ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
| ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول | |
|---|---|
| ۱۴۰۱/۹/۰۶ | |
 | |
| نوع | قانون |
| مرجع تصویب | مجلس شورای اسلامی |
| قلمروی اجرایی | ایران  |
| تاریخ تصویب | ۱۴۰۳/۰۲/۱۰ |
| تاریخ ابلاغ | ۱۴۰۳/۰۳/۱۳ |
| وضعیت | در حال اجرا |
ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول: دلالان معاملات املاک اعم از مشاوران املاک و بنگاههای معاملات ملکی مکلفند پس از مذاکره مقدماتی، نسبت به درج پیش نویس قرارداد در سامانه ثبت الکترونیک اسناد اقدام و پیش نویس مذکور را جهت تنظیم سند رسمی به دفاتر اسناد رسمی منعکس نمایند این امر مانع مراجعه مستقیم مردم به دفاتر اسناد رسمی نیست چگونگی اتصال به سامانه مذکور و ارتباط دلالان معاملات املاک اعم از مشاوران املاک و بنگاههای معاملات ملکی با دفاتر اسناد رسمی و تقسیم اسناد بین دفاتر مذکور به موجب آییننامه ای است که ظرف سه ماه از لازم الاجراشدن این قانون توسط سازمان با همکاری وزارتخانههای صنعت، معدن و تجارت و راه و شهرسازی تهیه میشود و به تصویب رئیس قوه قضائیه میرسد.
- تبصره ۱- تعرفه دلالان معاملات املاک اعم از مشاوران املاک و بنگاههای معاملات ملکی باید با رعایت ضوابط و معیارهای زیر ظرف سه ماه از لازم الاجراشدن این قانون به پیشنهاد مشترک سازمان وزارتخانههای دادگستری راه و شهرسازی و صنعت، معدن و تجارت و تصویب هیئت وزیران تعیین شود:
- تعرفه بر اساس ضریبی از ارزش معاملاتی املاک موضوع ماده (۶۴) قانون مالیاتهای مستقیم تعیین شود.
- میانگین سالانه حجم پیش نویس قراردادهای به ثبت رسیده موضوع این ماده در هر منطقه جغرافیایی بر تعیین تعرفه به صورت پلکانی نزولی اثر گذار باشد.
- مبلغ سقف تعرفه دریافتی در هر معامله تعیین شود.
- در هر حال قیمت روز مورد معامله در تعیین میزان تعرفه اثر گذار نخواهد بود و دریافت هر مبلغی حتی با توافق طرفین معامله یا هر یک از آنها تحت هر عنوان از جمله حق التحریر یا حقالزحمه درج پیش نویس قرارداد در سامانه موضوع این ماده ممنوع است و متخلف با حکم شعب سازمان تعزیرات حکومتی به جزای نقدی معادل سه برابر مبلغ دریافتی محکوم میشود.
- تبصره ۲ سازمان مکلف است ظرف یک سال از لازم الاجراشدن این قانون، امکان دسترسی دلالان معاملات املاک و اشخاص حقیقی و حقوقی به سامانه ثبت الکترونیک استاد را به منظور انجام استعلامات مربوط و ثبت اعمال حقوقی موضوع ماده (۱) این، قانون فقط در قالب قراردادهای یکسان و نمونه (بدون امکان کاهش یا افزایش شروط قراردادی توسط متعاملین و دلالان معاملات املاک) در مورد املاک دارای سند رسمی فراهم کند متعاملین در صورتی که قصد ثبت عمل حقوقی خارج از قالبهای مذکور را داشته باشند، میتوانند به دفاتر اسناد رسمی مراجعه نمایند.
- تبصره ۳ انجام هرگونه عمل حقوقی فی مابین متعاملین صرفاً در چارچوب مفاد ماده (۱) این قانون معتبر است.
- مشاهده ماده بعدی
- مشاهده ماده قبلی
مطالعه تطبیقی
نظام حقوقی کشورهای نوردیک نشان میدهد برخلاف مفاد ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، در این کشورها دلالان نقش محوری در معاملات املاک ندارند و محور اصلی انتقال مالکیت، یا مبتنی بر قرارداد مستقیم خصوصی است یا از طریق دفاتر رسمی انجام میشود. در این نظامها یا ثبت رسمی نقش بنیادی دارد و یا قرارداد خصوصی بهعنوان سند معتبر پذیرفته شده و بنگاه هیچ جایگاه رسمی در فرآیند تثبیت مالکیت ندارد. در نتیجه، شناسایی جایگاه رسمی برای دلالان در حقوق ایران، الگوبرداری از نظامهای پیشرفته تلقی نمیشود بلکه رویهای متمایز است که میتواند تعارض نهادی و کژکارکرد ایجاد کند. از این حیث، ماده ۳ نه تنها گامی به سمت استانداردهای جهانی ثبت املاک نیست، بلکه در مواردی موجب واگرایی از الگوهای موفق حقوق تطبیقی میشود.[۱]
نکات تفسیری دکترین ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول با محدود ساختن نقش مشاوران املاک به «تنظیم پیشنویس قرارداد» در سامانه ثبت الکترونیک اسناد، در ظاهر به دنبال حذف اسناد عادی از چرخه معاملات املاک است؛ لیکن به دلیل عدم تعیین دقیق ماهیت و آثار حقوقی این پیشنویس، خود منشأ ابهام گسترده در روابط قراردادی اشخاص گردیده است. قانونگذار مشخص ننموده که آیا این پیشنویس دارای اثر حقوقی و منشأ ایجاد حق برای خریدار است یا فاقد هرگونه اثر حقوقی مستقل میباشد. در صورت پذیرش اثر حقوقی برای آن، سند عادی عملاً در قالبی جدید اعتبار یافته است و در صورت انکار هرگونه اثر حقوقی، ساختار معاملاتی عرفی کشور که مبتنی بر پرداخت ثمن پیش از تنظیم سند رسمی است، با اختلال جدی مواجه میشود. بدین ترتیب ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول نه تنها به تضعیف اسناد عادی منجر نشده، بلکه آنها را در قالبی مبهم و پرخطر بازتولید نموده است.[۲]
انتقادات ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
تبصره ۲ ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول یکی از متعارضترین و مسئلهسازترین احکام قانون الزام به ثبت رسمی معاملات است. در حالی که مواد ۳ و ۱۱ مشاوران املاک را از تنظیم سند منع میکنند، این تبصره به آنان اجازه داده است که اعمال حقوقی موضوع ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول را مستقیماً در سامانه ثبت رسمی نمایند. این در حالی است که مشاوران املاک، به موجب قانون مدنی، مأمور رسمی یا عمومی محسوب نمیشوند و اسناد تنظیمی آنان حتی در صورت ثبت در سامانه الکترونیک، واجد وصف «سند رسمی» موضوع ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی نخواهد بود. این وضع نه تنها تعریف قانونی سند رسمی را مخدوش میسازد، بلکه اصل انحصار تنظیم سند رسمی توسط سردفتران اسناد رسمی را نیز نقض کرده و موجب تزلزل جایگاه سند رسمی در نظام حقوقی کشور میشود. حاصل چنین حکمی، کاهش امنیت حقوقی معاملات و از میان رفتن مرز میان سند رسمی و سند عادی است.[۲]
ایراد دیگر ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول آن است که بدون اصلاح ساختار کلان نظام ثبت، نقش جدیدی برای دلالان پیشبینی کرده و بدین ترتیب تعارضی ساختاری میان «سیستم ثبت مبتنی بر دفتر املاک» و «نقش واسطهگرانه بنگاهها» ایجاد شده است. در حالی که در نظام حقوق ثبت ایران، مرجع اصلی تثبیت و تضمین حقوق املاک دفاتر اسناد رسمی هستند، ورود رسمی بنگاهها به چرخه ثبت، عملاً نوعی تعارض نهادی ایجاد کرده و خطر چندگانگی مرجعیت را در پی دارد. همچنین اعطای نقش حقوقی به اشخاص فاقد آموزش تخصصی حقوقی، این نگرانی را ایجاد میکند که امنیت حقوقی معاملات تحتالشعاع رویههای عرفی بنگاهها قرار گیرد. این در حالی است که ماده ۳ بدون پیشبینی سازوکارهای آموزش تخصصی یا نظام ارزیابی صلاحیت حرفهای، صرفاً به شناسایی نقش دلالان بسنده کرده است و همین خلأ، قابلیت اجرایی حکم را با تردید مواجه میکند.[۱]
اینفوگرافی ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
 | محتوا، ساختار و طراحی مندرج در این قسمت توسط هوش مصنوعی و بدون دخالت پژوهشگران تولید شده است. |
نکات توصیفی هوش مصنوعی ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
| محتوای مندرج در این قسمت توسط هوش مصنوعی تولید شده است. |
- دلالان معاملات املاک موظف به ثبت پیش نویس قراردادها در سامانه ثبت الکترونیک اسناد هستند.
- دلالان باید پیش نویس قرارداد را برای تنظیم سند رسمی به دفاتر اسناد رسمی ارسال کنند.
- مراجعه مستقیم مردم به دفاتر اسناد رسمی از این امر منع نشده است.
- شرایط اتصال به سامانه و ارتباط دلالان با دفاتر اسناد رسمی در آییننامهای مشخص میشود.
- آییننامه توسط سازمان و با همکاری وزارتخانههای مربوطه تدوین و به تصویب رئیس قوه قضائیه میرسد.
- تعرفه دلالان بر اساس ضریب ارزش معاملاتی املاک تعیین میشود.
- تعرفهها متناسب با حجم قراردادهای ثبت شده در هر منطقه به صورت پلکانی نزولی خواهد بود.
- سقف تعرفه دریافتی در هر معامله باید تعیین شود.
- دریافت هر مبلغ اضافی به عنوان حقالتحریر یا حقالزحمه ممنوع است.
- تخلف از تعرفهها توسط سازمان تعزیرات حکومتی جریمه میشود.
- سازمان موظف به فراهم کردن دسترسی دلالان و اشخاص به سامانه ثبت الکترونیک است.
- ثبت اعمال حقوقی فقط در قالب قراردادهای یکسان و نمونه امکانپذیر است.
- اعمال حقوقی خارج از این قالبها باید در دفاتر اسناد رسمی ثبت شود.
- هرگونه عمل حقوقی معتبر باید بر اساس مفاد ماده ۱ این قانون انجام شود.
منابع
- ↑ ۱٫۰ ۱٫۱ سروش صفی زاده. (1404). نگرشی انتقادی به نقش دلالان در بازار معاملات املاک (با نگاهی به آیین نامه ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول). نشریه پژوهش های حقوق ثبت
- ↑ ۲٫۰ ۲٫۱ نسرین طباطبایی حصاری، نگرشی انتقادی به رویکردهای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در حل چالشهای معاملات املاک، مجله حقوقی دادگستری، دوره ۸۸، شماره ۱۲۸، زمستان ۱۴۰۳