اخذ به شفعه

از ویکی حقوق
پرش به ناوبری پرش به جستجو

اخذ به معنای گرفتن، و اخذ به شفعه، گرفتن به استناد حق شفعه است که ماهیت آن یک عمل حقوقی محسوب می شود.[۱] هرگاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی، بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک، حصه‌ی خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و حصه‌ی مبیعه را تملک کند. این حق را حق شفعه و صاحب آن را شفیع می‌گویند.[۲]

به نظر برخی حقوقدانان، شفعه ایقاعی است عینی، یعنی جهت تحقق آن، قبض ثمن، شرط است،[۳] و به نظر برخی از حقوقدانان، شفعه، عقدی لازم است.[۴]

مواد مرتبط

آثار اخذ به شفعه

بطلان معاملات مشتری بعد از عقد بیع و قبل از اعمال حق شفعه

به موجب ماده ۸۱۶ قانون مدنی: «اخذ به شفعه، هر معامله‌ای را که مشتری قبل از آن و بعد از عقد بیع نسبت به مورد شفعه نموده باشد، باطل می‌نماید.»

قلمرو

وقف ملک توسط مشتری

فروش مبیع توسط خریدار، مانع اجرای حق شفعه نیست، اما اگر مشتری، ملک مزبور را وقف نموده باشد؛ در این صورت اعمال حق شفعه منتفی است.[۵]

اقاله بیع

به نظر برخی از حقوقدانان، اقاله بیع توسط فروشنده و خریدار، حق شفعه شریک بایع را زایل می‌نماید؛ زیرا قانونگذار در این ماده، تنها معاملاتی را که مشتری، پیش از اعمال حق شفعه توسط شفیع، نسبت به ملک موضوع حق شفعه انجام داده‌است؛ مانع اعمال حق مزبور نمی‌داند، در حالی که اقاله، معامله به معنای رایج و مقصود محسوب نمی‌گردد؛ مگر اینکه مقصود از معامله مندرج در این ماده را، هرگونه عملیات انجام شده بدانیم؛ که البته چنین استنباطی خلاف ظاهر است.[۶]

ضمان درک مشتری در مقابل شفیع

در مقابل شریکی که به حق شفعه تملک می‌کند مشتری ضامن درک است نه بایع لیکن اگر در موقع اخذ به شفعه مورد شفعه هنوز به تصرف مشتری داده نشده باشد شفیع حق رجوع به مشتری نخواهد داشت،[۷] زیرا شفیع، مورد معامله را از خریدار تحویل گرفته‌است؛ نه از فروشنده، در واقع با وقوع بیع، رابطه بایع با مبیع قطع گردیده؛ و رابطه جدیدی بین خریدار و مبیع برقرار می‌گردد و شفیعی که مبیع را از خریدار دریافت می‌نماید؛ در صورت مستحقٌ للغیر بودن آن، باید به کسی مراجعه نماید که در هنگام اخذ به شفعه، به عنوان مالک مال شناخته می‌شده‌است،[۸] به عبارت دیگر در مقابل شریکی که به حق شفعه تملک می‌کند؛ مشتری ضامن درک است؛ زیرا اوست که به عنوان فروشنده، مال مزبور را به شفیع فروخته‌است، همان طور که در سایر اقسام بیع مرسوم است.[۹]

مصادیق

  • اگر زید، حصه مشاع خود را به عمرو فروخت؛ و بکر به عنوان شفیع، اخذ به شفعه نمود؛ و بهای زمین را به عمرو پرداخت، و سپس معلوم گردید که مبیع، متعلق به هشام بوده؛ و زید آن را به نحو فضولی، به عمرو فروخته‌است؛ و هشام نیز بیع مزبور را رد نمود؛ در این صورت عمرو در برابر بکر، ضامن درک ثمن بوده؛ و باید آن را به وی رد نماید.[۱۰]

در حقوق تطبیقی

برخلاف ایران، در حقوق مصر، اگر مبیع مستحقٌ للغیر درآید؛ شفیع فقط می‌تواند به فروشنده مراجعه نماید.[۱۱]

در فقه

در مقابل شریکی که به حق شفعه تملک می‌کند؛ مشتری ضامن درک است نه بایع، حتی اگر هنوز مبیع را، از فروشنده تحویل نگرفته باشد؛ زیرا انتقال مبیع به شفیع، از ملک مشتری صورت پذیرفته‌است؛ نه از ملک فروشنده، و قبض شفیع، جایگزین قبض خریدار گردیده‌است و ضمان درک بر عهده کسی است که مورد معامله را، به خریدار تسلیم می‌نماید، و این مشتری است که با بیع فاسد، در ثمن شفیع تصرف نموده؛ و آن را به مالکش رد نماید.[۱۲]

عدم ضمان مشتری نسبت به عیب و تلف حادث شده قبل از اخذ به شفعه

بر اساس ماده ۸۱۸ قانون مدنی: «مشتری نسبت به عیب و خرابی و تلفی که قبل از اخذ به شفعه در ید او حادث شده باشد ضامن نیست و همچنین است بعد از اخذ به شفعه و مطالبه، در صورتی که تعدی یا تفریط نکرده باشد.»

اگر مبیع، پس از مطالبه شفیع و علم خریدار به درخواست وی، در ید مشتری تلف گردد؛ در این صورت او ضامن است.[۱۳] قاعده تلف قبل از قبض، فقط در رابطه با بیع جاری بوده؛ و نسبت به تعویض ناشی از شبهه، که ایقاع محسوب می‌گردد؛ قلمرو شمول ندارد.[۱۴]

وضعیت منافع در صورت اخذ به شفعه

مطابق ماده ۸۱۹ قانون مدنی: «نمائاتی که قبل از اخذ به شفعه در مبیع حاصل می‌شود در صورتی که منفصل باشد مال مشتری و در صورتی که متصل باشد مال شفیع است ولی مشتری می‌تواند بنایی را که کرده یا درختی را که کاشته قلع کند.»

مصادیق

  • اگر خریدار، مبیع را برای مدتی اجاره دهد؛ اجاره بهای آن تا زمان اخذ به شفعه، متعلق به خود وی خواهد بود.[۱۵]

قلمرو

حکم این ماده، نسبت به بیع موقوفه قابل تسری نبوده؛ و منافع موقوفه از تاریخ بیع تا اخذ به شفعه، متعلق به شفیع خواهد بود.[۱۶]

در فقه

حکم این ماده در رابطه با منافع متصله، مورد اتفاق نظر فقها قرار گرفته‌است.[۱۷]

مقالات مرتبط

کتب مرتبط

جستارهای وابسته

منابع

  1. سیدمصطفی محقق داماد. ایقاع (اخذ به شفعه). چاپ 1. مرکز نشر علوم اسلامی، 1384.  ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 64108
  2. ماده ۸۰۸ قانون مدنی
  3. محمدجعفر جعفری لنگرودی. مجموعه محشای قانون مدنی. چاپ 3. گنج دانش، 1387.  ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 1715564
  4. مستند فقهی قانون مدنی (جلد نهم). چاپ 1. داد و دانش، 1394.  ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 6095084
  5. فصلنامه حق دفتر چهارم دی و اسفند 1364. شرکت سهامی روزنامه رسمی ایران، 1364.  ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 1374684
  6. فصلنامه حق دفتر چهارم دی و اسفند 1364. شرکت سهامی روزنامه رسمی ایران، 1364.  ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 1374708
  7. ماده ۸۱۷ قانون مدنی
  8. حسن ره پیک. حقوق مدنی (اخذ به شفعه). چاپ 2. خرسندی، 1387.  ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 1566200
  9. سیدعلی حائری شاه باغ. شرح قانون مدنی (جلد دوم). چاپ 3. گنج دانش، 1387.  ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 206032
  10. محمدجعفر جعفری لنگرودی. الفارق (دایرةالمعارف عمومی حقوقی) (جلد سوم) (عده). چاپ 1. گنج دانش، 1386.  ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 4457616
  11. حسن ره پیک. حقوق مدنی (اخذ به شفعه). چاپ 2. خرسندی، 1387.  ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 1566264
  12. سیدمصطفی محقق داماد. ایقاع (اخذ به شفعه). چاپ 1. مرکز نشر علوم اسلامی، 1384.  ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 64556
  13. سیدمرتضی قاسم‌زاده، حسن ره پیک و عبداله کیایی. تفسیر قانون مدنی اسناد آرا و اندیشه‌های حقوقی (با تجدیدنظر و اضافات). چاپ 3. سمت، 1388.  ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 365728
  14. محمدجعفر جعفری لنگرودی. الفارق (دایرةالمعارف عمومی حقوقی) (جلد سوم) (عده). چاپ 1. گنج دانش، 1386.  ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 4453520
  15. پرویز نوین و عباس خواجه پیری. حقوق مدنی (جلد هشتم) (ارث، وصیت، اخذ به شفعه). چاپ 3. گنج دانش، 1389.  ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 749028
  16. ناصر کاتوزیان. حقوق مدنی (دوره عقود معین، قسمت سوم) (عطایا، هبه، وصیت). چاپ 7. گنج دانش، 1384.  ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 2778632
  17. سیدمصطفی محقق داماد. ایقاع (اخذ به شفعه). چاپ 1. مرکز نشر علوم اسلامی، 1384.  ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 64652