نظریه شماره 7/1402/358 مورخ 1402/06/18 اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره نحوه محاسبه قیمت مساحت مازاد ملک
چکیده نظریه شماره 7/1402/358 مورخ 1402/06/18 اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره نحوه محاسبه قیمت مساحت مازاد ملک: چنانچه احراز شود طرفین در حین معامله به مساحت ملک به عنوان یکی از اوصاف آن توجه داشته اند و کل مبیع را در مقابل کل ثمن قرار داده و به ازای هر متر مربع از ملک، قیمت مشخصی تعیین نکرده اند، فروشنده حقی بر محاسبه زیاده و دریافت مابه ازای آن ندارد؛ مگر این که طرفین به این امر تراضی کنند؛ همچنین در صورتی که شرط داشتن مساحت معین به طور خاص مورد اراده طرفین قرار نگرفته باشد، مشمول حکم مقرر در مواد ۳۵۵ و ۳۸۵ قانون مدنی نیست.همچنین، چنانچه به ازای هر متر مربع از ملک، قیمت تعیین شده باشد، به سبب تجزیه ناپذیری ملک نمی توان به قسمت اخیر ماده ۳۸۴ قانون مدنی استناد کرد؛ اما با استفاده از ملاک ماده ۱۴۹ اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک با اصلاحات و الحاقات بعدی، در فرض سؤال می توان ارزش اضافه مساحت را بر اساس ثمن قراردادی مطالبه کرد.
 | |
| شماره نظریه | ۷/۱۴۰۲/۳۵۸ |
|---|---|
| شماره پرونده | ۱۴۰۲-۷۶-۳۵۸ح |
| تاریخ نظریه | ۱۴۰۲/۰۶/۱۸ |
| موضوع نظریه | قانون مدنی |
| محور نظریه | قیمت مساحت مازاد ملک |
استعلام
شخصی ملک خود را جهت ساخت به فردی دیگر واگذار می کند؛ قرارداد مطابق قانون پیش فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ تنظیم نشده است. سازنده بابت اضافه مساحت تحویلی به صاحب ملک بر اساس توافق قیمت مساحت مازاد را مطالبه کرده است؛ در حالی که در قرارداد در خصوص نحوه محاسبه قیمت اضافه مساحت توافقی صورت نگرفته است. با عنایت به اینکه رویه های متفاوتی در خصوص محاسبه قیمت مساحت مازاد وجود دارد، خواهشمند است اعلام فرمایید اضافه مساحت بر اساس تاریخ قرارداد باید محاسبه و مورد حکم واقع شود یا تاریخ تحویل ملک و یا قیمت روز ملک؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه
اولا، فرض سؤال دارای ابهام است و مشخص نیست که آیا در زمان عقد بیع، به ازای هر متر مربع از ملک، مبلغ مشخصی به عنوان ثمن تعیین شده است یا کل ملک در مقابل کل ثمن قرار گرفته است و مکان و موقعیت ملک مد نظر بوده است نه متراژ دقیق آن؛ تشخیص هر یک از این فروض و نیز احراز اراده طرفین، بر عهده مرجع قضایی رسیدگی کننده است.
ثانیا، چنانچه احراز شود طرفین در حین معامله به مساحت ملک به عنوان یکی از اوصاف آن توجه داشته اند و کل مبیع را در مقابل کل ثمن قرار داده و به ازای هر متر مربع از ملک، قیمت مشخصی تعیین نکرده اند، فروشنده حقی بر محاسبه زیاده و دریافت مابه ازای آن ندارد؛ مگر این که طرفین به این امر تراضی کنند؛ همچنین در صورتی که شرط داشتن مساحت معین به طور خاص مورد اراده طرفین قرار نگرفته باشد، مشمول حکم مقرر در مواد ۳۵۵ و ۳۸۵ قانون مدنی نیست.
ثالثا، چنانچه به ازای هر متر مربع از ملک، قیمت تعیین شده باشد، به سبب تجزیه ناپذیری ملک نمی توان به قسمت اخیر ماده ۳۸۴ قانون مدنی استناد کرد؛ اما با استفاده از ملاک ماده ۱۴۹ اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۱۰ با اصلاحات و الحاقات بعدی، در فرض سؤال می توان ارزش اضافه مساحت را بر اساس ثمن قراردادی مطالبه کرد.