نظریه شماره 7/99/346 مورخ 1399/04/23 اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره استرداد عوضین به جهت انفساخ رابطه قراردادی
 | |
| شماره نظریه | ۷/۹۹/۳۴۶ |
|---|---|
| شماره پرونده | ۹۹-۷۶-۳۴۶ح |
| تاریخ نظریه | ۱۳۹۹/۰۴/۲۳ |
| موضوع نظریه | حقوق مدنی |
| محور نظریه | انفساخ |
چکیده نظریه شماره 7/99/346 مورخ 1399/04/23 اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره استرداد عوضین به جهت انفساخ رابطه قراردادی: اگر فرآیند تغییر کاربری و ساخت و ساز پیش از انفساخ معامله صورت گرفته باشد، از آنجا که این امر در زمان مالکیت خریدار انجام گرفته است، ارزش افزوده ایجاد شده به وی تعلق دارد و به سبب فراهم نبودن استرداد عین محکوم به، قیمت ملک بدون در نظر گرفتن تغییر کاربری و ارزش افزوده و بر اساس کاربری آموزشی ملک تعیین و وصول می شود؛ اما اگر تغییر کاربری و ساخت و ساز در ملک پس از انفساخ معامله و صدور حکم قطعی صورت گرفته باشد، موضوع تابع احکام غصب است و به سبب مقدور نبودن استرداد عین محکوم به، قیمت یوم الادا با لحاظ کاربری مسکونی باید پرداخت شود.
استعلام
در یک پرونده اجرایی که مفاد آن استرداد عوضین به جهت انفساخ رابطه قراردادی است، یکی از عوضین در زمان انعقاد قرارداد قطعه زمینی بوده است که در مقابل عوض دیگر در قالب معوض به طرف دیگر قرارداد واگذار شده است؛ اما حکم قطعی بر انفساخ رابطه قراردادی به استرداد عوضین به مانند قبل از انعقاد عقد صادر شده و در مرحله اجرا کاشف به عمل می آید که قطعه زمین مورد معامله اکنون تبدیل به یک ساختمان چندین طبقه شده است. با توجه به اینکه مطابق ماده ۴۶ قانون اجرای احکام مدنی مصوب ۱۳۵۶ عوض مورد نظر در حکم تلف قرار گرفته، باید قیمت آن به طرف مقابل پرداخت شود. توضیح آنکه ملک مذکور در زمان انعقاد قرارداد دارای کاربری آموزشی بوده که ارزش آن با توجه به این کاربری کمتر از دیگر کاربری هاست؛ حال پس از گذشت چندین سال این ملک به چندین واحد آپارتمان با کاربری مسکونی تبدیل شده است. بر حسب ظاهر تحویل گیرنده زمین در تغییر کاربری آن تاثیری نداشته و هزینه زیادی هم متقبل نشده است. حال در جایی که باید بهای ملک مورد نظر به طرف دیگر پرداخت شود بین کاربری آموزشی و مسکونی تفاوت قیمت فاحشی وجود دارد، آیا باید بهای زمین با کاربری زمان انفساخ ملاک عمل قرار گیرد یا زمان انعقاد قرارداد؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه
در فرض سؤال که به جهت انفساخ عقد بیع، حکم بر استرداد عوضین صادر شده است؛ اما مبیع که ملکی با کاربری آموزشی بوده به یک مجتمع آپارتمانی با کاربری مسکونی تبدیل شده است، چنان چه فرآیند تغییر کاربری و ساخت و ساز در ملک پیش از انفساخ معامله صورت گرفته باشد، از آنجا که این امر در زمان مالکیت خریدار انجام گرفته است، ارزش افزوده ایجاد شده به وی تعلق دارد و به سبب فراهم نبودن استرداد عین محکوم به، بر اساس ماده ۴۶ قانون اجرای احکام مدنی مصوب ۱۳۵۶، قیمت ملک بدون در نظر گرفتن تغییر کاربری و ارزش افزوده ایجاد شده در زمان مالکیت خریدار و بر اساس کاربری آموزشی ملک تعیین و وصول می شود؛ اما اگر تغییر کاربری و ساخت و ساز در ملک پس از انفساخ معامله و صدور حکم قطعی صورت گرفته باشد، موضوع تابع احکام غصب است و به سبب مقدور نبودن استرداد عین محکوم به، قیمت یوم الادا با لحاظ کاربری مسکونی باید پرداخت شود.