خیار شرط

در عقد بیع ممکن است شرط شود که در مدت معین برای بایع یا مشتری یا هر دو یا شخص خارجی اختیار فسخ معامله باشد. خیار شرط را، می‌توان به عنوان تنها خیاری محسوب نمود که به موجب آن، ثالث نیز می‌تواند از حق فسخ بهره‌مند گردد.

برخلاف سایر خیارات، خیار شرط، با تراضی متعاقدین به وجود آمده؛ و مبنای آن، تصمیم‌گیری آگاهانه طرفین است، و ایجاد خیار شرط، بدون تراضی طرفین منتفی است.

مواد مرتبط

ماده ۳۹۹ قانون مدنی

ماده ۴۰۰ قانون مدنی

ماده ۴۰۱ قانون مدنی

قلمرو

عدم اختصاص به بیع

هر چند به دلالت ظاهر ماده ۳۹۹ قانون مدنی، خیار شرط، منحصر به بیع است؛ اما از آنجایی که قانونگذار، در ماده ۴۵۶ قانون مدنی، خیار شرط را، در زمره خیارات مخصوص به بیع ذکر ننموده؛ و برعکس، در ردیف خیارات مشترک آورده‌است؛ پس دیگر نمی‌توان به ظاهر ماده ۳۹۹ این قانون اعتماد نمود.

مصادیق

اگر زید، خانه اش را، به عمرو بفروشد؛ و پس از مدتی نیز، مغازه خود را به تملیک وی درآورد؛ در این صورت طرفین می‌توانند ضمن عقد بیع دکان، شرط نمایند که یکی از آنان یا هر دو، تا مدت معینی بتوانند بیع خانه را فسخ کنند.

در فقه

خیار شرط، بر اثر شرط ضمن عقد طرفین به وجود می‌آید و باید دارای مدتی معلوم باشد.

در رویه‌ قضایی

به موجب نظریه مشورتی شماره ۷۳۲۶/۷ مورخه ۱/۱۰/۱۳۸۳ اداره حقوقی قوه قضاییه، اگر ضمن عقد بیع، برای فروشنده خیار شرط تعیین گردیده باشد؛ در این صورت مشتری نمی‌تواند در زمان وجود خیار مزبور، نسبت به مبیع، معامله ای نماید که با حق خیار بایع در تعارض باشد و انتقال مبیع توسط خریدار در این مدت، نافی حق فسخ فروشنده اول نبوده؛ و وی پس از اعمال خیار خود، می‌تواند دوباره کالا را به دست آورد؛ و در صورت بقای عین، دلیلی بر رد مثل یا قیمت به وی وجود ندارد.

مقایسه خیار شرط با شرط فاسخ

وجوه افتراق

تفاوت «خیار شرط» با «شرط فاسخ»، در این است که به موجب خیار شرط، مشروطٌ له، حق می‌یابد تا در صورت تمایل، نسبت به فسخ قرارداد اقدام نماید، اما در شرط فاسخ، با حصول شرط، عقد به خودی خود، و بدون نیاز به انشای طرفین منحل می‌گردد.

مهلت خیار شرط

مهلت خیار شرط، ممکن است متصل به قرارداد بوده؛ و بدین ترتیب از لحظه وقوع عقد آغاز گردیده؛ و تا زمان معینی معتبر باشد، از طرفی نیز ممکن است مدت این خیار، منفصل بوده؛ و چندی پس از وقوع عقد، شروع گردد.

مطابق ماده ۴۰۰ قانون مدنی: «اگر ابتدای مدت خیار ذکر نشده باشد ابتدای آن از تاریخ عقد محسوب است والا تابع قرارداد متعاملین است.»

ذکر جمله «والا تابع قرارداد متعاملین است»؛ در انتهای این ماده، دلالت بر امکان تعیین زمان شروع خیار شرط، پس از مدتی از انشای معامله و به صورت منفصل از عقد دارد، اطلاق این ماده نیز، دلالت بر این دارد که طرفین، می‌توانند زمان شروع خیار شرط را، به مدتی پس از انشای عقد موکول نمایند.

عدم تعیین ابتدای مدت خیار شرط، دلالت بر مجهول بودن مهلت خیار مزبور نداشته؛ و سکوت متعاقدین، دلالت بر این دارد که آغاز مدت خیار مزبور، مقارن است با لحظه انشای عقد، لذا مطلق بودن مبدأ خیار شرط، دلالت بر شروع آن، از زمان انشای قرارداد دارد.

در فقه

با توجه به اینکه خیار شرط، در قراردادهای لازم مصداق پیدا می‌کند؛ و لزوم بیع، منوط به جدایی طرفین از یکدیگر است؛ لذا زمان آغاز خیار مزبور، مقارن است با لحظه مفارقت متبایعین از هم، تبادر نیز، دلالت بر این دارد که مبدأ خیار شرط، همان هنگام تفرق طرفین بیع از یکدیگر است؛ یعنی زمانی که اگر خیار نبود؛ عقد، لازم می‌گردید، البته به شرطی که علم به ثبوت خیار مجلس بین آنان، وجود داشته باشد؛ در غیر این صورت باید موکول شدن خیار شرط به لحظه جدایی متعاقدین از یکدیگر را، برخلاف قصد آنان دانست.

در رویه‌ قضایی

به موجب نظریه مشورتی شماره ۷/۶۰۲ مورخه ۳۰/۱/۱۳۷۷ اداره حقوقی قوه قضاییه، در رابطه با اموال غیرمنقول، زمان تنظیم قولنامه عادی را، باید به عنوان مبدأ خیار شرط پذیرفته؛ و زوال خیار مزبور را، مقارن با تنظیم سند رسمی انتقال در دفترخانه دانست.

مقالات مرتبط

بررسی فقهی ـ حقوقی مبانی عدم‌جریان خیار شرط در پاره ای از عقود

ماهیت و اثر شرط وفای به عهد هنگام توانایی در قراردادها

جستارهای وابسته

خیار