرت المثل از مستاجر کند این است که:« با توجه به ماده 1 قانون روابط موجر و مستاجر 1362 مجلس شورای اسلامی که به تصرف دادن اماکن محل سکنا را به متصرف به هر عنوان به منظور اجاره به تصرف متصرف داده شده باشد مشمول قانون مزبور دانسته است و لحاظ ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 ولو اینکه اذن در امتناع مستاجر در قبال تادیه مبلغی به عنوان قرض الحسنه محدود به زمان معین باشد، چون تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر موکول به استرداد وجهی است که به عنوان قرض الحسنه به موجر پرداخت شده است مادام که وجه مذکور به مستاجر مسترد نشود در صورت انقضای مدت هم نمی توان مستاجر را به پرداخت اجرت المثل مکلف کرد مگر اینکه در اجاره نامه شرط خلاف شده باشد.

شعبه 1303 دادگاه عمومی تهران در دادنامه شماره 1405-76/10/15 در مورد تخلیه پس از رسیدگی حکم صادر کرده است. در این دادنامه، دادگاه رسیدگی کننده به درخواست تخلیه، این درخواست را همچون درخواست دستور موقت تلقی نموده است و پس از ابلاغ دادخواست به خوانده و احضار طرفین در وقت فوق العاده، رسیدگی مقدماتی به سند اجاره و اسناد دیگر را اغاز کرده است و همین که اصالت سند اجاره احراز شده است و مدت اجاره سپری شده است و ودیعه گرفته شده توسط موجر به مستاجر یا صندوق امانات سپرده شده است مبادرت به صدور دستور تخلیه کرده است.

شعبه 15 دادگاه تجدیدنظر استان تهران در تاریخ 25/5/1382 چنین رای داده است که: « مطب محل تجاری محسوب نمیشود و به همین دلیل مبلغ پرداختی بابت سر قفلی، ودیعه در نظر گرفته میشود.»[9]

نظر کمیسیون قضایی در نشست قضایی دادگستری کاشان که در اذر 1380 بر گزار شد بدین شرح است: « در مورد نحوه اعمال ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر 1376، ماده یاد شده ناظر به موردی است که موجر، مبلغی وجه به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه و یا سند تعهد اوری از مستاجر دریافت کرده که تخلیه و تحویل مورد اجاره موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستاجر، یا سپردن ان به دایره اجرا است. بنابراین، با صدور حکم تخلیه موجر، باید وجه یا سند را به مستاجر مسترد کند و چنانچه موجر مدعی ورود خسارت به مورد اجاره از ناحیه مستاجر و یا عدم پرداخت مال الاجاره یا بدهی بابت قبوض اب و برق و گاز و تلفن مصرفی بوده و متقاضی پرداخت بدهی با جبران خسارت وارده از محل وجه تودیعی باشد، موظف است از طریق تقدیم دادخواست به دادگاه صالحه اقدام و همزمان با تودیع وجه و یا سند دریافتی گواهی دفتر دادگاهی که به ان دادخواست تقدیم داشته به دایره اجرا تسلیم کند. بدیهی است در چنین صورتی دایره اجرا، پس از صدور رای دادگاه مربوط به مطالبات و خسارات ادعایی موجر با کسر مطالبات موجر اقدام به رد ان به مستاجر می کند و قبل از صدور رای دادگاه پرداخت تودیعی و یا سند ماخوذه به مستاجر خلاف مقررات ماده قانونی یاد شده است.[10]

نظر کمیسیون قضایی در نشست قضایی دادگستری قم که در اسفند 1380 برگزار شد در خصوص اختلاف بین موجر و مستاجر بر سر عنوان مبلغ داده شده بدین شرح است: « اگر در اجاره نامه عادی تصریح به اخذ سر قفلی نشده، علی القاعده مبلغی که مستاجر به موجر داده عنوان قرض الحسنه خواهد داشت و موجر موظف است هنگام تخلیه ملک مطابق ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر 1376، همان مبلغ را به مستاجر مسترد دارد، اما چنانچه مستاجر مدعی باشد مبلغی که مبادله شده بابت سر قفلی بوده، نه قرض الحسنه با توجه به تفاوت اثار حقوقی مترتب بر هر یک از این دو عنوان، باید ادعای خود را ثابت کند و در صورت اثبات ادعا، مطابق تبصره 2 ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر 1376، حق مطالبه سر قفلی را به نرخ عادله روز دارد.[11]

بر اساس رای شعبه سوم دادگاه تجدیدنظر استان تهران که در تاریخ 28/10/1384 صادر شده است، در قرارداد اجاره مادامی که موجر ودیعه دریافتی را به مستاجر مسترد ننموده فقط مستحق اجرت المسمی خواهد بود نه اجرت المثل.[12]