نظریه شماره 7/99/1319 مورخ 1399/11/27 اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره قابل استماع نبودن خواسته ی تنفیذ مبایعه نامه عادی در مورد املاک ثبت شده
 | |
| شماره نظریه | ۷/۹۹/۱۳۱۹ |
|---|---|
| شماره پرونده | ۹۹-۷۶-۱۳۱۹ ح |
| تاریخ نظریه | ۱۳۹۹/۱۱/۲۷ |
| موضوع نظریه | آیین دادرسی مدنی |
| محور نظریه | اثبات مالکیت |
چکیده نظریه شماره 7/99/1319 مورخ 1399/11/27 اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره قابل استماع نبودن خواسته ی تنفیذ مبایعه نامه عادی در مورد املاک ثبت شده:تنفیذ مبایعه نامه عادی در مورد املاک ثبت شده قابل استماع نیست؛مگر در مواردی که به موجب قانون تجویز شده است؛مانند دعوای تأیید تاریخ تنظیم اسناد عادی موضوع تبصره ذیل ماده ۶ قانون اراضی شهری مصوب ۱۳۶۰.
استعلام
۱- در مواردی بر اساس سوابق ثبتی شش دانگ یک قریه یا منطقه به نام یک شخص ثبت شده و به نام وی سند مالکیت صادر شده است و سپس در اجرای مقررات اصلاحات اراضی به زارعین صاحب نسق واگذار شده است. در این گونه املاک مالکیت زارع صاحب نسق مشاعی، اما در طبیعت تصرفات وی مفروز است. حال چنانچه زارع صاحب نسق شش دانگ ملک تحت تصرف و مفروزی خود را به موجب سند عادی به دیگری بفروشد.
الف- آیا دعوای خریدار به خواسته اثبات مالکیت مسموع است یا باید دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مشاعی به طرفیت مالکان ثبتی و رسمی مطرح کند؟
ب- با توجه به فرض سؤال، چنانچه سابقا دادگاه حکم بر اثبات وقوع عقد بیع نه اثبات مالکیت بین فروشنده و خریدار راجع به چنین ملکی صادر کرده باشد، آیا حکم مذکور برای استماع دعوای خلع ید و قلع و قمع کافی است یا با توجه به رأی وحدت رویه شماره ۶۷۲ مورخ ۱۳۸۳/۱۰/۱ هیأت عمومی دیوان عالی کشور الزاما دعوای خواهان باید مستند به سند رسمی باشد؟
ج- چنانچه دادگاه راجع به ملک دارای سابقه ثبتی حکم بر اثبات مالکیت صادر کند، صرف نظر از این که حکم صادره محل تأمل است، آیا حکم مذکور برای طرح دعوای خلع ید کافی است یا دعوای خواهان در هر حال باید مستند به سند رسمی باشد؟
۲- چنانچه در دعوای الف به طرفیت ب به خواسته اثبات مالکیت و خلع ید از ملک مورد نزاع، دادگاه حکم بر اثبات مالکیت خواهان و خلع ید ب را صادر کند و متعاقبا در دعوای ج به طرفیت ب به خواسته الزام به تنظیم سند رسمی و تحویل مبیع، دادگاه حکم بر الزام ب به تنظیم سند رسمی و تحویل مبیع صادر کند و در جریان اجرای حکم سند مالکیت هم به نام ج صادر شود:
اولا، روش حل تعارض بین دو حکم مذکور که محکوم له متعدد و محکوم علیه واحد است، چگونه خواهد بود؟
ثانیا، چنانچه الف به استناد رأی مقدم الصدور دادخواست اعتراض ثالث نسبت به رأی موخر به طرفیت ب و ج مطرح کند، آیا رأی مقدم الصدور معتبر است و رأی موخرالصدور باید الغا شود؟ آیا سند مالکیت صادره به نحو مذکور در سؤال رسیدگی به دعوای اعتراض ثالث را با مانع مواجه می کند ؟ آیا ج می تواند دعوای اعتراض ثالث نسبت به رأی مقدم الصدور مطرح نماید؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه
۱- الف: با توجه به این که یکی از ارکان دعوی، خلاف اصل بودن ادعای مدعی است و مطابق ماده ۲۲۳ قانون مدنی، اصل بر صحت قراردادها است و تنفیذ صرفا ناظر به معاملات فضولی و اکراهی است، لذا تنفیذ یا تأیید اسناد عادی تحت عنوان بیع نامه، صلح نامه یا هبه نامه، دعوی محسوب نشده و قابل استماع نیست؛ لکن چنان چه منظور خواهان، اثبات وقوع معامله و اثبات مالکیت باشد، در این صورت با عنایت به رأی وحدت رویه شماره ۵۶۹ مورخ ۱۰/۱۰/۱۳۷۰ هیأت عمومی دیوان عالی کشور، چنین خواسته ای (تنفیذ مبایعه نامه عادی) نسبت به املاک ثبت نشده قابل استماع است و برعکس در مورد املاک ثبت شده، این خواسته مغایر با مقررات مواد ۲۲، ۴۲ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۱۰ با اصلاحات و الحاقات بعدی بوده و قابل استماع نیست؛ مگر در مواردی که به موجب قانون تجویز شده است؛ مانند دعوای تأیید تاریخ تنظیم اسناد عادی موضوع تبصره ذیل ماده ۶ قانون اراضی شهری مصوب ۱۳۶۰.
ب: با عنایت به رأی وحدت رویه شماره ۶۷۲ مورخ ۱/۱۰/۱۳۸۳ هیأت عمومی دیوان عالی کشور صدور حکم بر خلع ید مستلزم اثبات مالکیت است؛ بنابراین در فرض سؤال صرف وجود حکمی از دادگاه مبنی بر اثبات وقوع بیع در گذشته، برای صدور حکم خلع ید کافی نیست.
ج: اگر چه رسیدگی به دعوای اثبات مالکیت بدون دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال نسبت به املاک ثبت شده فاقد مجوز قانونی بوده و در فرض سؤال که این دعوا رسیدگی و مورد لحوق حکم قرار گرفته است تا زمانی که حکم صادره به قوت خود باقی است، صدور حکم مبنی بر خلع ید به استناد آن بلامانع به نظر می رسد.
۲- الف: در فرض سؤال باید با بهره گیری از طرق مختلف شکایت نسبت به آراء صادره از جمله اعتراض ثالث و یا اعمال ماده ۴۷۷ قانون آیین دادرسی کیفری مصوب ۱۳۹۲ رفع تعارض شود.
ب: سند مالکیت فرض سؤال مانع از رسیدگی به دعوای اعتراض ثالث نیست.
مواد مرتبط
- ماده ۲۲۳ قانون مدنی مصوب ۱۳۰۷
- ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۱۰
- ماده ۴۲ قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۱۰
- ماده ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۱۰
- ماده ۶ قانون اراضی شهری مصوب ۱۳۶۰
- ماده ۴۷۷ قانون آیین دادرسی کیفری مصوب ۱۳۹۲