ماده 20 قانون ثبت اسناد و املاک

ماده 20 قانون ثبت اسناد و املاک: مجاوری كه نسبت به حدود يا حقوق ارتفاقی حقی برای خود قائل است می تواند فقط تا سی روز از تاريخ تنظيم صورت‌ مجلس تحديد‌ حدود، به وسيله اداره ثبت به مرجع صلاحيتدار عرضحال دهد. مقررات مواد 16، 17، 18، 19 (به استثنای مدت اعتراض كه سی روز است) در اين مورد نيز رعايت خواهد شد تقاضاكننده ثبتی كه خود يا نماينده ‌اش در موقع تحديد حدود حاضر نبوده و ملک مورد تقاضای او با حدود اظهار شده از طرف مجاورين مطابق ماده 15 تحديد شده می تواند مطابق مقررات اين ماده عرضحال اعتراض دهد.

تبصره (الحاقی 1356/02/20): در دعاوی اعتراض به حدود ملک مورد تقاضای ثبت واقع در محدوده قانونی شهرها كه تا تاريخ تصويب اين قانون مطرح شده است هرگاه‌ اعتراض از طرف غيرمجاور به عمل آمده باشد و همچنين در صورت استرداد دعوی به موجب سند رسمی يا اخذ سند مالكيت از طرف معترض يا‌ حدودی كه در صورت‌ مجلس تحديد حدود تعيين شده است دادگاه در جلسه اداری فوق‌ العاده، رسيدگی، حسب مورد قرار رد يا سقوط دعوی را صادر‌ خواهد كرد و اين قرار فقط قابل رسيدگی پژوهشی است. ‌

نسبت به اعتراضاتی كه بعد از تصويب اين قانون به عمل می آيد در صورتی كه اعتراض از طرف غيرمجاور به عمل آيد يا معترض مجاور با حدود تعيين‌ شده در صورتمجلس تحديد حدود سند مالكيت بگيرد يا به موجب سند رسمی از اعتراض خود بدون قيد و شرط صرف نظر كند، واحد ثبتی مربوط، نظر‌ خود را در بی اثر بودن اعتراض به معترض ابلاغ می نمايد. معترض می تواند ظرف مدت ده روز از تاريخ ابلاغ نظر مزبور، به هیأت نظارت شكايت نمايد. رأي‌ هیأت نظارت قطعی است. در صورتی كه اقامتگاه معترض معلوم نباشد، نظر واحد ثبتی يك نوبت در روزنامه‌ ای كه برای آگهی های ثبتی تعيين شده منتشر می گردد و معترض‌ می تواند ظرف ده روز از تاريخ انتشار آگهی به هيأت نظارت شكايت نمايد.

• مشاهده ماده قبلی
• مشاهده ماده بعدی

مواد مرتبط

• ماده 19 مکرر قانون ثبت اسناد و املاک
• ماده 21 قانون ثبت اسناد و املاک
• ماده 14 قانون ثبت اسناد و املاک
• ماده 15 قانون ثبت اسناد و املاک
• ماده 16 قانون ثبت اسناد و املاک
• ماده 17 قانون ثبت اسناد و املاک
• ماده 18 قانون ثبت اسناد و املاک
• ماده 19 قانون ثبت اسناد و املاک
• ماده 30 قانون ثبت اسناد و املاک
• ماده واحده قانون تعیین تکلیف پرونده های معترضی ثبتی که فاقد سابقه بوده و یا اعتراض آن ها در مراجع قضایی از بین رفته است

توضیح واژگان

• حقوق ارتفاقی: ارتفاق در لغت، به معنای تکیه بر آرنج دست و بالش است و در اصطلاح، به معنای حقی است که شخص، در ملک شخصی دیگر دارد. ممکن است حق ارتفاق، به حکم قانون یا بر اثر وضعیت طبیعی املاک به وجود آید، اما معمولاً حق ارتفاق، به موجب قرارداد به وجود می‌آید.
• حق: امتیازی است که قانون برای افراد به رسمیت می شناسد مانند حق آزادی بیان، حق مالکیت و ... «حق» یکی از مفاهیم اساسی در حوزه‌های سیاسی، اخلاقی و حقوقی است. نویسندگان از دیدگاه‌های مختلف به تحلیل و بررسی ابعاد مختلف حق پرداخته‌اند. در تعریف ابتدایی، حق، شامل چهار عنصر اساسی است: صاحب حق، موضوع حق، مخاطب حق، و مبنای حق.
• صورتمجلس تحدید حدود: فرمی است که سازمان ثبت براساس قانون و مقررات حقوق ثبت تهیه و نکات ضروری را در آن مشخص نموده است که مأمور عمل باید تمامی ستون ها و قسمت های آن را به نحو صحیح تکمیل نموده و نام و مشخصات حضار و مجاورین و معترضین را قید و به امضای آن ها نیز برساند.
• اداره ثبت: امروزه تشکیلات ثبتی در شهرستان ها در غالب «اداره ثبت اسناد و املاک» تأسیس گردیده است.
• اعتراض به ثبت: نمونه ای از مفهوم دعوی می باشد، چرا که دعوی عبارت است از اخباری به حقی به سود خود و به زیان دیگری به رسم منازعه. لذا اعتراض به ثبت نیز نوعی از دعوی بوده چرا که کسی خود را نسبت به مورد درخواست ثبت دیگری کلاً یا بعضاً از جهت حقوق ارتفاقی ذیحق می داند و به ترتیب تعیین شده در قانون نسبت به درخواست ثبت تقاضاکننده اعتراض می نماید.
• متقاضی ثبت: به خواهنده ی ثبت ملک به عنوان مالکیت یا وقفیت یا اموال عمومی متقاضی ثبت یا مستدعی ثبت می گویند.
• نماینده: نماینده ممکن است قانونی، قضایی و یا قراردادی باشد. نمایندۀ قانونی در معنای عام شامل همۀ انواع نمایندگی مذکور می‌شود.
• تحدید حدود: به ذکر حدود ملک مورد تقاضای ثبت توسط مأمور ثبت درصورتجلسه تحدید حدود که از طریق بیان حد فاصل املاک مجاور پس از احراز تصرف متقاضی در ملک مورد تحدید صورت می گیرد، تحدید حدود گفته می شود.
• دعوی: یعنی اخبار حق به سود خود و به زیان غیر، و عبارتست از اینکه شخصی به عنوان مدعی به دادگاه مراجعه و شخص دیگری را به عنوان مدعی‌علیه، طرف دعوا خود قرار داده و از وی موضوع خاصی را مطالبه نماید.
• اعتراض: در لغت به مفهوم منع کردن و روبه روی کسی ایستادگی کردن و در اصطلاح حقوق ثبت ملک، به مفهوم واخواهی و واخواست و اعتراض به اصل ملک مورد درخواست ثبت یا حدود یا حقوق ارتفاقی می باشد.
• استرداد دعوی: به معنی پس گرفتن، رها کردن، چشم پوشیدن و اعراض می‌باشد و در آیین دادرسی مدنی استرداد دعوی عملی است که در آن خواهان از برخی از اعمال دادرسی چشم می‌پوشد.
• سند رسمی: سند رسمی در حقوق ایران، دارای یک مفهوم عام و یک مفهوم خاص است؛ در مفهوم عام - که مختص حقوق مدنی است - ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی، سندی را که نزد مأمور رسمی در حدود صلاحیت وی و مطابق با مقررات قانونی تنظیم شده باشد، رسمی می‌داند. در حقوق ثبت، هر چند تعریفی از سند رسمی در مقررات قانون ثبت ارائه نشده است، اما به عقیده صاحب‌نظران، سند رسمی در مفهوم حقوق ثبت، مفهومی مضیق‌تر از سند رسمی در مقررات قانون مدنی دارد، بر این اساس، سند رسمی در حقوق ثبت، به اسنادی اطلاق می‌شود که موضوع آن عقود یا ایقاعاتی است که در دفترخانه (اسناد رسمی یا ازدواج و طلاق) به ثبت رسیده باشد. مطابق این تعریف، حتی سند تک‌برگی که ادارات ثبت صادر می‌کنند، اگر چه در زمره مهم‌ترین اسناد است، لیکن از آنجا که در عرف ثبتی به آن سند مالکیت می‌گویند و نه سند رسمی، در مفهوم خاص حقوق ثبت، سند رسمی اطلاق نمی‌شود، گرچه از نظر قانونی، بی‌شک سند رسمی است.
• سند مالکیت: عبارت است از سندی که اداره ی ثبت مطابق ثبت دفتر املاک تهیه و به مالک یا قائم مقام او تسلیم می نماید.سند مالکیت نوعی از اسناد رسمی بوده که پس از طی تشریفات ثبت مال غیرمنقول و ثبت آن در دفتر املاک، به مالک ملک داده می شود و دولت دارنده ی آن را مالک ملک می داند حتی اگر وی متصرف ملک نباشد.
• قرار رد دعوا: قراری است که به استناد ماده 89 قانون آیین دادرسی مدنی، دادگاه در صورت وجود یکی از ایرادات مندرج در بند های 3 تا 11 ماده 84 قانون آیین دادرسی مدنی صادر می‌کند.
• قرار سقوط دعوا: قرار سقوط دعوا در مواردی صادر می‌شود که دعوا پیش از صدور حکم زائل گردد. لیکن در قانون آیین دادرسی مدنی تنها حالتی که منجر به صدور این قرار می‌گردد، بند ج ماده 107 قانون مزبور می‌باشد و استرداد دعوا پس از ختم مذاکرات اصحاب دعوا می‌باشد و آن درصورتی که خوانده راضی باشد و یا خواهان از دعوای خویش به طور کلی صرفنظر نماید. به عبارت دیگر در صورتی که مدعی، به کلی از دعوا خود صرف نظر کند قرار سقوط دعوا صادر می‌شود.
• رسیدگی پژوهشی: تجدید نظر در لغت به معنای دوباره نظر کردن در امر یا نوشته‌ای است. در اصطلاح حقوقی، مقصود از تجدید نظر، قضاوت کردن مجدد رای صادر شده است. با وجود لزوم توجه کافی و دقت به خرج دادن در بررسی پرونده‌های قضایی، گاه ممکن است قضات دادگاه‌ها در صدور احکام خود دچار اشتباهاتی شوند، راه حل رفع این اشتباهات، پیش‌بینی فرایندی برای اعتراض به چنین احکامی است.
• هیات نظارت: هیأت نظارت یا به بیان دقیق تر، هیات نظارت ثبت استان، هیأتی بوده است مرکب از معاون سازمان ثبت و رئیس اداره ی امور املاک و یکی از اعضای سازمان مذکور که به اشتباهات ثبتی در امور املاک رسیدگی می نمود.
• اقامتگاه: اقامتگاه هر شخصی عبارت از محلی است که شخص در آن جا سکونت داشته و مرکز مهم امور او نیز در آن جا باشد. اگر محل سکونت شخصی غیر از مرکز مهم امور او باشد مرکز امور او اقامتگاه محسوب است، بنا به تعریفی دیگر، اقامتگاه، محلی است که قانوناً شخص در آن محل، حاضر فرض می‌شود.

نکات تفسیری دکترین ماده 20 قانون ثبت اسناد و املاک

ماده حاضر دلالت بر عدم پذیرش اعتراض بر حقوق ارتفاقی از طرف غیرمجاور نداشته و تاکنون نیز اداره ثبت و دادگاه ها به همین نحو استنباط و عمل نموده اند و تبصره ذیل این ماده نیز به این امر اشاره دارد. چرا که در تبصره مذکور آمده است که درصورتی که معترض بر حد، مجاور ملک نباشد، اعتراض او از جانب اداره ثبت بی اثر اعلام شده و درصورت طرح پرونده در دادگاه و بودن ملک در داخل محدوده ی قانونی شهرها، دادگاه قرار رد آن را صادر خواهد کرد. اما این تبصره درخصوص اعتراض بر حقوق ارتفاقی که از جانب غیرمجاور به عمل آمده باشد، چنین حکمی را تعیین ننموده و رد یا بی اثر بودن آن را تجویز نکرده است، در نتیجه موجبی برای رد اعتراض بر حقوق ارتفاقی، تنها بدین جهت که با ملک مورد اعتراض ، مجاور نمی باشد، وجود نداشته و بر اساس اصول و قواعد کلی دادرسی، دادگاه ها باید به دعاوی اشخاص ذینفع رسیدگی نمایند.

نکات توضیحی ماده 20 قانون ثبت اسناد و املاک

شخص معترض به ثبت، ممکن است هم به اصل تقاضای ثبت و هم به حدود و حقوق ارتفاقی اعتراض داشته باشد. در هر صورت اعتراض، مانع انجام معاملات نبوده و خریدار می تواند با علم به موضوع اعتراض و خصوصیات آن، معامله را قبول نماید و این موضوع در سند تصریح شده و لذا خریدار در دعوی اعتراض جانشین مستدعی ثبت یا معترض علیه خواهد بود. اشخاصی که حق اعتراض به تحدید حدود را دارند عبارت اند از: مجاورین، متقاضی ثبت، اداره اوقاف و متولی و ناظر و موقوفات علیهم و متصدی امور حبس و محبوس لهم و وصی. لازم به ذکر است که مجاور تنها نسبت به حدی که با آن مجاورت دارد می تواند اعتراض کند و نه نسبت به حدودی که با آن ها مجاورت ندارد، چرا که نسبت به آن ها ذینفع محسوب نمی گردد. اما در اعتراض بر حقوق ارتفاقی، مجاورت شرط نبوده و اعتراض از غیر مجاور نیز پذیرفته می شود. بر اساس این ماده و تبصره 2 ماده واحده قانون تعیین تکلیف، پرونده های معترضین که سابقه آن در مراجع قضایی از بین رفته، مجاوری که نسبت به حدود یا حقوق ارتفاقی حقی برای خود قائل است، از تاریخ تنظیم صورتمجلس تحدید حدود به مدت 30 روز جهت تسلیم اعتراض به اداره ثبت محل مهلت داشته و همچنین ظرف مدت یک ماه باید دادخواست خویش را به مرجع ذیصلاح قضایی تقدیم نموده و همچنین گواهی آن را به اداره ثبت محل تقدیم نماید. بنابراین کسی که در آخرین روز (روز سی ام) اعتراض کند، سی روز دیگر برای تقدیم دادخواست به دادگاه مهلت دارد.قرار رد دعوای صادره به استناد تبصره این ماده، اعتبار امر مختوم بها داشته و در هیچ کدام از موارد، نمی توان مجدداً مبادرت به اقامه دعوا نمود.

نکات توصیفی هوش مصنوعی ماده 20 قانون ثبت اسناد و املاک

1. مهلت اعتراض به حدود و حقوق ارتفاقی: اگر مجاور نسبت به حدود یا حقوق ارتفاقی حق خود را قائل باشد، می‌تواند فقط تا ۳۰ روز از تاریخ تنظیم صورت‌جلسه تحدید حدود به مرجع صلاحیت‌دار اعتراض کند. این مدت زمان کوتاه و محدود به‌منظور جلوگیری از تأخیر در فرآیند ثبت و تعیین حدود املاک است.
2. رعایت مقررات مشابه در مواد ۱۶ تا ۱۹: در این ماده، علاوه بر تعیین مهلت اعتراض، اشاره شده است که مقررات مواد ۱۶، ۱۷، ۱۸، و ۱۹ نیز در مورد اعتراض به حدود ملک رعایت می‌شود. این شامل شرایط و نحوه رسیدگی، ابطال عرضحال، و تجدید عرضحال در صورت نیاز است.
3. اعتراض به حدود در صورت عدم حضور در تحدید حدود: اگر متقاضی ثبت در موقع تحدید حدود خود یا نماینده‌اش حاضر نبوده و ملک مطابق با حدود اظهار شده از طرف مجاورین تحدید شود، او می‌تواند اعتراض کند. این امکان به‌منظور محافظت از حقوق متقاضیان ثبت است که در صورت عدم حضور در زمان تحدید حدود، هنوز حق اعتراض دارند.
4. اعتراضات مربوط به محدوده قانونی شهرها: تبصره الحاقی به این ماده در سال ۱۳۵۶ اشاره دارد به اعتراضات نسبت به حدود ملک در محدوده قانونی شهرها و تعیین تکلیف آن‌ها در صورت استرداد دعوی یا اخذ سند مالکیت از طرف معترض. همچنین، در این مورد، رأی صادره از دادگاه در جلسه اداری فوق‌العاده قابل رسیدگی پژوهشی است.
5. آیین‌نامه جدید اعتراضات پس از تصویب قانون: برای اعتراضات بعد از تصویب این قانون، در صورتی که اعتراض از سوی غیرمجاور یا معترض مجاور که حدود تعیین‌شده را تأسیس کرده باشد، مطرح شود، واحد ثبتی نظر خود را در مورد بی‌اثر بودن اعتراض ابلاغ می‌کند و معترض می‌تواند به هیأت نظارت شکایت کند. رأی هیأت نظارت قطعی است. در صورت عدم دسترسی به معترض، اطلاع‌رسانی از طریق روزنامه‌های ثبتی انجام می‌شود.

این ماده به‌طور کلی سازوکار رسیدگی به اعتراضات در مورد حدود و حقوق ارتفاقی و قواعد نحوه اعتراض به تحدید حدود و تأثیر آن بر مالکیت و حقوق مجاورین را تنظیم می‌کند.

رویه های قضایی

• در پاسخ به این سوال که آیا دعوایی که توسط مجاور نسبت به حدود یا حقوق ارتفاقی که برای خویش قائل بر حقی است، طرح می شود دعوایی مالی یا غیرمالی محسوب می گردد، نظر اداره حقوقی در تاریخ 1354/05/01 بر آن است که از آن جا که چنین اعتراضی، اعتراض به حد ملک است و چون معترض در مقام اثبات حق مالکیت خود نسبت به ملکی است که متقاضی ثبت در صدد تملک آن برآمده است، دعوا مالی تلقی می گردد.
• رای شعبه حقوقی دیوان عالی کشور درباره اثبات خلاف مندرجات سند رسمی با شهادت شهود
• رای دادگاه درباره زمان اعتراض به درخواست ثبت ملک (دادنامه شماره ۹۳۰۹۹۷۰۲۶۹۴۰۱۰۹۸)
• نظریه شماره 7/92/1446 مورخ 1392/08/04 اداره کل حقوقی قوه قضاییه
• نظریه شماره 7/1400/994 مورخ 1400/12/08 اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره اموال غیر منقول در جریان ثبت
• نظریه شماره 7/99/445 مورخ 1399/05/01 اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره منظور از حقوق عینی در قانون ثبت
• رای شعبه حقوقی دیوان عالی کشور درباره مرجع صالح رسیدگی به اعتراض مالک مجاور نسبت به تحدید حدود ملک ثبت شده
• نظریه شماره ۷/۱۴۰۲/۱۷۷ مورخ ۱۴۰۲/۱۰/۱۷ اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره صدور دستور موقت در خصوص توقف عملیات ثبتی

مقالات مرتبط

• ضرورت بازنگری در مراجع اداری رسیدگی‌‌کننده به اشتباهات و اختلافات ثبتی(هیئت نظارت و شورای عالی ثبت)