ماده 147 قانون ثبت اسناد و املاک

ماده 147 قانون ثبت اسناد و املاک: برای تعیین وضع ثبتی اعیان املاکی که اشخاص تا تاریخ ۱۳۷۰/۱/۱ بر روی زمین‌هایی ایجاد نموده‌اند که به واسطه موانع قانونی تنظیم سند رسمی برای آن‌ها میسور نبوده است، همچنین تعیین وضع ثبتی اراضی کشاورزی و نسقهای زراعی و باغات اعم از شهری و غیرشهری و اراضی خارج از محدوده شهر و حریم آن مورد بهره‌برداری متصرفین است و اشخاص تا تاریخ فوق خریداری نموده‌اند و به واسطه موانع قانونی تنظیم سند یا صدور سند مالکیت برای آن‌ها میسور نبوده است به شرح زیر تعیین تکلیف می‌شود:

۱- در صورتی که بین متصرف و مالک توافق بوده پس از احراز تصرف بلامنازع متصرف توسط کار‌شناس منتخب اداره ثبت و نداشتن معترض رئیس ثبت دستور ادامه عملیات ثبتی را به نام متصرف به منظور صدور سند مالکیت خواهد داد.

۲- هر‌گاه انتقال (اعم از رسمی یا عادی) به نحو مشاع و تصرف به صورت مفروز بوده و بین متصرف و مالک مشاعی توافق باشد پس از کار‌شناسی و تهیه نقشه کلی ملک و انعکاس قطعه مورد تصرف در آن و احراز تصرف بلامنازع مشروط بر اینکه مقدار تصرف از سهم فروشنده در کل ملک بیشتر نباشد و سایر مالکین هم مراتب را تایید کنند رئیس ثبت دستور تعیین حدود و حقوق ارتفاقی مورد تقاضا و باقیمانده را به منظور صدور سند مالکیت مفروزی خواهد داد و الا عملیات ثبتی به صورت مشاع ادامه می‌یابد و در صورت عدم دسترسی به مالکین مشاعی یا وصول اعتراض، مراتب به هیات حل اختلاف موضوع ماده ۲ این قانون ارجاع می‌شود.

۳- در مورد مناطقی نظیر مازندران که غالباً مالک عرصه و اعیان جدا از هم بوده و مورد معامله اکثراً اعیان ملک می‌باشد و آخرین منتقل‌الیه متقاضی سند مالکیت است هیات موضوع ماده ۲ به این گونه تقاضا‌ها رسیدگی نموده در صورت احراز واقع و توافق طرفین طبق بند ۱ این ماده عمل، و الا با حفظ حقوق مالک عرصه رای بر صدور سند مالکیت اعیان طبق عرف محل خواهد داد.

۴- اگر متصرف نتواند سند عادی مالکیت خود را ارائه نماید هیات موضوع ماده ۲ با رعایت کلیه جوانب به موضوع رسیدگی در صورتی که هیات توافق طرفین را احراز و مدعی بلامعارض باشد مراتب را برای صدور سند مالکیت به اداره ثبت محل اعلام می‌نماید.

۵- چنان چه بین اشخاص در تصرف اختلاف باشد یا اعتراض برسد و یا اتخاذ تصمیم برای رئیس ثبت مقدور نباشد و همچنین در صورتی که مالک عرصه، اوقاف یا دولت یا شهرداری باشد موضوع به هیات حل اختلاف موضوع ماده ۲ این قانون ارجاع می‌شود.

۶- در مواردی که متصرف با در دست داشتن سند عادی تقاضای سند رسمی دارد موضوع به هیات حل اختلاف موضوع ماده ۲ این قانون ارجاع می‌شود، هیات رسیدگی نموده و پس از احراز تصرف مالکانه متقاضی، مراتب را به اداره ثبت اعلام تا در دو نوبت به فاصله پانزده روز به نحو مقتضی اگهی نماید. در صورتی که ظرف دو ماه از تاریخ انتشار اولین آگهی اعتراض واصل شود معترض به دادگاه صالح هدایت می‌شود و اقدامات ثبت، موکول به ارائه حکم قطعی دادگاه خواهد بود. چنان چه اعتراض نرسد اداره ثبت طبق مقررات، سند مالکیت را صادر خواهد کرد. صدور سند مالکیت جدید مانع مراجعه متضرر به دادگاه نخواهد بود.

۷- در صورتی که مساحت قطعات متصرفی در باغ‌ها، کمتر از میزان مقرر در ضوابط ابلاغی (حسب مورد به وسیله وزارت مسکن و شهرسازی یا وزارت کشاورزی) باشد و با رعایت مقررات تبصره (۱) ماده (۴) قانون حفظ و گسترش فضای سبز و جلوگیری از قطع بی‌رویه درخت (مصوب ۱۳۵۲) مشمول این قانون نخواهد بود. (الحاقی مصوب ۱۳۷۶)

• مشاهده ماده قبلی
• مشاهده ماده بعدی

مواد مرتبط

• ماده 38 قانون مدنی
• ماده 24 قانون ثبت اسناد و املاک
• ماده 120 قانون ثبت اسناد و املاک
• ماده 146 قانون ثبت اسناد و املاک
• ماده 148 قانون ثبت اسناد و املاک
• ماده 154 قانون ثبت اسناد و املاک
• ماده ۲ قانون اصلاح مواد 1 و 2 و 3 قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت اسناد و املاک
• ماده 101 قانون شهرداری
• ماده (۴) قانون حفظ و گسترش فضای سبز و جلوگیری از قطع بی‌رویه درخت

• ماده 104 مکرر آیین نامه اجرای قانون ثبت املاک

توضیح واژگان

• اعیان: اصطلاحی در حقوق ثبت می باشد که بیشتر در مقابل عرصه به کار می رود. مراد از آن تمام آثار غیرمنقولی می باشد که توسط انسان در عرصه پدید آمده است. اعم از آنکه طبیعی باشد مانند درخت یا مصنوعی باشد همچون ساختمان.
• اشخاص: شخص در لغت به معنای انسان است. در اصطلاح حقوق، شخص موجودی است که دارای حق و تکلیف می‌باشد.
• نسق زراعی: به حق اولویت کشت و بهره برداری از مقدار معینی از زمین زراعی، که بر اساس عرف محل زارع در آن زمین به کشت و زرع اشتغال دارد و این حق کشت برای وی محفوظ می باشد و پس از فوت وی نیز به فرزندانش منتقل می گردد را نسق زراعی گویند.
• متصرف: به کسی که مالی را در اختیار دارد، خواه به عنوان مالکیت خواه به عنوان دیگر ولو غصب و تصرف غیرقانونی، متصرف گویند.
• سند مالکیت: عبارت است از سندی که اداره ی ثبت مطابق ثبت دفتر املاک تهیه و به مالک یا قائم مقام او تسلیم می نماید. سند مالکیت نوعی از اسناد رسمی بوده که پس از طی تشریفات ثبت مال غیرمنقول و ثبت آن در دفتر املاک، به مالک ملک داده می شود و دولت دارنده ی آن را مالک ملک می داند حتی اگر وی متصرف ملک نباشد.
• مالک: شخصی است که دارای علقه مالکیت با چیزی است. در قوانین خاص، مالک حسب وضعیت و منظور قانون مربوطه تخصیص می یابد. برای مثال، در قانون اصلاحات ارضی، مالک كسي است كه داراي زمين باشد بدون آنكه شخصاً به كشاورزي اشتغال داشته باشد.
• تصرف: در لغت، یعنی در دست داشتن، دست اندازی، حکومت بر قطعه ای از زمین و در اختیار داشتن، چیزی را به دست آوردن، دست به کاری زدن و مالک شدن چیزی و در اصطلاح به مواردی که مالی در اختیار شخصی بوده؛ و وی بتواند نسبت به آن، در حدود مقررات قانونی، یا به نحو عدوان، اتخاذ تصمیم نماید؛ تصرف گویند.
• اداره ثبت: امروزه تشکیلات ثبتی در شهرستان ها در غالب «اداره ثبت اسناد و املاک» تأسیس گردیده است. اداره ثبت اسناد و املاک یک شخصیت حقوقی حکومتی و از ارکان قوه قضاییه است که عمده وظایف آن عبارتند از 1-ثبت املاک، 2-اجرای مفاد اسناد رسمی، 3-ثبت شرکت ها و علائم و اختراعات، 4-دفاتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق
• عملیات ثبتی: عبارت است از کلیه ی عملیات و اقداماتی که اداره ثبت پیش از ثبت ملک در دفتر املاک انجام می دهد.
• مشاع: به وضعیت ناشی از اجتماع حقوق دو یا چند شخص در مالی معین، نسبت به همه اجزای مالی و اعتباری آن مال، اشاعه و به آن مال، مالِ مشاع گویند.
• مفروز: مفروز، یعنی تجزیه مبیع از سایر حصه ها و معین نمودن آن.
• حقوق ارتفاقی: ارتفاق در لغت، به معنای تکیه بر آرنج دست و بالش است و در اصطلاح، به معنای حقی است که شخص، در ملک شخصی دیگر دارد.
• عرصه: عرصه همان است که در ماده 38 قانون مدنی «قرار» نامیده می شود که در مقابل آن فضای محاذی آن را هوا یا فضا می نامند . زمین را از آن جهت که محلی است برای استقرار اعیان، عرصه می نامند.
• حقوق: واژه‌ی حقوق دارای سه معناست. معنای اول همان مزایای دریافتی از سوی کارکنان یک کارفرما می‌باشد. معنای دوم جمع واژه‌‌ی حق است یعنی مجموعه‌ای از امتیازات. معنای سوم واژه یعنی مجموعه قواعد و مقررات حاکم بر یک موضوع.
• عرف: عرف، دارای معانی زیر می‌باشد: ۱ـ کاربرد یا رسمی که جماعتی آن را لازم الاجرا می‌دانند. ۲ـ دستورالعملی شفاهی که از نسلی به نسل دیگر، منتقل گردیده، یعنی این رسم از پیشینیان به آیندگان به ارث رسیده‌است. ۳ـ مجموعه قواعد حقوقی که به صرف طبع در اثر نیازهای اجتماعی مستقیماً از طرف مردم معمول می‌شود. ۴ـ اعمال یا رسوماتی نهادینه شده در اجتماع، به طوری که عمل به آن‌ها را الزام‌آور بدانند.
• دولت: دولت، مجموعه ای از سازمان هاست که قدرت عمومی را در جامعه ای در دست دارد، خواه بر اساس حاکمیت ملی (دموکراسی) باشد، خواه نه.
• شهرداری: شهرداری عبارت است از؛ سازمانی حقوقی که دارای شخصیت حقوقی جداگانه بوده، توسط قوانین تأسیس شده و به وسیله منشوری اعلان و ثبت گردیده است. این سازمان به جهت تنظیم امور محلی و داخلی یک ناحیه و به وسیله مأمورین منتخب از جانب اهالی آن ناحیه ایجاد می گردد.
• سند عادی: سندی است که توسط اشخاص عادی تنظیم گردیده و تابع تشریفات خاصی نبوده و مأمور رسمی در تنظیم آن، دخالت ننموده باشد.
• سند رسمی: سند رسمی در حقوق ایران، دارای یک مفهوم عام و یک مفهوم خاص است؛ در مفهوم عام - که مختص حقوق مدنی است - ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی، سندی را که نزد مأمور رسمی در حدود صلاحیت وی و مطابق با مقررات قانونی تنظیم شده باشد، رسمی می‌داند. در حقوق ثبت، هر چند تعریفی از سند رسمی در مقررات قانون ثبت ارائه نشده است، اما به عقیده صاحب‌نظران، سند رسمی در مفهوم حقوق ثبت، مفهومی مضیق‌تر از سند رسمی در مقررات قانون مدنی دارد، بر این اساس، سند رسمی در حقوق ثبت، به اسنادی اطلاق می‌شود که موضوع آن عقود یا ایقاعاتی است که در دفترخانه (اسناد رسمی یا ازدواج و طلاق) به ثبت رسیده باشد.
• دادگاه: مرجعی است که به تجویز قانون برای رسیدگی به شکایات و دعاوی امور حسبی تشکیل می‌شود.
• حکم قطعی: رای و حکمی است که از هیچ‌یک از طرق عادی، قابل شکایت (واخواهی، تجدیدنظر) نباشد.
• اعتراض: در لغت به مفهوم منع کردن و روبه روی کسی ایستادگی کردن و در اصطلاح حقوق ثبت ملک، به مفهوم واخواهی و واخواست و اعتراض به اصل ملک مورد درخواست ثبت یا حدود یا حقوق ارتفاقی می باشد.
• وزارت مسکن و شهرسازی: وزارتخانه ای است که با هدف اتخاذ و اعمال سیاست ها و تنظیم برنامه جامع و هماهنگ برای تعیین مراکز جمعیت و ایجاد تعادل مطلوب بین جمعیت و وسعت شهرها در کشور، تامین مسکن و توسعه و بهبود استانداردهای کمی و کیفی مسکن با توجه به هدف ها و مقتضیات اقتصادی و اجتماعی کشور و همچنین ایجاد هماهنگی و تمرکز در تهیه و اجرای برنامه های شهرسازی ساختمان های دولتی ایجاد شده است.
• وزارت کشاورزی: وزارتخانه ای که هدف آن بررسی مسائل علمی و فنی برای اصلاح کشاورزی کشور و دفع و رفع آفات نباتی و حیوانی و هدایت و تشویق مالکان و زارعان و بهره برداری کشاورزی دولت است.

نکات تفسیری دکترین ماده 147 قانون ثبت اسناد و املاک

به جهت آنکه بتوان اعیانی را بر اساس این ماده و یا ماده 148 قانون ثبت، ثبت نمود باید تا تاریخ تصویب قانون مزبور یعنی 1370/01/01، اعیان احداث شده باشد و علت آن جلوگیری از سوء استفاده از قانونی است به جهت اضطرار و مخالف اصول وضع گردیده است و قانونی مقطعی می باشد.

نکات توضیحی ماده 147 قانون ثبت اسناد و املاک

درصورتی که شخصی با اسناد جعلی که جعل بودن آن در محاکم ثابت گردیده است، موفق به اخذ سند بر اساس ماده مزبور گردد، حقی برای وی ایجاد نخواهد شد و با توجه به تأثیر امر کیفری بر امور حقوقی، می توان جهت ابطال سند مالکیت، اقدام نمود. درصورتی که پلاک ثبتی بر اساس این ماده و ماده 148 قانون ثبت و بدون اجرای ماده 101 قانون شهرداری ها تفکیک گردد و اسناد قطعی تفکیکی آن ها صادر شود، درصورت مراجعه ی هر یک از پلاک های مذکور به شهرداری، عوارض تفکیک بر اساس آخرین مصوبه ای که ملاک عمل شهرداری می باشد، نسبت به مساحت ملک مالکین مراجعه کننده محاسبه شده و دریافت می شود.

نکات توصیفی هوش مصنوعی ماده 147 قانون ثبت اسناد و املاک

1. این ماده قانونی برای تعیین وضعیت ثبتی املاکی است که پیش از تاریخ 1/1/1370 تنظیم سند رسمی برای آن‌ها به واسطه موانع قانونی امکان‌پذیر نبوده است.
2. تعیین وضعیت ثبتی شامل اعیان املاک، اراضی کشاورزی، نسق‌های زراعی و باغات است.
3. در صورتی که توافقی بین متصرف و مالک باشد، پس از احراز تصرف بلامنازع و نبود معترض، سند مالکیت به نام متصرف صادر می‌شود.
4. اگر ملک به صورت مشاع انتقال یافته و تصرف مفروز باشد، توافق متصرف و مالک مشاعی و تهیه نقشه کلی ضروری است.
5. در مناطقی که مالک عرصه و اعیان جدا هستند، صورت توافق بر اساس عرف محل عمل خواهد شد.
6. هیات موضوع ماده ۲ در موارد عدم ارائه سند عادی مالکیت توسط متصرف، رسیدگی کرده و در صورت احراز توافق، سند مالکیت صادر می‌کند.
7. اختلاف در تصرف، اعتراض، یا مواردی که مالک عرصه، اوقاف، دولت یا شهرداری باشد به هیات حل اختلاف ارجاع می‌شود.
8. در صورت داشتن سند عادی و تقاضای سند رسمی، پس از انتشار آگهی و عدم اعتراض، سند مالکیت صادر می‌شود.
9. مساحت قطعات تصرفی در باغ‌ها باید بر اساس ضوابط وزارت‌خانه‌های مربوطه باشد و موارد کمتر از این میزان مشمول این قانون نمی‌شود.

انتقادات

ایرادی که بر تبصره 3 ماده مزبور که بیان نموده است «صدور سند مالکیت جدید مانع مراجعه متضرر به دادگاه نمی باشد» آن است که مشخص ننموده پس از مراجعه متضرر به دادگاه و محرز شدن محق بودن وی، دادگاه چه تصمیمی باید اتخاذ نماید؟ آیا حکم بر ابطال سند مالکیت جدید صادر می شود یا آنکه تنها دارنده ی سند را محکوم به جبران خسارت متضرر می نماید؟ که به نظر می رسد حالت اول قوی تر می باشد.

رویه های قضایی

• رای هیات عمومی دیوان عدالت اداری درباره یک نسخه رای
• رای شعبه حقوقی دیوان عالی کشور درباره ایراد امر قضاوت شده به دلیل اختلاف در سبب دعوی
• رای دادگاه درباره ملاک بایر بودن زمین (دادنامه شماره ۹۴۰۹۹۷۰۲۲۱۰۰۰۱۹۵)

• برابر رأی وحدت رویه شماره 551-1369/12/21 هیأت عمومی دیوان عالی کشور ماده صدر الذکر از قانون ثبت که برای مدت موقت با شرایط معین، اجازه ی مراجعه متقاضی سند را به هیأت های مقرر در این قانون داده است، صلاحیت عام محاکم دادگستری را نفی نمی نماید و در نتیجه دعوای الزام به انتقال ملک که در دادگاه ها طرح می شود، باید مورد رسیدگی قرار گیرد.
• بر اساس نظریه مشورتی اداره حقوقی قوه قضاییه به شماره7/1857 مورخ 1376/04/03، مقررات مزبور در این ماده و ماده 148 قانون ثبت، شامل اراضی جنگلی و منابع طبیعی نمی باشد. در فرضی که اداره منابع طبیعی به موجب قرارداد، اراضی را برای ایجاد و احداث اعیانی واگذار نموده باشد، تنها در حدود مقررات واگذاری عرصه، ملزم به اجرای آن می باشد. و درصورتی که از مصادیق مزبور در ماده 104 مکرر آیین نامه اجرای قانون ثبت املاک باشد، مالک اعیانی می تواند از اداره ثبت محل وقوع ملک درخواست صدور سند مالکیت اعیانی را داشته باشد.
• براساس نشست قضایی دادگستری شهر کرد به تاریخ خرداد 83 در پاسخ به این سوال که در دعوای اعتراض به تقاضای ثبت، خواسته خواهان چه بوده و دادگاه درصورت محق بودن وی چه حکمی صادر می نماید، نظر کمیسیون بر آن بود که بر اساس بند 6 ماده مزبور از قانون ثبت، آن چیزی که هیأت حل اختلاف مورد رسیدگی قرار می دهد احراز تصرف مالکانه متقاضی ثبت می باشد که درصورت احراز، رأی بر مالکانه بودن تصرف متقاضی صادر می گردد. زمانی که شخصی در موعد قانونی اعتراض داشته باشد، می تواند اعتراض خویش را به دادگاه اعلام نماید که اعتراض وی به تصمیم صادره از هیأت حل اختلاف و ابطال تصمیم صادره از هیأت حل اختلاف می باشد. دادگاه پس از احراز محق بودن خواهان، حکم بر ابطال تصمیم مورد اعتراض صادر خواهد کرد. چنین حکمی اعلامی بوده و معترض می تواند با استناد به آن، عملیات ثبتی را به نام خویش پیگیری نماید.
• نظریه شماره 7/1402/486 مورخ 1402/08/27 اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره اعتراض به عملیات ثبتی
• رای شعبه دیوان عدالت اداری درباره تصمیم هیأت حل اختلاف ثبتی(شماره دادنامه۹۱۰۹۹۷۰۹۰۲۶۰)
• رای دادگاه درباره ابطال سند رسمی مالکیت حاصل از رأی هیأت ماده ۱۴۷ اصلاحی ثبت (دادنامه شماره ۹۱۰۹۹۷۰۲۲۰۸۰۰۸۲۵)
• رای دادگاه درباره اعتراض به توقیف ملک ثبت شده بر اساس سند عادی (دادنامه شماره ۹۳۰۹۹۷۰۲۲۳۰۰۰۵۷۰)
• نظریه شماره 7/99/1341 مورخ 1399/10/24 اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره معافیت شرکت های آب منطقه ای از پرداخت هزینه دادرسی
• نظریه شماره 7/1400/938 مورخ 1400/09/03 اداره کل حقوقی قوه قضاییه درخصوص دعوای ابطال سند مالکیت
• نظریه شماره 7/99/314 مورخ 1399/04/03 اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره اعتراض به ثبت و صدور سند مالکیت
• نظریه شماره 7/1400/1450 مورخ 1401/01/29 اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره قواعد و مقررات تفکیک و افراز
• رای دادگاه درباره اجاره عرصه موقوفه به کسی غیر از مالک اعیانی (دادنامه شماره ۹۱۰۹۹۷۰۲۲۳۷۰۰۹۶۲)
• رای شعبه حقوقی دیوان عالی کشور درباره ابطال سند مالکیت به جهت بازداشت بودن ملک در زمان صدور سند
• رای شعبه حقوقی دیوان عالی کشور درباره حدود صلاحیت هیات نظارت ثبت (دادنامه شماره ۱۴۰۱۰۶۳۹۰۰۰۰۱۳۹۰۴۱)
• نظریه شماره 7/98/1327 مورخ 1399/04/14 اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره تفاوت بین دعوای ابطال سند یا اعتراض به ثبت از حیث قابلیت استماع دعوا
• نظریه شماره 7/99/10 مورخ 1399/03/17 اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره دستوراصلاح سند یاتغییر کاربری اراضی جنگلی بدون تشکیل پرونده حقوقی توسط دادستان

پایان نامه و رساله های مرتبط

• رویه عملی صدور اسناد مالکیت در جریان ثبت و ثبت نشده
• شرایط و موانع صدور اسناد املاک مسکونی در روستاها در حقوق موضوعه ایران
• شرایط و موانع صدور اسناد مالکیت در اراضی روستایی

مقالات مرتبط

• تحولات صدور سند مالکیت بر اساس ماده 147 و 148 قانون ثبت و مقایسه آن با صدور سند مالکیت در قانون تعیین تکلیف
• لوازم عقلی دعوا