نظریه شماره 7/1400/1317 مورخ 1401/03/09 اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره فروش قدرالسهم مال مشاعی به صورت مفروز
چکیده نظریه شماره 7/1400/1317 مورخ 1401/03/09 اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره فروش قدرالسهم مال مشاعی به صورت مفروز: اگر مال مشاعی به صورت عملی افراز شده باشد، فروش آن نیازی به تنفیذ سایر مالکان نیست اما اگر افرازی صورت نگرفته باشد و سهمی از مال مشاع به صورت مفروز فروخته شود؛ قدر متیقن آن است که مالکیت فروشنده نسبت به قدرالسهم فروخته شده مسلم بوده و اینکه آن سهم را به صورت مفروز فروخته صرفاً می تواند در حد یک عیب در معامله به شمار برود که برای خریدار خیار فسخ ایجاد می کند. بر این اساس و بر اساس صحت معامله مزبور، دعوای ثانوی خریدار پیرامون الزام به انتقال ملک مذکور به صورت مشاع با ایرادی مواجه نیست.
 | |
| شماره نظریه | ۷/۱۴۰۰/۱۳۱۷ |
|---|---|
| شماره پرونده | ۱۴۰۰-۱۲۷-۱۳۱۷ ح |
| تاریخ نظریه | ۱۴۰۱/۰۳/۰۹ |
| موضوع نظریه | شرکت مدنی |
| محور نظریه | فروش اموال مشاع |
استعلام
اگر یکی از شرکا مال مشاع، بدون اجازه دیگر مالکان، یک قطعه از ملک مشاع را به صورت مفروز به شخص ثالث بفروشد و مالکان مشاع معامله مذکور را تنفیذ نکنند، آیا دعوای خریدار مبنی بر الزام به انتقال ملک مذکور به صورت مشاع بدون توافق جدید با فروشنده قابلیت استماع دارد؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه
اولاً، چنانچه قطعه بندی ملک بر اساس توافق مالکان انجام شده باشد، انتقال هر قطعه به صورت جداگانه با لحاظ اوضاع و احوال و عرف حاکم بر قضیه به عنوان مفروز التصرف صورت می گیرد به گونه ای که دیگر شرکا اساسا نسبت به قطعه تحت تصرف وی ادعای مالکیت ندارند؛ اما اگر در فرض سؤال قطعه بندی بدون توافق مالکان انجام شده باشد و یکی از ایشان قطعه ای را که معادل قدر السهم مشاعی وی بوده است به صورت مفروز منتقل کند، با لحاظ آن که مالکیت وی به صورت مشاعی مسلم بوده و اراده طرفین نیز بر انتقال قدر السهم وی صورت گرفته است، خللی در صحت معامله به وجود نمی آورد؛ هرچند مشاعی بودن مبیع، ممکن است برای خریدار نوعی عیب تلقی شود و خیار فسخ به همراه داشته باشد. بنا به مراتب فوق، در فرض سؤال در هر صورت ضرورتی به انجام معامله دوم به شرح مطرح شده در استعلام وجود ندارد.
ثانیاً، نظر به این که تنظیم سند رسمی انتقال ملک مشاعی ملازمه ای با تصرف مادی در ملک ندارد و از سوی دیگر الزام به تنظیم سند رسمی انتقال جزو لوازم عرفی یا قانونی معامله است و قانون گذار تصرفات حقوقی هر یک از شرکا نسبت به مایملک خود را در ماده ۵۸۳ قانون مدنی تجویز کرده است و نیز با عنایت به این که غیر از شریکی که قدر السهم خود را فروخته است، دیگر شرکا تعهدی به تنظیم سند رسمی انتقال به خواهان ندارند، لذا در فرض استعلام دعوا صرفا به طرفیت شریکی که قدر السهم خود را به خواهان واگذار کرده است، قابلیت طرح دارد.
مواد مرتبط
- ماده 583 قانون مدنی
- ماده 247 قانون مدنی
- ماده 422 قانون مدنی
- ماده 1 قانون افراز و فروش املاک مشاع
- ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع