شناسایی مخاطرات موجود در بازه مبایعه نامه تا تنظیم سند رسمی در انتقال املاک دارای سابقه ثبتی در قوانین ثبتی و رویه قضایی
 | |
| عنوان | شناسایی مخاطرات موجود در بازه مبایعه نامه تا تنظیم سند رسمی در انتقال املاک دارای سابقه ثبتی در قوانین ثبتی و رویه قضایی |
|---|---|
| رشته | حقوق ثبت اسناد و املاک |
| دانشجو | حسین محمدزاده |
| استاد راهنما | سید مهدی جلالی |
| مقطع | کارشناسی ارشد |
| سال دفاع | ۱۴۰۲ |
| دانشگاه | دانشگاه آزاد اسلامی واحد نراق |
شناسایی مخاطرات موجود در بازه مبایعه نامه تا تنظیم سند رسمی در انتقال املاک دارای سابقه ثبتی در قوانین ثبتی و رویه قضایی عنوان پایان نامه ای است که توسط حسین محمدزاده، با راهنمایی سید مهدی جلالی در سال ۱۴۰۲ و در مقطع کارشناسی ارشد دانشگاه آزاد اسلامی واحد نراق دفاع گردید.
چکیده
ماده ۱۲۸۶ قانون مدنی سند را به دو دسته عادی و رسمی تقسیم می کند و حسب موضوع، این اسناد از اعتبار متفاوت برخوردارند. در ارتباط با اعتبار اسناد عادی در معاملات غیرمنقول از طرف علما و حقوقدانان نظرات مختلفی ابراز شده است و همین طور هنوز رویه قضایی ثابت و یکسانی بین محاکم به وجود نیامده است و تفسیری که حقوقدانان و دادگاه ها از مواد ۴۶ و ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک به عمل آورده اند از وحدت یکسانی برخوردار نیست. در این میان، عواملی می توانند سبب ممانعت کننده در نقل و انتقال املاک اسناد عادی گردند که شامل مفاد سند مخالف قوانین ماهوی باشد. از دیگر موارد ممانعت کننده در نقل و انتقال املاک سند این است که مقررات قانونی مربوط به شکل سند نیز رعایت نشده باشد. از جمله مسائل مربوط به این دعاوی این است که در بازه مبایعه نامه تا تنظیم سند رسمی در انتقال املاک دارای سابقه ثبتی امکان وجود مخاطرات می باشد که در این پژوهش با شناسایی آثار و ریشه ها و مصادیق مخاطرات، به ارائه راهکارهایی در جهت شیوه های مدیریت و تقلیل مخاطرات می پردازد. روش گردآوری اطلاعات، کتابخانه ای با استفاده از ابزار فیش برداری بوده و روش اجرایی تحقیق به روش توصیفی – تبیینی مورد بررسی قرار گرفته است. این تحقیق به بررسی برخی از مصادیق این مخاطرات پرداخته است. نتایج پژوهش نشان داد که وجود این مخاطرات براساس آنچه که بیان شد مسلم است و ریشه بسیاری از آن ها نیز به برداشتی که از مقررات ثبتی در بین حقوق دانان و قضات شیوع دارد، بر می گردد. لذا در فصل پایانی به این نتیجه رسیدیم که با اصلاح برخی از مقررات و شیوه های عملی موجود می توان بسیاری از ریسک های این بازه زمانی را مدیریت نمود و از همه مهم تر تغییر و اصلاح رویکرد به معاملات عادی از جمله مبایعه نامه از تملیکی به عهدی و محدود نمودن مشاوران املاک صرفا بر دلالی املاک مطابق مقررات موضوعه و عدم دخالت در تنظیم اسناد و در نهایت رفع ابهام و اجمال از مواد ۲۲، ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت می تواند بسیاری از این مخاطرات را از ساحت معاملات ملکی پاک نموده و طرفین معامله با اطمینان بیشتری پا به این عرصه بگذارند.
ساختار و فهرست پایان نامه
چکیده
مقدمه
۱ بیان مساله
۲ ضرورت و اهمیت پژوهش
۳ اهداف پژوهش
الف هدف اصلی
ب اهداف فرعی
ج هدف کاربردی
۴ پیشینه پژوهش
۵ جنبه جدید بودن و نوآوری
۶ سوالات پژوهش
۷ فرضیه های پژوهش
۸ تعریف متغیرهای پژوهش
۹ نوع روش تحقیق
۱۰ ساماندهی پژوهش
فصل اول: کلیات مبحث اول– انتقال مالکیت در اموال غیرمنقول
گفتار اول– عقود معین و غیرمعین
گفتار دوم– قراردادهای نامعین و معاملات املاک
مبحث دوم – موجبات انتقال مالکیت در اموال غیرمنقول
گفتار اول – سند و انواع آن
بند اول – تعریف سند
بند دوم – سند رسمی
بند سوم – سند عادی
گفتار دوم – مصادیق اسناد عادی در بیع اموال غیرمنقول
بند اول – قول نامه
بند دوم – مبایعه نامه
بند سوم – علل گرایش و رواج اسناد عادی برای انتقال اموال غیرمنقول
مبحث سوم – وضعیت حقوقی بیع اموال غیرمنقول ثبت شده و ثبت نشده
گفتار اول– تنظیم سند رسمی از شرایط صحت انتقال
بند اول – دلایل توجیهی این نظریه
بند دوم– رویه قضایی
بند سوم –نقد این نظریه
گفتار دوم– ثبت سند به عنوان شرط قابل استناد شدن بیع مال غیرمنقول در برابر اشخاص ثالث
بند اول – دلایل توجیهی این نظریه
بند دوم – رویه قضایی
بند سوم – نقد این نظریه
گفتار سوم– (نظریه رضایی) ثبت سند نقش اثباتی وقوع بیع بین طرفین عقد
بند اول – دلایل توجیهی این نظریه
بند دوم – رویه قضایی
بند سوم – نقد این نظریه
گفتار چهارم – نظریه تملیک موخر (ثبت سند به عنوان شرط انتقال مالکیت)
بند اول – دلایل توجیهی این نظریه
بند دوم – رویه قضایی
بند سوم – نقد این نظریه
فصل دوم: آثار و ریشه ها و مصادیق مخاطرات ناشی از معامله اموال غیرمنقول با سند عادی مبحث اول–مخاطرات ناشی از وضعیت اموال و محدودیت های قانونی و قراردادی درتنظیم سندعادی
گفتار اول– مخاطرات ناشی از معامله معارض
گفتار دوم– مخاطرات ناشی از معامله مال توقیف شده
بند اول – توقیف ملک و سند آن مقدم بر تاریخ تنظیم مبایعه نامه
بند دوم – توقیف ملک پس از تنظیم مبایعه نامه
گفتار سوم – محدودیت در تنظیم مبایعه نامه به حکم قانون و یا قرارداد
مبحث دوم– مخاطرات ناشی از عدم صلاحیت تنظیم کنندگان مبایعه نامه و وضعیت طرفین معامله و فرم های یکسان
گفتار اول – مخاطرات ناشی از عدم صلاحیت قانونی و فنی تنظیم کنندگان مبایعه نامه
بند اول – عدم صلاحیت قانونی و فنی تنظیم کنندگان مبایعه نامه
بند دوم – دلالی معاملات ملکی و مقررات
گفتار دوم – مخاطرات ناشی از زوال اهلیت متعاملین در فاصله تنظیم مبایعه نامه و سند رسمی
بند اول – فوت متعهد قبل از تنظیم سند رسمی
بند دوم – عدم انجام تعهد توسط وراث
گفتار سوم – مخاطرات ناشی از دخالت نماینده در انجام معامله
بند اول – انعقاد عقد به وسیله نماینده
بند دوم – انواع نمایندگی ۷۳
–نمایندگی قراردادی ۷۳
–نمایندگی قانونی ۷۶
–نمایندگی قضایی
گفتار چهارم– ممنوعیت اشخاص در انجام معاملات و تاثیر آن در ایجاد ریسک
بند اول – مبنای ممنوعیت اشخاص در انجام معاملات ۸۲
–حمایت از شخص محجور ۸۳
–حمایت از اشخاص ثالث ۸۳
–حمایت از جامعه و نظم عمومی ۸۳
–عدم اهلیت و یا ممنوعیت قضایی و اداری
بند دوم – تعریف ممنوع المعامله و مبنای قانونی آن در جهت کاهش و یا افزایش ریسک
۱– تعریف ممنوع المعامله
۲– مبنای قانونی ممنوعیت
بند سوم – وضعیت حقوقی معاملات عادی اشخاص ممنوع المعامله
بند چهارم– ممنوعیت شخص از انجام معامله در پیش و یا پس از تنظیم مبایعه نامه
بند پنجم – آیا حکم ممنوع المعامله به متعامل نیز قابل تسری است؟
گفتار پنجم– تاثیر فرمهای از پیش تهیه شده در ایجاد ریسک
مبحث سوم – مخاطرات ناشی از تفسیر قانون
گفتار اول – مخاطرات ناشی از غصب و عدم تحویل ملک
بند اول – غصب مبیع
بند دوم – خلع ید
بند سوم – ارکان دعوای خلع ید
گفتار دوم– مخاطرات ناشی از تنظیم سند وکالت بلاعزل بجای سند قطعی
بند اول – اهداف توسل به وکالت بلاعزل ۹۹
– وکالت بلاعزل به منظور سوءاستفاده از حق ۱۰۰
– حیله و تقلب نسبت به قانون
بند دوم – تنظیم عقد وکالت بلاعزل به عنوان سند بیع و یک عقد پایدار
مبحث چهارم – مخاطرات ناشی از تغییرات قانون
گفتار اول – ممنوعیت و یا محدودیت در فروش اراضی موات و بایر
بند اول – ممنوعیت در فروش اراضی موات داخل محدوده شهرها
بند دوم – محدودیت در فروش اراضی بایر
گفتار دوم – محدودیت ناشی از اجرای طرح های شهری و کاربری ها
گفتار سوم – مخاطرات خرید زمین یا باغ در خارج از محدوده شهرها
مبحث پنجم– جمعبندی
گفتار اول– ایرادات وارده به اسناد عادی
بند اول – قابلیت انکار و تردید
بند دوم – محدودیت در اعتبار
گفتار دوم – آثار و تبعات منفی اسناد عادی
بند اول – آثار منفی بر افراد و بر معاملات
بند دوم – آثار و تبعات منفی اجتماعی و عمومی
فصل سوم: شیوه های مدیریت و تقلیل مخاطرات در معاملات اموال غیر منقول مبحث اول – روش های قانونی جاری در کاهش مخاطرات
گفتار اول – آشنایی با طرح دولت در مورد معاملات املاک
بند اول – اهداف و ماهیت طرح
بند دوم– تاثیر طرح ساماندهی املاک در کاهش ریسک
۱– کد رهگیری و تاثیر آن در کاهش ریسک ۱۳۲
– قراردادهای از پیش تنظیم شده و تاثیر آن در مدیریت ریسک ۱۳۳
– دخالت کارشناس حقوقی و تاثیر آن در کاهش ریسک
۴– قدرت اثباتی قرارداد ثبت شده در سامانه و تاثیر آن در کاهش ریسک
۵– آسیبشناسی مقررات در عدم کاهش ریسک
گفتار دوم – راهکارهای قانون پیشفروش ساختمان در کاهش ریسک
گفتار سوم – قانون تسهیل تنظیم اسناد و تاثیر آن بر کاهش مخاطرات
گفتار چهارم – اصلاح بعضی روش ها و تاثیر آن بر کاهش مخاطرات
بند اول – تصدیق امضاء ذیل اسناد عادی
بند دوم – امکان کسب اطلاع ذینفع از دفتر املاک
مبحث دوم – اصلاح رویکرد به مقررات ثبتی و لزوم اصلاح قوانین
گفتار اول – عهدی بودن معاملات ثبت نشده املاک
بند اول – دلایل نظریه عهدی
بند دوم – پذیرش نظریه عهدی در حقوق ایران و تاثیر آن بر کاهش ریسک
گفتار دوم – ضرورت اصلاح روش ها و مقررات در کاهش مخاطرات
گفتار سوم – طرح ریزی یک نظام بایسته دلالی املاک با رویکرد عهدی
بند اول – قراردادهای تنظیمی بنگاه به عنوان پیش توافق تنظیم سند رسمی
بند دوم – الزام بنگاه به تنظیم و امضاء کلیه اسناد توسط وکیل و مشاور دادگستری
بند سوم – امکان کنترل وضعیت ملک و افراد
بند چهارم – مسئولیت مشاور املاک در اخذ کلیه استعلام های دفترخانه
نتیجهگیری
پیشنهادها
فهرست منابع و مآخذ
کلیدواژه ها
- انتقال مالکیت
- بیع اموال غیرمنقول