مال غیرمنقول

به مالی که حمل و نقل آن، توأم با تلف یا کمبود آن باشد، غیرمنقول گویند، همچنین به مالی که حمل و نقل آن، بدون خرابی مال ممکن نبوده یا اینکه اصلاً قابل جابجایی نباشد، غیرمنقول گویند. به عبارت دیگر، مال غیرمنقول آن است که از محلی به محل دیگر نتوان نقل نمود، اعم از اینکه استقرار آن ذاتی باشد یا به واسطه عمل انسان به نحوی که نقل آن مستلزم خرابی یا نقص خود مال یا محل آن شود. همچنین قانونگذار، علاوه بر اموالی که حمل و نقل آن‌ها، بدون خرابی ممکن نباشد؛ برخی اموال منقول، نظیر حیوانات یا اشیایی را که به امر زراعت، اختصاص داده شده‌اند؛ غیرمنقول محسوب نموده‌ است.

مواد مرتبط

مواد ۱۱ تا ۱۸ قانون مدنی

اقسام

غیرمنقول ذاتی

مطابق ماده ۱۲ قانون مدنی: «مال غیرمنقول آن است که از محلی به محل دیگر نتوان نقل نمود، اعم از این که استقرار آن ذاتی باشد یا به واسطهٔ عمل انسان، به نحوی که نقل آن مستلزم خرابی یا نقص خود مال یا محل آن شود.»

زمین و معادن، غیرمنقول ذاتی هستند.

غیرمنقول بر اثر عمل انسان

به اموالی که در بنا یا ساختمان، به کار رفته و جابجایی آنها موجب آسیب به مال مزبور یا بنا گردد، «غیرمنقول بر اثر عمل انسان» گویند.

غیرمنقول حکمی

قانونگذار، علاوه بر اموالی که حمل و نقل آنها، بدون خرابی ممکن نباشد؛ برخی اموال منقول، نظیر حیوانات یا اشیایی را که به امر زراعت، اختصاص داده شده‌اند؛ غیرمنقول محسوب نموده‌ است.

تراکتور، غیرمنقول حکمی است.

غیرمنقول تبعی

مطابق ماده ۱۸ قانون مدنی: «حق انتفاع از اشیای غیرمنقول، مثل حق عمری و سکنی و همچنین حق ارتفاق نسبت به ملک غیر، از قبیل حق العبور و حق المجری و دعاوی راجعه به اموال غیرمنقوله، از قبیل تقاضای خلع ید و امثال آن، تابع اموال غیرمنقول است.»

حقوق و منافع را نباید مال محسوب نمود؛ اما جهت جلوگیری از بروز مشکلات در تعیین صلاحیت دادگاه‌ها، قانونگذار آنها را به تبع ملک مورد نزاع، غیرمنقول دانسته‌است.

در حقوق تطبیقی

در حقوق فرانسه، مال غیرمنقول به دو دسته «غیرمنقول ذاتی» و «غیرمنقول بر اثر عمل انسان» تقسیم شده‌ است.

ماده ۸۲ قانون مدنی مصر، اموالی را که حمل و نقل آنها با خسارت توأم بوده، غیرمنقول محسوب نموده و نیز اموال منقولی را که برای بهره‌برداری یا استفاده از مال غیرمنقول به کار می‌روند، غیرمنقول به‌شمار آورده‌ است.

آثار

آثار تقسیم مال به منقول و غیرمنقول، در بیع، غصب، وقف و شفعه، قابل مشاهده است.

در فقه

ساختمان‌ها و درختان، غیرمنقول محسوب می‌گردند، چون جدایی آنها از زمین، بدون خسارت ممکن نیست؛ در مقابل، استدلال نموده‌اند که فقط به مالی که به‌طور ذاتی، قابل جابجایی نباشد؛ غیرمنقول گویند، نه مالی که بر اثر عمل انسان، حمل و نقل آن دشوار می‌گردد.

زمین یا هر مال متصل به آن را که حمل و نقل آن، با فرض حفظ حالت قبلی، ممکن نباشد، عقار نامند.

معامله اموال غیرمنقول

بر اساس ماده 72 قانون ثبت کلیه معاملات راجعه به اموال غیرمنقوله که بر طبق مقررات راجعه به ثبت املاک ثبت شده است نسبت به طرفین معامله و قائم‌مقام قانونی آن‌ها و اشخاص ثالث دارای اعتبار کامل و رسمیت خواهد بود. لیکن لازم به ذکر است که مقررات این ماده و مواد 46 و 47 و 48 قانون ثبت، دلالت بر بی اعتباری قرارداد ثبت نشده و انجام فروش مال غیرمنقول و همچنین عدم پیدایش حق عینی برای متعهدله نسبت به مال مزبور نداشته، چرا که صرف نظر از صحت و بطلان فروش مال غیرمنقول بدون تنظیم سند رسمی با توجه بر ظاهر عبارات، آنچه متبادر به ذهن می شود آن است که مقررات مذکور درخصوص معاملاتی است که موضوع آن ها به طور مستقیم، مال غیرمنقول باشد، همچون بیع مال غیرمنقول نه هر معامله ای که به نحوی مرتبط با مال غیرمنقول باشد. با این توضیح، قراردادی که موضوع مستقیم آن بیع مال غیرمنقول باشد و نه خود مال غیرمنقول، مقررات فوق شامل آن نخواهد شد.

بر اساس ماده 22 قانون ثبت، شخصی که ملک به نام او منتقل گردیده و در دفتر املاک ثبت شده است، مالک رسمی شناخته می شود. درخصوص اینکه آیا مفاد ماده 22 با این ماده از قانون ثبت در تعارض است یا خیر، اینچنین بیان شده که؛ مفاد ماده 22 درخصوص صدور سند مالکیت بر اساس ثبت دفتر املاک بوده و مفاد ماده 72 درخصوص تنظیم اسناد راجع به معاملات املاک است و لذا این دو هیچ گونه تعارض و منافاتی با یکدیگر ندارند.

رویه قضایی

• نظریه شماره 7/1402/303 مورخ 1402/06/05 اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره نحوه محاسبه هزینه دادرسی در اموال غیر منقول
• نظریه شماره 7/1402/323 مورخ 1402/06/06 اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره بیع مال غیرمنقول توسط قیم بدون اطلاع دادستان
• نظریه شماره 7/1402/45 مورخ 1402/02/30 اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره وجود حقوق ثالث در ملک مشاع پس از صدور دستور فروش
• نظریه شماره 7/1402/51 مورخ 1402/02/25 اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره نحوه پرداخت محکوم به از سوی دولت پس از صدور رای قطعی
• نظریه شماره 7/1402/66 مورخ 1402/03/27 اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره تکلیف اجرای احکام در مورد توقیف حساب محکوم علیه دولتی
• نظریه شماره 7/1402/75 مورخ 1402/03/30 اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره مطالبه خسارت تاخیر تادیه از شهرداری

مصادیق

• ساختمان‌ها و درختان، غیرمنقول محسوب می‌گردند، چون جدایی آنها از زمین، بدون خسارت ممکن نیست.
• لوله‌ها و آینه کاری‌های داخل ساختمان، بر اثر عمل انسان، غیرمنقول شده‌اند.
• کوه‌ها و سنگ‌های معادن و بناها، پل‌ها، درختان، چاه‌ها و استخرها، غیرمنقول هستند.

جستارهای وابسته

مال

مال منقول

غیرمنقول ذاتی

غیرمنقول بر اثر عمل انسان

غیرمنقول حکمی

غیرمنقول تبعی