معامله با حق استرداد: تفاوت میان نسخهها
جز (added Category:اصطلاحات حقوق ثبت using HotCat) |
بدون خلاصۀ ویرایش |
||
| (۶ نسخهٔ میانی ویرایش شده توسط ۲ کاربر نشان داده نشد) | |||
| خط ۱: | خط ۱: | ||
'''معامله با حق استرداد''': چنین عقدی، عقد مستقلی است که به موجب آن احد از طرفین مبلغی را به دیگری قرض می دهد و در مقابل، مالی را به عنوان وثیقه برای مدت معینی می پذیرد که پس از انقضاء مدت، طلب خود را دریافت و وثیقه را مسترد می نماید. در نتیجه معامله با حق استرداد عقد واحدی بوده و از نظر تحلیل حقوقی دارای اثر قرض و وثیقه می باشد.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=حقوق مدنی (جلد اول) (در اموال، مالکیت، حق انتفاع، حق ارتفاق، تعهدات بطور کلی، بیع و معاوضه)|ترجمه=|جلد=|سال=1375|ناشر=اسلامیه|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=530728|صفحه=|نام۱=سیدحسن|نام خانوادگی۱=امامی|چاپ=17}}</ref> | '''معامله با حق استرداد''': چنین عقدی، [[عقد]] مستقلی است که به موجب آن احد از طرفین مبلغی را به دیگری [[قرض]] می دهد و در مقابل، مالی را به عنوان [[وثیقه]] برای مدت معینی می پذیرد که پس از انقضاء مدت، [[طلب]] خود را دریافت و وثیقه را مسترد می نماید. در نتیجه معامله با حق استرداد عقد واحدی بوده و از نظر تحلیل حقوقی دارای اثر قرض و وثیقه می باشد.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=حقوق مدنی (جلد اول) (در اموال، مالکیت، حق انتفاع، حق ارتفاق، تعهدات بطور کلی، بیع و معاوضه)|ترجمه=|جلد=|سال=1375|ناشر=اسلامیه|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=530728|صفحه=|نام۱=سیدحسن|نام خانوادگی۱=امامی|چاپ=17}}</ref> در '''معامله با حق استرداد''' نوعی [[خیار شرط]] وجود دارد.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=حقوق مدنی اصول قراردادها و تعهدات نظری و کاربردی|ترجمه=|جلد=|سال=1389|ناشر=دادگستر|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=1451340|صفحه=|نام۱=سیدمرتضی|نام خانوادگی۱=قاسم زاده|چاپ=14}}</ref> به عبارت دیگر '''معامله با حق استرداد''' اصطلاحی در [[حقوق ایران]] برای برخی معاملات است که به موجب آن، مالی در ظاهر به دیگری منتقل میشود، اما انتقالدهنده حق دارد با انجام شرایط مقرر، از جمله پرداخت بدهی یا بازگرداندن وجه، مال مورد معامله را مسترد کند. این معاملات در مقررات ثبتی ایران ماهیتی نزدیک به معاملات وثیقهای دارند و در آنها انتقال ظاهری مال، لزوماً به معنای انتقال واقعی مالکیت نیست. معاملات با حق استرداد بیشتر در روابط میان بدهکار و بستانکار مطرح میشوند و هدف از آنها در مواردی تأمین و تضمین طلب بستانکار است. از این رو، در تحلیل این معاملات، قصد واقعی طرفین و نقش مال به عنوان وثیقه اهمیت دارد.<ref name=":0">{{یادکرد وب|عنوان=تحلیل فقهی حقوقی خیار بیع الشرط در نسبت با معاملات با حق استرداد|نشانی=https://motahari.ac.ir/fa/journal/article/25/%D8%AA%D8%AD%D9%84%DB%8C%D9%84-%D9%81%D9%82%D9%87%DB%8C-%D8%AD%D9%82%D9%88%D9%82%DB%8C-%D8%AE%DB%8C%D8%A7%D8%B1-%D8%A8%DB%8C%D8%B9-%D8%A7%D9%84%D8%B4%D8%B1%D8%B7-%D8%AF%D8%B1-%D9%86%D8%B3%D8%A8%D8%AA-%D8%A8%D8%A7-%D9%85%D8%B9%D8%A7%D9%85%D9%84%D8%A7%D8%AA-%D8%A8%D8%A7-%D8%AD%D9%82-%D8%A7%D8%B3%D8%AA%D8%B1%D8%AF%D8%A7%D8%AF|وبگاه=مدرسهعالی و دانشگاه شهید مطهری (ره)|بازبینی=2026-08-16|کد زبان=fa}}</ref> | ||
==مواد مرتبط== | |||
* [[ماده 33 قانون ثبت اسناد و املاک]] | |||
* [[ماده 34 قانون ثبت اسناد و املاک]] | |||
* [[ماده 37 قانون ثبت اسناد و املاک]] | |||
* [[ماده 38 قانون ثبت اسناد و املاک]] | |||
* [[ماده 39 قانون ثبت اسناد و املاک]] | |||
== ماهیت حقوقی == | |||
معامله با حق استرداد از نظر آثار به معاملات رهنی شباهت دارد. در این نوع معامله، مالی که موضوع قرارداد قرار گرفته است در عمل تضمینی برای پرداخت بدهی محسوب میشود و بستانکار نمیتواند صرفاً بر مبنای ظاهر قرارداد، خود را مالک قطعی آن بداند. | |||
مقصود از «استرداد» در اصطلاح معامله با حق استرداد نیز بازگشت مالکیت منتقلشده به معنای متعارف آن نیست، بلکه بیشتر به آزاد شدن مال از وثیقه پس از پرداخت بدهی اشاره دارد. بر همین مبنا، در مقررات ثبتی حق تقاضای ثبت مال مورد معامله برای انتقالدهنده یا وثیقهدهنده شناخته شده است، نه برای بستانکاری که در ظاهر انتقالگیرنده محسوب میشود.<ref name=":0" /> | |||
==پیشینه در حقوق ایران== | |||
گسترش برخی معاملات شرطی و استفاده از آنها در روابط میان وامدهندگان و بدهکاران از عوامل شکلگیری مقررات مربوط به معاملات با حق استرداد در حقوق ثبت ایران بود. در برخی موارد، اشخاص نیازمند در برابر دریافت وام، املاک باارزش خود را با بهایی کمتر از ارزش واقعی به صورت بیع شرط در اختیار وامدهنده قرار میدادند. اگر بدهکار در مهلت مقرر قادر به بازپرداخت وجه و متعلقات آن نبود، مطابق ظاهر قرارداد، ملک در مالکیت طرف مقابل باقی میماند. | |||
این وضعیت میتوانست موجب عدم تناسب قابل توجه میان میزان بدهی و ارزش ملکی شود که در اختیار بستانکار قرار میگرفت. مقررات ثبتی مربوط به معاملات شرطی و رهنی با هدف جلوگیری از چنین سوءاستفادههایی و تنظیم روابط میان بدهکار و بستانکار وضع و اصلاح شدند. | |||
بر اساس این مقررات، بستانکار در صورت عدم پرداخت بدهی از سوی بدهکار باید برای وصول طلب خود از سازوکارهای اجرایی مقرر استفاده کند و معامله صرفاً به دلیل عدم پرداخت بدهی به انتقال قطعی مال مورد وثیقه تبدیل نمیشود.<ref name=":0" /> | |||
==رابطه با بیع شرط == | |||
[[بیع شرط]] و معامله با حق استرداد مفاهیمی مرتبط، اما غیرمترادف هستند. هر بیع شرطی معامله با حق استرداد محسوب نمیشود. | |||
بیع شرط را از این جهت میتوان به دو دسته تقسیم کرد. در دسته نخست، طرفین واقعاً قصد انعقاد عقد بیع و انتقال مالکیت دارند و برای فروشنده حق فسخ در صورت بازگرداندن ثمن پیشبینی میشود. این معامله، بیع شرط واقعی است و تابع مقررات قانون مدنی درباره بیع شرط خواهد بود. | |||
در دسته دوم، قرارداد در روابط بدهکار و بستانکار منعقد میشود و مقصود واقعی از انتقال مال، تضمین بازپرداخت بدهی است. در این حالت، قرارداد در قلمرو معاملات با حق استرداد قرار میگیرد و انتقال ظاهری مال به بستانکار به معنای انتقال واقعی مالکیت نیست. | |||
بنابراین، صرف وجود حق فسخ یا امکان بازگرداندن ثمن سبب نمیشود هر بیع شرطی معامله با حق استرداد تلقی شود. در تشخیص این موضوع، ماهیت رابطه میان طرفین و قصد آنان از انعقاد قرارداد اهمیت دارد.<ref name=":0" /> | |||
==قلمرو== | |||
معامله با حق استرداد از حیث قالب قراردادی مفهومی گستردهتر از بیع دارد، زیرا منحصر به عقد بیع نیست و میتواند قراردادهایی مانند [[صلح]] را نیز دربرگیرد. در عین حال، از حیث موضوع قلمروی محدودتری دارد و مقررات مورد بحث درباره آن ناظر به املاک و معاملات مربوط به اموال غیرمنقول است. | |||
از این رو، نسبت میان بیع و معامله با حق استرداد را نمیتوان رابطهای کاملاً یکسان دانست؛ معامله با حق استرداد ممکن است در قالبی غیر از بیع تحقق یابد و در مقابل، همه بیعهای شرطی نیز در شمار معاملات با حق استرداد قرار نمیگیرند.<ref name=":0" /> | |||
==تفاوت با بیع شرط واقعی== | |||
مهمترین تفاوت معامله با حق استرداد و بیع شرط واقعی در اثر آنها بر مالکیت است. در بیع شرط واقعی، مالکیت مبیع در نتیجه عقد به خریدار منتقل میشود، هرچند فروشنده از حق فسخ برخوردار است. در معامله با حق استرداد، انتقال ظاهری مال در روابط بدهکار و بستانکار کارکرد وثیقهای دارد و مال همچنان برای تضمین وصول طلب مورد استفاده قرار میگیرد. | |||
تفاوت دیگر به حق تقاضای ثبت مربوط است. در بیع واقعی، انتقال مالکیت اقتضا میکند که خریدار به عنوان مالک شناخته شود؛ اما در معامله با حق استرداد، به دلیل ماهیت وثیقهای رابطه، حق تقاضای ثبت برای بدهکار یا انتقالدهنده شناخته شده است.<ref name=":0" /> | |||
==تفاوت با رهن== | |||
معامله با حق استرداد از حیث کارکرد به [[رهن]] نزدیک است، زیرا در هر دو، مال میتواند وسیله تضمین وصول طلب باشد. با این حال، معامله با حق استرداد الزاماً در قالب عقد رهن منعقد نمیشود و ممکن است ظاهر آن بیع یا صلح باشد. | |||
به همین سبب، اصطلاحات «انتقالدهنده» و «انتقالگیرنده» در معاملات با حق استرداد ممکن است بیانگر شکل ظاهری قرارداد باشند، در حالی که رابطه واقعی میان طرفین، رابطه بدهکار و بستانکار و هدف اصلی قرارداد تأمین طلب باشد.<ref name=":0" /> | |||
==آثار ثبتی== | |||
یکی از مهمترین آثار شناسایی یک قرارداد به عنوان معامله با حق استرداد، باقی ماندن حق ثبت ملک برای بدهکار یا انتقالدهنده است. بستانکار نیز برای وصول طلب خود تابع مقررات اجرایی مربوط به اسناد و معاملات وثیقهای است. | |||
این وضعیت بر مبنای آن است که معامله با حق استرداد موجب انتقال قطعی مال به بستانکار نمیشود و حقوق او اساساً در جهت تضمین و وصول طلب مورد حمایت قرار میگیرد.<ref name=":0" /> | |||
== متقاضی ثبت در معامله با حق استرداد == | |||
نسبت به املاكی كه قبل از تاريخ اجرای قانون ثبت اسناد و املاک با [[حق استرداد]] مورد معامله قرار گرفته اند، اعم از اينكه مدت [[خيار]] يا عمل به شرط و به طور كلی مدت حق استرداد منقضی شده يا نشده باشد و اعم از اينكه ملک در تصرف انتقال دهنده باشد يا در تصرف انتقال گيرنده حق تقاضای ثبت با انتقال دهنده است مگر در موارد ذيل كه [[اظهارنامه ثبتی|اظهارنامه]] فقط از منتقل اليه پذيرفته می شود: | |||
1 - در صورتی كه ملک قبل از تاريخ اجرای اين قانون به موجب [[حكم نهایی]] به ملكيت قطعی منتقل اليه محكوم شده باشد. | |||
2 - در صورتی كه پس از انقضاء مدت حق استرداد، انتقال دهنده مالكيت قطعی (بدون حق استرداد) انتقال گيرنده را كتباً تصديق كرده باشد. | |||
3-در صورتی که در تاريخ اجرای قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 21 بهمن ماه 1308 ملک مورد معامله در تصرف انتقال گيرنده بوده و لااقل پنج سال از انقضاء موعد حق استرداد تا تاريخ مزبور گذشته باشد مشروط به دو شرط ذيل: | |||
الف- از انقضای موعد حق استرداد تا تاريخ اجرای قانون بهمن 1308 از طرف انتقال دهنده يا [[قائم مقام قانونی|قائم مقام قانونی]] او به وسيله عرضحال يا [[اظهارنامه|اظهارنامه]] رسمی، اعتراض به مالكيت انتقال گيرنده نشده باشد. | |||
ب- در صورتی كه تا تاريخ تصويب اين قانون (28 دی ماه 1312) حكم قطعی بر بی حقی انتقال گيرنده يا قائم مقام قانونی او صادر نشده باشد.<ref>[[ماده 33 قانون ثبت اسناد و املاک]]</ref> | |||
== نحوه تملیک مال در معامله با حق استرداد == | |||
در معامله با حق استرداد، تملیک به صورت ناقص و ناپایدار صورت می گیرد و مفهومی همچون [[رهن]] دارد و درصورتی که فروشنده نخواهد، هیچگاه به تملیک قطعی تبدیل نمی گردد<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=قانون مدنی در نظم حقوقی کنونی|ترجمه=|جلد=|سال=1389|ناشر=میزان|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=95256|صفحه=|نام۱=ناصر|نام خانوادگی۱=کاتوزیان|چاپ=26}}</ref> و در نتیجه از نظر تحلیل حقوقی، در معامله با حق استرداد همچون بازداشت و [[رهن]]، تنها برای طرف مقابل [[حق عینی]] وثیقه ایجاد می گردد.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=حقوق مدنی (جلد دوم) (در اجاره، مساقات، مضاربه، جعاله، شرکت، ودیعه، عاریه، قرض، قمار،وکالت ...)|ترجمه=|جلد=|سال=1375|ناشر=اسلامیه|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=1595232|صفحه=|نام۱=سیدحسن|نام خانوادگی۱=امامی|چاپ=12}}</ref> | |||
== موارد معامله به حق استرداد == | |||
بنابر تبصره 1 [[ماده 33 قانون ثبت اسناد و املاک]] تمامی معاملات با حق استرداد هرچند به ظاهر معامله با حق استرداد نباشد، مشمول تمام مقررات راجع به معاملات با حق استرداد بوده و آن را به مواردی هم که حق استرداد بین متعاملین محصور نبوده و برای تأمین حق استرداد اشخاص ثالثی را به هر نحوی از انحاء مداخله داده باشد، تعمیم داده است فلذا این مقرره آثار حقیقی معاملات با حق استرداد را که حصول نقل و انتقال متزلزل است و در [[قانون مدنی]] آمده است ملغی نموده و به آنها جنبه ی وثیقه داده و در ردیف رهن آورده است.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=حقوق ثبت اسناد و املاک|ترجمه=|جلد=|سال=1392|ناشر=جهاد دانشگاهی|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=3991292|صفحه=|نام۱=غلامرضا|نام خانوادگی۱=شهری|چاپ=37}}</ref> | |||
== آمره بودن قواعد معامله با حق استرداد == | |||
برابر مواد [[ماده 33 قانون ثبت اسناد و املاک|33]] و [[ماده 34 قانون ثبت اسناد و املاک|34]] و [[ماده 37 قانون ثبت اسناد و املاک|37]] و [[ماده 38 قانون ثبت اسناد و املاک|38]] از قانون ثبت حقوقی که برای انتقال دهنده مقرر است قبل از انقضاء مدت حق استرداد قابل اسقاط نيست. هر قرارداد مخالف اين ترتيب باطل و كان لم يكن خواهد بود، خواه قبل از اين قانون باشد خواه بعد و اعم از اينكه به موجب [[سند رسمی]] باشد يا غير رسمی.<ref>[[ماده 39 قانون ثبت اسناد و املاک]]</ref> | |||
== منابع == | == منابع == | ||
نسخهٔ کنونی تا ۱۶ اوت ۲۰۲۶، ساعت ۲۱:۱۹
معامله با حق استرداد: چنین عقدی، عقد مستقلی است که به موجب آن احد از طرفین مبلغی را به دیگری قرض می دهد و در مقابل، مالی را به عنوان وثیقه برای مدت معینی می پذیرد که پس از انقضاء مدت، طلب خود را دریافت و وثیقه را مسترد می نماید. در نتیجه معامله با حق استرداد عقد واحدی بوده و از نظر تحلیل حقوقی دارای اثر قرض و وثیقه می باشد.[۱] در معامله با حق استرداد نوعی خیار شرط وجود دارد.[۲] به عبارت دیگر معامله با حق استرداد اصطلاحی در حقوق ایران برای برخی معاملات است که به موجب آن، مالی در ظاهر به دیگری منتقل میشود، اما انتقالدهنده حق دارد با انجام شرایط مقرر، از جمله پرداخت بدهی یا بازگرداندن وجه، مال مورد معامله را مسترد کند. این معاملات در مقررات ثبتی ایران ماهیتی نزدیک به معاملات وثیقهای دارند و در آنها انتقال ظاهری مال، لزوماً به معنای انتقال واقعی مالکیت نیست. معاملات با حق استرداد بیشتر در روابط میان بدهکار و بستانکار مطرح میشوند و هدف از آنها در مواردی تأمین و تضمین طلب بستانکار است. از این رو، در تحلیل این معاملات، قصد واقعی طرفین و نقش مال به عنوان وثیقه اهمیت دارد.[۳]
مواد مرتبط
- ماده 33 قانون ثبت اسناد و املاک
- ماده 34 قانون ثبت اسناد و املاک
- ماده 37 قانون ثبت اسناد و املاک
- ماده 38 قانون ثبت اسناد و املاک
- ماده 39 قانون ثبت اسناد و املاک
ماهیت حقوقی
معامله با حق استرداد از نظر آثار به معاملات رهنی شباهت دارد. در این نوع معامله، مالی که موضوع قرارداد قرار گرفته است در عمل تضمینی برای پرداخت بدهی محسوب میشود و بستانکار نمیتواند صرفاً بر مبنای ظاهر قرارداد، خود را مالک قطعی آن بداند.
مقصود از «استرداد» در اصطلاح معامله با حق استرداد نیز بازگشت مالکیت منتقلشده به معنای متعارف آن نیست، بلکه بیشتر به آزاد شدن مال از وثیقه پس از پرداخت بدهی اشاره دارد. بر همین مبنا، در مقررات ثبتی حق تقاضای ثبت مال مورد معامله برای انتقالدهنده یا وثیقهدهنده شناخته شده است، نه برای بستانکاری که در ظاهر انتقالگیرنده محسوب میشود.[۳]
پیشینه در حقوق ایران
گسترش برخی معاملات شرطی و استفاده از آنها در روابط میان وامدهندگان و بدهکاران از عوامل شکلگیری مقررات مربوط به معاملات با حق استرداد در حقوق ثبت ایران بود. در برخی موارد، اشخاص نیازمند در برابر دریافت وام، املاک باارزش خود را با بهایی کمتر از ارزش واقعی به صورت بیع شرط در اختیار وامدهنده قرار میدادند. اگر بدهکار در مهلت مقرر قادر به بازپرداخت وجه و متعلقات آن نبود، مطابق ظاهر قرارداد، ملک در مالکیت طرف مقابل باقی میماند.
این وضعیت میتوانست موجب عدم تناسب قابل توجه میان میزان بدهی و ارزش ملکی شود که در اختیار بستانکار قرار میگرفت. مقررات ثبتی مربوط به معاملات شرطی و رهنی با هدف جلوگیری از چنین سوءاستفادههایی و تنظیم روابط میان بدهکار و بستانکار وضع و اصلاح شدند.
بر اساس این مقررات، بستانکار در صورت عدم پرداخت بدهی از سوی بدهکار باید برای وصول طلب خود از سازوکارهای اجرایی مقرر استفاده کند و معامله صرفاً به دلیل عدم پرداخت بدهی به انتقال قطعی مال مورد وثیقه تبدیل نمیشود.[۳]
رابطه با بیع شرط
بیع شرط و معامله با حق استرداد مفاهیمی مرتبط، اما غیرمترادف هستند. هر بیع شرطی معامله با حق استرداد محسوب نمیشود.
بیع شرط را از این جهت میتوان به دو دسته تقسیم کرد. در دسته نخست، طرفین واقعاً قصد انعقاد عقد بیع و انتقال مالکیت دارند و برای فروشنده حق فسخ در صورت بازگرداندن ثمن پیشبینی میشود. این معامله، بیع شرط واقعی است و تابع مقررات قانون مدنی درباره بیع شرط خواهد بود.
در دسته دوم، قرارداد در روابط بدهکار و بستانکار منعقد میشود و مقصود واقعی از انتقال مال، تضمین بازپرداخت بدهی است. در این حالت، قرارداد در قلمرو معاملات با حق استرداد قرار میگیرد و انتقال ظاهری مال به بستانکار به معنای انتقال واقعی مالکیت نیست.
بنابراین، صرف وجود حق فسخ یا امکان بازگرداندن ثمن سبب نمیشود هر بیع شرطی معامله با حق استرداد تلقی شود. در تشخیص این موضوع، ماهیت رابطه میان طرفین و قصد آنان از انعقاد قرارداد اهمیت دارد.[۳]
قلمرو
معامله با حق استرداد از حیث قالب قراردادی مفهومی گستردهتر از بیع دارد، زیرا منحصر به عقد بیع نیست و میتواند قراردادهایی مانند صلح را نیز دربرگیرد. در عین حال، از حیث موضوع قلمروی محدودتری دارد و مقررات مورد بحث درباره آن ناظر به املاک و معاملات مربوط به اموال غیرمنقول است.
از این رو، نسبت میان بیع و معامله با حق استرداد را نمیتوان رابطهای کاملاً یکسان دانست؛ معامله با حق استرداد ممکن است در قالبی غیر از بیع تحقق یابد و در مقابل، همه بیعهای شرطی نیز در شمار معاملات با حق استرداد قرار نمیگیرند.[۳]
تفاوت با بیع شرط واقعی
مهمترین تفاوت معامله با حق استرداد و بیع شرط واقعی در اثر آنها بر مالکیت است. در بیع شرط واقعی، مالکیت مبیع در نتیجه عقد به خریدار منتقل میشود، هرچند فروشنده از حق فسخ برخوردار است. در معامله با حق استرداد، انتقال ظاهری مال در روابط بدهکار و بستانکار کارکرد وثیقهای دارد و مال همچنان برای تضمین وصول طلب مورد استفاده قرار میگیرد.
تفاوت دیگر به حق تقاضای ثبت مربوط است. در بیع واقعی، انتقال مالکیت اقتضا میکند که خریدار به عنوان مالک شناخته شود؛ اما در معامله با حق استرداد، به دلیل ماهیت وثیقهای رابطه، حق تقاضای ثبت برای بدهکار یا انتقالدهنده شناخته شده است.[۳]
تفاوت با رهن
معامله با حق استرداد از حیث کارکرد به رهن نزدیک است، زیرا در هر دو، مال میتواند وسیله تضمین وصول طلب باشد. با این حال، معامله با حق استرداد الزاماً در قالب عقد رهن منعقد نمیشود و ممکن است ظاهر آن بیع یا صلح باشد.
به همین سبب، اصطلاحات «انتقالدهنده» و «انتقالگیرنده» در معاملات با حق استرداد ممکن است بیانگر شکل ظاهری قرارداد باشند، در حالی که رابطه واقعی میان طرفین، رابطه بدهکار و بستانکار و هدف اصلی قرارداد تأمین طلب باشد.[۳]
آثار ثبتی
یکی از مهمترین آثار شناسایی یک قرارداد به عنوان معامله با حق استرداد، باقی ماندن حق ثبت ملک برای بدهکار یا انتقالدهنده است. بستانکار نیز برای وصول طلب خود تابع مقررات اجرایی مربوط به اسناد و معاملات وثیقهای است.
این وضعیت بر مبنای آن است که معامله با حق استرداد موجب انتقال قطعی مال به بستانکار نمیشود و حقوق او اساساً در جهت تضمین و وصول طلب مورد حمایت قرار میگیرد.[۳]
متقاضی ثبت در معامله با حق استرداد
نسبت به املاكی كه قبل از تاريخ اجرای قانون ثبت اسناد و املاک با حق استرداد مورد معامله قرار گرفته اند، اعم از اينكه مدت خيار يا عمل به شرط و به طور كلی مدت حق استرداد منقضی شده يا نشده باشد و اعم از اينكه ملک در تصرف انتقال دهنده باشد يا در تصرف انتقال گيرنده حق تقاضای ثبت با انتقال دهنده است مگر در موارد ذيل كه اظهارنامه فقط از منتقل اليه پذيرفته می شود:
1 - در صورتی كه ملک قبل از تاريخ اجرای اين قانون به موجب حكم نهایی به ملكيت قطعی منتقل اليه محكوم شده باشد.
2 - در صورتی كه پس از انقضاء مدت حق استرداد، انتقال دهنده مالكيت قطعی (بدون حق استرداد) انتقال گيرنده را كتباً تصديق كرده باشد.
3-در صورتی که در تاريخ اجرای قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 21 بهمن ماه 1308 ملک مورد معامله در تصرف انتقال گيرنده بوده و لااقل پنج سال از انقضاء موعد حق استرداد تا تاريخ مزبور گذشته باشد مشروط به دو شرط ذيل:
الف- از انقضای موعد حق استرداد تا تاريخ اجرای قانون بهمن 1308 از طرف انتقال دهنده يا قائم مقام قانونی او به وسيله عرضحال يا اظهارنامه رسمی، اعتراض به مالكيت انتقال گيرنده نشده باشد.
ب- در صورتی كه تا تاريخ تصويب اين قانون (28 دی ماه 1312) حكم قطعی بر بی حقی انتقال گيرنده يا قائم مقام قانونی او صادر نشده باشد.[۴]
نحوه تملیک مال در معامله با حق استرداد
در معامله با حق استرداد، تملیک به صورت ناقص و ناپایدار صورت می گیرد و مفهومی همچون رهن دارد و درصورتی که فروشنده نخواهد، هیچگاه به تملیک قطعی تبدیل نمی گردد[۵] و در نتیجه از نظر تحلیل حقوقی، در معامله با حق استرداد همچون بازداشت و رهن، تنها برای طرف مقابل حق عینی وثیقه ایجاد می گردد.[۶]
موارد معامله به حق استرداد
بنابر تبصره 1 ماده 33 قانون ثبت اسناد و املاک تمامی معاملات با حق استرداد هرچند به ظاهر معامله با حق استرداد نباشد، مشمول تمام مقررات راجع به معاملات با حق استرداد بوده و آن را به مواردی هم که حق استرداد بین متعاملین محصور نبوده و برای تأمین حق استرداد اشخاص ثالثی را به هر نحوی از انحاء مداخله داده باشد، تعمیم داده است فلذا این مقرره آثار حقیقی معاملات با حق استرداد را که حصول نقل و انتقال متزلزل است و در قانون مدنی آمده است ملغی نموده و به آنها جنبه ی وثیقه داده و در ردیف رهن آورده است.[۷]
آمره بودن قواعد معامله با حق استرداد
برابر مواد 33 و 34 و 37 و 38 از قانون ثبت حقوقی که برای انتقال دهنده مقرر است قبل از انقضاء مدت حق استرداد قابل اسقاط نيست. هر قرارداد مخالف اين ترتيب باطل و كان لم يكن خواهد بود، خواه قبل از اين قانون باشد خواه بعد و اعم از اينكه به موجب سند رسمی باشد يا غير رسمی.[۸]
منابع
- ↑ سیدحسن امامی. حقوق مدنی (جلد اول) (در اموال، مالکیت، حق انتفاع، حق ارتفاق، تعهدات بطور کلی، بیع و معاوضه). چاپ 17. اسلامیه، 1375. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 530728
- ↑ سیدمرتضی قاسم زاده. حقوق مدنی اصول قراردادها و تعهدات نظری و کاربردی. چاپ 14. دادگستر، 1389. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 1451340
- ↑ ۳٫۰ ۳٫۱ ۳٫۲ ۳٫۳ ۳٫۴ ۳٫۵ ۳٫۶ ۳٫۷ «تحلیل فقهی حقوقی خیار بیع الشرط در نسبت با معاملات با حق استرداد». مدرسهعالی و دانشگاه شهید مطهری (ره). دریافتشده در ۲۰۲۶-۰۸-۱۶.
- ↑ ماده 33 قانون ثبت اسناد و املاک
- ↑ ناصر کاتوزیان. قانون مدنی در نظم حقوقی کنونی. چاپ 26. میزان، 1389. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 95256
- ↑ سیدحسن امامی. حقوق مدنی (جلد دوم) (در اجاره، مساقات، مضاربه، جعاله، شرکت، ودیعه، عاریه، قرض، قمار،وکالت ...). چاپ 12. اسلامیه، 1375. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 1595232
- ↑ غلامرضا شهری. حقوق ثبت اسناد و املاک. چاپ 37. جهاد دانشگاهی، 1392. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 3991292
- ↑ ماده 39 قانون ثبت اسناد و املاک