نظریه شماره ۷/۱۴۰۲/۹۸۲ مورخ ۱۴۰۳/۰۲/۱۶ اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره فروش عین استیجاری و تکلیف اجاره‌بها
 | |
| شماره نظریه | ۷/۱۴۰۲/۹۸۲ |
|---|---|
| شماره پرونده | ۱۴۰۲-۷۶-۹۸۲ح |
| تاریخ نظریه | ۱۴۰۳/۰۲/۱۶ |
| موضوع نظریه | حقوق مدنی |
| محور نظریه | قراردادها |
چکیده نظریه شماره ۷/۱۴۰۲/۹۸۲ مورخ ۱۴۰۳/۰۲/۱۶ اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره فروش عین استیجاری و تکلیف اجاره‌بها: در صورت انتقال ملک استیجاری از جانب فروشنده به عنوان موجر به شخص دیگری خریدار، قائم مقام موجر قبلی است و مستأجر موظف به پرداخت اجاره بها به خریدار جدید است.
استعلام
با توجه به ماده ۴۹۸ قانون مدنی که مقرر می دارد: اگر عین مستأجره به دیگری منتقل شود اجاره به حال خود باقی است مگر موجر حق فسخ در صورت نقل را برای خود شرط کرده باشد ، خواهشمند است به پرسش های زیر پاسخ دهید:
الف- در صورت انتقال ملک استیجاری از جانب فروشنده به عنوان موجر به شخص دیگری و متعاقبا از جانب آن شخص به شخص دیگر و عدم تعیین تکلیف بین خریدار و فروشنده در خصوص وضعیت اجاره آن ملک؛ مستأجر مکلف به پرداخت اجاره بها به موجر خود می باشد یا به منتقل الیه دوم به عنوان مالک فعلی عین مستأجره؟
ب- چنانچه در یک بند از شروط ضمن عقد اجاره نامه استنادی قید شده باشد که در صورت عدم پرداخت به موقع اقساط اجاره بها، مستأجر مکلف به پرداخت ده برابر اجاره بها به عنوان وجه التزام در حق موجر خواهد بود، آیا چنین شرط و وجه التزامی برای خریدار عین مستأجره یا منتقل الیه نهایی قابلیت استناد دارد؟
ج- چنانچه شرط و وجه التزام مذکور در ظهر اجاره نامه و بدون ذکر متعهدله صورت پذیرفته باشد و مستأجر در حال حاضر مدعی شود این وجه التزام صرفا در برابر موجر اولیه بوده است، آیا این امر در پاسخ به پرسش قبلی مؤثر است؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه
الف و ب- مستفاد از ماده ۴۹۸ قانون مدنی، انتقال عین مستأجره به غیر، خللی به قرارداد اجاره و رابطه استیجاری طرفین وارد نمی کند و با انتقال عین مستأجره به غیر، خریدار قائم مقام موجر قبلی است و رابطه استیجاری بین مستأجر و خریدار جدید برقرار است و مستأجر موظف به پرداخت اجاره بها به خریدار جدید است. به عبارت دیگر، در چنین فرضی شخص ثالثی جانشین یکی از طرفین عقد می شود و موقعیت قراردادی یکی از طرفین با تمام حقوق و تعهدات قراردادی ناشی از آن به دیگری منتقل می شود و در واقع، انتقال دهنده از رابطه حقوقی کنار رفته و انتقال گیرنده جانشین وی می شود و بر این اساس، تضمینات برقرار شده برای عقد به قوت خود باقی است و دفاعیات انتقال دهنده در برابر طرف اصلی عقد به انتقال گیرنده انتقال می یابد. همچنین در خصوص قسمت ب استعلام، چنانچه به تشخیص مرجع رسیدگی کننده خسارت پیش بینی شده گزاف تلقی شود، تصویر نظریه شماره ۳۰۹۰/۹۷/۷ مورخ۱۳۹۸/۶/۱۱ این اداره کل، جهت بهره برداری به پیوست ارسال می شود.
ج- از آنجا که تفسیر قرارداد و احراز قصد طرفین با مقام قضایی رسیدگی کننده است و پرسش به کیفیت مطرح شده نشأت گرفته از ابهام در مقررات نیست، مستند به ماده ۲ دستورالعمل نحوه استعلام حقوقی و پاسخ به آن در قوه قضاییه مصوب۱۳۹۸/۹/۱۹، پاسخ گویی به آن از وظایف این اداره کل خارج است.