ماده ۴ قانون تملک آپارتمان ها

ماده ۴ قانون تملک آپارتمان ها (اصلاحی 1376/03/11): حقوق و تعهدات و همچنین سهم هر یک از مالکان قسمت های اختصاصی از مخارج قسمت های مشترک متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمت های اختصاصی تمام ساختمان به جز هزینه هایی که به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیربنا به نحو مساوی تقسیم خواهد شد و یا اینکه مالکان ترتیب دیگری را برای تقسیم حقوق و تعهدات و مخارج پیش بینی کرده باشند. پرداخت هزینه های مشترک اعم از اینکه ملک مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد الزامی است.

تبصره ۱ (الحاقی ۱۳۷۶/۰۳/۱۱) - مدیران مجموعه با رعایت مفاد این قانون، میزان سهم هر یک از مالکان یا استفاده کنندگان را تعیین می کند.

تبصره ۲ (الحاقی ۱۳۷۶/۰۳/۱۱) - در صورت موافقت مالکانی که دارای اکثریت مساحت زیربنای اختصاصی ساختمان می باشند هزینه های مشترک براساس نرخ معینی که به تصویب مجمع عمومی ساختمان می رسد، حسب زیربنای اختصاصی هر واحد، محاسبه می شود.

تبصره ۳ (الحاقی ۱۳۷۶/۰۳/۱۱) - چنانچه چگونگی استقرار حیاط ساختمان یا بالکن یا تراس مجموعه به گونه ای باشد که تنها از یک یا چند واحد مسکونی، امکان دسترسی به آن باشد، هزینه حفظ و نگهداری آن قسمت به عهده استفاده کننده یا استفاده کنندگان است.

مواد مرتبط

• ماده 128 قانون مدنی
• ماده 10 قانون تملک آپارتمان ها

توضیح واژگان

مجمع عمومی ساختمان:به جهت اداره بهتر ساختمان هایی که بیش از سه واحد دارند، قانون تملک آپارتمان ها تشکیل مجمع عمومی و تعیین مدیر را ضروری دانسته است. این مجمع تصمیمات اصلی و خط مشی کلی راجع به اداره آپارتمان را اتخاذ می نماید و مدیر اجرا کننده این تصمیمات می باشد. هزینه های مشترک : به مخارج مربوط به محافظت ملک و جلوگیری از انهدام و اداره و استفاده از اموال و قسمت های مشترک و به طور کلی مخارجی که جنبه مشترک دارد هزینه های مشترک ساختمان گفته می شود.

نکات تفسیری دکترین ماده 4 قانون تملک آپارتمان ها

درخصوص میزان استفاده مالکین از قسمت های مشترک لازم به ذکر است که مالکان تنها در حدود عرف امکان استفاده از قسمت های مشترک را دارند آن هم مشروط بر اینکه مزاحم دیگری نباشند. همچنین اینکه تغییر و تصرف در قسمت های مشترک منوط به موافقت سایر مالکان بوده و هزینه نگهداری و تعمیر آن بر عهده همه مالکان به تناسب سهم آنان می باشد.

رویه های قضایی

• رای دادگاه درباره اشاعه حقوق مالکین درقسمت های مشترک آپارتمان (دادنامه شماره ۹۱۰۹۹۷۰۲۲۳۳۰۱۲۹۵)
• رای دادگاه درباره ارتباط دعوای قلع و قمع و دعوای خلع ید (دادنامه شماره ۹۲۰۹۹۷۰۲۶۹۴۰۰۵۶۶)
• نظریه شماره 7/99/501 مورخ 1399/05/01 اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره تعیین هزینه های ساختمان
• نظریه شماره 1115/95/7 مورخ 1395/05/12 اداره کل حقوقی قوه قضاییه

نکات توضیحی ماده 4 قانون تملک آپارتمان ها

هزینه های ضروری به جهت تعمیر قسمت اختصاصی بر عهده مالک همان قسمت اختصاصی می باشد. ماده 128 قانون مدنی نیز مؤید این امر می باشد. درصورتی که لوازم اسقاطی ساختمان به فروش برسدمبلغ حاصل از فروش متعلق به ساختمان بوده و در قسمت های مشترک ساختمان هزینه خواهد شد. نحوه محاسبه هزینه های مشترک بدین شرح می باشد؛

• اولاً؛ درصورت وجود روش خاصی بر اساس توافق طرفین، به همان نحو عمل می شود.
• ثانیاً؛ عدم وجود توافق و وجود ارتباط هزینه های قسمت مورد نظر با مساحت زیربنایی که در این صورت محاسبه به نسبت مساحت واحد به مجموع مساحت قسمت های اختصاصی تمام ساختمان صورت می گیرد.
• ثالثاً؛ عدم وجود توافق و عدم وجود ارتباط هزینه ها به میزان مساحت بنا که در این صورت هزینه ها به صورت مساوی محاسبه می گردد.

همچنین سود بانکی حاصل از حساب پس انداز ساختمان متعلق به ساختمان بوده و مدیر یا مدیران باید آن را صرف هزینه های ساختمان نمایند.

نکات توصیفی هوش مصنوعی ماده 4 قانون تملک آپارتمان ها

1. حقوق و تعهدات مالکین و سهم آن‌ها از مخارج مشترک متناسب با مساحت واحد اختصاصی آن‌هاست.
2. اگر هزینه‌ای به مساحت زیربنا مرتبط نباشد، به طور مساوی تقسیم می‌شود، مگر اینکه توافق دیگری صورت گرفته باشد.
3. پرداخت هزینه‌های مشترک بایستی انجام شود، حتی اگر ملک استفاده نشود.
4. مدیران مجموعه موظف به تعیین سهم هر مالک یا استفاده‌کننده از هزینه‌ها با رعایت قانون هستند.
5. امکان توافق بین مالکین با اکثریت مساحت اختصاصی برای تعیین هزینه‌ها براساس نرخ معین وجود دارد.
6. هزینه نگهداری قسمت‌هایی که دسترسی به آن‌ها منحصر به یک یا چند واحد است، بر عهده استفاده‌کننده یا استفاده‌کنندگان آن واحدهاست.

رویه های قضایی

• نظریه شماره 1115/95/7 مورخ 1395/05/12 اداره کل حقوقی قوه قضاییه