ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
۱۴۰۱/۹/۰۶
نوع	قانون
مرجع تصویب	مجلس شورای اسلامی
قلمروی اجرایی	ایران
تاریخ تصویب	۱۴۰۳/۰۲/۱۰
تاریخ ابلاغ	۱۴۰۳/۰۳/۱۳
وضعیت	در حال اجرا

ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول: یکسال پس از راه اندازی رسمی سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی موضوع ماده (۱۰) این قانون هر عمل حقوقی اعم از عقد و ایقاع که موضوع یا نتیجه آن انتقال مالکیت عین یا انتقال حق انتفاع (اعم از عمری یا رقبی برای مدت بیش از (دوسال یا انتقال حق ارتفاق اموال غیرمنقول باشد و وقف و نیز انعقاد عقد رهن در خصوص آنها و انعقاد عقود مفید انتقال منافع اموال مذکور برای مدت بیش از دو سال و اجاره به شرط تملیک و هر نوع پیش فروش ساختمان اعم از اینکه به صورت سهمی از کل عرصه یا اعیان باشد و تعهد به انجام کلیه اعمال حقوقی مذکور باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد در غیر این صورت دعاوی راجع به اعمال حقوقی مذکور که ثبت نشده باشد و ادله راجع به آنها در بخشی که مفید موارد مذکور است، نزد مراجع قضائی شبه قضائی و داوری قابل استماع نبوده و فاقد اعتبار است و جز دعوای استرداد عوضین، هیچ شکایت کیفری یا دعوای حقوقی یا تقاضایی در خصوص آن عمل حقوقی و اسناد مربوط به آن از قبیل شکایت انتقال مال غیر دعوای اثبات یا تنفیذ معامله ابطال سند رسمی مالکیت، الزام به تنظیم سند رسمی خلع ید، تخلیه ید و الزام به اجرای تعهدات مندرج در آن در مراجع مذکور مسموع نیست همچنین اسناد ثبت نشده راجع به اعمال حقوقی مذکور در هیچ‌یک از دستگاه‌های اجرائی موضوع ماده (۲۹) قانون برنامه پنجساله ششم توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی جمهوری اسلامی ایران مصوب ۱۳۹۵/۱۲/۱۷ پذیرفته نمی‌شود و در مراجع قضائی و اداری مذکور فقط شخصی مالک، ملک شناخته می‌شود که در دفتر املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور که از این پس در این قانون «سازمان» نامیده می‌شود ملک به نام او به ثبت رسیده یا از مالک رسمی به ارث برده باشد.

• تبصره ۱ - دعوای تنفیذ فسخ معاملات ثبت شده اموال غیرمنقول در مواردی که ثبت فسخ مستلزم رای مرجع قضایی یا داوری است مشروط بر اینکه ظرف پانزده روز پس از اعمال حق فسخ، اظهارنامه رسمی ارسال و ظرف پانزده روز بعد از آن نسبت به طرح دعوای تنفیذ فسخ اقدام شود، مسموع است هر چند فسخ ثبت نشده باشد.

سامانه ثبت الکترونیک اسناد باید به گونه ای طراحی گردد که اگر طرفین قرارداد شرط کنند منتقل الیه تا پایان مهلت اعمال حق فسخ یا موعد پرداخت ثمن یا تا موعد دیگری که مورد توافق طرفین بوده حق انجام اعمال حقوقی موضوع این ماده را ندارد امکان انتقال مورد معامله در مهلت تعیین شده فراهم نباشد. در هر حال چنانچه منتقل الیه مورد معامله را قبل از ثبت فسخ یا انفساخ به شخص ثالثی به صورت رسمی منتقل کرده باشد و در عمل حقوقی بعدی وی حق فسخ نداشته باشد یا معامله اقاله نشده باشد، این انتقال در حکم تلف مورد معامله بوده و اعمال حق فسخ یا انفساخ موجب انحلال قرارداد بعدی نیست که در این صورت دارنده حق فسخ مزبور به قیمت روز مال غیرمنقول به منتقل الیه مذکور رجوع خواهد کرد. چنانچه منتقل الیه حق فسخ داشته باشد یا به هر نحو عین مال به ملکیت وی درآمده باشد، عین مال به انتقال دهنده اول (دارنده حق فسخ مسترد می‌گردد.

• تبصره ۲- میزان مالیات حق الثبت و حق التحریر بر تنظیم وکالت بلاعزل انتقال مالکیت در خصوص اموال غیرمنقول موضوع این ماده در دفاتر اسناد رسمی معادل تنظیم سند رسمی انتقال ملک است و چنانچه ظرف نه ماه از تاریخ تنظیم وکالتنامه اموال مذکور منتقل شود سند رسمی انتقال بدون نیاز به پرداخت مجدد مالیات نقل و انتقال ملک و حق الثبت تنظیم می‌شود.
• تبصره ۳ مرجع صدور گواهی حصر وراثت مکلف است پس از صدور گواهی مذکور، یک نسخه از آن را به صورت آنی در سامانه ثبت الکترونیک اسناد جهت درج در دفتر الکترونیک املاک بارگذاری نماید
• تبصره ۴- مفاد این ماده در خصوص اموال غیرمنقولی که پس از لازم الاجرا شدن این قانون سند مالکیت حدنگار برای آنها صادر می‌شود از تاریخ صدور سند مالکیت مذکور، مجری است، هرچند سامانه موضوع ماده (۱۰) این قانون راه اندازی نشده باشد.
• تبصره ۵- دعاوی مربوط به مستندات اعمال حقوقی موضوع این ماده و نیز ملکیت و حق) که قبل از لازم‌الاجراء شدن این قانون محقق شده و به ثبت نرسیده، در صورتی قابل استماع است که قطعیت این مستندات مطابق آیین‌نامه ای که به تصویب رئیس قوه قضائیه می‌رسد و به تشخیص وی محرز باشد.
• تبصره ۶- مرجع قضائی در دعوای استرداد عوض با عوضین اعمال حقوقی ثبت نشده موضوع این ماده در صورت احراز تسلیم عوض یا تبادل عوضین حکم به استرداد خواهد داد و در صورت عدم احراز دعوا را رد می‌کند.
• مشاهده ماده بعدی

اینفوگرافی

• 

پیشینه

در قانون ثبت ۱۳۱۰، ثبت معاملات اموال غیرمنقول الزامی بوده و اسناد عادی در ادارات و محاکم غیرقابل پذیرش تلقی می‌شدند. ماده ۴۸ قانون ثبت صراحتاً همین سیاست را دنبال می‌کرد. قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول ادامه همان مسیر تقنینی است و با هدف احیای منطق ثبت رسمی و کاهش اختلافات ناشی از اسناد عادی تدوین شده است؛ با این تفاوت که در قانون جدید به‌جای تصریح به بطلان، ضمانت اجرای عدم استماع دعاوی پیش‌بینی شده است که نشان از رویکرد محتاطانه‌تر نسبت به قانون قدیم دارد.

به عبارت دیگر الزام به ثبت رسمی معاملات املاک ریشه در مواد ۲۲، ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت ۱۳۱۰ دارد که مالکیت را منحصر به ثبت در دفتر املاک دانسته و پذیرش اسناد عادی در محاکم را مردود می‌شمرد. این نظام پس از انقلاب، به‌دلیل تغییر رویه قضایی، نسخ برخی مواد قانون مدنی و نظریه‌های شورای نگهبان، به تدریج تضعیف شد و اسناد عادی حتی با شهادت شهود قابل استناد شدند؛ امری که موجب تزلزل امنیت معاملاتی و افزایش دعاوی املاک گردید. در نهایت، با دخالت مجمع تشخیص مصلحت نظام در سال ۱۴۰۳، اصل بازگشت به نظام «اعتبار انحصاری ثبت رسمی» مجدداً تثبیت شد و ماده ۱ در قامت احیای ماده ۲۲ قانون ثبت بازسازی گردید.

ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در راستای واکنش به مشکلات ناشی از ماده ۶۲ قانون احکام دائمی توسعه و رویه‌های قضایی متزلزل در زمینه اعتبار اسناد عادی تدوین شده است و هدف آن، بازگشت به مبانی قانون ثبت، به‌ویژه مواد ۲۲ و ۴۶ قانون ثبت بوده است. در نسخه اولیه مصوب مجلس شورای اسلامی، ضمانت اجرای عدم ثبت معاملات، «بطلان» تعیین شده بود؛ لیکن پس از ایراد فقهای شورای نگهبان و ارجاع موضوع به مجمع تشخیص مصلحت نظام، واژه بطلان حذف شد و به جای آن مقرر گردید دعاوی و ادله مربوط به معاملات ثبت‌نشده، قابل استماع و استناد نباشد. این تغییر، نقطه عطفی در ماهیت ماده ایجاد کرد و آن را از یک قاعده ماهوی قاطع به قاعده‌ای با ماهیت شکلی و اثباتی نزدیک کرد و همین امر منشأ بسیاری از ابهامات بعدی در تفسیر و اجرای ماده شد.

فلسفه و مبانی نظری ماده

فلسفه ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول بر ایجاد «نظام پیشگیری نهادمحور» استوار است؛ به این معنا که با تنظیم قاعده‌ای کارآمد، از بروز بزه‌های ملکی پیشاپیش جلوگیری شود. ارتقای امنیت اقتصادی و اجتماعی، کاهش تعارضات ساختاری در مالکیت و تقویت پاسداشت حریم مالکیت خصوصی از نتایج مستقیم این حکم است و قانون‌گذار کوشیده با طراحی ابزارهای حقوقیِ پیشگیرانه، ریسک بزه‌دیدگی را در بازار املاک کاهش دهد.

مطالعات تطبیقی

در حقوق آلمان و سوئیس، تحقق انتقال مالکیت و ایجاد حقوق عینی نسبت به اموال غیرمنقول منوط به ثبت در دفتر املاک است و تا زمانی که ثبت انجام نشود، توافق طرفین اثر تملیکی ندارد و در برابر ثالث نیز قابل استناد نیست. در نظام حقوقی انگلستان نیز برای قراردادهای مربوط به املاک، الزامات شکلی سخت‌گیرانه برقرار شده و تخلف از این تشریفات، قرارداد را غیرقابل اجرا می‌سازد؛ به‌گونه‌ای که بدون رعایت فرم قانونی، دادگاه از حمایت قراردادی خودداری می‌کند. این الگوها نشان می‌دهد که در نظام‌های حقوقی پیشرفته، ثبت رسمی یا تشریفات قانونی، نقش «شرط تحقق حق» یا دست‌کم «شرط قابلیت اجرا» را ایفا می‌کند و اسناد غیررسمی یا فاقد تشریفات، جایگاهی در نظام تضمین مالکیت ندارند.

مفهوم اخطار (Notice) که در تبصره ۱ ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول آمده، به‌نحوی جامع در اسناد فراملّی مانند CISG، PECL و DCFR پذیرفته شده و شامل هرگونه اعلام، اخطار، مطالبه و ابلاغ مرتبط با تعهدات است؛ الگوی پذیرفته‌شده، گستره‌ای وسیع برای اخطار ترسیم می‌کند تا قابلیت انطباق با انواع اعلام‌ها را داشته باشد، و پذیرش سازوکار اخطار رسمی در قانون الزام در امتداد همین منطق حمایتی و شفاف‌ساز در روابط معاملاتی قرار می‌گیرد.

نکات تفسیری دکترین ماده 1 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، هسته اصلی و ستون فقرات قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول محسوب می‌شود؛ لکن از منظر مبانی حقوق ثبت، دچار اشکالاتی است. مهم‌ترین نقد وارد بر این ماده، توسعه غیرموجه قلمرو ثبت از «حقوق عینی» به «حقوق دینی» است؛ بدین معنا که قانون‌گذار علاوه بر الزام ثبت انتقال مالکیت و سایر حقوق عینی، ثبت تعهد به انتقال را نیز الزامی دانسته است، در حالی که حقوق دینی، برخلاف حقوق عینی، در برابر اشخاص ثالث قابلیت استناد ندارند و ورود آن‌ها به نظام ثبتی با منطق نظام ثبت عینی جمهوری اسلامی ایران که بر شفاف‌سازی وضعیت حقوقی ملک استوار است، مغایرت دارد. ثبت حقوق دینی در دفتر املاک، موجب تداخل حقوق، ابهام در وضعیت حقوقی ملک و تضعیف کارکرد «دفتر املاک به‌عنوان آیینه تمام‌نمای حقوق عینی» می‌شود. افزون بر این، ماده ۱ در تعیین اثر حقوقی ثبت، دچار تعارض ساختاری است؛ زیرا از یک سو ثبت در سامانه ثبت الکترونیک اسناد را منشأ اثر دانسته و از سوی دیگر، مالکیت را منوط به ثبت در دفتر املاک سازمان ثبت اعلام کرده است که این امر، در تعیین اثر «ثبوتی یا اثباتی» ثبت ایجاد ابهام جدی نموده و بستر اختلافات قضایی جدیدی را فراهم می‌آورد. در مجموع، این ماده به جای تأمین امنیت معاملاتی، با ساختار مبهم و ناسازگار خود، موجبات بی‌ثباتی حقوقی در معاملات املاک را فراهم می‌سازد.

ضمانت اجرای مقرر در تبصره ۶ ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول ماهیت شکلی دارد و تنها دعوای قابل استماع در خصوص معاملات ثبت‌نشده، «استرداد عوض یا عوضین» است؛ مرجع قضایی در صورت احراز تسلیم عوض یا تبادل، حکم به استرداد می‌دهد و در غیر این صورت دعوا را رد می‌کند و نسبت به سایر دعاوی باید «قرار عدم استماع» صادر شود. همچنین تصریح شده که اطلاق «عدم استماع» نسبت به شکایت کیفری انتقال مال غیر عنوان درستی نیست و به‌جای آن باید از «موقوفی تعقیب» استفاده کرد. در مقام تحلیل ماهوی، با توجه به نفی همه ادله اثباتی از جمله اقرار، شهادت، سوگند و امارات در خصوص معاملات ثبت‌نشده، این نتیجه تقویت می‌شود که انحصار ادله نسبت به سند رسمی، به دلالت التزامی بر بی‌اعتباری اسناد عادی و نظریه بطلان آن‌ها نزدیک است؛ چرا که تحدید دعاوی به استرداد عوضین و نفی الزام به تنظیم سند رسمی و نفی اعتبار ادله، همگی آثار عملی بطلان را بازتولید می‌کنند.

نکات توضیحی ماده 1 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول هسته مرکزی قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و ابزار اصلی تحقق هدف قانون‌گذار در جهت اعطای اعتبار مطلق به اسناد رسمی و بی‌اعتبار ساختن اسناد عادی است. مطابق این ماده، کلیه اعمال حقوقی ناقل مالکیت نسبت به اموال غیرمنقول و نیز تمامی تعهدات به انجام این اعمال باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد و مالک رسمی صرفاً کسی شناخته می‌شود که ملک در دفتر املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به نام او به ثبت رسیده باشد. در این چارچوب، دفتر املاک تنها مرجع شناسایی مالکیت تلقی شده و ثبت در آن، شرط اصلی تحقق و تثبیت مالکیت رسمی است. از این رو، این ماده در راستای پذیرش الگوی ثبت عینی و بازگرداندن نقش محوری دفتر املاک در نظام حقوقی ایران تفسیر می‌شود. اثر مهم دیگر این ماده، پذیرش اصل «ابطال‌ناپذیری ثبت ثانویه» است. بدین معنا که ثبت نهایی در دفتر املاک باید واجد اعتبار قطعی بوده و از تعرضات بعدی مصون باشد. با این حال، ساختار ماده به گونه‌ای تنظیم شده که میان ثبت در سامانه و ثبت در دفتر املاک تفکیک صورت گرفته است و همین امر سبب شده دو سطح متفاوت از ثبت در نظام حقوقی شکل گیرد. در نتیجه، در تفسیر ماده این پرسش به‌وجود می‌آید که ثبت در سامانه دارای اثر ثبوتی است یا صرفاً اثباتی و تنها ثبت در دفتر املاک منشأ حق مالکیت به شمار می‌آید. افزون بر این، ضمانت اجرای عدم ثبت در این ماده به جای تعیین وضعیت ماهوی معامله، به عدم قابلیت استماع و استناد دعاوی محدود شده که این امر جایگاه معامله ثبت‌نشده را از حیث صحت یا بطلان در وضعیت نامعلومی قرار می‌دهد.

قلمرو ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول بسیار گسترده است و کلیه اعمال حقوقی اعم از عقد و ایقاع را شامل می‌شود؛ بدین معنا که فقط ناظر به بیع نیست، بلکه هر عمل حقوقی که نتیجه آن انتقال مالکیت عین مال غیرمنقول، انتقال حق انتفاع بیش از دو سال، ایجاد حق ارتفاق، وقف، عقد رهن، انتقال منافع بلندمدت، اجاره به شرط تملیک و نیز تعهد به انجام این اعمال باشد، مشمول الزام به ثبت است. وصیت به منافع برای بیش از دو سال مشمول حکم بوده و در خصوص وصیت تملیکی نسبت به عین ملک نیز تردیدهایی وجود دارد. همچنین گزارش اصلاحی دادگاه، چون مؤثر در انتقال یا تثبیت مالکیت است، باید ثبت شود. اخذ به شفعه نیز به دلیل اینکه ایقاع ناقل مالکیت است در قلمرو حکم قرار می‌گیرد، با این ملاحظه که نحوه ثبت آن باید در آیین‌نامه اجرایی پیش‌بینی گردد تا اعمال حکم ممکن شود. در زمینه رهن و وقف، ثبت رسمی جایگزین قبض تلقی می‌شود و همان کارکردی را ایفا می‌کند که در فقه سنتی از قبض مورد انتظار بوده است؛ یعنی ایجاد اطمینان و امنیت برای مرتهن یا موقوفٌ‌علیه. در پیش‌فروش ساختمان نیز تمام اشکال قرارداد پیش‌فروش مشمول الزام به ثبت شده‌اند و حتی مشارکت در ساخت به‌عنوان یکی از مصادیق پیش‌فروش تلقی شده است، هرچند این توسعه از حیث ماهیت حقوقی محل تأمل است. در خصوص وکالت در مقام بیع نیز مفاد تبصره ۲ ماده ۱ آن را در حکم انتقال مالکیت دانسته و آثار مالیاتی و ثبتی آن را همانند سند رسمی بیع قرار داده است.

اثر حقوقیِ سازنده مالکیت به ثبت در «دفتر املاک» تعلق دارد نه صرف ثبت در سامانه؛ ازاین‌رو می‌توان میان اثر اثباتیِ ثبت در سامانه و اثر ثبوتیِ ثبت در دفتر املاک تفکیک کرد. نتیجه عملی این تفکیک آن است که ملاک شناسایی مالک، ثبت نهایی در دفتر املاک است و سامانه نقش مقدمه و ابزار اثبات را ایفا می‌کند.

الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مستلزم آن است که نظام ثبت قادر به شناسایی دقیق ملک، حدود آن و وضعیت حقوقی اجزای ساختمانی باشد؛ از این‌رو ثبت دوبعدی سنتی پاسخ‌گوی پیچیدگی‌های فعلی املاک شهری، به‌ویژه در ساختمان‌های چندطبقه و کاربری‌های مختلط نیست و باعث بروز تعارض در حدود مالکیت، تداخل عرصه و اعیان و اختلاف در شناسایی واحدهای مستقل می‌شود. برای اجرای مؤثر این ماده، ثبت باید از مدل‌های سه‌بعدی مالکیت پشتیبانی کند تا مالکیت طبقات، واحدها، پارکینگ‌ها و مشاعات به‌شکل دقیق بازنمایی شود و از ثبت‌های معارض جلوگیری گردد. استفاده از سامانه‌های اطلاعات مکانی سه‌بعدی و مدل اطلاعات ساختمانی این امکان را فراهم می‌آورد که ثبت رسمی نه صرفاً توصیفی، بلکه مبتنی بر موقعیت مکانی دقیق و روابط فضایی واقعی باشد و «ثبت رسمی» از یک عمل شکلی به سازوکار واقعی تضمین حق عینی ارتقا یابد.

الزام به ثبت رسمی اعمال حقوقی راجع به اموال غیرمنقول، این اعمال را از زمره اعمال رضایی خارج و در شمار اعمال تشریفاتی قرار می‌دهد؛ به این معنا که تحقق اثر حقوقی معامله منوط به ثبت رسمی است و صرف تراضی برای ایجاد اثر کافی نیست. اگرچه در متن نهایی قانون، لفظ «بطلان» به‌کار نرفته، اما با اعلام غیرقابل استماع بودن دعاوی و بی‌اعتباری ادله مربوط به معاملات ثبت‌نشده، نتیجه‌ای حاصل شده که از حیث آثار عملی تفاوتی با بطلان ندارد؛ زیرا نه امکان الزام به تنظیم سند وجود دارد و نه امکان اثبات معامله به هیچ‌یک از طرق متعارف. به این ترتیب، ثبت رسمی در ماده ۱، نه صرفاً یک تشریفات اداری، بلکه شرط تحقق عمل حقوقی تلقی می‌شود.

در تعارض میان ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول حکم با رای وحدت رویه ۸۱۰ درباره‌ استرداد عین پس از اعمال خیار و قاعده‌ی «تلف حکمی» در قانون الزام، باید به قدر متیقن رأی وحدت رویه بسنده کرد و آن را در قلمرو خود جاری دانست؛ زیرا قانون الزام حکم عامِ مؤخر است و رأی وحدت رویه در محدوده‌ی خاصِ خود باقی می‌ماند و تخصیص زده نمی‌شود مگر احراز ناسازگاری با حکمت قانون.

مفهوم «تلف حکمی» برای موردی به‌کار می‌رود که با وجود حق فسخ، انتقال ثانویه واقع شده باشد؛ در این وضعیت، به‌جای اعاده عین، بدل (قیمت روز) مطالبه می‌شود تا هم اعتبار اسناد رسمی و هم امنیت حقوق اشخاص ثالثِ با حسن‌نیت حفظ گردد. این راه‌حل از سویی با برخی مبانی فقهی کلاسیک در تعارض انگاشته می‌شود، اما از سوی دیگر، به‌عنوان سیاستِ کارایی‌محور، از زنجیره بطلان معاملات و فروپاشی نظم ثبتی جلوگیری کرده و ثبات اقتصادی را ترجیح می‌دهد.

نکات توصیفی هوش مصنوعی ماده 1 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

1. سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی به طور رسمی باید راه‌اندازی شود.
2. ثبت الکترونیک اسناد، شرط اساسی برای استماع دعاوی مربوط به معاملات اموال غیرمنقول است.
3. در صورت عدم ثبت اسناد، دعاوی مربوط به معاملات اموال غیرمنقول فاقد اعتبار هستند.
4. مالکیت ملک تنها با ثبت در دفتر املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور معتبر شناخته می‌شود.
5. دعوای تنفیذ فسخ معاملات اموال غیرمنقول با شرایطی مسموع است.
6. سامانه ثبت الکترونیک باید بتواند از انتقال معاملات در صورت وجود شرو‌ط معین جلوگیری کند.
7. مالیات و حق‌الثبت برای وکالت بلاعزل معادل تنظیم سند رسمی انتقال ملک است.
8. انتقال اموال غیرمنقول بدون پرداخت مجدد مالیات در صورت تنظیم وکالتنامه ظرف نه ماه امکان‌پذیر است.
9. گواهی حصر وراثت باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد بارگذاری شود.
10. مفاد ماده در خصوص اموالی که سند مالکیت حدنگار برای آنها صادر شده، از تاریخ صدور سند لازم‌الاجراست.
11. دعاوی مربوط به مستندات معاملات اموال غیرمنقول قبل از لازم‌الاجرا شدن قانون با شرایطی قابل استماع هستند.
12. دعوای استرداد عوض در صورت احراز تسلیم عوضین، حکم به استرداد خواهد گرفت.

انتقادات

نخستین ایراد اساسی ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول آن است که دامنه شمول الزام به ثبت بسیار گسترده تنظیم شده و علاوه بر انتقال مالکیت، شامل حق انتفاع بیش از دو سال، حق ارتفاق، رهن، وقف، اجاره به شرط تملیک، پیش‌فروش ساختمان و حتی تعهد به انجام این اعمال نیز شده است. این گستردگی موجب خروج ماده از منطق ثبت عینی و نزدیک شدن آن به الگوی ثبت شخصی شده است؛ به‌گونه‌ای که به‌جای ثبت نتیجه حقوقی اعمال، خودِ اعمال و تعهدات نیز در نظام ثبتی وارد شده‌اند. این رویکرد با ساختار حقوق ثبت ایران که مبتنی بر ثبت حقوق عینی است، سازگار نیست و زمینه بروز اختلال در شفافیت وضعیت حقوقی املاک را فراهم می‌کند.

ایراد دیگر، ابهام در ضمانت اجرای ماهوی عدم ثبت است. در این ماده به‌صراحت مشخص نشده که معامله ثبت‌نشده باطل است، صحیح است یا غیرنافذ و قانون‌گذار صرفاً دعاوی و ادله آن را غیرقابل استماع اعلام کرده است. این شیوه قانون‌نویسی موجب تزلزل امنیت حقوقی معاملات و بازتولید اختلاف در رویه قضایی می‌شود. همچنین تعارض میان صدر ماده (الزام ثبت در سامانه) و ذیل آن (تحقق مالکیت با ثبت در دفتر املاک) از حیث تعیین اثر حقوقی ثبت، موجب تفاسیر متعارض شده و کارآمدی ماده را کاهش داده است.

همچنین تبصره ۵ ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول عملاً فلسفه وجودی قانون الزام را که همانا سلب اعتبار از اسناد عادی و تثبیت مطلق اعتبار اسناد رسمی است، نقض می‌کند. به موجب این تبصره، دعاوی ناشی از معاملات عادی واقع‌شده پیش از لازم‌الاجرا شدن قانون، حتی بدون قید محدودیت زمانی، در صورت تشخیص رئیس قوه قضائیه، قابل استماع شناخته شده‌اند. نتیجه مستقیم این حکم آن است که اسناد رسمی صادرشده پس از اجرای قانون نیز همواره در معرض ابطال بر مبنای معاملات عادی گذشته باقی می‌مانند. این وضعیت با «اصل قطعیت و ابطال‌ناپذیری ثبت» که شالوده نظام‌های ثبت عینی در دنیا است، تعارض آشکار دارد و سبب می‌شود قانون جدید عملاً به ابزاری برای احیای اسناد عادی و نه حذف آن‌ها تبدیل شود. استمرار اعتبار معاملات عادی گذشته، برخلاف هدف تقنینی، انگیزه طرح دعاوی ملکی را افزایش داده و امنیت حقوقی مالکیت رسمی را به شدت تضعیف می‌کند.

یکی دیگر از ایرادها، اکتفای قانون‌گذار به ضمانت اجرای شکلی در خصوص معاملات ثبت‌نشده است، بدون آنکه وضعیت ماهوی این معاملات را از حیث صحت یا بطلان مشخص کند. تنها تصریح شده که دعاوی و ادله مربوط به این معاملات قابل استماع نیستند، حال آنکه تعیین تکلیف ماهوی برای تحقق امنیت حقوقی ضروری است. نظریه بطلان معاملات ثبت‌نشده با فلسفه قانون که تقویت مطلق اسناد رسمی و حذف عملی اسناد عادی است، سازگارتر دانسته شده است؛ زیرا تا زمانی که معامله غیررسمی صحیح تلقی شود، اختلاف در رویه قضایی استمرار خواهد داشت و هدف قانون محقق نمی‌شود. ایراد دیگر، توسعه‌ی بیش از حد شمول ماده است به نحوی که اعمال بسیار متنوع و ناهمگون را دربرگرفته و در برخی موارد موجب خلط مفاهیم شده است؛ از جمله در تلقی مشارکت در ساخت به‌عنوان پیش‌فروش ساختمان، که از حیث ماهیت محل تردید است. همچنین در موضوع اخذ به شفعه، اجرای حکم با مانع عملی روبه‌روست؛ زیرا الزام ثبت آن در حالی پیش‌بینی شده که فروشنده تکلیفی به تنظیم سند ندارد و این خلأ قانونی ممکن است منجر به تعطیلی نهاد شفعه شود. از این رو، پیش‌بینی سازوکار اجرایی در آیین‌نامه‌ها ضروری است.

مقالات مرتبط

• چالش‌های دعوای تقسیم ماترک در رویۀ قضایی
• اصل آینه در نظام ثبت زمین انگلستان و ایران
• تعامل مفهومی و تاثیر متقابل تئوریهای اقتصادی قرارداد ناقص و هزینه معاملاتی با سیستم ثبت ثانویه املاک
• تحلیل حقوقی و اقتصادی مفاد ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
• اعمال حقوقی نیازمند ثبت رسمی و وضعیت معاملات ثبت‌نشده؛ نقد و تحلیل قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
• محدودیت‌ها و شرایط دادخواهی در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
• ماهیت ضمانت اجرای عدم ثبت رسمی اعمال حقوقی در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
• قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول؛ تصمیم قطعی حاکم در وضعیت استثنائی نظام ثبتی کشور
• بررسی قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول