ماده 3 قانون روابط موجر و مستاجر 1376

ماده 3 قانون روابط موجر و مستاجر 1376: پس از انقضای مدت اجاره بنا به تقاضای موجر یا قایم‌مقام قانونی وی تخلیه عین مستاجره در اجاره با سند رسمی توسط دوایر اجرای‌ثبت ظرف یک هفته و در اجاره با سند عادی ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه به دستور مقام قضایی در مرجع قضایی توسط ضابطین قوه‌قضاییه انجام خواهد گرفت.

مواد مرتبط

• ماده 494 قانون مدنی
• ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر 1376
• ماده 5 قانون روابط موجر و مستاجر 1376
• ماده 1287 قانون مدنی

توضیح واژگان

• اجاره: به قراردادی که به موجب آن، مستأجر در مقابل مالی که به موجر پرداخت می نماید؛ برای زمانی مشخص، مالک منافع عین مستأجره می گردد.
• موجر: شخصی است که به موجب عقد اجاره، منفعت عینی را به شخص دیگری تملیک می کند.
• قائم مقام: قائم مقام شخصی است که به جانشینی دیگری دارای حقوق و تکالیف او می گردد، مثل وارث و مورث.
• سند عادی: سند عای عبارت است از نوشته ای که به وسیله افراد تنظیم شده بدون انکه، مامور رسمی طبق مقررات قانونی در ان مداخله داشته باشد.
• سند رسمی: اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی در حدود صلاحیت انها و بر طبق مقررات قانونی، تنظیم شده باشد، رسمی است.

نکات توضیحی و تفسیری دکترین

برخی از اساتید در باره مفهوم قائم مقام که در ماده 3 قانون روابط موجر و مستاجر 1376 امده است چنین مقرر میدارند که: « عنصر مشخص نماینده و قائم مقام این است که نزدیکی قائم مقام( از حیث کثرت حقوق و قلت تکلیف) به کسی که دارای قائم مقام شده بیشتر از نماینده است، به همین دلیل وصی قائم مقام محسوب می شود ولی قیم فقط نماینده است . عنوان قائم مقامی ندارد. با این وجود نماینده و قائم مقام، گاهی در شخص واحد جمع می شوند و قانونگذار ایران در استعمال این دو اصطلاح چندان دقیق نشده است.»

برخی از اساتید درباره مفهوم دستور در ماده 3 چنین مقرر میدارند که: « دستور تخلیه، اداری و قطعی است و قانونگذار راهی برای اعتراض به ان پیشبینی ننموده است اما با توجه به اینکه دستور تخلیه یک دستور اداری است با اعتراض مستاجر و ارائه دلایل کافی، قابل عدول است. در این صورت طی دستوری به دایره اجرای حقوقی دستور اولیه لغو و عملیات اجرایی اعاده میگردد.»

نکات توضیحی

اجرای دستور تخلیه ای که توسط مقام قضایی صادر می شود، نیازی به صدور اجرائیه ندارد و توسط مامور، ابلاغ و اجرا می گردد، مامور مکلف است ان را ظرف 24 ساعت به شخص مستاجر ابلاغ و در نسخه دوم رسید دریافت کند و در صورتی که مستاجر از دادن رسید امتناع کند باید مراتب را در ابلاغ نامه قید و ظرف سه روز نسبت به اجرای مفاد دستور اقدام نماید( ماده 6 ایین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر 1376). همچنین باید گفت در صورتی که موجر درخواست تخلیه نماید، مقام قضایی دستور تخلیه صادر میکند( نه حکم) و صدور این دستور نیاز به دادخواست ندارد.

اگر درخواست تخلیه از دایره اجرای ثبت صورت بگیرد و مامور اجرا مراتب وقوع حوادث غیر مترقبه و استمهال مستاجر را به مقام دستور دهنده گزارش کند، مقام دستور دهنده در اجرای ماده 13 ایین نامه باید پرونده را جهت اعطای مهلت به دادگاه ارسال کند. طبق ماده 3 قانون 76 و ماده 4 ایین نامه اجرایی قانون 76، رئیس حوزه قضایی یا دادگاهی که پرونده به ان ارجاع شده است، نسبت به اعطای مهلت یا تصمیم مقتضی اقدام میکند.

رویه قضایی

شعبه 33 دادگاه تجدیدنظر استان تهران، در خصوص دعوایی با موضوع تخلیه عین مستاجره به واسطه نیاز شخصی موجر که در مرحله بدوی رای بر بی حقی موجر صادر شده بود و حال موجر نسبت به این رای تجدیدنظر خواهی نموده است چنین استدلال میکند که:«هر چند صرفا تجدید نظر خواه(موجر) صرفا مالک مغازه سه دهنه لبنیات فروشی است و مستاجر او در مغازه اشتغال دارد، با این وجود نشانگر وجود مالکیت مغازه دیگر و محل درامد برای تجدیدنظر خواه است خصوصا اینکه با توجه به اجاره نامه ارائه شده حقوق صنفی مغازه لبنیات فروشی هم سابقا به مستاجر واگذار شده که موضوع نیاز شخصی موجر را با توجه به تعاریف قانونی و عرفی از نیاز شخصی تحت الشعاع خود قرار میدهد و از طرفی هم عدم اشتغال موجر در مغازه لبنیات فروشی، پیوندی با تحقق و ثبوت نیاز شخصی او ندارد و بنابراین تجدیدنظر خواهی با هیچ یک از موارد مذکور در ماده 348 قانون ایین دادرسی مدنی مطابقت ندارد. بنابراین به استناد ماده 358 قانون ایین دادرسی مدنی تجدیدنظر خواهی را رد مینمایم.»

شعبه 28 دادگاه تجدیدنظر استان تهران در پرونده ای با موضوع تخلیه خانه های سازمانی چنین رای صادر مینماید:« تخلیه خانه های سازمانی مشمول قانون مدنی نبوده بلکه تابع مقررات ایین نامه مربوط به شرایط و طرز استفاده از خانه های سازمانی مصوب 1363 است و سازمان ذیربط(در این پرونده اموزش و پرورش) میتواند از دادستان محل یا رئیس دادگاه بخش دستور تخلیه خانه های سازمانی را بخواهد.»

نظر اکثریت قضات در نشت قضایی دادگستری بروجن 1379 در خصوص منوط و موکول شدن تخلیه عین مستاجره به پرداخت سرقفلی به مستاجر چنین مقرر مینمایند:« چون مطابق مندرجات قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر 1376، مورد اجاره تنها برای مدت معینی در اختیار مستاجر قرار میگیرد و پس از انقضای مدت، ادامه تصرفات مستاجر مجوز شرعی و قانون نخواهد داشت و بنابر صراحت ماده 3 قانون قانون روابط موجر و مستاجر 1376، مورد اجاره باید ظرف مدت یک هفته تخلیه شود. از طرف دیگر منطوق ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر 1376، تخلیه را موکول به استرداد مبلغ ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه نموده، از موضوع بحث کاملا متفاوت و ناظر به مواردی است که موضوع سپرده یا ودیعه کاملا مشخص و مبلغ، معین باشد که در این صورت هیچگونه نیازی به رسیدگی نیست. در حالی که مطالبه سرقفلی ممکن است در حد ادعا باقی بماند و در نهایت به اثبات نرسد، در عین حالی که مبلغ و میزان ان ابتدا مشخص نیست. بنابراین تخلیه عین مستاجره پس از انقضای مدت اجاره در صورتی که موجر به صورت صحیح سرقفلی را به مستاجر منتقل نموده باشد منوط به پرداخت سرقفلی نیست و تنها مستاجر حق مطالبه ان مبلغ را دارد.»

شعبه 12 دادگاه تجدیدنظر استان تهران در پرونده ای با موضوع تخلیه عین مستاجره به دلیل انقضای مدت اجاره و عدم تعلق حق کسب و پیشه و تجارت به مستاجر چنین مقرر میدارد:« با توجه به اینکه شعبه اول تشخیص دیوان عالی کشور مقرر داشته است که حق کسب و پیشه و تجارت به مستاجر تعلق نمیگیرد، بنابراین رابطه استیجاری بین موجر و مستاجر تابع مقررات محل سکنی است و با انقضای مدت اجاره صدور اجرائیه برای تخلیه عین مستاجره با موازین قانونی مخالفتی ندارد.»

نظر کمیسیون قضایی در نشست قضایی دادگستری خوزستان 1379 در مورد معنای کلمه مقام قضایی دستور دهنده در ماده 3 قانون روابط موجر و مستاجر 1376 بدین شرح است:«با توجه به اینکه به موجب ماده 3 قانون روابط موجر و مستاجر 1376، پس از انقضای مدت اجاره بنا به تقاضای موجر... به دستور مقام قضایی، دستور تخلیه در مرجع قضایی صادر و انجام خواهد شد و از انجایی که محاکم عمومی مرجع تظلمات عمومی است، طبق ماده 4 ایین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر 1378، رئیس حوزه قضایی(به اعتبار اینکه رئیس شعبه اول دادگاه عمومی نیز میباشد) یا قاضی دادگاه مرجوع الیه، با احراز مالکیت یا ذینفع بودن موجر، دستور تخلیه صادر خواهند کرد.»

رای دادگاه درباره استماع شهادت شهود در صورت وجود سند کتبی (دادنامه شماره ۹۱۰۹۹۷۰۲۲۱۷۰۱۵۶۲)

• نظریه شماره 7/99/1351 مورخ 1399/10/23 اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره مقصود مقنن از عبارت سند رسمی در ماده ۱۴۶ قانون اجرای احکام مدنی
• نظریه شماره 7/1400/530 مورخ 1400/06/16 اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره مقررات رای داوری

ایین نامه ها و بخشنامه های مرتبط

• ماده 6 ایین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر 1376
• ماده 7 ایین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر 1376
• ماده 8 ایین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر 1376
• ماده 9 ایین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر 1376
• ماده 10 ایین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر 1376

مقالات مرتبط

• تعیین قانون حاکم بر دعاوی تخلیه اماکن تجاری