ماده 46 قانون ثبت اسناد و املاک: تفاوت میان نسخه‌ها
بدون خلاصۀ ویرایش |
|||
| خط ۴: | خط ۴: | ||
۲- کلیه معاملات راجع به حقوقی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده است. | ۲- کلیه معاملات راجع به حقوقی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده است. | ||
== مواد مرتبط == | |||
[[ماده 48 قانون ثبت اسناد و املاک]] | |||
== فلسفه و مبانی نظری ماده == | == فلسفه و مبانی نظری ماده == | ||
فلسفه ی الزامی شدن ثبت اسناد مذکور در این ماده، جلوگیری از انجام معاملات معارض نسبت به اموال غیرمنقول می باشد.680072 | فلسفه ی الزامی شدن ثبت اسناد مذکور در این ماده، جلوگیری از انجام [[معامله معارض|معاملات معارض]] نسبت به [[مال غیرمنقول|اموال غیرمنقول]] می باشد.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=اندیشه های حقوقی (مجموعه مقالات حقوقی)|ترجمه=|جلد=|سال=1387|ناشر=مجمع علمی و فرهنگی مجد|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=680072|صفحه=|نام۱=مهدی|نام خانوادگی۱=شهیدی|چاپ=2}}</ref> | ||
== نکات توضیحی تفسیری دکترین == | == نکات توضیحی تفسیری دکترین == | ||
شایان ذکر است که بسیاری از تشریفات مربوط به قراردادها، تنها برای اثبات آن ها بوده و در صحت و بطلان قرارداد تأثیری ندارند که یکی از نمونه های برجسته ی آن، خرید و فروش اموال غیرمنقول ثبت شده در دفتر املاک می باشد، چرا که عده ای قائل بر این هستند که انتقال ملک در دفتر املاک شرط صحت بیع بوده و در مقابل، عده ای دیگر قائل بر این نظر هستندکه معامله بدون ثبت در دفتر املاک صحیح بوده و تنها اثبات آن معامله منوط به ثبت ملک می باشد.1347476 | در راستای بندهای مذکور در ماده مزبور، ثبت [[افرازنامه]] درمورد املاک ثبت شده نیز الزامی می باشد.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=حقوق مدنی (جلد ششم) (در ادله اثبات دعوا، اقرار، اسناد، شهادت، امارات، قسم، اصول عملیه)|ترجمه=|جلد=|سال=1375|ناشر=کتابفروشی اسلامی|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=273516|صفحه=|نام۱=سیدحسن|نام خانوادگی۱=امامی|چاپ=7}}</ref> لازم به ذکر است که در حقوق ایران اصولاً [[عقود رضایی]] بوده و حتی در مورد معاملات راجع به اموال غیرمنقول و [[هبه]] و [[صلح]] و [[عقد شرکت|شرکت]] با اینکه قانون ثبت این قراردادها و تنظیم [[سند رسمی]] را الزامی قرار داده است نمی توان آن ها را تشریفاتی محسوب نمود.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=دوره مقدماتی حقوق مدنی (جلد دوم) (قواعد عمومی قرادادها)|ترجمه=|جلد=|سال=1389|ناشر=میزان|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=231736|صفحه=|نام۱=سیدحسین|نام خانوادگی۱=صفایی|چاپ=9}}</ref> همچنین شایان ذکر است که بسیاری از تشریفات مربوط به قراردادها، تنها برای اثبات آن ها بوده و در صحت و بطلان قرارداد تأثیری ندارند که یکی از نمونه های برجسته ی آن، خرید و فروش اموال غیرمنقول ثبت شده در دفتر املاک می باشد، چرا که عده ای قائل بر این هستند که انتقال ملک در دفتر املاک شرط صحت بیع بوده و در مقابل، عده ای دیگر قائل بر این نظر هستندکه معامله بدون ثبت در دفتر املاک صحیح بوده و تنها اثبات آن معامله منوط به ثبت ملک می باشد.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=شرح مبسوط مکاسب (شرایط عقد بیع)|ترجمه=|جلد=|سال=1390|ناشر=جنگل|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=1347476|صفحه=|نام۱=عباس|نام خانوادگی۱=زراعت|چاپ=1}}</ref> درخصوص اجاره اموال غیرمنقول بنابر مقرره این ماده و ماده [[ماده 48 قانون ثبت اسناد و املاک|48 قانون ثبت]]، آنچه در وحله اول متبادر به ذهن می شود آن است که اجاره اموال غیرمنقول باید به موجب سند رسمی صورت گیرد، اما بنابر قوانین موجر و مستأجر که پس از این قانون تصویب شده است، چنین شرطی وجود ندارد. اگرچه که این شبهه وجود دارد که قانون ثبت، قوانین موجر و مستأجر را در خصوص اموال غیرمنقول تخصیص می زند اما رویه ی حاکم در دادگاه ها آن است که اجاره ی با سند عادی را نیز می پذیرد.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=متون فقه (جلد اول)|ترجمه=|جلد=|سال=1387|ناشر=خط سوم|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=1335648|صفحه=|نام۱=عباس|نام خانوادگی۱=زراعت|نام۲=حمید|نام خانوادگی۲=مسجدسرایی|چاپ=3}}</ref> در خصوص تنظیم اسناد رسمی لازم به ذکر است که دخالت مأمورین رسمی الزامی بوده و مأمورین رسمی باید شکل های مقرر محلی را رعایت نمایند و لذا قاعده حکومت قانون محل تنظیم نسبت به شکل سند در خصوص این اسناد اجباری می باشد. به طور مثال هر گاه یک شخص خارجی بخواهد اموال غیرمنقول خود را در ایران به فروش رساند، باید طبق مقررات قانون ایران سند رسمی تنظیم نماید چرا که قانون ایران در چنین حالتی به عنوان قانون محل وقوع مال غیرمنقول بر نحوه ی تنظیم سند اجباراً حکومت می نماید.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=حقوق بین الملل خصوصی|ترجمه=|جلد=|سال=1383|ناشر=میزان|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=1513224|صفحه=|نام۱=نجادعلی|نام خانوادگی۱=الماسی|چاپ=2}}</ref>درخصوص توان اثباتی اسناد رسمی لازم به ذکر است که مراد تأثیر قانونی سند در ایجاد اطمینان در دادرس برپایه ی درستی ادعای شخصی می باشد که بدان استناد می نماید، فلذا توان اثباتی، ویژه اسناد رسمی نبوده بلکه تمامی ادله و ابزاری که مقنن در قوانین مدنی و آیین دادرسی مدنی پیش بینی نموده است، دارای توان اثباتی می باشند.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=آیین دادرسی مدنی (جلد سوم) (دوره پیشرفته)|ترجمه=|جلد=|سال=1389|ناشر=دراک|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=1338056|صفحه=|نام۱=عبدالله|نام خانوادگی۱=شمس|چاپ=18}}</ref> | ||
== نکات توضیحی == | |||
درخصوص [[دعوی خلع ید]] ممکن است اختلاف در مالکیت مطرح گردد؛ بدین بیان که خوانده نیز ادعای مالکیت بر ملک مورد دعوی را از طریق ارائه سند مالکیت دیگری مطرح کند که بیانگر مالکیت خوانده باشد که در چنین حالتی بحث [[اسناد معارض]] مطرح می شود که دادگاه به آن رسیدگی خواهد کرد و یا ممکن است خوانده مدارکی ارائه نماید که بیانگر انتقال ملک از طریق ناقل قانونی از خواهان به خوانده می باشد، در چنین حالتی نیز دادگاه به موضوع رسیدگی خواهد کرد و در صورت محرز شدن صحت ادعا، حکم به رد دعوای خلع ید مطروحه، خواهد شد.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=فصلنامه دیدگاه های حقوقی شماره 48 زمستان 1388|ترجمه=|جلد=|سال=1388|ناشر=دانشکده علوم قضایی و خدمات اداری|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=624528|صفحه=|نام۱=دانشکده علوم قضائی| خدمات اداری|نام خانوادگی۱=|چاپ=}}</ref> پیرو مطالب مذکور در فوق قابل توجه است که قانون ثبت اسناد و املاک به هر حال یک [[قانون شکلی]] بوده و به جهت تثبیت معاملات انجام شده بر روی اموال غیرمنقول می باشد، درصورتی که این معاملات برابر قانون مدنی که یک قانون اصلی و [[قانون ماهوی|ماهوی]] می باشد، منعقد می شوند، در نتیجه علیرغم آنکه قانون ثبت، [[قانون آمره]] و به جهت برقراری نظم در روابط معاملاتی اشخاص نسبت به اموال غیرمنقول می باشد مع الوصف؛ اولاً درصورت تعارض قوانین ماهوی و شکلی، به طور کلی قوانین ماهوی مقدم هستند، ثانیاً از آنجا که قوانین شکلی به جهت اجرای بهتر قوانین ماهوی تصویب می شوند، لذا نباید به گونه ای تفسیر شوند که مانعی برای اجرا و یا سبب تعلیق قوانین و مقررات ماهوی شوند و در نهایت لزوم ثبت معاملات مربوط به اموال غیرمنقول و اسناد رسمی مالکیت صادره توسط ادارات ثبت را نباید برای دادگاه ها که مراجع رسمی احقاق حق هستند تا حدی دارای اهمیت دانست که مراجع مذکور حتی توان رسیدگی سریع به ادعای مرتبط با اسناد مذکور را نداشته باشند.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=فصلنامه دیدگاه های حقوقی شماره 48 زمستان 1388|ترجمه=|جلد=|سال=1388|ناشر=دانشکده علوم قضایی و خدمات اداری|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=624584|صفحه=|نام۱=دانشکده علوم قضائی| خدمات اداری|نام خانوادگی۱=|چاپ=}}</ref> | |||
== رویه های قضایی == | == رویه های قضایی == | ||
بنابر حکم شماره 1829 شعبه 16 دادگاه تجدیدنظر استان تهران مورخ 1385/11/30، رسیدگی به دعوی الزام به تنظیم سند رسمی انتقال، مستلزم طرح دعوی جداگانه مبنی بر تنفیذ مبایعنامه ی عادی نمی باشد و خواهان بدوی می تواند با استناد به مبایعنامه عادی، طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی انتقال نماید، چرا که رسیدگی به دعوی الزام به تنظیم سند رسمی انتقال موجب رسیدگی دادگاه به اصالت یا عدم اصالت مبایعنامه ارائه شده خواهد بود.1678044 | بنابر حکم شماره 1829 شعبه 16 دادگاه تجدیدنظر استان تهران مورخ 1385/11/30، رسیدگی به دعوی الزام به تنظیم سند رسمی انتقال، مستلزم طرح دعوی جداگانه مبنی بر تنفیذ [[مبایعنامه]] ی عادی نمی باشد و خواهان بدوی می تواند با استناد به مبایعنامه عادی، طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی انتقال نماید، چرا که رسیدگی به دعوی الزام به تنظیم سند رسمی انتقال موجب رسیدگی دادگاه به اصالت یا عدم اصالت مبایعنامه ارائه شده خواهد بود.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=رویه قضایی دادگاه های تجدیدنظر استان تهران در امور مدنی (جلد هفتم) ( الزام به تنظیم سند رسمی انتقال)|ترجمه=|جلد=|سال=1388|ناشر=جنگل|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=1678044|صفحه=|نام۱=محمدرضا|نام خانوادگی۱=زندی|چاپ=1}}</ref> | ||
== منابع == | == منابع == | ||
نسخهٔ ۳۰ آوریل ۲۰۲۳، ساعت ۱۴:۱۳
ماده 46 قانون ثبت اسناد و املاک: ثبت اسناد، اختیاری است مگر در موارد ذیل:
۱- کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده باشد.
۲- کلیه معاملات راجع به حقوقی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده است.
مواد مرتبط
ماده 48 قانون ثبت اسناد و املاک
فلسفه و مبانی نظری ماده
فلسفه ی الزامی شدن ثبت اسناد مذکور در این ماده، جلوگیری از انجام معاملات معارض نسبت به اموال غیرمنقول می باشد.[۱]
نکات توضیحی تفسیری دکترین
در راستای بندهای مذکور در ماده مزبور، ثبت افرازنامه درمورد املاک ثبت شده نیز الزامی می باشد.[۲] لازم به ذکر است که در حقوق ایران اصولاً عقود رضایی بوده و حتی در مورد معاملات راجع به اموال غیرمنقول و هبه و صلح و شرکت با اینکه قانون ثبت این قراردادها و تنظیم سند رسمی را الزامی قرار داده است نمی توان آن ها را تشریفاتی محسوب نمود.[۳] همچنین شایان ذکر است که بسیاری از تشریفات مربوط به قراردادها، تنها برای اثبات آن ها بوده و در صحت و بطلان قرارداد تأثیری ندارند که یکی از نمونه های برجسته ی آن، خرید و فروش اموال غیرمنقول ثبت شده در دفتر املاک می باشد، چرا که عده ای قائل بر این هستند که انتقال ملک در دفتر املاک شرط صحت بیع بوده و در مقابل، عده ای دیگر قائل بر این نظر هستندکه معامله بدون ثبت در دفتر املاک صحیح بوده و تنها اثبات آن معامله منوط به ثبت ملک می باشد.[۴] درخصوص اجاره اموال غیرمنقول بنابر مقرره این ماده و ماده 48 قانون ثبت، آنچه در وحله اول متبادر به ذهن می شود آن است که اجاره اموال غیرمنقول باید به موجب سند رسمی صورت گیرد، اما بنابر قوانین موجر و مستأجر که پس از این قانون تصویب شده است، چنین شرطی وجود ندارد. اگرچه که این شبهه وجود دارد که قانون ثبت، قوانین موجر و مستأجر را در خصوص اموال غیرمنقول تخصیص می زند اما رویه ی حاکم در دادگاه ها آن است که اجاره ی با سند عادی را نیز می پذیرد.[۵] در خصوص تنظیم اسناد رسمی لازم به ذکر است که دخالت مأمورین رسمی الزامی بوده و مأمورین رسمی باید شکل های مقرر محلی را رعایت نمایند و لذا قاعده حکومت قانون محل تنظیم نسبت به شکل سند در خصوص این اسناد اجباری می باشد. به طور مثال هر گاه یک شخص خارجی بخواهد اموال غیرمنقول خود را در ایران به فروش رساند، باید طبق مقررات قانون ایران سند رسمی تنظیم نماید چرا که قانون ایران در چنین حالتی به عنوان قانون محل وقوع مال غیرمنقول بر نحوه ی تنظیم سند اجباراً حکومت می نماید.[۶]درخصوص توان اثباتی اسناد رسمی لازم به ذکر است که مراد تأثیر قانونی سند در ایجاد اطمینان در دادرس برپایه ی درستی ادعای شخصی می باشد که بدان استناد می نماید، فلذا توان اثباتی، ویژه اسناد رسمی نبوده بلکه تمامی ادله و ابزاری که مقنن در قوانین مدنی و آیین دادرسی مدنی پیش بینی نموده است، دارای توان اثباتی می باشند.[۷]
نکات توضیحی
درخصوص دعوی خلع ید ممکن است اختلاف در مالکیت مطرح گردد؛ بدین بیان که خوانده نیز ادعای مالکیت بر ملک مورد دعوی را از طریق ارائه سند مالکیت دیگری مطرح کند که بیانگر مالکیت خوانده باشد که در چنین حالتی بحث اسناد معارض مطرح می شود که دادگاه به آن رسیدگی خواهد کرد و یا ممکن است خوانده مدارکی ارائه نماید که بیانگر انتقال ملک از طریق ناقل قانونی از خواهان به خوانده می باشد، در چنین حالتی نیز دادگاه به موضوع رسیدگی خواهد کرد و در صورت محرز شدن صحت ادعا، حکم به رد دعوای خلع ید مطروحه، خواهد شد.[۸] پیرو مطالب مذکور در فوق قابل توجه است که قانون ثبت اسناد و املاک به هر حال یک قانون شکلی بوده و به جهت تثبیت معاملات انجام شده بر روی اموال غیرمنقول می باشد، درصورتی که این معاملات برابر قانون مدنی که یک قانون اصلی و ماهوی می باشد، منعقد می شوند، در نتیجه علیرغم آنکه قانون ثبت، قانون آمره و به جهت برقراری نظم در روابط معاملاتی اشخاص نسبت به اموال غیرمنقول می باشد مع الوصف؛ اولاً درصورت تعارض قوانین ماهوی و شکلی، به طور کلی قوانین ماهوی مقدم هستند، ثانیاً از آنجا که قوانین شکلی به جهت اجرای بهتر قوانین ماهوی تصویب می شوند، لذا نباید به گونه ای تفسیر شوند که مانعی برای اجرا و یا سبب تعلیق قوانین و مقررات ماهوی شوند و در نهایت لزوم ثبت معاملات مربوط به اموال غیرمنقول و اسناد رسمی مالکیت صادره توسط ادارات ثبت را نباید برای دادگاه ها که مراجع رسمی احقاق حق هستند تا حدی دارای اهمیت دانست که مراجع مذکور حتی توان رسیدگی سریع به ادعای مرتبط با اسناد مذکور را نداشته باشند.[۹]
رویه های قضایی
بنابر حکم شماره 1829 شعبه 16 دادگاه تجدیدنظر استان تهران مورخ 1385/11/30، رسیدگی به دعوی الزام به تنظیم سند رسمی انتقال، مستلزم طرح دعوی جداگانه مبنی بر تنفیذ مبایعنامه ی عادی نمی باشد و خواهان بدوی می تواند با استناد به مبایعنامه عادی، طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی انتقال نماید، چرا که رسیدگی به دعوی الزام به تنظیم سند رسمی انتقال موجب رسیدگی دادگاه به اصالت یا عدم اصالت مبایعنامه ارائه شده خواهد بود.[۱۰]
منابع
- ↑ مهدی شهیدی. اندیشه های حقوقی (مجموعه مقالات حقوقی). چاپ 2. مجمع علمی و فرهنگی مجد، 1387. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 680072
- ↑ سیدحسن امامی. حقوق مدنی (جلد ششم) (در ادله اثبات دعوا، اقرار، اسناد، شهادت، امارات، قسم، اصول عملیه). چاپ 7. کتابفروشی اسلامی، 1375. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 273516
- ↑ سیدحسین صفایی. دوره مقدماتی حقوق مدنی (جلد دوم) (قواعد عمومی قرادادها). چاپ 9. میزان، 1389. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 231736
- ↑ عباس زراعت. شرح مبسوط مکاسب (شرایط عقد بیع). چاپ 1. جنگل، 1390. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 1347476
- ↑ عباس زراعت و حمید مسجدسرایی. متون فقه (جلد اول). چاپ 3. خط سوم، 1387. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 1335648
- ↑ نجادعلی الماسی. حقوق بین الملل خصوصی. چاپ 2. میزان، 1383. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 1513224
- ↑ عبدالله شمس. آیین دادرسی مدنی (جلد سوم) (دوره پیشرفته). چاپ 18. دراک، 1389. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 1338056
- ↑ فصلنامه دیدگاه های حقوقی شماره 48 زمستان 1388. دانشکده علوم قضایی و خدمات اداری، 1388. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 624528
- ↑ فصلنامه دیدگاه های حقوقی شماره 48 زمستان 1388. دانشکده علوم قضایی و خدمات اداری، 1388. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 624584
- ↑ محمدرضا زندی. رویه قضایی دادگاه های تجدیدنظر استان تهران در امور مدنی (جلد هفتم) ( الزام به تنظیم سند رسمی انتقال). چاپ 1. جنگل، 1388. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 1678044