ثبت املاک

ثبت املاک به مفهوم جزء تشریفات قانونی خاص برای ثبت املاک و مستغلات در دفاتر رسمی دولتی مخصوص که بدان دفتر نماینده املاک گویند، می باشد. زمانی ثبت ملک صورت می گیرد که تشریفات ثبت ملک دقیقاً همانطوری که قانون مقرر نموده، انجام شده و مهلت های اعتراض و ثبت ملک در دفتر املاک منقضی شده باشد.

مواد مرتبط

• ماده 7 قانون ثبت اسناد و املاک
• ماده 9 قانون ثبت اسناد و املاک
• ماده 21 قانون ثبت اسناد و املاک
• ماده 23 قانون ثبت اسناد و املاک

آیین نامه ها و بخشنامه های مرتبط

• ماده 1 آیین نامه قانون ثبت اسناد و املاک

آثار ثبت املاک

ثبت املاک دارای دو اثر مثبت و منفی بوده که؛

• اثر مثبت آن؛ اثبات مالکیت شخصی است که ملک به نام او ثبت گردیده است.
• اثر منفی آن؛ سلب مالکیت اغیار و عدم جریان مرور زمان و اعتبار نداشتن تصرف و یا رای داور برخلاف آن می باشد.

استثناء آثار منفی ثبت املاک از این قرار است که؛ ثبت ملک به حقوق كسانی كه در آن ملک مجرای آب يا چاه قنات (اعم از دایر و بایر) دارند به هيچ عنوان و در هيچ صورت خللی وارد ‌نمی ‌آورد. درخصوص حقوق ارتفاقی که اشخاص سابقاً در ملک ثبت شده داشته اند، همچون حق العبور و حق المجری، لازم به ذکر است که همچنان بعد از ثبت ملک باقی می مانند. بدین مفهوم که اگر این حقوق نسبت به این ملک در دفتر املاک ثبت نشده باشند، عدم ثبت موجب زوال این حقوق نمی گردد. چرا که این حقوق مشروط به ثبت نبوده و پیش از آنکه ثبت ملک صورت گیرد، آن حقوق اعمال و اجرا می شده اند و جنبه ی دوام و ثبات آن ها تا حدی است که حتی انتقال ملک نیز سبب زوال این حقوق نمی گردد. قابل ذکر است که مالک ملک صاحب حق ارتفاق، به جهت اثبات این حق، باید آن را در اظهارنامه ثبتی بنویسد تا پس از انجام تحدید حدود، برای آن ملک در دفتر املاک ثبت گردد.

اقسام ثبت املاک

ثبت املاک به دو قسم ثبت اجباری و ثبت اختیاری تقسیم می شود:

1. ثبت اجباری املاک؛ بدین مفهوم است که صاحبان املاک قانوناً ملزم اند که ملک های خویش را با رعایت قوانین ثبت املاک به ثبت برسانند تا باب تقلب و دعاوی پوچ بسته شود.

ثبت عادی املاک؛ در مقابل ثبت اجباری املاک به کار می رود.

استثناء ثبت اجباری املاک

علیرغم اجباری بودن ثبت املاک، املاک مربوط  به خدمات عمومی نیاز به ثبت ندارند همچون اموال عمومی که برای میادین، خیابان ها و اینگونه مصارف یا خدمات عمومی اختصاص می یابد. حتی اگر در جریان ثبت نیز باشند و ملک مزبور برای این هدف اختصاص یابد، در هر مرحله متناسب با آن مرحله کار متوقف خواهد شد و درصورتی که ملک در دفاتر املاک ثبت شده باشد، سند آن از درجه اعتبار ساقط خواهد شد. اموال خصوصی دولت و شهرداری ها مشمول توضیح مذکور نشده و باید به ثبت برسند.

دفاتر ثبت املاک

دفاتر لازم براي ثبت املاك و عده و نوع و ترتيب آن ها مطابق نظامنامه كه از طرف وزارت عدليه تنظيم می ‌شود معين خواهد شد. این دفاتر مذکور مصداق سند بوده و تعریف سند نیز بر آن ها قابل اطلاق می باشد.

دفاتر موجود در هر اداره یا دائره ثبت براساس ماده 1 آیین نامه قانون ثبت عبارتند از:

• دفتر املاک
• دفتر نماینده املاک
• دفتر املاک توقیف شده (بازداشتی)
• دفتر ثبت موقوفات
• دفتر گواهی امضاء
• دفتر سپرده ها
• دفتر توزیع اظهارنامه
• دفتر املاک مجهول المالک
• دفتر ثبت شرکت ها
• دفتر اسناد رسمی
• دفتر ثبت قنوات
• دفتر آمار و ثبت اظهارنامه.

مراد مقنن از دفاتر مذکور در ماده 7 قانون ثبت، تنها دفاتر کاغذی یا به عبارت دیگر معنای مادی آن نبوده است بلکه منظور از واژه دفتر، بخشی از یک موسسه یا نهاد بوده که انجام تکالیفی را عهده دار می باشد و بدین سبب که از ارکان اساسی سازمان تقسیم کار می باشد، در قانون ثبت، اداره ثبت به دفاتر متعددی تقسیم شده که هریک انجام وظیفه و تکلیف خاصی را برعهده دارند.

ملاک ثبت املاک

معیار و ملاک ثبت، محل وقوع ملک بوده و ثبت املاک منحصراً در واحد ثبتی محل وقوع ملک صورت می گیرد.

رسیدن به غایت نهایی مقررات ثبت

درخصوص اینکه آیا منافع یک ملک می تواند مستقلاً مورد تقاضای ثبت قرار گیرد یا خیر، گفته شده است که با استنباط از مواد مختلف قانون ثبت املاک، منافع ملک به صورت مستقل نمی تواند مورد تقاضای ثبت قرار گیرد چرا که هدف نهایی از مقررات ثبت تنها با ثبت املاک حاصل می گردد و حفظ حقوق عینی اشخاص نسبت به اعیان املاک از روش های دیگر به دست می آید.

زمان ثبت ملک در دفتر املاک

زمان ثبت ملک در دفتر املاک، پس از اتمام عملیات مقدماتی و بررسی اعتراضات نسبت به عملیات مقدماتی می باشد.