رای دادگاه درباره اثر دریافت اجاره بها بر تمدید قرارداد اجاره (دادنامه شماره ۹۴۰۹۹۷۰۲۲۱۸۰۱۳۹۶)

شماره دادنامه	۹۴۰۹۹۷۰۲۲۱۸۰۱۳۹۶
تاریخ دادنامه	۱۳۹۴/۱۱/۱۱
نوع رأی	رأی شعبه
نوع مرجع	دادگاه تجدیدنظر استان
گروه رأی	رای حقوقی
موضوع	اثر دریافت اجاره بها بر تمدید قرارداد اجاره
قاضی	عزت اله امانی شلمزاری کرمی صادق آبادی قاسم اسکندری

چکیده دادنامه و رای دادگاه درباره اثر دریافت اجاره بها بر تمدید قرارداد اجاره: صرف دریافت وجه بابت اجاره بها از طرف مالک یا موجر دلیل بر تمدید قرارداد اجاره نیست؛ بنابراین دعوی الزام موجر به تنظیم سند رسمی اجاره به استناد دلیل مذکور پذیرفته نمی شود.

رأی دادگاه بدوی

خانم ز. ی.م. با وکالت اقای س. ن. به طرفیت خانم الف. ن. و اداره اجرای اسناد رسمی استان تهران دعوایی به خواسته ی ابطال اجرائیه، الزام به تنظیم سند رسمی اجاره یک دستگاه ساختمان از پلاک ثبتی ۳۶۹۸ و ۴۱۱۶ فرعی از ۳۷ اصلی و خسارات دادرسی اقامه کرده است. وکیل خواهان در شرح دادخواست اظهار داشته موکل اش چندین سال است که ساختمانی به پلاک ثبتی ۳۶۹۸ و ۴۱۱۶ فرعی از ۳۷ اصلی را از خانم الف. ن. اجاره کرده است. اخرین اجاره نامه کتبی هم به شماره ۱۳۹۳۵۱۱۵۱۸۹۵۰۰۰۰۰۶-۹۳/۴/۲۹ بوده که با حضور شهود برای یکسال از ۹۴/۲/۱ تا ۹۵/۳/۱ به طور شفاهی تمدید شده است. ( در جلسه رسیدگی آن را به ۹۴/۳/۱ تا ۹۵/۳/۱ اصلاح کرده است) لکن با وجود این تمدید نسبت به صدور اجرائیه اقدام شده است. از این رو الزام به تنظیم اجاره نامه رسمی و ابطال اجرائیه را درخواست دارد. در جلسه رسیدگی مورخ ۹۴/۸/۱۶ دادگاه از شهود خواهان راجع به تمدید اجاره برای یکسال تحقیق شده است. اقای محمدحسن قجر (همسر خواهان) اظهار داشته اجاره در تاریخ ۹۴/۲/۲۱ در محل کار همسرش تمدید شده و اجاره بها که از قرار ماهیانه ۲۱ میلیون تومان بوده به ۲۴ میلیون تومان افزایش یافته است . اقای امین خانی ( کارمند خواهان ) اظهار داشته ۳ روز اخر خردادماه بوده که اجاره در اتاق خانم یزدانی مقدم تمدید شد و در جریان مذاکرات که حدود ۱/۵ ساعت ادامه داشته او در کنار درب اتاق خواهان حضور داشته و علت حضورش تمدید قرارداد کاری بوده است. خانم الهه دانه چین کارمند دیگر خواهان اظهار داشته اواخر اردیبهشت ماه و احتمالا ۹۳/۲/۲۹ بوده که توافق شفاهی بر تمدید اجاره از قرار اجاره بهای ماهیانه ۲۴ میلیون تومان بین خانم یزدانی مقدم و خانم ن. صورت گرفت. خوانده پاسخ داده که فقط اقای قجر را سال ۹۳ دیده و اینکه سال ۹۴ اظهار داشته به عنوان تمدید اجاره به طور شفاهی او را دیده کذب است. دو شاهد دیگر را هم اساسا ندیده است. افزون بر این تمامی سالها در رابطه با مورد اجاره قرارداد رسمی تنظیم شده است و اینکه به طور شفاهی اجاره تمدید شده خلاف واقع است وکیل خواهان اضافه کرده که دو فقره چک بابت اجاره بهای ۲ ماه نیز به مبلغ ۴۸ میلیون تومان تحویل خوانده و توسط او وصول شده است. اجرائیه بر اساس سند رسمی اجاره ۳۲۰۷-۹۴/۵/۲۸ صادر شده است. درحالیکه با انقضای این قرارداد، قرارداد دیگری به شماره ۱۴۲۴-۹۴/۴/۲۹ دفترخانه ۱۳۷۴ تهران تنظیم شده و با تمدید اجاره نامه ی مستند صدور اجرائیه اقدام بر اساس ان موجه نبوده است. بنا به مراتب بالا ۱-باتوجه به اختلاف در اظهارات شهود تعرفه شده در خصوص تاریخ تمدید قرارداد اجاره اینکه شهود از خدمه خواهان هستند و اینکه طرفین با انقضای مدت اجاره از طریق تنظیم سند رسمی رابطه استیجاری را استمرار بخشیده اند و بنابراین تمدید اجاره بطور شفاهی در روابط طرفین خلاف ظاهر و رفتار گذشته طرفین در مقطع انقضای مدت اجاره به نظر می رسد. از این رو چون دلایل تمدید عقد اجاره برای یکسال از قرار اجاره بهای ماهیانه ۲۴ میلیون تومان به نحوی نیست که موجب حصول علم گردد وارد نبوده و به استناد مفهوم ماده ۱۲۵۷ قانون مدنی و ۱۳۲۴ همان قانون حکم به بطلان این بخش از دعوی صادر و اعلام می گردد. در خصوص ابطال اجرائیه، نظر به اینکه مطابق اجاره نامه های رسمی پیوست دادخواست و تصویر اجرائیه، موضوع سندی که اجرائیه براساس ان صادر شده است سند اجاره شماره ۳۲۷۷-۹۲/۵/۲۸ می باشد در حالیکه پس از انقضای ان قرارداد دیگری به تاریخ ۹۳/۴/۲۹ به شماره ۱۴۷۴ تنظیم شده و بنابراین صدور اجرائیه بر اساس سندی که قرارداد دیگری موجب تجدید روابط استیجاری شده واجد اشکال است. از این رو به استناد ماده ۵ قانون اصلاح موادی از قانون ثبت مصوب ۲۲ حکم به ابطال اجرائیه و نیز پرداخت هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل مطابق قرارداد نسبت به این بخش از دعوی به استناد مواد ۵۱۵ و ۵۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی در حق خواهان صادر و اعلام می گردد. این رای حضوری و ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم تجدیدنظر استان تهران می باشد.

رئیس شعبه ۴۴ دادگاه عمومی حقوقی تهران-قاسم اسکندری

رأی دادگاه تجدیدنظر استان

آن قسمت از دادنامه تجدیدنظرخواسته به شماره ۹۴۰۹۹۷۲۱۶۰۹۰۰۸۰۴ مورخه ۱۳۹۴/۸/۲۶ صادره از شعبه ۴۴ دادگاه عمومی حقوقی تهران که مشعر بر بطلان دعوی تجدیدنظرخواه خانم ز. ی.م. باوکالت س. ن. به خواسته الزام به تنظیم سند رسمی اجاره نسبت به عین مستأجره (یک دستگاه ساختمان تحت پلاک ثبتی ۳۶۹۸ و ۴۱۱۶ فرعی از ۳۷ اصلی) می باشد مآلا موافق قانون و مقررات موضوعه بوده و اعتراض به شرح لایحه اعتراضیه وارد نبوده و بر استدلال دادگاه نخستین ایرادی متصور نمی باشد زیرا که اولا مبنای استقرار تجدیدنظرخواه در پلاک ثبتی مورد ترافع اجاره نامه های رسمی تنظیمی فی مابین مشارالیها با تجدیدنظرخوانده بوده است که آخرین توافق آنان مبنی بر تمدید قرارداد به شرح قرارداد اجاره رسمی شماره ۱۴۷۴ مورخه ۱۳۹۳/۴/۲۹ برای مدت یک سال از تاریخ اخیرالذکر لغایت ۱۳۹۴/۴/۲۹ بوده است که تجدیدنظرخواه دلیل موجهی بر تمدید قرارداد موصوف پس از انقضای مدت اجاره نموده است ثانیا یکی از ادله استنادی مشارالیها مبنی بر تمدید اجاره تمسک به شهادت شهود بوده که شهود تعرفه شده از ناحیه تجدیدنظرخوانده مورد جرح واقع شده اند و ایراد وارده از ناحیه تجدیدنظرخوانده به لحاظ رابطه خادم و مخدومی از ناحیه دادگاه مورد پذیرش واقع شده است ثالثا صرف دریافت وجه بابت اجاره بها از طرف مالک یا موجر دلیلی بر تسلیم او به ادعای طرف مبنی بر تمدید قرارداد نمی باشد رابعا تمدید قرارداد مستلزم ایجاب و قبول متعاقدین می باشد که تجدیدنظرخواه دلیلی بر تقبل موجر در جهت تمدید قرارداد ارائه ننموده است از این رو دادنامه تجدیدنظرخواسته که بر همین اساس صادر گردیده خالی از هرگونه ایراد و اشکالی بوده و دادگاه ضمن رد درخواست تجدیدنظرخواهی مستندا به قسمت اخیر ماده ۳۵۸ از قانون آیین دادرسی مدنی دادنامه معترض عنه را تأیید و استوار می نماید. رأی صادره حضوری و قطعی است.

شعبه ۱۸ دادگاه تجدیدنظر استان تهران - رئیس و مستشار

عزت اله امانی شلمزاری - علی کرمی صادق آبادی

مواد مرتبط

• ماده 1257 قانون مدنی
• ماده 1324 قانون مدنی
• ماده 5 قانون اصلاح موادی از قانون ثبت
• ماده 358 قانون آیین دادرسی مدنی
• ماده 515 قانون آیین دادرسی مدنی
• ماده 519 قانون آیین دادرسی مدنی

جستارهای وابسته

• اجاره
• اجاره بها
• سند رسمی
• شاهد