ماده 144 قانون اجرای احکام مدنی

ماده ۱۴۴ قانون اجرای احکام مدنی: در مواردی که ملک خریدار نداشته و محکوم‌له آن را در مقابل طلب خود قبول نماید مالک ظرف دو ماه از تاریخ انجام مزایده می‌تواند کلیه بدهی و خسارات و هزینه‌های اجرایی را پرداخته و مانع انتقال ملک به محکوم‌له شود. دادگاه بعد از انقضای مهلت مزبور دستور انتقال تمام یا قسمتی از ملک را که معادل طلب محکوم‌له باشد خواهد داد.

مواد مرتبط

• ماده ۵ قانون اجرای احکام مدنی

توضیح واژگان

محکوم‌له: شخصی است حقیقی یا حقوقی که در نتیجهٔ حکم دادگاه با تکیه بر قدرت قانون، درصدد رسیدن به موضوع حکم خواهد بود.

مزایده: واژه مزایده به معنای شکلی خاص از فروش است که در آن خریداران با هم بر سر این امر که کدام خریدار قیمت بیشتری را برای خریدن جنس پیشنهاد داده و کالا به وی فروخته شود، رقابت می‌کنند. همچنین، اینطور بیان شده‌است که: «منظور از مزایده، فروش مال است به بالاترین قیمت که خریدار داشته باشد».

فلسفه و مبانی نظری

مادهٔ فوق، در مقام شناسایی ارفاق و فرصتی برای محکوم‌علیه است تا این امکان برای وی فراهم باشد که بتواند ملک خود را حفظ نماید. چراکه برخلاف مزایده؛ قبول ملک در برابر طلب، بیع نیست تا تحت حاکمیت اصل لزوم قراردادها قرار گیرد. به همین جهت است که قانونگذار اجازه داده‌است که محکوم‌علیه تحت شرایطی بتواند از انتقال ملک به نام محکوم‌له ممانعت نماید.

نکات توضیحی تفسیری دکترین

لازم است ذکر شود که انتقال سند، همیشه ظرف یک هفته انجام می‌شود و ماده ۱۴۴ قانون اجرای احکام مدنی، یک مورد استثنایی است که در آن دو ماه مهلت برای محکوم‌علیه در نظر گرفته شده‌است. مستفاد از مادهٔ فوق، محکوم‌علیه به عنوان مالک، می‌تواند تا دو ماه بدهی‌های خود را به محکوم‌له پرداخت نماید و از انتقال ملک به او جلوگیری کند. این بدهی‌ها شامل موارد ذیل است:

1. محکوم‌به مقرر در حکم دادگاه به شرحی که در اجراییه آمده‌است.
2. مابه‌التفاوت محکوم‌به و قیمت ملک که محکوم‌له به صندوق دادگستری واریز نموده‌است.
3. خسارات وارده به محکوم‌له.
4. هزینه‌های اجرایی.

شایان ذکر است که دادگاه صالح برای صدور دستور انتقال سند، همان دادگاه مذکور در ماده ۵ قانون اجرای احکام مدنی است. همچنین، اگر عملیات اجرایی در واحد اجرایی دادگاه حوزهٔ دیگری دنبال شود؛ صدور دستور انتقال سند قابل تفویض به دادگاه اخیر خواهد بود.

نکتهٔ دیگر آن که، نظر به اطلاق ماده ۱۴۴ قانون اجرای احکام مدنی، چنین استنباط می‌گردد که نبودن خریدار اعم است از اینکه در اولین مزایده یا در مزایدهٔ ثانوی و تجدید شده باشد.

نکات توضیحی

ممکن است در جریان فروش مال غیرمنقول، به علت فقدان خریدار، محکوم‌له مجبور به خرید ملک مورد مزایده شود. در این خصوص چنین بیان شده‌است که: «چنانچه محکوم‌علیه در مهلت دو ماه از تاریخ روز فروش، مبادرت به پرداخت مبالغ به شرح فوق به اجرای احکام نماید و مانع انتقال گردد، به‌طور غیرمستقیم مزایده باطل می‌شود و فروش از درجه اعتبار ساقط می‌گردد».

رویه‌های قضایی

رأی شمارهٔ ۱۸/۲۶۳۲ دیوان عالی کشور، بیان می‌دارد: «در جایی که مدیون محل اقامت را تغییر و تقویم ملک در روزنامه آگهی و بر آن اعتراضی هم نشده، حکم به مالکیت محکوم‌له در ملک توقیف شده مانعی ندارد».

• نظریه شماره 7/1402/175 مورخ 1402/04/13 اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره وصول مطالبات محکوم له از محکوم علیه پس از برگزاری مزایده به نفع ثالث
• نظریه شماره 7/1400/900 مورخ 1400/08/30 اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره دستور فروش ملک مشاعی از طریق مزایده
• نظریه شماره 7/1401/1359 مورخ 1402/02/11 اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره تشریفات اجرای مزایده اموال غیر منقول
• نظریه شماره 7/98/642 مورخ 1399/01/30 اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره عدم امکان توقیف اموال مدیران از سوی طلبکاران شرکت در فرض انحلال شرکت