نظریه شماره 7/1400/256 مورخ 1400/04/02 اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره عدم استماع دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
 | |
| شماره نظریه | ۷/۱۴۰۰/۲۵۶ |
|---|---|
| شماره پرونده | ۱۴۰۰-۱۲۷-۲۵۶ ح |
| تاریخ نظریه | ۱۴۰۰/۰۴/۰۲ |
| موضوع نظریه | حقوق مدنی |
| محور نظریه | ثبت اسناد و املاک |
چکیده نظریه شماره 7/1400/256 مورخ 1400/04/02 اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره عدم استماع دعوای الزام به تنظیم سند رسمی: در دعوای اثبات وقوع عقد بیع و الزام به تنظیم سند رسمی به دليل اینکه خریدار قائم مقام متقاضی در تشريفات ثبتی است، در جريان عملیات ثبت سند مالکیت به نام او صادر خواهد شد و دعوای الزام به تنظیم از طرف خریدار مسموع نیست، همچنین اگر خواهان درخواست اثبات عقد بیع مشاعی را کرده باشد این دعوا تنها به طرفیت انتقال دهنده قدرالسهم مطرح میگردد.
استعلام
۱- در دعوای اثبات وقوع عقد بیع و الزام به تنظیم سند رسمی، با استعلام از اداره ثبت مشخص شده است که ملک منازع فیه در جریان عملیات ثبتی است چنانچه عقد بیع احراز شود، با توجه به این که عملیات ثبتی کامل نشده است، در خصوص خواسته الزام به تنظیم سند رسمی چه راهکاری وجود دارد؟
۲- در صورتی که خواهان اثبات عقد بیع مشاعی و الزام به تنظیم سند رسمی را درخواست کرده باشد، آیا در چنین دعوایی باید علاوه بر فروشنده و خریدار تمامی مالکان مشاعی نیز طرف دعوی قرار گیرند؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه
۱- نظر به این که ملک مورد معامله پیش از ثبت آن در دفتر املاک به نام فروشنده و صدور سند مالکیت به نام وی، فروخته شده است، طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی از ناحیه خریدار با توجه به ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۱۰ با اصلاحات و الحاقات بعدی، فاقد وجاهت قانونی است و در این خصوص، راه حل قانونی در ماده ۴۱ قانون یادشده ارائه شده است که به صراحت این ماده، چون متقاضی درخواست ثبت در حین عملیات و تشریفات ثبتی، مورد تقاضا را کلا به دیگری منتقل کرده، مکلف است در فرجه قانونی در اداره ثبت اسناد، حاضر و معامله خود را کتبا اطلاع دهد. در این صورت خریدار، قائم مقام متقاضی محسوب و پس از انجام تشریفات ثبتی، سند مالکیت به نام خریدار، صادر خواهد شد. در نتیجه، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی از طرف خریدار قابلیت استماع ندارد.
۲- نظر به این که تنظیم سند رسمی انتقال ملک مشاعی ملازمه ای با تصرف مادی در ملک ندارد و از سوی دیگر الزام به تنظیم سند رسمی انتقال جزو لوازم عرفی یا قانونی معامله است و قانون گذار تصرفات حقوقی (معنوی) هر یک از شرکا نسبت به مایملک خود را در ماده ۵۸۳ قانون مدنی تجویز کرده است و نیز با عنایت به این که غیر از شریکی که قدر السهم خود را فروخته است، دیگر شرکا تعهدی بر تنظیم سند رسمی انتقال به خواهان فرض سؤال ندارند، لذا دعوا صرفا به طرفیت شریکی قابلیت طرح دارد که قدر السهم خود را به خواهان واگذار کرده است.