اخذ به شفعه

اخذ به معنای گرفتن، و اخذ به شفعه، گرفتن به استناد حق شفعه است که ماهیت آن یک عمل حقوقی محسوب می شود. هرگاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی، بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک، حصه‌ی خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و حصه‌ی مبیعه را تملک کند. این حق را حق شفعه و صاحب آن را شفیع می‌گویند.

به نظر برخی حقوقدانان، شفعه ایقاعی است عینی، یعنی جهت تحقق آن، قبض ثمن، شرط است، و به نظر برخی از حقوقدانان، شفعه، عقدی لازم است.

مواد مرتبط

• ماده ۸۰۸ قانون مدنی
• ماده ۸۰۹ قانون مدنی

• ماده ۸۱۰ قانون مدنی
• ماده ۸۱۱ قانون مدنی

• ماده ۸۱۲ قانون مدنی
• ماده ۸۱۳ قانون مدنی
• ماده ۸۱۴ قانون مدنی
• ماده ۸۱۵ قانون مدنی
• ماده ۸۱۶ قانون مدنی
• ماده ۸۱۷ قانون مدنی
• ماده ۸۱۸ قانون مدنی
• ماده ۸۱۹ قانون مدنی
• ماده ۸۲۰ قانون مدنی
• ماده ۸۲۱ قانون مدنی
• ماده ۸۲۲ قانون مدنی
• ماده ۸۲۳ قانون مدنی
• ماده ۸۲۴ قانون مدنی

آثار اخذ به شفعه

بطلان معاملات مشتری بعد از عقد بیع و قبل از اعمال حق شفعه

به موجب ماده ۸۱۶ قانون مدنی: «اخذ به شفعه، هر معامله‌ای را که مشتری قبل از آن و بعد از عقد بیع نسبت به مورد شفعه نموده باشد، باطل می‌نماید.»

قلمرو

وقف ملک توسط مشتری

فروش مبیع توسط خریدار، مانع اجرای حق شفعه نیست، اما اگر مشتری، ملک مزبور را وقف نموده باشد؛ در این صورت اعمال حق شفعه منتفی است.

اقاله بیع

به نظر برخی از حقوقدانان، اقاله بیع توسط فروشنده و خریدار، حق شفعه شریک بایع را زایل می‌نماید؛ زیرا قانونگذار در این ماده، تنها معاملاتی را که مشتری، پیش از اعمال حق شفعه توسط شفیع، نسبت به ملک موضوع حق شفعه انجام داده‌است؛ مانع اعمال حق مزبور نمی‌داند، در حالی که اقاله، معامله به معنای رایج و مقصود محسوب نمی‌گردد؛ مگر اینکه مقصود از معامله مندرج در این ماده را، هرگونه عملیات انجام شده بدانیم؛ که البته چنین استنباطی خلاف ظاهر است.

ضمان درک مشتری در مقابل شفیع

در مقابل شریکی که به حق شفعه تملک می‌کند مشتری ضامن درک است نه بایع لیکن اگر در موقع اخذ به شفعه مورد شفعه هنوز به تصرف مشتری داده نشده باشد شفیع حق رجوع به مشتری نخواهد داشت، زیرا شفیع، مورد معامله را از خریدار تحویل گرفته‌است؛ نه از فروشنده، در واقع با وقوع بیع، رابطه بایع با مبیع قطع گردیده؛ و رابطه جدیدی بین خریدار و مبیع برقرار می‌گردد و شفیعی که مبیع را از خریدار دریافت می‌نماید؛ در صورت مستحقٌ للغیر بودن آن، باید به کسی مراجعه نماید که در هنگام اخذ به شفعه، به عنوان مالک مال شناخته می‌شده‌است، به عبارت دیگر در مقابل شریکی که به حق شفعه تملک می‌کند؛ مشتری ضامن درک است؛ زیرا اوست که به عنوان فروشنده، مال مزبور را به شفیع فروخته‌است، همان طور که در سایر اقسام بیع مرسوم است.

مصادیق

• اگر زید، حصه مشاع خود را به عمرو فروخت؛ و بکر به عنوان شفیع، اخذ به شفعه نمود؛ و بهای زمین را به عمرو پرداخت، و سپس معلوم گردید که مبیع، متعلق به هشام بوده؛ و زید آن را به نحو فضولی، به عمرو فروخته‌است؛ و هشام نیز بیع مزبور را رد نمود؛ در این صورت عمرو در برابر بکر، ضامن درک ثمن بوده؛ و باید آن را به وی رد نماید.

در حقوق تطبیقی

برخلاف ایران، در حقوق مصر، اگر مبیع مستحقٌ للغیر درآید؛ شفیع فقط می‌تواند به فروشنده مراجعه نماید.

در فقه

در مقابل شریکی که به حق شفعه تملک می‌کند؛ مشتری ضامن درک است نه بایع، حتی اگر هنوز مبیع را، از فروشنده تحویل نگرفته باشد؛ زیرا انتقال مبیع به شفیع، از ملک مشتری صورت پذیرفته‌است؛ نه از ملک فروشنده، و قبض شفیع، جایگزین قبض خریدار گردیده‌است و ضمان درک بر عهده کسی است که مورد معامله را، به خریدار تسلیم می‌نماید، و این مشتری است که با بیع فاسد، در ثمن شفیع تصرف نموده؛ و آن را به مالکش رد نماید.

عدم ضمان مشتری نسبت به عیب و تلف حادث شده قبل از اخذ به شفعه

بر اساس ماده ۸۱۸ قانون مدنی: «مشتری نسبت به عیب و خرابی و تلفی که قبل از اخذ به شفعه در ید او حادث شده باشد ضامن نیست و همچنین است بعد از اخذ به شفعه و مطالبه، در صورتی که تعدی یا تفریط نکرده باشد.»

اگر مبیع، پس از مطالبه شفیع و علم خریدار به درخواست وی، در ید مشتری تلف گردد؛ در این صورت او ضامن است. قاعده تلف قبل از قبض، فقط در رابطه با بیع جاری بوده؛ و نسبت به تعویض ناشی از شبهه، که ایقاع محسوب می‌گردد؛ قلمرو شمول ندارد.

وضعیت منافع در صورت اخذ به شفعه

مطابق ماده ۸۱۹ قانون مدنی: «نمائاتی که قبل از اخذ به شفعه در مبیع حاصل می‌شود در صورتی که منفصل باشد مال مشتری و در صورتی که متصل باشد مال شفیع است ولی مشتری می‌تواند بنایی را که کرده یا درختی را که کاشته قلع کند.»

مصادیق

• اگر خریدار، مبیع را برای مدتی اجاره دهد؛ اجاره بهای آن تا زمان اخذ به شفعه، متعلق به خود وی خواهد بود.

قلمرو

حکم این ماده، نسبت به بیع موقوفه قابل تسری نبوده؛ و منافع موقوفه از تاریخ بیع تا اخذ به شفعه، متعلق به شفیع خواهد بود.

در فقه

حکم این ماده در رابطه با منافع متصله، مورد اتفاق نظر فقها قرار گرفته‌است.

مقالات مرتبط

• واکاوی ماهیت تملک قهری املاک واقع در طرح‌های عمومی

• وضعیت نقل و انتقال حق شفعه در منظر فقه و حقوق مدنی
• قواعد مورد استناد قاضی در تفسیر عقد در فقه اسلامی، حقوق موضوعه ایران، مصر و لبنان

• بررسی فقهی- حقوقی مسئولیت تضامنی در شرکتهای تجاری
• وصیت و ارث نسبت به حقوق مادی اثر ادبی و هنری

کتب مرتبط

• حقوق مدنی (صفایی و شعبانی کندسری)
• ایقاع اخذ به شفعه (محقق داماد)

جستارهای وابسته

• حق شفعه
• شفیع