حق شفعه

هرگاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی، بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک، حصه‌ی خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و حصه‌ی مبیعه را تملک کند. این حق را حق شفعه و صاحب آن را شفیع می‌گویند.

به نظر برخی حقوقدانان، شفعه ایقاعی است عینی، یعنی جهت تحقق آن، قبض ثمن، شرط است، و به نظر برخی از حقوقدانان، شفعه، عقدی لازم است.

موضوع حق شفعه، باید مال مشاع باشد و نمی‌توان شفعه را نسبت به اموال مفروز، جاری دانست.

مواد مرتبط

• ماده ۸۰۸ قانون مدنی
• ماده ۸۰۹ قانون مدنی

• ماده ۸۱۰ قانون مدنی
• ماده ۸۱۱ قانون مدنی

• ماده ۸۱۲ قانون مدنی
• ماده ۸۱۳ قانون مدنی
• ماده ۸۱۴ قانون مدنی
• ماده ۸۱۵ قانون مدنی
• ماده ۸۱۶ قانون مدنی
• ماده ۸۱۷ قانون مدنی
• ماده ۸۱۸ قانون مدنی
• ماده ۸۱۹ قانون مدنی
• ماده ۸۲۰ قانون مدنی
• ماده ۸۲۱ قانون مدنی
• ماده ۸۲۲ قانون مدنی
• ماده ۸۲۳ قانون مدنی
• ماده ۸۲۴ قانون مدنی

قلمرو

حق شفعه نسبت به ملکی که تقسیم شده و یکی از شرکا، سهم مفروز خود را می‌فروشد؛ جاری نیست، مگر اینکه راهروی ملک مشترک بوده؛ و شریک، حصه خود را به همراه حصه مشاع از راهرو به فروش برساند، همچنین نسبت به آسیا، اشجار و حمام، حق شفعه جاری نیست.

عدم وجود حق شفعه در فروش بنا و درخت بدون زمین

هرگاه بنا و درخت بدون زمین فروخته شود حق شفعه نخواهد بود.

حق شفعه را نمی‌توان نسبت به ساختمان و اشجار، که بدون زمین و برای قلع و قمع شدن به فروش می‌رسند؛ جاری دانست. در جاری بودن شفعه نسبت به ساختمان و درختان، تبعیت شرط است؛ یعنی اشیای مزبور، باید به همراه زمینی فروخته شوند؛ که بر روی آن واقع گردیده‌اند، و حق شفعه، نسبت به مال غیرمنقولی که عرصه نیست؛ و جزء اعیان می‌باشد؛ جاری نیست، پس نمی‌توان حق مزبور را نسبت به بنایی که با اذن متولی، در عین موقوفه ساخته می‌شود؛ جاری دانست، همچنین منافع غیرمنقول مشاع را نمی‌توان مشمول حق شفعه دانست؛ زیرا منفعت حاصل از مال غیرمنقول، منقول می‌باشند.

در فقه

بنا بر قول مشهور فقها، حق شفعه، به‌طور قطعی، در مال غیرمنقول ذاتی جاری بوده؛ و در اموالی که به وسیله عمل انسان؛ غیرمنقول می‌گردند؛ به شرطی می‌توان حق شفعه را ثابت دانست؛ که آن اموال نیز، به تبع مال غیرمنقول ذاتی به فروش برسند، مثل ساختمانی که به تبع زمین آن فروخته می‌شود.

در رویه‌ قضایی

• به موجب نظریه مشورتی شماره ۱۱۳۱ مورخه ۱۳۶۲/۶/۳ اداره حقوقی قوه قضاییه، شفعه، نسبت به اعیان جاری نیست.

وجود حق شفعه در فروش ملک با ممر یا مجرای مشترک

مطابق ماده ۸۱۰ قانون مدنی: «اگر ملک دو نفر در ممر یا مجری مشترک باشد و یکی از آن‌ها ملک خود را با حق ممر یا مجری بفروشد دیگری حق شفعه دارد اگر چه در خود ملک، مشاعاً شریک نباشد ولی اگر ملک را بدون ممر یا مجری بفروشد دیگری حق شفعه ندارد.»، حکم این ماده، تخصیص و خروجی است بر اشاعه ملک موضوع شفعه.

به نظر برخی از حقوقدانان، پذیرش حق شفعه نسبت به چاه آب مشترک و نهر متعلق به منزل مشترک، با اشکالاتی مواجه است، همچنین با توجه به استثنایی بودن حق شفعه، نباید آن را نسبت به حق ناودان و حق شرب جاری دانست.

عدم وجود حق شفعه در فروش وقف

اگر حصهٔ یکی از دو شریک، وقف باشد متولی یا موقوف‌علیهم حق شفعه ندارد.

به نظر برخی از حقوقدانان، به دلیل اینکه اهلیت شفیع جهت تملک مبیع، در تحقق حق شفعه شرط نمی‌باشد؛ برای متولی موقوفه، با توجه به استحقاق او در اداره وقف، حق شفعه به وجود می‌آید. یکی از حقوقدانان، ضمن تأیید این نظر، از طرفی نیز معتقد است که به دشواری می‌توان حق شفعه را برای متولی موقوفه به رسمیت شناخت.

مبنا

امکان وجود حق شفعه برای متولی و موقوفٌ علیهم، منتفی است. علت این حکم، این است که متولی یا موقوفٌ علیه، مالک ملک مشاعی محسوب نمی‌گردند؛ تا بتوان آنان را دارای حق شفعه دانست.

عدم وجود حق شفعه در بیع فاسد

در بیع فاسد، حق شفعه نیست. بیع فاسد، اثری در تملک نداشته و همانند این است که از ابتدا عقدی منعقد نشده باشد؛ پس اگر کسی به موجب عقد فاسد، مالی را متصرف گردد؛ باید آن را به مالک رد نموده؛ و در صورت ناقص یا تلف شدن آن، ضامن عین و منافع است، همچنین در صورت تلف مبیع پیش از قبض نیز، حق شفعه منتفی است.

گفتنی است بطلان عقد، نتیجه فساد آن بوده و عطف بما سبق می‌گردد؛ هر چند پس از مدت‌ها اعلام گردد.

مبنا

علت تصویب این حکم، این است که به موجب ماده ۳۶۵ قانون مدنی، بیع فاسد، اثری در تملک ندارد.

در رویه‌ قضایی

• به موجب نظر کمیسیون نشست‌های قضایی، به مناسبت نشست قضات دادگستری لرستان، حق شفعه نسبت به املاکی که با تبانی متبایعین و به نحو صوری مورد معامله قرار گرفته‌اند؛ جاری نیست.

اعمال حق شفعه در خصوص بخشی از مبیع متعدد

اگر مبیع، متعدد بوده و بعض آن قابل شفعه و بعض دیگر قابل شفعه نباشد حق شفعه را می‌توان نسبت به بعضی که قابل شفعه است به قدر حصهٔ آن بعض از ثمن اجرا نمود.

ممکن است در یک عقد بیع، دو مالی که نسبت به یکی از آنها، حق شفعه جاری است؛ مورد معامله قرار گیرند؛ نظیر زمین و موتورسیکلت، در این صورت شفیع، فقط می‌تواند نسبت به زمین مزبور، شفعه را اعمال نماید، و باید حصه مشاع را، به تناسب کل مبیع محاسبه نموده؛ و به خریدار پرداخت نماید، و در صورت حصول شرایط مندرج در این ماده، شریک باید جزئی از ثمن را، در مقابل جزئی از مبیعی که موضوع حق شفعه است؛ به مشتری پرداخت نماید.

مصادیق

• اگر شخصی حصه مشاع خود در ۱۰ قطعه زمین را، که نیمی از آن، قابل تقسیم بوده؛ و نیمی دیگر غیرقابل تقسیم است؛ بفروشد؛ در این صورت برای شریک او، تنها نسبت به آن قسمت‌هایی که از قابلیت تقسیم برخوردار هستند؛ حق شفعه به وجود می‌آید.

در فقه

اگر بایع، شیئی را به همراه حصه مشاع خود از منزلی بفروشد؛ یا سهم مشاع خود از خانه ای را، به همراه یک قطعه زمین مفروز به فروش رساند؛ در این صورت برای شریک او، در آن حصه مشاع حق شفعه ثابت می‌گردد، هر چند احتیاط مستحب آن است که فروشنده و شفیع، در این باره به توافق برسند.

امکان اعمال حق شفعه در بیع خیاری

خیاری بودن بیع مانع از اخذ به شفعه نیست.

به نظر برخی از حقوقدانان، با توجه به اینکه معمولاً مدت خیار شرط، کوتاه است؛ اگر خریدار حصه ای از ملک مشاع، دارای خیار شرط باشد؛ در این صورت مالکیت وی در زمان خیار، نسبت به مبیع مستقر نگردیده تا بتوان شریک بایع را، متضرر از این معامله تصور نمود؛ لذا شریک فروشنده، باید تا وقتی که تکلیف خیار مزبور مشخص می‌گردد؛ صبر نماید.

فوری بودن اعمال حق شفعه در بیع‌های خیاری

حکم فوری بودن شفعه، در بیع‌های خیاری نیز جاری است.

در فقه

اقاله بیع یا فسخ آن به دلیل وجود خیار عیب، منجر به زوال حق شفعه نمی‌گردد.

فوری بودن اعمال حق شفعه

به موجب ماده ۸۲۱ قانون مدنی: «حق شفعه فوری است.»

ملاک فوریت

ملاک شروع فوریت، زمانی است که دارنده حق شفعه، نسبت به وجود حق مزبور آگاه می‌گردد. اخذ به شفعه، باید تا پایان مهلتی معقول به عمل آید؛ مگر اینکه خریدار، مدت بیشتری را به شفیع اعطا نموده؛ یا اینکه ثمن معامله مؤجل باشد.

ادعای جهل به حق شفعه و فوریت آن

اصل، عدم علم شفیع، نسبت به وجود حق شفعه و نیز فوری بودن آن است، اما مدعی جهل به قانون، باید ادعای خود را اثبات نماید.

در فقه

اگر شفیع، توانایی تأدیه ثمن را نداشته؛ و خریدار جهت تهیه مبلغ مزبور و اعمال حق شفعه، صبر نماید؛ اشکال ندارد.

در رویه‌ قضایی

• به موجب نظر کمیسیون نشست‌های قضایی، به مناسبت نشست قضات دادگستری مازندران، با توجه به اینکه حق شفعه فوری است؛ اقامه دعوا علیه خریدار، کافی نبوده و شفیع باید پیش از ارائه دادخواست به دادگاه، اقدام به تأدیه بهای مبیع در صندوق دادگستری، و نیز ارسال مراتب به مشتری، از طریق اظهارنامه نماید.

مقالات مرتبط

• وضعیت نقل و انتقال حق شفعه در منظر فقه و حقوق مدنی

کتب مرتبط

• حقوق مدنی (صفایی و شعبانی کندسری)
• ایقاع اخذ به شفعه

جستارهای وابسته

• شفیع
• عقود معین