حق شفعه: تفاوت میان نسخه‌ها
بدون خلاصۀ ویرایش |
بدون خلاصۀ ویرایش |
||
| خط ۴۰: | خط ۴۰: | ||
==== در رویه قضایی ==== | ==== در رویه قضایی ==== | ||
*به موجب [[نظریه مشورتی]] شماره ۱۱۳۱ مورخه ۱۳۶۲/۶/۳ [[اداره کل حقوقی قوه قضائیه|اداره حقوقی قوه قضاییه]]، شفعه، نسبت به اعیان جاری نیست.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=مجموعه نظرهای مشورتی اداره حقوقی دادگستری جمهوری اسلامی ایران در مسائل مدنی|ترجمه=|جلد=|سال=|ناشر=روزنامه رسمی جمهوری اسلامی ایران|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=5529312|صفحه=|نام۱=غلامرضا|نام خانوادگی۱=شهری|نام۲=امیرحسین|نام خانوادگی۲=آبادی|چاپ=}}</ref> | *به موجب [[نظریه مشورتی]] شماره ۱۱۳۱ مورخه ۱۳۶۲/۶/۳ [[اداره کل حقوقی قوه قضائیه|اداره حقوقی قوه قضاییه]]، شفعه، نسبت به اعیان جاری نیست.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=مجموعه نظرهای مشورتی اداره حقوقی دادگستری جمهوری اسلامی ایران در مسائل مدنی|ترجمه=|جلد=|سال=|ناشر=روزنامه رسمی جمهوری اسلامی ایران|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=5529312|صفحه=|نام۱=غلامرضا|نام خانوادگی۱=شهری|نام۲=امیرحسین|نام خانوادگی۲=آبادی|چاپ=}}</ref> | ||
=== وجود حق شفعه در فروش ملک با ممر یا مجرای مشترک === | |||
مطابق [[ماده ۸۱۰ قانون مدنی]]: «اگر ملک دو نفر در ممر یا مجری [[شرکت مدنی|مشترک]] باشد و یکی از آنها ملک خود را با [[حق ممر]] یا [[حق المجری|مجری]] بفروشد دیگری حق شفعه دارد اگر چه در خود ملک، مشاعاً شریک نباشد ولی اگر ملک را بدون ممر یا مجری بفروشد دیگری حق شفعه ندارد.»، حکم این ماده، [[تخصیص]] و خروجی است بر اشاعه ملک موضوع شفعه.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=فصلنامه حق دفتر چهارم دی و اسفند 1364|ترجمه=|جلد=|سال=1364|ناشر=شرکت سهامی روزنامه رسمی ایران|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=1374508|صفحه=|نام۱=دادگستری جمهوری اسلامی ایران|نام خانوادگی۱=|چاپ=}}</ref> | |||
به نظر برخی از حقوقدانان، پذیرش حق شفعه نسبت به چاه آب مشترک و نهر متعلق به منزل مشترک، با اشکالاتی مواجه است،<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=شرح قانون مدنی (جلد دوم)|ترجمه=|جلد=|سال=1387|ناشر=گنج دانش|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=205776|صفحه=|نام۱=سیدعلی|نام خانوادگی۱=حائری شاه باغ|چاپ=3}}</ref> همچنین با توجه به استثنایی بودن حق شفعه، نباید آن را نسبت به [[حق ناودان]] و [[حق شرب]] جاری دانست.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=تفسیر قانون مدنی اسناد آرا و اندیشه‌های حقوقی (با تجدیدنظر و اضافات)|ترجمه=|جلد=|سال=1388|ناشر=سمت|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=365616|صفحه=|نام۱=سیدمرتضی|نام خانوادگی۱=قاسم‌زاده|نام۲=حسن|نام خانوادگی۲=ره پیک|نام۳=عبداله|نام خانوادگی۳=کیایی|چاپ=3}}</ref> | |||
=== عدم وجود حق شفعه در فروش وقف === | |||
اگر حصهٔ یکی از دو شریک، [[وقف]] باشد [[متولی]] یا [[موقوف علیه|موقوف‌علیهم]] حق شفعه ندارد.<ref>[[ماده ۸۱۱ قانون مدنی]]</ref> | |||
به نظر برخی از حقوقدانان، به دلیل اینکه [[اهلیت]] شفیع جهت [[تملک]] [[مبیع]]، در تحقق حق شفعه شرط نمی‌باشد؛ برای متولی [[عین موقوفه|موقوفه]]، با توجه به استحقاق او در اداره وقف، حق شفعه به وجود می‌آید.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=اساس در قوانین مدنی (المدونه)|ترجمه=|جلد=|سال=1387|ناشر=گنج دانش|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=1444468|صفحه=|نام۱=محمدجعفر|نام خانوادگی۱=جعفری لنگرودی|چاپ=1}}</ref><ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=قانون مدنی در نظم حقوقی کنونی|ترجمه=|جلد=|سال=1389|ناشر=میزان|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=99236|صفحه=|نام۱=ناصر|نام خانوادگی۱=کاتوزیان|چاپ=26}}</ref> یکی از حقوقدانان، ضمن تأیید این نظر، از طرفی نیز معتقد است که به دشواری می‌توان حق شفعه را برای متولی موقوفه به رسمیت شناخت.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=قانون مدنی در نظم حقوقی کنونی|ترجمه=|جلد=|سال=1389|ناشر=میزان|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=99236|صفحه=|نام۱=ناصر|نام خانوادگی۱=کاتوزیان|چاپ=26}}</ref> | |||
==== مبنا ==== | |||
امکان وجود حق شفعه برای متولی و موقوفٌ علیهم، منتفی است.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=حقوق کاربردی وقف و اراضی موقوفه|ترجمه=|جلد=|سال=1390|ناشر=جنگل|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=2684392|صفحه=|نام۱=عباس|نام خانوادگی۱=بشیری|نام۲=مریم|نام خانوادگی۲=پوررحیم|نام۳=جمشید|نام خانوادگی۳=زمانی|نام۴=بهزاد|نام خانوادگی۴=رجایی|نام۵=سعید|نام خانوادگی۵=باقری|چاپ=1}}</ref> علت این حکم، این است که متولی یا موقوفٌ علیه، [[مالکیت|مالک]] ملک مشاعی محسوب نمی‌گردند؛ تا بتوان آنان را دارای حق شفعه دانست.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=حقوق مدنی|ترجمه=|جلد=|سال=1389|ناشر=خرسندی|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=1062136|صفحه=|نام۱=منصور|نام خانوادگی۱=عدل|چاپ=1}}</ref> | |||
=== عدم وجود حق شفعه در بیع فاسد === | |||
در [[بیع فاسد]]، حق شفعه نیست.<ref>[[ماده ۸۱۳ قانون مدنی]]</ref> بیع فاسد، اثری در تملک نداشته و همانند این است که از ابتدا [[عقد|عقدی]] منعقد نشده باشد؛ پس اگر کسی به موجب عقد فاسد، [[مال|مالی]] را [[تصرف|متصرف]] گردد؛ باید آن را به مالک رد نموده؛ و در صورت [[نقص|ناقص]] یا [[تلف]] شدن آن، [[مسئولیت|ضامن]] [[عین معین|عین]] و [[منفعت|منافع]] است،<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=حقوق مدنی (جلد اول) (در اموال، مالکیت، حق انتفاع، حق ارتفاق، تعهدات به‌طور کلی، بیع و معاوضه)|ترجمه=|جلد=|سال=1375|ناشر=اسلامیه|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=529416|صفحه=|نام۱=سیدحسن|نام خانوادگی۱=امامی|چاپ=17}}</ref> همچنین در صورت [[تلف مبیع پیش از قبض]] نیز، حق شفعه منتفی است.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=اساس در قوانین مدنی (المدونه)|ترجمه=|جلد=|سال=1387|ناشر=گنج دانش|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=1444564|صفحه=|نام۱=محمدجعفر|نام خانوادگی۱=جعفری لنگرودی|چاپ=1}}</ref> | |||
گفتنی است [[بطلان عقد]]، نتیجه فساد آن بوده و [[عطف به ماسبق|عطف بما سبق]] می‌گردد؛ هر چند پس از مدت‌ها اعلام گردد.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=حقوق مدنی (جلد دوم) (قواعد عمومی قراردادها، انعقاد و اعتبار قرارداد)|ترجمه=|جلد=|سال=1379|ناشر=شرکت سهامی انتشار|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=3040852|صفحه=|نام۱=ناصر|نام خانوادگی۱=کاتوزیان|چاپ=5}}</ref> | |||
==== مبنا ==== | |||
علت تصویب این حکم، این است که به موجب [[ماده ۳۶۵ قانون مدنی]]، بیع فاسد، اثری در تملک ندارد.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=حقوق مدنی (جلد سوم) (در شفعه، وصایا، ارث) (با تجدیدنظر، تصحیح کامل اضافات)|ترجمه=|جلد=|سال=1376|ناشر=اسلامیه|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=13740|صفحه=|نام۱=سیدحسن|نام خانوادگی۱=امامی|چاپ=13}}</ref> | |||
==== در رویه قضایی ==== | |||
*به موجب نظر [[نشست قضایی|کمیسیون نشست‌های قضایی]]، به مناسبت نشست قضات دادگستری لرستان، حق شفعه نسبت به املاکی که با تبانی [[متبایعین]] و به نحو [[معامله صوری|صوری]] مورد [[معامله]] قرار گرفته‌اند؛ جاری نیست.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=مجموعه نشست‌های قضایی مسائل قانون مدنی|ترجمه=|جلد=|سال=1387|ناشر=جنگل|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=5541216|صفحه=|نام۱=معاونت آموزش|تحقیقات قوه قضاییه|نام خانوادگی۱=|چاپ=1}}</ref> | |||
=== اعمال حق شفعه در خصوص بخشی از مبیع متعدد === | |||
اگر مبیع، متعدد بوده و بعض آن قابل شفعه و بعض دیگر قابل شفعه نباشد حق شفعه را می‌توان نسبت به بعضی که قابل شفعه است به قدر حصهٔ آن بعض از [[ثمن]] اجرا نمود.<ref>[[ماده ۸۱۲ قانون مدنی]]</ref> | |||
ممکن است در یک عقد بیع، دو مالی که نسبت به یکی از آنها، حق شفعه جاری است؛ مورد [[معامله]] قرار گیرند؛ نظیر زمین و موتورسیکلت، در این صورت شفیع، فقط می‌تواند نسبت به زمین مزبور، شفعه را اعمال نماید، و باید حصه مشاع را، به تناسب کل مبیع محاسبه نموده؛ و به [[مشتری|خریدار]] پرداخت نماید،<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=ایقاع (اخذ به شفعه)|ترجمه=|جلد=|سال=1384|ناشر=مرکز نشر علوم اسلامی|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=64180|صفحه=|نام۱=سیدمصطفی|نام خانوادگی۱=محقق داماد|چاپ=1}}</ref> و در صورت حصول شرایط مندرج در این ماده، شریک باید جزئی از ثمن را، در مقابل جزئی از مبیعی که موضوع حق شفعه است؛ به مشتری پرداخت نماید.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=حقوق مدنی (جلد سوم) (در شفعه، وصایا، ارث) (با تجدیدنظر، تصحیح کامل اضافات)|ترجمه=|جلد=|سال=1376|ناشر=اسلامیه|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=13776|صفحه=|نام۱=سیدحسن|نام خانوادگی۱=امامی|چاپ=13}}</ref> | |||
==== مصادیق ==== | |||
*اگر شخصی حصه مشاع خود در ۱۰ قطعه زمین را، که نیمی از آن، قابل تقسیم بوده؛ و نیمی دیگر غیرقابل تقسیم است؛ بفروشد؛ در این صورت برای شریک او، تنها نسبت به آن قسمت‌هایی که از قابلیت تقسیم برخوردار هستند؛ حق شفعه به وجود می‌آید.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=الفارق (دایرةالمعارف عمومی حقوقی) (جلد سوم) (عده)|ترجمه=|جلد=|سال=1386|ناشر=گنج دانش|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=4458332|صفحه=|نام۱=محمدجعفر|نام خانوادگی۱=جعفری لنگرودی|چاپ=1}}</ref> | |||
==== در فقه ==== | |||
اگر بایع، شیئی را به همراه حصه مشاع خود از منزلی بفروشد؛ یا سهم مشاع خود از خانه ای را، به همراه یک قطعه زمین [[مفروز]] به فروش رساند؛ در این صورت برای شریک او، در آن حصه مشاع حق شفعه ثابت می‌گردد، هر چند [[احتیاط مستحب]] آن است که فروشنده و شفیع، در این باره به توافق برسند.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=قانون مدنی و فتاوای امام خمینی (جلد دوم)|ترجمه=|جلد=|سال=1384|ناشر=سمت|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=52316|صفحه=|نام۱=عبداله|نام خانوادگی۱=کیایی|چاپ=1}}</ref> | |||
=== امکان اعمال حق شفعه در بیع خیاری === | |||
[[بیع شرط|خیاری بودن بیع]] مانع از [[اخذ به شفعه]] نیست.<ref>[[ماده ۸۱۴ قانون مدنی]]</ref> | |||
به نظر برخی از حقوقدانان، با توجه به اینکه معمولاً مدت [[خیار شرط]]، کوتاه است؛ اگر خریدار حصه ای از ملک مشاع، دارای خیار شرط باشد؛ در این صورت مالکیت وی در زمان خیار، نسبت به مبیع مستقر نگردیده تا بتوان شریک بایع را، [[ضرر|متضرر]] از این معامله تصور نمود؛ لذا شریک فروشنده، باید تا وقتی که تکلیف خیار مزبور مشخص می‌گردد؛ صبر نماید.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=الفارق (دایرةالمعارف عمومی حقوقی) (جلد سوم) (عده)|ترجمه=|جلد=|سال=1386|ناشر=گنج دانش|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=4452592|صفحه=|نام۱=محمدجعفر|نام خانوادگی۱=جعفری لنگرودی|چاپ=1}}</ref> | |||
==== فوری بودن اعمال حق شفعه در بیع‌های خیاری ==== | |||
حکم فوری بودن شفعه، در بیع‌های خیاری نیز جاری است.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=ایقاع (اخذ به شفعه)|ترجمه=|جلد=|سال=1384|ناشر=مرکز نشر علوم اسلامی|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=64352|صفحه=|نام۱=سیدمصطفی|نام خانوادگی۱=محقق داماد|چاپ=1}}</ref> | |||
==== در فقه ==== | |||
[[اقاله]] بیع یا [[فسخ]] آن به دلیل وجود [[خیار عیب]]، منجر به زوال حق شفعه نمی‌گردد.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=فقه استدلالی (عقود معین) (شرح کامل کتاب الروضه البهیه فی شرح اللمعه الدمشقیه)|ترجمه=|جلد=|سال=1387|ناشر=فکرسازان|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=2230048|صفحه=|نام۱=عباس|نام خانوادگی۱=زراعت|چاپ=1}}</ref> | |||
== فوری بودن اعمال حق شفعه == | |||
به موجب [[ماده ۸۲۱ قانون مدنی]]: «حق شفعه [[فوری]] است.» | |||
=== ملاک فوریت === | |||
ملاک شروع فوریت، زمانی است که دارنده حق شفعه، نسبت به وجود حق مزبور آگاه می‌گردد.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=تفسیر قانون مدنی اسناد آرا و اندیشه‌های حقوقی (با تجدیدنظر و اضافات)|ترجمه=|جلد=|سال=1388|ناشر=سمت|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=362484|صفحه=|نام۱=سیدمرتضی|نام خانوادگی۱=قاسم‌زاده|نام۲=حسن|نام خانوادگی۲=ره پیک|نام۳=عبداله|نام خانوادگی۳=کیایی|چاپ=3}}</ref> اخذ به شفعه، باید تا پایان مهلتی معقول به عمل آید؛ مگر اینکه خریدار، مدت بیشتری را به شفیع اعطا نموده؛ یا اینکه ثمن معامله مؤجل باشد.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=اساس در قوانین مدنی (المدونه)|ترجمه=|جلد=|سال=1387|ناشر=گنج دانش|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=1444880|صفحه=|نام۱=محمدجعفر|نام خانوادگی۱=جعفری لنگرودی|چاپ=1}}</ref> | |||
=== ادعای جهل به حق شفعه و فوریت آن === | |||
اصل، عدم علم شفیع، نسبت به وجود حق شفعه و نیز فوری بودن آن است، اما مدعی [[جهل به قانون]]، باید ادعای خود را اثبات نماید.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=قانون مدنی در نظم حقوقی کنونی|ترجمه=|جلد=|سال=1389|ناشر=میزان|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=99344|صفحه=|نام۱=ناصر|نام خانوادگی۱=کاتوزیان|چاپ=26}}</ref> | |||
=== در فقه === | |||
اگر شفیع، توانایی [[تادیه|تأدیه]] ثمن را نداشته؛ و خریدار جهت تهیه مبلغ مزبور و اعمال حق شفعه، صبر نماید؛ اشکال ندارد.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=رساله آموزشی (قسمت دوم) احکام معاملات|ترجمه=|جلد=|سال=1393|ناشر=فقه روز|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=5014948|صفحه=|نام۱=آیت اله سیدعلی|نام خانوادگی۱=خامنه ای|چاپ=5}}</ref> | |||
=== در رویه قضایی === | |||
*به موجب نظر کمیسیون نشست‌های قضایی، به مناسبت نشست قضات دادگستری مازندران، با توجه به اینکه حق شفعه فوری است؛ اقامه [[دعوی|دعوا]] علیه خریدار، کافی نبوده و شفیع باید پیش از ارائه [[دادخواست]] به [[دادگاه]]، اقدام به تأدیه بهای مبیع در [[صندوق دادگستری]]، و نیز ارسال مراتب به مشتری، از طریق [[اظهارنامه]] نماید.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=مجموعه نشست‌های قضایی مسائل قانون مدنی|ترجمه=|جلد=|سال=1387|ناشر=جنگل|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=5541232|صفحه=|نام۱=معاونت آموزش|تحقیقات قوه قضاییه|نام خانوادگی۱=|چاپ=1}}</ref> | |||
==مقالات مرتبط== | ==مقالات مرتبط== | ||
*[[وضعیت نقل و انتقال حق شفعه در منظر فقه و حقوق مدنی]] | *[[وضعیت نقل و انتقال حق شفعه در منظر فقه و حقوق مدنی]] | ||
نسخهٔ ۲۱ نوامبر ۲۰۲۳، ساعت ۱۴:۵۷
هرگاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی، بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک، حصه‌ی خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و حصه‌ی مبیعه را تملک کند. این حق را حق شفعه و صاحب آن را شفیع می‌گویند.[۱]
به نظر برخی حقوقدانان، شفعه ایقاعی است عینی، یعنی جهت تحقق آن، قبض ثمن، شرط است،[۲] و به نظر برخی از حقوقدانان، شفعه، عقدی لازم است.[۳]
موضوع حق شفعه، باید مال مشاع باشد و نمی‌توان شفعه را نسبت به اموال مفروز، جاری دانست.[۴]
مواد مرتبط
- ماده ۸۱۲ قانون مدنی
- ماده ۸۱۳ قانون مدنی
- ماده ۸۱۴ قانون مدنی
- ماده ۸۱۵ قانون مدنی
- ماده ۸۱۶ قانون مدنی
- ماده ۸۱۷ قانون مدنی
- ماده ۸۱۸ قانون مدنی
- ماده ۸۱۹ قانون مدنی
- ماده ۸۲۰ قانون مدنی
- ماده ۸۲۱ قانون مدنی
- ماده ۸۲۲ قانون مدنی
- ماده ۸۲۳ قانون مدنی
- ماده ۸۲۴ قانون مدنی
قلمرو
حق شفعه نسبت به ملکی که تقسیم شده و یکی از شرکا، سهم مفروز خود را می‌فروشد؛ جاری نیست، مگر اینکه راهروی ملک مشترک بوده؛ و شریک، حصه خود را به همراه حصه مشاع از راهرو به فروش برساند،[۵] همچنین نسبت به آسیا، اشجار و حمام، حق شفعه جاری نیست.[۶]
عدم وجود حق شفعه در فروش بنا و درخت بدون زمین
هرگاه بنا و درخت بدون زمین فروخته شود حق شفعه نخواهد بود.[۷]
حق شفعه را نمی‌توان نسبت به ساختمان و اشجار، که بدون زمین و برای قلع و قمع شدن به فروش می‌رسند؛ جاری دانست.[۸] در جاری بودن شفعه نسبت به ساختمان و درختان، تبعیت شرط است؛ یعنی اشیای مزبور، باید به همراه زمینی فروخته شوند؛ که بر روی آن واقع گردیده‌اند،[۹] و حق شفعه، نسبت به مال غیرمنقولی که عرصه نیست؛ و جزء اعیان می‌باشد؛ جاری نیست، پس نمی‌توان حق مزبور را نسبت به بنایی که با اذن متولی، در عین موقوفه ساخته می‌شود؛ جاری دانست، همچنین منافع غیرمنقول مشاع را نمی‌توان مشمول حق شفعه دانست؛ زیرا منفعت حاصل از مال غیرمنقول، منقول می‌باشند.[۱۰]
در فقه
بنا بر قول مشهور فقها، حق شفعه، به‌طور قطعی، در مال غیرمنقول ذاتی جاری بوده؛ و در اموالی که به وسیله عمل انسان؛ غیرمنقول می‌گردند؛ به شرطی می‌توان حق شفعه را ثابت دانست؛ که آن اموال نیز، به تبع مال غیرمنقول ذاتی به فروش برسند، مثل ساختمانی که به تبع زمین آن فروخته می‌شود.[۱۱]
در رویه قضایی
- به موجب نظریه مشورتی شماره ۱۱۳۱ مورخه ۱۳۶۲/۶/۳ اداره حقوقی قوه قضاییه، شفعه، نسبت به اعیان جاری نیست.[۱۲]
وجود حق شفعه در فروش ملک با ممر یا مجرای مشترک
مطابق ماده ۸۱۰ قانون مدنی: «اگر ملک دو نفر در ممر یا مجری مشترک باشد و یکی از آنها ملک خود را با حق ممر یا مجری بفروشد دیگری حق شفعه دارد اگر چه در خود ملک، مشاعاً شریک نباشد ولی اگر ملک را بدون ممر یا مجری بفروشد دیگری حق شفعه ندارد.»، حکم این ماده، تخصیص و خروجی است بر اشاعه ملک موضوع شفعه.[۱۳]
به نظر برخی از حقوقدانان، پذیرش حق شفعه نسبت به چاه آب مشترک و نهر متعلق به منزل مشترک، با اشکالاتی مواجه است،[۱۴] همچنین با توجه به استثنایی بودن حق شفعه، نباید آن را نسبت به حق ناودان و حق شرب جاری دانست.[۱۵]
عدم وجود حق شفعه در فروش وقف
اگر حصهٔ یکی از دو شریک، وقف باشد متولی یا موقوف‌علیهم حق شفعه ندارد.[۱۶]
به نظر برخی از حقوقدانان، به دلیل اینکه اهلیت شفیع جهت تملک مبیع، در تحقق حق شفعه شرط نمی‌باشد؛ برای متولی موقوفه، با توجه به استحقاق او در اداره وقف، حق شفعه به وجود می‌آید.[۱۷][۱۸] یکی از حقوقدانان، ضمن تأیید این نظر، از طرفی نیز معتقد است که به دشواری می‌توان حق شفعه را برای متولی موقوفه به رسمیت شناخت.[۱۹]
مبنا
امکان وجود حق شفعه برای متولی و موقوفٌ علیهم، منتفی است.[۲۰] علت این حکم، این است که متولی یا موقوفٌ علیه، مالک ملک مشاعی محسوب نمی‌گردند؛ تا بتوان آنان را دارای حق شفعه دانست.[۲۱]
عدم وجود حق شفعه در بیع فاسد
در بیع فاسد، حق شفعه نیست.[۲۲] بیع فاسد، اثری در تملک نداشته و همانند این است که از ابتدا عقدی منعقد نشده باشد؛ پس اگر کسی به موجب عقد فاسد، مالی را متصرف گردد؛ باید آن را به مالک رد نموده؛ و در صورت ناقص یا تلف شدن آن، ضامن عین و منافع است،[۲۳] همچنین در صورت تلف مبیع پیش از قبض نیز، حق شفعه منتفی است.[۲۴]
گفتنی است بطلان عقد، نتیجه فساد آن بوده و عطف بما سبق می‌گردد؛ هر چند پس از مدت‌ها اعلام گردد.[۲۵]
مبنا
علت تصویب این حکم، این است که به موجب ماده ۳۶۵ قانون مدنی، بیع فاسد، اثری در تملک ندارد.[۲۶]
در رویه قضایی
- به موجب نظر کمیسیون نشست‌های قضایی، به مناسبت نشست قضات دادگستری لرستان، حق شفعه نسبت به املاکی که با تبانی متبایعین و به نحو صوری مورد معامله قرار گرفته‌اند؛ جاری نیست.[۲۷]
اعمال حق شفعه در خصوص بخشی از مبیع متعدد
اگر مبیع، متعدد بوده و بعض آن قابل شفعه و بعض دیگر قابل شفعه نباشد حق شفعه را می‌توان نسبت به بعضی که قابل شفعه است به قدر حصهٔ آن بعض از ثمن اجرا نمود.[۲۸]
ممکن است در یک عقد بیع، دو مالی که نسبت به یکی از آنها، حق شفعه جاری است؛ مورد معامله قرار گیرند؛ نظیر زمین و موتورسیکلت، در این صورت شفیع، فقط می‌تواند نسبت به زمین مزبور، شفعه را اعمال نماید، و باید حصه مشاع را، به تناسب کل مبیع محاسبه نموده؛ و به خریدار پرداخت نماید،[۲۹] و در صورت حصول شرایط مندرج در این ماده، شریک باید جزئی از ثمن را، در مقابل جزئی از مبیعی که موضوع حق شفعه است؛ به مشتری پرداخت نماید.[۳۰]
مصادیق
- اگر شخصی حصه مشاع خود در ۱۰ قطعه زمین را، که نیمی از آن، قابل تقسیم بوده؛ و نیمی دیگر غیرقابل تقسیم است؛ بفروشد؛ در این صورت برای شریک او، تنها نسبت به آن قسمت‌هایی که از قابلیت تقسیم برخوردار هستند؛ حق شفعه به وجود می‌آید.[۳۱]
در فقه
اگر بایع، شیئی را به همراه حصه مشاع خود از منزلی بفروشد؛ یا سهم مشاع خود از خانه ای را، به همراه یک قطعه زمین مفروز به فروش رساند؛ در این صورت برای شریک او، در آن حصه مشاع حق شفعه ثابت می‌گردد، هر چند احتیاط مستحب آن است که فروشنده و شفیع، در این باره به توافق برسند.[۳۲]
امکان اعمال حق شفعه در بیع خیاری
خیاری بودن بیع مانع از اخذ به شفعه نیست.[۳۳]
به نظر برخی از حقوقدانان، با توجه به اینکه معمولاً مدت خیار شرط، کوتاه است؛ اگر خریدار حصه ای از ملک مشاع، دارای خیار شرط باشد؛ در این صورت مالکیت وی در زمان خیار، نسبت به مبیع مستقر نگردیده تا بتوان شریک بایع را، متضرر از این معامله تصور نمود؛ لذا شریک فروشنده، باید تا وقتی که تکلیف خیار مزبور مشخص می‌گردد؛ صبر نماید.[۳۴]
فوری بودن اعمال حق شفعه در بیع‌های خیاری
حکم فوری بودن شفعه، در بیع‌های خیاری نیز جاری است.[۳۵]
در فقه
اقاله بیع یا فسخ آن به دلیل وجود خیار عیب، منجر به زوال حق شفعه نمی‌گردد.[۳۶]
فوری بودن اعمال حق شفعه
به موجب ماده ۸۲۱ قانون مدنی: «حق شفعه فوری است.»
ملاک فوریت
ملاک شروع فوریت، زمانی است که دارنده حق شفعه، نسبت به وجود حق مزبور آگاه می‌گردد.[۳۷] اخذ به شفعه، باید تا پایان مهلتی معقول به عمل آید؛ مگر اینکه خریدار، مدت بیشتری را به شفیع اعطا نموده؛ یا اینکه ثمن معامله مؤجل باشد.[۳۸]
ادعای جهل به حق شفعه و فوریت آن
اصل، عدم علم شفیع، نسبت به وجود حق شفعه و نیز فوری بودن آن است، اما مدعی جهل به قانون، باید ادعای خود را اثبات نماید.[۳۹]
در فقه
اگر شفیع، توانایی تأدیه ثمن را نداشته؛ و خریدار جهت تهیه مبلغ مزبور و اعمال حق شفعه، صبر نماید؛ اشکال ندارد.[۴۰]
در رویه قضایی
- به موجب نظر کمیسیون نشست‌های قضایی، به مناسبت نشست قضات دادگستری مازندران، با توجه به اینکه حق شفعه فوری است؛ اقامه دعوا علیه خریدار، کافی نبوده و شفیع باید پیش از ارائه دادخواست به دادگاه، اقدام به تأدیه بهای مبیع در صندوق دادگستری، و نیز ارسال مراتب به مشتری، از طریق اظهارنامه نماید.[۴۱]
مقالات مرتبط
کتب مرتبط
جستارهای وابسته
منابع
- ↑ ماده ۸۰۸ قانون مدنی
- ↑ محمدجعفر جعفری لنگرودی. مجموعه محشای قانون مدنی. چاپ 3. گنج دانش، 1387. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 1715564
- ↑ مستند فقهی قانون مدنی (جلد نهم). چاپ 1. داد و دانش، 1394. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 6095084
- ↑ حسن ره پیک. حقوق مدنی (اخذ به شفعه). چاپ 2. خرسندی، 1387. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 1565372
- ↑ سیدعلی حائری شاه باغ. شرح قانون مدنی (جلد دوم). چاپ 3. گنج دانش، 1387. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 205768
- ↑ سیدعلی حائری شاه باغ. شرح قانون مدنی (جلد دوم). چاپ 3. گنج دانش، 1387. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 205744
- ↑ ماده ۸۰۹ قانون مدنی
- ↑ منصور عدل. حقوق مدنی. چاپ 1. خرسندی، 1389. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 1062132
- ↑ حسن ره پیک. حقوق مدنی (اخذ به شفعه). چاپ 2. خرسندی، 1387. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 1565752
- ↑ محمدجعفر جعفری لنگرودی. مبسوط در ترمینولوژی حقوق (جلد اول). چاپ 1. گنج دانش، 1388. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 80540
- ↑ مستند فقهی قانون مدنی (جلد نهم). چاپ 1. داد و دانش، 1394. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 6095180
- ↑ غلامرضا شهری و امیرحسین آبادی. مجموعه نظرهای مشورتی اداره حقوقی دادگستری جمهوری اسلامی ایران در مسائل مدنی. روزنامه رسمی جمهوری اسلامی ایران. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 5529312
- ↑ فصلنامه حق دفتر چهارم دی و اسفند 1364. شرکت سهامی روزنامه رسمی ایران، 1364. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 1374508
- ↑ سیدعلی حائری شاه باغ. شرح قانون مدنی (جلد دوم). چاپ 3. گنج دانش، 1387. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 205776
- ↑ سیدمرتضی قاسم‌زاده، حسن ره پیک و عبداله کیایی. تفسیر قانون مدنی اسناد آرا و اندیشه‌های حقوقی (با تجدیدنظر و اضافات). چاپ 3. سمت، 1388. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 365616
- ↑ ماده ۸۱۱ قانون مدنی
- ↑ محمدجعفر جعفری لنگرودی. اساس در قوانین مدنی (المدونه). چاپ 1. گنج دانش، 1387. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 1444468
- ↑ ناصر کاتوزیان. قانون مدنی در نظم حقوقی کنونی. چاپ 26. میزان، 1389. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 99236
- ↑ ناصر کاتوزیان. قانون مدنی در نظم حقوقی کنونی. چاپ 26. میزان، 1389. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 99236
- ↑ عباس بشیری، مریم پوررحیم، جمشید زمانی، بهزاد رجایی و دیگران. حقوق کاربردی وقف و اراضی موقوفه. چاپ 1. جنگل، 1390. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 2684392
- ↑ منصور عدل. حقوق مدنی. چاپ 1. خرسندی، 1389. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 1062136
- ↑ ماده ۸۱۳ قانون مدنی
- ↑ سیدحسن امامی. حقوق مدنی (جلد اول) (در اموال، مالکیت، حق انتفاع، حق ارتفاق، تعهدات به‌طور کلی، بیع و معاوضه). چاپ 17. اسلامیه، 1375. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 529416
- ↑ محمدجعفر جعفری لنگرودی. اساس در قوانین مدنی (المدونه). چاپ 1. گنج دانش، 1387. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 1444564
- ↑ ناصر کاتوزیان. حقوق مدنی (جلد دوم) (قواعد عمومی قراردادها، انعقاد و اعتبار قرارداد). چاپ 5. شرکت سهامی انتشار، 1379. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 3040852
- ↑ سیدحسن امامی. حقوق مدنی (جلد سوم) (در شفعه، وصایا، ارث) (با تجدیدنظر، تصحیح کامل اضافات). چاپ 13. اسلامیه، 1376. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 13740
- ↑ مجموعه نشست‌های قضایی مسائل قانون مدنی. چاپ 1. جنگل، 1387. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 5541216
- ↑ ماده ۸۱۲ قانون مدنی
- ↑ سیدمصطفی محقق داماد. ایقاع (اخذ به شفعه). چاپ 1. مرکز نشر علوم اسلامی، 1384. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 64180
- ↑ سیدحسن امامی. حقوق مدنی (جلد سوم) (در شفعه، وصایا، ارث) (با تجدیدنظر، تصحیح کامل اضافات). چاپ 13. اسلامیه، 1376. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 13776
- ↑ محمدجعفر جعفری لنگرودی. الفارق (دایرةالمعارف عمومی حقوقی) (جلد سوم) (عده). چاپ 1. گنج دانش، 1386. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 4458332
- ↑ عبداله کیایی. قانون مدنی و فتاوای امام خمینی (جلد دوم). چاپ 1. سمت، 1384. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 52316
- ↑ ماده ۸۱۴ قانون مدنی
- ↑ محمدجعفر جعفری لنگرودی. الفارق (دایرةالمعارف عمومی حقوقی) (جلد سوم) (عده). چاپ 1. گنج دانش، 1386. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 4452592
- ↑ سیدمصطفی محقق داماد. ایقاع (اخذ به شفعه). چاپ 1. مرکز نشر علوم اسلامی، 1384. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 64352
- ↑ عباس زراعت. فقه استدلالی (عقود معین) (شرح کامل کتاب الروضه البهیه فی شرح اللمعه الدمشقیه). چاپ 1. فکرسازان، 1387. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 2230048
- ↑ سیدمرتضی قاسم‌زاده، حسن ره پیک و عبداله کیایی. تفسیر قانون مدنی اسناد آرا و اندیشه‌های حقوقی (با تجدیدنظر و اضافات). چاپ 3. سمت، 1388. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 362484
- ↑ محمدجعفر جعفری لنگرودی. اساس در قوانین مدنی (المدونه). چاپ 1. گنج دانش، 1387. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 1444880
- ↑ ناصر کاتوزیان. قانون مدنی در نظم حقوقی کنونی. چاپ 26. میزان، 1389. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 99344
- ↑ آیت اله سیدعلی خامنه ای. رساله آموزشی (قسمت دوم) احکام معاملات. چاپ 5. فقه روز، 1393. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 5014948
- ↑ مجموعه نشست‌های قضایی مسائل قانون مدنی. چاپ 1. جنگل، 1387. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 5541232