ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر

ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر: (اصلاحی ۱۴۰۳/۰۲/۱۰) در کلیه قراردادهای اجاره باید مدت و مبلغ اجاره و مبلغ قرض الحسنه، تصریح و در سامانه های ثبت الکترونیک اسناد یا ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور ثبت شود و پس از تأیید موجر، مستأجر و دو نفر افراد مورد اطمینان طرفین به عنوان شهود، اقدام به اخذ شناسه (کد) رهگیری شود.

مواد مرتبط

• ماده 468 قانون مدنی
• ماده 469 قانون مدنی
• ماده 3 قانون روابط موجر و مستاجر 1356
• ماده 3 قانون روابط موجر و مستاجر 1362

توضیح واژگان

اجاره: به قراردادی که به موجب ان، مستاجر در مقابل مالی که به موجر پرداخت می نماید؛ برای زمانی مشخص، مالک منافع عین مستاجره می گردد. موجر: کسی است که مالک بوده و یا از طرف مالک اجازه دارد تا ساختمان را اجاره دهد(اجاره دهنده). مستاجر: کسی است که ساختمان را از موجر اجاره می کند.(اجاره کننده).

پیشینه

یکی از نکات مورد توجه در ماده 2 قانون عدم توجه به قرارداد های شفاهی است که در قوانین گذشته یعنی قانون سال 56 و 62 مورد توجه قانونگذار بوده است (در مواد 3 ق.ر.م.م سال 56 و 62 مورد عنایت بوده است) ولی در سال 1376 الزاما قرارداد ها باید یا به صورت سند رسمی یا سند عادی تنظیم شوند و منظور این است که مطابق ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر 1376 قراردادهای اجاره لزوما باید کتبی باشند.

برابر ماده دوم قانون سال 1376، و در انطباق با ماده(468) قانون مدنی؛ قرارداد های اجاره بایستی مدت داشته باشند والا قرارداد اجاره باطل است. در این قانون، ذکر مدت، بر خلاف قانون سال 1356 درباره اماکن تجاری جنبه صوری نداشته و موجر در انقضای مدت می تواند تقاضای تخلیه عین مستاجره را نماید(ماده 3 قانون)، اعم از اینکه ملک مورد اجاره مسکونی باشد یا تجاری.

در مقررات موجر و مستاجر سابق(56 و 62) رعایت ضوابط شکلی در قراردادهای اجاره اجباری نبوده،بلکه امر اختیاری محسوب میگشت و هیچ ضمانت اجرایی برای عدم رعایت تشریفات،مقرر نشده بود، در حالی که قانون سال 76 برخلاف مقررات سابق شرایط شکلی خاصی را برای قراردادهای اجاره الزامی کرده است که در صورت عدم رعایت ان شرایط،عقد اجاره مزبور،مشمول قانون فوق نخواهد بود، به عبارت دیگر برای اینکه عقد اجاره ای طبق این قانون معتبر باشد و بتواند از امتیازات این قانون استفاده نماید باید علاوه بر شرایط ماهوی، شرایط شکلی مزبور در این قانون را نیز دارا باشد. با این حال باید خاطر نشان کرد که عقد اجاره با سند عادی و رسمی در قانون فوق رضایی است نه تشریفاتی و تنها از لحاظ برخورداری از مزایای قانون 76، رعایت تشریفات الزامی است.

متن این ماده قبل از اصلاح در سال 1403 عبارت بود از: «قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به‌امضای موجر و مستاجر برسد و به‌وسیله دونفر افراد مورد‌اعتماد طرفین به‌عنوان شهود گواهی گردد.»

نکات توضیحی ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر

در ایین نامه سال 1378 که به منظور اجرای قانون سال 1376 تنظیم و تصویب شده است در ماده 2 خود و در بند 5 اشاره به این نکته دارد که اگر سند عادی اجاره بر طبق ضوابط ماده 2 قانون سال 1376 تنظیم نشده باشد از شمول این قانون خارج خواهد بود.

اگر اجاره نامه در یک نسخه تنظیم شده یا مدت اجاره به صورت صریح قید نشود یا امضای موجر یا مستاجر در اجاره نامه موجود نبوده یا دو نفر گواه امضای ایشان را گواهی نکرده باشند، موضوع از شمول تخلیه سریع خارج خواهد شد، لذا مستاجر می تواند با طرح هر یک از ایرادات مذکور( در صورتی که ایراد وارد باشد) مانع از اجرای دستور تخلیه شود.

نکات تفسیری دکترین ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر

از شرایط شکلی مورد لزوم در ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر، تنظیم قرارداد در دو نسخه است. البته عموما قرارداد ها در سه نسخه تنظیم می شوند، نسخه ای از ان نزد متصدی بنگاه (اژانس املاک) است و نسخه ای از ان به موجر و مستاجر داده می شود، اما قانونگذار علیرغم اشراف بر این امر به ضرورت در تصریح در دو نسخه ای بودن قرارداد اجاره اشاره دارد. علت این امر ضرورت اطلاع هر یک از موجر و مستاجر از مفاد قرارداد و شروط مندرج در ان است زیرا اجاره اگر چه از عقود موقت است اما به طور معمول در مدت یک سال منعقد میشود و به مرور زمان طرفین ان را به فراموشی میسپارند و از انجام تعهدات خود غافل میمانند.

نکات توصیفی هوش مصنوعی ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر

1. تصریح مدت و مبلغ اجاره در کلیه قراردادهای اجاره ضروری است.
2. مبلغ قرض الحسنه نیز باید در قراردادهای اجاره قید شود.
3. قراردادهای اجاره باید در سامانه‌های ثبت الکترونیک اسناد یا ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور ثبت شوند.
4. تأیید موجر، مستأجر و دو نفر شهود مورد اطمینان طرفین برای صحت قرارداد لازم است.
5. اخذ شناسه (کد) رهگیری پس از تأیید طرفین و شهود انجام می‌شود.

رویه های قضایی

• رای دادگاه درباره شرایط تنظیم اجاره نامه در دعوی تخلیه (دادنامه شماره ۹۵۰۹۹۷۰۲۲۲۸۰۰۲۸۱)
• رای دادگاه درباره رابطه سرقفلی و عقد اجاره (دادنامه شماره ۹۴۰۹۹۷۰۲۶۹۵۰۰۷۰۶)
• نظریه شماره 7/96/2090 مورخ 1396/09/08 اداره کل حقوقی قوه قضاییه
• نظریه شماره 1606/96/7 مورخ 1396/07/16 اداره کل حقوقی قوه قضاییه
• نظریه شماره 1139/95/7 مورخ 1395/05/16 اداره کل حقوقی قوه قضاییه

اداره حقوقی قوه قضائیه در نظریه شماره 7/7488 مورخ 1377/10/21 و 7/8626 مورخ 1377/12/1 عنوان می کند: (( عدم امضای دو شاهد مانع از شمول قانون جدید(قانون سال 76) نسبت به مورد اجاره است.))

• نظریه شماره 7/99/1351 مورخ 1399/10/23 اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره مقصود مقنن از عبارت سند رسمی در ماده ۱۴۶ قانون اجرای احکام مدنی

انتقادات

• ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر 1376 قید مدت را تنها برای قراردادهای عادی اجاره لازم دانسته است و ان را در مورد قراردادهای رسمی اجاره لازم ندانسته است و این در حالی است که بر اساس قانون مدنی قید مدت در تمام قراردادهای اجاره لازم است. بنابراین قانونکذار باید قید مدت را نسبت به قراردادهای رسمی اجاره نیز ضروری می دانست.
• لزوم امضای دو نفر شاهد یا گواه در ذیل قرارداد چندان روشن نیست. در هیچ یک از قوانین قبلی چنین قیدی وجود نداشت. همچنین قانون سال 76،ضمانت اجرای عدم رعایت قید مذکور را روشن نکرده است، که در صورت فقدان امضای دو نفر گواه قرارداد باطل،غیر نافذ یا صحیح است؟

آیین نامه، بخش نامه و دستورالعمل های مرتبط

• ماده 2 ایین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر 1376

مقالات مرتبط

• تعیین قانون حاکم بر دعاوی تخلیه اماکن تجاری