ماده ۵ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

ماده ۵ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
۱۴۰۱/۹/۰۶
نوع	قانون
مرجع تصویب	مجلس شورای اسلامی
قلمروی اجرایی	ایران
تاریخ تصویب	۱۴۰۳/۰۲/۱۰
تاریخ ابلاغ	۱۴۰۳/۰۳/۱۳
وضعیت	در حال اجرا

ماده ۵ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول: سازمان تأمین اجتماعی مکلف است حداکثر ظرف یک سال از لازم الاجراشدن این قانون با اتصال به سامانه ثبت الکترونیک اسناد نسبت به اعلام آنی میزان بدهی شخص واگذار کننده ملک در خصوص ملک مورد معامله، موضوع ماده (۳۷) قانون تأمین اجتماعی مصوب ۱۳۵۴/۴/۳ با اصلاحات و الحاقات بعدی به منظور وصول آن از طریق دفاتر اسناد رسمی اقدام نماید در غیر این صورت سردفتر مکلف است به درخواست متعاملین سند رسمی انتقال ملک را تنظیم نماید در فرض، أخیر منتقل الیه و سردفتر هیچ مسؤولیتی در قبال این بدهی. ندارند این امر مانع مراجعه سازمان تأمین اجتماعی به انتقال دهنده ملک نیست.

• مشاهده ماده بعدی
• مشاهده ماده قبلی

مطالعه تطبیقی

در حقوق فرانسه، میان اموال منقول و غیرمنقول تفکیک بنیادین برقرار است؛ در منقول‌ها قاعده «تصرف با حسن نیت» نقش حمایتی دارد، اما در غیرمنقول‌ها ثبت عمومی ابزار اصلی حمایت از اشخاص ثالث است. به همین سبب، تکیه بر ثبت رسمی در غیرمنقول‌ها، مبنای جلوگیری از معاملات معارض و ادعاهای پنهان است و اسناد غیررسمی نقشی در تثبیت مالکیت در برابر ثالث ندارند. این رویکرد تطبیقی نشان می‌دهد که تمرکز قانون بر بی‌اعتباری اسناد عادی در حوزه املاک، همسو با تجربه کشورهایی است که حمایت از ثالث را از مسیر «ثبت» تأمین می‌کنند نه از طریق پذیرش اسناد خصوصی.

فلسفه و مبانی نظری ماده

سلب اعتبار از معاملات عادی با هدف حمایت از اشخاص ثالث و جلوگیری از معاملات معارض انجام شده است؛ زیرا در رژیم اعتبار اسناد عادی، ثالث ابزار معقولی برای اطلاع از معاملات پیشین نداشت و فروشنده می‌توانست با انعقاد معاملات موازی، حقوق دیگران را مخدوش کند. با تمرکز اعتبار بر ثبت، راه سوءاستفاده از پنهان‌کاری بسته می‌شود و ثبات مالکیت افزایش می‌یابد.

نکات توضیحی ماده 5 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

ماده ۵ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول با سلب کامل اعتبار از معاملات غیررسمی و ممنوعیت پذیرش آن‌ها در محاکم و مراجع اداری، نقش پیشگیرانه‌ای در کاهش جعل، انتقال مال غیر و معاملات معارض ایفا کرده است. از آنجا که اسناد عادی دیگر امکان ایجاد سابقه حقوقی در نظام ثبت را ندارند، زمینه استفاده ابزاری از آن‌ها برای فریب قضایی، فروش مکرر یک ملک و ادعاهای متعارض از بین رفته و مرتکبان بالقوه نیز انگیزه ارتکاب این جرایم را از دست می‌دهند، زیرا می‌دانند قرارداد غیررسمی نه قابلیت استناد دارد و نه حمایت قضایی.

اینفوگرافی ماده 5 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

• 

نکات توصیفی هوش مصنوعی ماده 5 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

1. سازمان تأمین اجتماعی باید حداکثر ظرف یک سال از لازم‌الاجرا شدن قانون، به سامانه ثبت الکترونیک اسناد متصل شود.
2. هدف از اتصال به سامانه، اعلام آنی میزان بدهی افراد واگذارکننده ملک به سازمان تأمین اجتماعی است.
3. اطلاعات مربوط به بدهی‌ها بر اساس ماده ۳۷ قانون تأمین اجتماعی مصوب ۱۳۵۴/۴/۳ با اصلاحات مربوط به آن، اعلام می‌شود.
4. دفاتر اسناد رسمی مسئولیت وصول بدهی‌های اعلام شده را بر عهده دارند.
5. اگر سازمان تأمین اجتماعی در مهلت تعیین‌شده اقدام نکند، دفاتر اسناد رسمی موظف به تنظیم سند رسمی انتقال ملک به درخواست متعاملین هستند.
6. در این حالت، انتقال‌گیرنده و سردفتر هیچ مسئولیتی در قبال بدهی ندارند.
7. سازمان تأمین اجتماعی می‌تواند برای وصول بدهی به انتقال‌دهنده ملک مراجعه کند.

انتقادات

این قانون با هدف «اعطای اعتبار مطلق به اسناد رسمی» و «سلب اعتبار از معاملات عادی» تصویب شده است؛ مقصود اصلی، جلوگیری از تنظیم سند عادی توسط مشاوران املاک، تسهیل استعلام‌های برخط، حل مشکل پیش‌فروش و تسهیل صدور سند برای اراضی زیر حدنصاب عنوان شده، هرچند عدم هماهنگی این اهداف با نظام مادرِ ثبت و مداخلات تقنینی در فرآیند تصویب، کارآمدی برخی اهداف را کاهش داده است.