اجاره: تفاوت میان نسخه‌ها
(افزودن لینک درون ویکی) |
بدون خلاصۀ ویرایش |
||
| (۱۴ نسخهٔ میانی ویرایش شده توسط ۴ کاربر نشان داده نشد) | |||
| خط ۱: | خط ۱: | ||
'''اجاره''' [[قرارداد|قراردادی]] است که به موجب آن، [[مستأجر]] در مقابل مالی که به [[موجر]] پرداخت می نماید؛ برای زمانی مشخص، مالک منافع [[عین مستأجره]] می گردد.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=حقوق مدنی عقود معین (قسمت اول) (معاملات معوض، عقود تملیکی، بیع، معاوضه، اجاره، قرض)|ترجمه=|جلد=|سال=1374|ناشر=مدرس|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=3648804|صفحه=|نام۱=ناصر|نام خانوادگی۱=کاتوزیان|چاپ=6}}</ref> | |||
چنانچه برای [[تضمین پرداخت]] به موقع [[ودیعه]] اجاره از سوی [[موجر]]، وجهی به صورت روزانه به عنوان [[خسارت قراردادی]] تعیین شده باشد این [[توافق]] به لحاظ [[شرط نامشروع|غیرمشروع]] و ربوی بودن، [[باطل]] است.<ref>[[رای دادگاه درباره اعتبار شرط خسارت قراردادی جهت تأخیر در بازپرداخت ودیعه (دادنامه شماره ۹۳۰۹۹۷۰۲۲۲۸۰۱۱۲۲)]]</ref> | چنانچه برای [[تضمین پرداخت]] به موقع [[ودیعه]] اجاره از سوی [[موجر]]، وجهی به صورت روزانه به عنوان [[خسارت قراردادی]] تعیین شده باشد این [[توافق]] به لحاظ [[شرط نامشروع|غیرمشروع]] و ربوی بودن، [[باطل]] است.<ref>[[رای دادگاه درباره اعتبار شرط خسارت قراردادی جهت تأخیر در بازپرداخت ودیعه (دادنامه شماره ۹۳۰۹۹۷۰۲۲۲۸۰۱۱۲۲)]]</ref> | ||
== عدم تخلیه مستاجر پس از پایان مدت اجاره == | |||
[[تصرف]] [[عین مستاجره|عین مستأجره]] توسط [[مستاجر|مستأجر]] بعد از انقضای مدت [[قرارداد]] اجاره تابع [[قانون مدنی]]، بدون [[رضایت]] [[موجر]]، وی را مستحق دریافت [[اجرت المثل]] ایام تصرف می کند و میزان اجرت المثل با جلب نظر [[کارشناس رسمی دادگستری|کارشناس]] تعیین می شود.<ref>[[رای دادگاه درباره اجرت المثل پس از پایان مدت اجاره (دادنامه شماره ۹۱۰۹۹۷۰۲۲۴۴۰۰۷۹۶)]]</ref> | |||
'''اجاره عین مستاجره به غیر توسط مستاجر و رضایت ضمنی موجر''': | |||
عدم اقدام [[موجر]] به [[تخلیه]] پس از [[انتقال]] به غیر توسط [[مستاجر|مستأجر]] و أخذ [[اجاره بها]] طی سال ها از مستأجر جدید، گویای [[رضایت]] عملی موجر به تصرفات مستأجر جدید در[[عین مستاجره|عین مستأجره]] است و لذا طرح [[دعوای تخلیه|دعوی تخلیه]] به علت انتقال به غیر با اقدام عملی موجر در تضاد بوده و [[دعوی]] وی محکوم به [[بطلان]] است.<ref>[[رای دادگاه درباره اخذ اجاره بها از مستأجر جدید پس از انتقال اجاره به غیر (دادنامه شماره ۹۱۰۹۹۷۰۲۲۱۵۰۱۰۵۳)]]</ref> | |||
دریافت [[اجاره بها]] از [[تصرف|متصرف]] مغازه به مدت طولانی، حاکی از [[رضایت]] [[موجر]] به انتقال مغازه به متصرف است و لذا [[دعوای تخلیه|دعوی تخلیه]] به لحاظ [[انتقال]] به غیر مسموع نیست.<ref>[[رای دادگاه درباره اخذ اجاره بها دلیل رضایت به انتقال اجاره (دادنامه شماره ۹۱۰۹۹۷۰۲۲۴۴۰۱۶۸۱)]]</ref> | |||
== رویه قضایی == | |||
* [[نظریه شماره 7/1402/46 مورخ 1402/04/30 اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره انتقال مورد اجاره به خود توسط وکیل]] | |||
* [[نظریه شماره 7/1401/1297 مورخ 1402/05/08 اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره دعوای خلع ید دارنده پروانه بهره برداری معدن علیه غاصب ملک]] | |||
* [[نظریه شماره 7/1401/1357 مورخ 1402/01/29 اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره عدم حق سرقفلی در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶]] | |||
== تعریف در قانون == | == تعریف در قانون == | ||
| خط ۱۰: | خط ۲۵: | ||
اجاره حیوان | اجاره حیوان | ||
اجازه موقت موجر به مستاجر جهت تغییر شغل | |||
در صورتی که [[موجر]] برای یک مدت موقت (یکسال) به [[مستاجر]] اجازه تغییر شغل بدهد، مستأجر مکلف است که پس از پایان مدت توافق شده، شغل سابق را ادامه دهد. در غیراینصورت موجر می تواند به استناد تخلف از [[شرط|شروط]] [[قرارداد|قراردادی]] (تغییر شغل)، از دادگاه، [[تخلیه]] [[عین مستاجره|مورد اجاره]] را تقاضا کند.<ref>[[رای دادگاه درباره اجازه موقت موجر به تغییر شغل (دادنامه شماره ۹۴۰۹۹۷۰۲۲۰۸۰۰۷۹۸)]]</ref> | |||
رضایت ضمنی موجر نسبت به تغییر شغل مستأجر | |||
در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هر‌گاه [[عین مستاجره|مورد اجاره]] برای شغل معینی اجاره داده شده و [[مستاجر|مستأجر]] بدون [[رضایت|رضای]] موجر شغل خود را تغییر‌دهد [[موجر]] می تواند از [[دادگاه]] درخواست [[حکم]] [[تخلیه]] را بنماید مگر اینکه شغل جدید [[عرف|عرفاً]] مشابه شغل سابق باشد لکن اگر موجر پس از اطلاع نسبت به تغییر شغل مستاجر، همچنان از وی [[اجاره بها]] را دریافت کند و یا به طرفیت او [[دعوی]] تعدیل اجاره بها مطرح نماید، این اقدامات حمل بر اعلام رضایت ضمنی موجر بر تغییر شغل تلفقی شده و دعوی [[تخلیه]] [[عین مستاجره|عین مستأجره]]، به این جهت قابل پذیرش نیست.<ref>[[رای دادگاه درباره احراز رضایت ضمنی موجر نسبت به تغییر شغل مستأجر (دادنامه شماره ۹۳۰۹۹۷۰۲۷۰۴۰۱۶۳۸)]]</ref> | |||
== اجاره به شرط تملیک == | |||
پیوند میان اجاره و بیع نهاد تازه ای را به وجود آورده است که در حقوق ما "اجاره به شرط تملیک" نامیده می شود. اجاره هایی که همراه با شرط تملیک واقع می شوند و مقدمه بیع قرار می گیرند، به اعتبار وعده آن دو گونه است: | |||
1- اجاره ای که همراه با وعده یک طرفی فروشنده است که در این اجاره ها مستاجر آزاد است با انتخاب بیع و فراهم آوردن شرایط آن مود اجاره را تملیک یا به اجاره پایان دهد. | |||
2- اجاره ای که به تملیک منتهی می شود که در این فرض مستاجر باید به عهد خود وفادار بماند و تنها از راه عهد شکنی و تحمیل نتایج آن می تواند از تملک امتناع کند. در چنین اجاره ای به طور معمول شرط می شود که با پرداختن آخرین قسط اجاره، مستاجر خود مالک آن است و نیازی به عمل حقوقی دیگر ندارد.<ref>ناصر کاتوزیان. ''حقوق مدنی عقود معین (قسمت اول) (معاملات معوض، عقود تملیکی، بیع، معاوضه، اجاره، قرض)''. چاپ 6. مدرس، 1374. ,[[شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران]]</ref> | |||
قرارداد اجاره به شرط تملیک برای مستاجر، مالکیتی نسبت به عین موضوع قرارداد ایجاد نمی کند تا آن را به دیگری منتقل نماید.<ref>[[رای دادگاه درباره اثر قرارداد اجاره به شرط تملیک (دادنامه شماره ۹۳۰۹۹۷۰۲۲۰۶۰۱۲۲۱)]]</ref> | |||
== اثر فسخ قرارداد انتقال اجاره بر حق دعوی تخلیه موجر == | |||
در صورتیکه مستاجر بدون اذن و رضایت موجر انتقال اجاره را انجام بدهد و در این راستا عقد اجاره توسط مستاجر اول به مستاجر دوم قبل از [[قبض]] و تحویل منتفی شود ([[فسخ#%D9%81%D8%B3%D8%AE|فسخ]]، [[اقاله]])، مصداق انتقال اجاره به غیر نبوده و موجبی برای [[تخلیه]] نخواهد بود و حتی کار کردن مستاجر دوم هم در عین مستأجره به عنوان شریک با مستأجر قبلی (اولی) دلالت بر انتقال ندارد.<ref>[[رای دادگاه درباره اثر فسخ قرارداد انتقال اجاره بر حق دعوی تخلیه موجر (دادنامه شماره ۹۱۰۹۹۷۰۲۲۳۵۰۰۹۵۱)]]</ref> | |||
== کتب مرتبط == | == کتب مرتبط == | ||
* [[عقد اجاره، کاربردی (بهرامی)]] | * [[عقد اجاره، کاربردی (بهرامی)]] | ||
* [[حقوق مدنی 6 (بهرامی)]] | |||
* [[بررسی تحلیلی تطبیقی قرارداد اجاره و قلمرو آن (امامی)]] | |||
* [[رویه قضایی دادگاه های تجدیدنظر استان تهران در امور مدنی، جلد ششم (زندی)]] | * [[رویه قضایی دادگاه های تجدیدنظر استان تهران در امور مدنی، جلد ششم (زندی)]] | ||
== منابع == | == منابع == | ||
{{پانویس}} | {{پانویس}} | ||
نسخهٔ کنونی تا ۱۲ اکتبر ۲۰۲۴، ساعت ۱۴:۵۳
اجاره قراردادی است که به موجب آن، مستأجر در مقابل مالی که به موجر پرداخت می نماید؛ برای زمانی مشخص، مالک منافع عین مستأجره می گردد.[۱]
چنانچه برای تضمین پرداخت به موقع ودیعه اجاره از سوی موجر، وجهی به صورت روزانه به عنوان خسارت قراردادی تعیین شده باشد این توافق به لحاظ غیرمشروع و ربوی بودن، باطل است.[۲]
عدم تخلیه مستاجر پس از پایان مدت اجاره
تصرف عین مستأجره توسط مستأجر بعد از انقضای مدت قرارداد اجاره تابع قانون مدنی، بدون رضایت موجر، وی را مستحق دریافت اجرت المثل ایام تصرف می کند و میزان اجرت المثل با جلب نظر کارشناس تعیین می شود.[۳]
اجاره عین مستاجره به غیر توسط مستاجر و رضایت ضمنی موجر:
عدم اقدام موجر به تخلیه پس از انتقال به غیر توسط مستأجر و أخذ اجاره بها طی سال ها از مستأجر جدید، گویای رضایت عملی موجر به تصرفات مستأجر جدید درعین مستأجره است و لذا طرح دعوی تخلیه به علت انتقال به غیر با اقدام عملی موجر در تضاد بوده و دعوی وی محکوم به بطلان است.[۴]
دریافت اجاره بها از متصرف مغازه به مدت طولانی، حاکی از رضایت موجر به انتقال مغازه به متصرف است و لذا دعوی تخلیه به لحاظ انتقال به غیر مسموع نیست.[۵]
رویه قضایی
- نظریه شماره 7/1402/46 مورخ 1402/04/30 اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره انتقال مورد اجاره به خود توسط وکیل
- نظریه شماره 7/1401/1297 مورخ 1402/05/08 اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره دعوای خلع ید دارنده پروانه بهره برداری معدن علیه غاصب ملک
- نظریه شماره 7/1401/1357 مورخ 1402/01/29 اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره عدم حق سرقفلی در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶
تعریف در قانون
اجاره عقدی است که به موجب آن، مستأجر، مالک منافع عین مستأجره می‌شود، اجاره‌دهنده را موجر و اجاره‌کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره گویند.[۶]
اقسام
اجاره اشخاص: قراردادی که به موجب آن مستأجر مالک منفعت اجیر می‌گردد را اجاره اشخاص نامند.[۷]
اجاره حیوان
اجازه موقت موجر به مستاجر جهت تغییر شغل
در صورتی که موجر برای یک مدت موقت (یکسال) به مستاجر اجازه تغییر شغل بدهد، مستأجر مکلف است که پس از پایان مدت توافق شده، شغل سابق را ادامه دهد. در غیراینصورت موجر می تواند به استناد تخلف از شروط قراردادی (تغییر شغل)، از دادگاه، تخلیه مورد اجاره را تقاضا کند.[۸]
رضایت ضمنی موجر نسبت به تغییر شغل مستأجر
در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هر‌گاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده و مستأجر بدون رضای موجر شغل خود را تغییر‌دهد موجر می تواند از دادگاه درخواست حکم تخلیه را بنماید مگر اینکه شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد لکن اگر موجر پس از اطلاع نسبت به تغییر شغل مستاجر، همچنان از وی اجاره بها را دریافت کند و یا به طرفیت او دعوی تعدیل اجاره بها مطرح نماید، این اقدامات حمل بر اعلام رضایت ضمنی موجر بر تغییر شغل تلفقی شده و دعوی تخلیه عین مستأجره، به این جهت قابل پذیرش نیست.[۹]
اجاره به شرط تملیک
پیوند میان اجاره و بیع نهاد تازه ای را به وجود آورده است که در حقوق ما "اجاره به شرط تملیک" نامیده می شود. اجاره هایی که همراه با شرط تملیک واقع می شوند و مقدمه بیع قرار می گیرند، به اعتبار وعده آن دو گونه است:
1- اجاره ای که همراه با وعده یک طرفی فروشنده است که در این اجاره ها مستاجر آزاد است با انتخاب بیع و فراهم آوردن شرایط آن مود اجاره را تملیک یا به اجاره پایان دهد.
2- اجاره ای که به تملیک منتهی می شود که در این فرض مستاجر باید به عهد خود وفادار بماند و تنها از راه عهد شکنی و تحمیل نتایج آن می تواند از تملک امتناع کند. در چنین اجاره ای به طور معمول شرط می شود که با پرداختن آخرین قسط اجاره، مستاجر خود مالک آن است و نیازی به عمل حقوقی دیگر ندارد.[۱۰]
قرارداد اجاره به شرط تملیک برای مستاجر، مالکیتی نسبت به عین موضوع قرارداد ایجاد نمی کند تا آن را به دیگری منتقل نماید.[۱۱]
اثر فسخ قرارداد انتقال اجاره بر حق دعوی تخلیه موجر
در صورتیکه مستاجر بدون اذن و رضایت موجر انتقال اجاره را انجام بدهد و در این راستا عقد اجاره توسط مستاجر اول به مستاجر دوم قبل از قبض و تحویل منتفی شود (فسخ، اقاله)، مصداق انتقال اجاره به غیر نبوده و موجبی برای تخلیه نخواهد بود و حتی کار کردن مستاجر دوم هم در عین مستأجره به عنوان شریک با مستأجر قبلی (اولی) دلالت بر انتقال ندارد.[۱۲]
کتب مرتبط
- عقد اجاره، کاربردی (بهرامی)
- حقوق مدنی 6 (بهرامی)
- بررسی تحلیلی تطبیقی قرارداد اجاره و قلمرو آن (امامی)
- رویه قضایی دادگاه های تجدیدنظر استان تهران در امور مدنی، جلد ششم (زندی)
منابع
- ↑ ناصر کاتوزیان. حقوق مدنی عقود معین (قسمت اول) (معاملات معوض، عقود تملیکی، بیع، معاوضه، اجاره، قرض). چاپ 6. مدرس، 1374. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 3648804
- ↑ رای دادگاه درباره اعتبار شرط خسارت قراردادی جهت تأخیر در بازپرداخت ودیعه (دادنامه شماره ۹۳۰۹۹۷۰۲۲۲۸۰۱۱۲۲)
- ↑ رای دادگاه درباره اجرت المثل پس از پایان مدت اجاره (دادنامه شماره ۹۱۰۹۹۷۰۲۲۴۴۰۰۷۹۶)
- ↑ رای دادگاه درباره اخذ اجاره بها از مستأجر جدید پس از انتقال اجاره به غیر (دادنامه شماره ۹۱۰۹۹۷۰۲۲۱۵۰۱۰۵۳)
- ↑ رای دادگاه درباره اخذ اجاره بها دلیل رضایت به انتقال اجاره (دادنامه شماره ۹۱۰۹۹۷۰۲۲۴۴۰۱۶۸۱)
- ↑ ماده ۴۶۶ قانون مدنی
- ↑ ناصر کاتوزیان. حقوق مدنی عقود معین (قسمت اول) (معاملات معوض، عقود تملیکی، بیع، معاوضه، اجاره، قرض). چاپ 6. مدرس، 1374. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 3652352
- ↑ رای دادگاه درباره اجازه موقت موجر به تغییر شغل (دادنامه شماره ۹۴۰۹۹۷۰۲۲۰۸۰۰۷۹۸)
- ↑ رای دادگاه درباره احراز رضایت ضمنی موجر نسبت به تغییر شغل مستأجر (دادنامه شماره ۹۳۰۹۹۷۰۲۷۰۴۰۱۶۳۸)
- ↑ ناصر کاتوزیان. حقوق مدنی عقود معین (قسمت اول) (معاملات معوض، عقود تملیکی، بیع، معاوضه، اجاره، قرض). چاپ 6. مدرس، 1374. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران
- ↑ رای دادگاه درباره اثر قرارداد اجاره به شرط تملیک (دادنامه شماره ۹۳۰۹۹۷۰۲۲۰۶۰۱۲۲۱)
- ↑ رای دادگاه درباره اثر فسخ قرارداد انتقال اجاره بر حق دعوی تخلیه موجر (دادنامه شماره ۹۱۰۹۹۷۰۲۲۳۵۰۰۹۵۱)