ماده ۲ قانون تملک آپارتمان ها

ماده ۲ قانون تملک آپارتمان ها: قسمت های مشترک مذکور در این قانون عبارت از قسمت هایی از ساختمان است که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص نبوده و به کلیه مالکین به نسبت قسمت اختصاصی آن ها تعلق می گیرد به طور کلی قسمت هایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد مالکیت ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقی نشده از قسمت ها مشترک محسوب می شود مگر آن که تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد.

مواد مرتبط

• ماده 126 قانون مدنی
• ماده 127 قانون مدنی

توضیح واژگان

آپارتمان: این کلمه نه فارسی و نه عربی بلکه واژه ای لاتین می باشد. در تعریف حقوقی، آپارتمان مسکنی است که جزئی از یک ساختمان بوده و مرکب از یک یا چند اتاق و قسمت های مختلفی همچون آشپزخانه و سرویس بهداشتی می باشد که مجموع آن ها یک واحد را تشکیل می دهد.

عرف:به اعمال یا رسوماتی نهادینه شده در اجتماع، به طوری که عمل به آنها را الزام‌آور بدانند، عرف گویند.

نکات توضیحی تفسیری دکترین

زمانی که طبقات ساختمان به چند شخص متعلق باشد در مالکیت دیوارهای ساختمان و بالاخص سقف مشترک بن مالکان اختلاف حاصل می شد که در این موارد اگر اصحاب دعوی دلیلی بر مالکیت اختصاصی خویش ارائه ندهند، از طریق اماره های قانونی رفع اختلاف صورت خواهد گرفت. یک نمونه از قسمت اشتراکی آپارتمان، فضای مقابل ساختمان می باشد که مشاع بین مالکان بوده و هیچ کدام بدون اذن دیگری حق تصرف در آن را ندارد.

نکات توضیحی

در راستای ملک اشتراکی و اختصاصی لازم به ذکر است که به مالی که حق مالکیت مفروز نسبت به آن تعلق گرفته باشد، مال اختصاصی و به مالی که حق مالکیت اشتراکی به آن تعلق گرفته است، مال مشترک گفته می شود. شایان ذکر است که درصورتی که یک ساختمان به صورت آپارتمان تفکیک و بخش های اختصاصی آن دارای هویت مستقل ثبتی گردید، مالک تنها در حدود بخش اختصاصی حق تصرف مالکانه دارد و نمی تواند آن بخش ها را بدون رعایت تشریفات ثبتی بزرگتر یا کوچکتر نماید و یا تغییراتی در آن ایجاد کند که مغایر با مشخصات ثبت شده باشد. نکته حائز اهمیت دیگر آن است که از مهمترین خصوصیات قسمت مشترک ساختمان، عدم امکان استفاده انحصاری از آن توسط یک یا چند مالک می باشد در نتیجه درصورتی که شخصی مالک کل یک آپارتمان باشد و اقدام به فروش چند واحد به اشخاص متفاوتی نماید، در قسمت های مشترک با آن اشخاص به صورت مشاعی سهیم شده و تنها با اذن بقیه می تواند در قسمت های مشترک تملک اختصاصی نماید، چرا که قسمت های مشترک بخش غیرقابل تفکیک از قسمت های اختصاصی می باشند.

رویه های قضایی

برابر دادنامه شماره 415 شعبه 140 دادگاه عممی حقوقی تهران مورخ 1374/04/01؛ درصورتی که انباری ساختمان جزء مشاعات باشد، مالک آپارتمان مستقلاً حق معامله آن را نداشته و معامله آپارتمان به صورت قهری به خریدار منتقل می گردد.