ماده 149 قانون ثبت اسناد و املاک

ماده 149 قانون ثبت اسناد و املاک: نسبت به ملکی که با مساحت معین مورد معامله قرار گرفته باشد و بعداً معلوم شود اضافه مساحت دارد ذی‌نفع می‌تواند قیمت اضافی را بر اساس ارزش مندرج در اولین سند انتقال و سایر هزینه‌های قانونی معامله به صندوق ثبت تودیع و تقاضای اصلاح سند خود را بنماید.

در صورتی که اضافه مساحت در محدوده سند مالکیت بوده و به مجاورین تجاوزی نشده و در عین حال بین مالک و خریدار نسبت به اضافه مذکور قراری داده نشده باشد، اداره ثبت، سند را اصلاح و به ذی‌نفع اخطار می‌نماید تا وجه تودیعی را از صندوق ثبت دریافت دارد. عدم مراجعه فروشنده برای دریافت وجه در مدتی زاید بر ده سال از تاریخ اصلاح سند اعراض محسوب و وجه به حساب درآمد اختصاصی ثبت واریز می‌شود.

تبصره - در مواردی که تعیین ارزش اضافه مساحت میسر نباشد ارزش اضافه مساحت در زمان اولین معامله به وسیله ارزیاب ثبت معین خواهد شد.

• مشاهده ماده قبلی
• مشاهده ماده بعدی

مواد مرتبط

• ماده 355 قانون مدنی
• ماده 384 قانون مدنی
• ماده 7 قانون پیش فروش ساختمان
• بند 391 مجموعه بخشنامه های ثبتی(نحوه اجراء ماده ۱۴۹ قانون ثبت در مورد اضافه مساحت)

توضیح واژگان

• معامله: در اصطلاح رایج امروزی به عقد معوض و مالی که در آن دو مال مورد مبادله قرار می گیرند، معامله گفته می شود.
• ذینفع: کسی که در دعوی یا شهادت یا عقدی از عقود یا در ایقاعات به معیار قانون، نفعی داشته باشد، ذی‌نفع نامیده می‌شود.
• سند انتقال: به سندی که دلالت بر نقل ملکیت مالی کند، خواه رسمی باشد خواه عادی، سند انتقال گفته می شود.
• صندوق ثبت: به محلی که درآمدهای ثبتی (شامل حق الثبت، نیم عشر اجرایی، تمبر اوراق بهادار، بهای فروش اوراق و تمبر می باشد)، سپرده های نقدی ادارات و اشخاص، امانات اشخاص و غیره در آن نگهداری می شود؛ صندوق ثبت گویند. امروزه با پرداخت درآمدهای ثبتی، سپرده های اشخاص به بانک ها و الغای رویه و الصاق تمبر، این صندوق همچون سابق کارایی ندارد.
• اصلاح سند: درخصوص اصلاح سند چنین می توان اذعان داشت که :مجموعه اصول و مقرراتی است که به جهت تصحیح اشتباهات و تغییرات صورت گرفته در سند از جانب مقنن پیش بینی شده است.
• سند مالکیت: عبارت است از سندی که اداره ی ثبت مطابق ثبت دفتر املاک تهیه و به مالک یا قائم مقام او تسلیم می نماید.سند مالکیت نوعی از اسناد رسمی بوده که پس از طی تشریفات ثبت مال غیرمنقول و ثبت آن در دفتر املاک، به مالک ملک داده می شود و دولت دارنده ی آن را مالک ملک می داند حتی اگر وی متصرف ملک نباشد.
• مالک: شخصی است که دارای علقه مالکیت با چیزی است. در قوانین خاص، مالک حسب وضعیت و منظور قانون مربوطه تخصیص می یابد. برای مثال، در قانون اصلاحات ارضی، مالک كسي است كه داراي زمين باشد بدون آنكه شخصاً به كشاورزي اشتغال داشته باشد.
• خریدار: از نظر عده‌ای یکی از طرفین عقد بیع که به مالیت مبیع نظر دارد، خریدار یا مشتری نامیده می‌شود. عده‌ای نیز خریدار را کسی می‌دانند که تعهد یا تملکی را قبول می‌نماید.
• اداره ثبت: امروزه تشکیلات ثبتی در شهرستان ها در غالب «اداره ثبت اسناد و املاک» تأسیس گردیده است. اداره ثبت اسناد و املاک یک شخصیت حقوقی حکومتی و از ارکان قوه قضاییه است که عمده وظایف آن عبارتند از 1-ثبت املاک، 2-اجرای مفاد اسناد رسمی، 3-ثبت شرکت ها و علائم و اختراعات، 4-دفاتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق
• سند: به نوشته‌ای که توسط خواهان یا خوانده در دادگاه مورد استناد قرار گیرد؛ سند گویند. به عبارت دیگر، سند، نوشته‌ای است که به‌طور کتبی، به منظور احقاق و اثبات عمل یا واقعه حقوقی تنظیم می‌گردد.
• فروشنده: طرفی که اراده خود مبنی بر تملیک و تسلیم مبیع به مشتری را ابراز می‌کند، بایع یا فروشنده نام دارد.
• وجه: مقصود از وجه، عبارت است از: پول نقد اعم از این که داخلی باشد یا خارجی، اسکناس باشد یا مسکوک.
• اعراض: به روی گرداندن از مال، و اسقاط حقوق اشخاص نسبت به اموال خود، به صورت ارادی، اعراض گویند.
• ارزیاب: ارزیابی اموال یعنی قیمت‌گذاری آن و منظور از ارزیاب، اشخاصی است که اقدام به قیمت‌گذاری مال می‌نمایند.

نکات تفسیری دکترین ماده 149 قانون ثبت اسناد و املاک

درخصوص فرض متصور در ماده مزبور لازم به ذکر است که ملک معینی به عنوان واحد و کلی تجزیه ناپذیر مورد معامله قرار گرفته است همچون خانه ای با ابعاد معین، اما در محاسبه ی مساحت زمین و توصیف آن در سند معامله و در نتیجه تعیین بهای آن بر مبنای توافق طرفین، اشتباه صورت می گیرد. در این حالت نمی توان ادعا کرد که مقدار اضافی مورد معامله قرار نگرفته و متعلق به فروشنده است. چرا که دو طرف قرارداد به هنگام مبادله ی ثمن و مبیع، تمام ملک و مبیع معین مورد نظرشان بوده است و نه مقدار معینی از آن، لیکن چون تمام ثمن بر اساس توافق طرفین پرداخت نشده است، ضروری است تا ضرر ناشی از چنین اشتباهی جبران شود.علیرغم موارد مذکور در ماده مزبور، اضافه مساحت به نحو دیگری نیز ممکن است، که در آن حالت اصلاح سند مالکیت احتیاج به پرداخت قیمت اضافی و یا وجه دیگری ندارد و آن عبارت است از حالتی که در سند مالکیت طول ابعاد و مساحت ملک هر دو ذکر شده است اما با یکدیگر اختلاف دارند. بدین بیان که اگر طول ابعاد را در نظر بگیریم و صحیح بدانیم، مساحتی که از محاسبه ی آن ها حاصل می گرد کمتر یا بیشتر از مساحتی می باشد که در سند مالکیت قید شده است و اگر مساحت را در نظر بگیریم و آن را صحیح بدانیم، باید طول ابعاد غیر از آن چیزی که هست، نوشته شود. در چنین حالتی از آنجا که مرجع رسیدگی به کلیه اشتباهات ثبتی با هیأت نظارت می باشد، مرجع رسیدگی به چنین اشتباهی نیز هیأت نظارت می باشد. درخصوص کسر مساحت در مبیع با مساحت معین، ماده 355 قانون مدنی، برای خریدار حق فسخ پیش بینی نموده است. قابل توجه است که علیرغم آنکه ماده 149 ناسخ ماده 355 قانون مدنی نبوده، اما قلمروی ماده اخیر الذکر را محدود نموده است. چرا که پیش از تصویب ماده 149 قانون ثبت، آنچه که متبادر به ذهن بود آن بود که، هرگاه مساحت زمین به عنوان واحد اندازه گیری ارزش آن به کار نرفته و تنها به منزله ی وصفی از اوصاف باشد، باز هم اضافه مساحت تنها به فروشنده، اختیار فسخ معامله را می دهد. اما با تصویب ماده 149، درخصوص مساحت زمینی که به عنوان یکی از اوصاف مبیع در سند آمده است، فروشنده به استناد خیار تخلف از وصف، حق فسخ معامله را نداشته و تنها خریدار می تواند با پرداختن قیمت اضافی سند خویش را اصلاح نماید، لذا باید پذیرفت که به این اعتبار، ماده 149 قانون ثبت، ماده 355 قانون مدنی را تخصیص داده است.شایان ذکر است که ارتباط منطقی ماده 149 قانون ثبت با ماده 384 قانون مدنی از نظر موضوع، رابطه عموم و خصوص مطلق می باشد. چرا که ماده 149 تنها در خصوص املاکی که به ثبت رسیده اند جاری می باشد، لیکن ماده 384 به جز این، شامل اموال دیگر نیز می شود. در نتیجه نمی توان چنین گفت که با تصویب ماده 149 قانون ثبت، ماده 384 قانون مدنی نسخ گردیده است.

نکات توضیحی ماده 149 قانون ثبت اسناد و املاک

در راستای ماده مزبور و نکات فوق الذکر لازم به ذکر است که برابر قانون پیش فروش ساختمان ها، فروشنده مکلف است مطابق مفاد قرارداد عمل نموده و ملک را به مقدار تعیین شده در عقد و با آن مساحت بسازد و تحول دهد لذا درصورتی که خلاف این توافق صورت می گیرد، از آنجا که تخلف از جانب وی می باشد، برای وی حق فسخی در ماده 7 قانون پیش فروش ساختمان ها پیش بینی نشده است.همچنین درخصوص حکم مذکور در این ماده از قانون ثبت لازم به ذکر است که این حکم یک حکم استثنایی و مخالف قاعده می باشد و باید نسبت به آن تفسیر مضیق نمود و قدر متیقن دایره شمول آن موردی می باشد که مبیع «به عنوان داشتن مساحت معین» مورد معامله قرار می گیرد.نکته دیگر آنکه حکم این ماده تنها درخصوص املاکی است که به ثبت رسیده اند و بنابر تفسیر مضیق فوق الذکر، حکم را نمی توان به سایر املاکی که به ثبت نرسیده اند تسری دارد.همچنین اینکه این ماده تنها در فرض اضافه مساحت ملک حاکم می باشد و درصورت کسری مساحت حکمی ندارد.

نکات توصیفی هوش مصنوعی ماده 149 قانون ثبت اسناد و املاک

1. اگر ملکی با مساحت معین معامله شود و بعداً اضافه مساحت کشف شود، ذی‌نفع می‌تواند هزینه اضافی را به صندوق ثبت واریز کند و تقاضای اصلاح سند نماید.
3. اصلاح سند ممکن است در صورتی که اضافه مساحت در محدوده سند مالکیت بوده و به مجاورین تجاوزی نداشته باشد و توافقی بین مالک و خریدار بر سر اضافه مساحت وجود نداشته باشد، انجام شود.
5. در شرایطی که فروشنده برای دریافت وجه تودیعی در مدتی بیش از ده سال مراجعه نکند، این عدم مراجعه به عنوان انصراف از حق محسوب می‌شود و مبلغ به حساب درآمد اختصاصی ثبت واریز می‌شود.
7. در صورت عدم امکان تعیین ارزش اضافه مساحت، ارزیاب ثبت ارزش آن را در زمان اولین معامله تعیین می‌نماید.
9. اداره ثبت به ذی‌نفع اخطار می‌کند تا وجه تودیعی را از صندوق ثبت دریافت کند.

رویه های قضایی

• برابر نشست قضایی دادگستری کردستان مورخ بهمن 1386، درخصوص تعیین تکلیف بیع مال غیرمنقول با مساحت معین که پس از بیع اختلاف در مساحت حاصل می شود موضوع مواد 355 و 384 قانون مدنی و ماده 149 قانون ثبت، نظر کمیسیون چنین بود که اولاً بین مواد 355 و 384 قانون مدنی تعارضی وجود ندارد. چرا که ماده 355 ناظر به خرید و فروش املاک است و ماده 384 درخصوص سایر معاملاتی است که در حال معامله، مبیع از حیث مقدار معین می باشد لیکن در حین تسلیم مبیع نقصان یا زیادتی در آن مشخص می شود که مطابق مواد مزبور عمل می شود. ثانیاً ماده 149 قانون ثبت درخصوص موارد به خصوصی است که پس از معامله مشخص می شود مساحت ملک بیشتر از میزان معین می باشد و دسترسی به فروشنده ممکن نیست و خریدار نیز قصد اصلاح سند مالکیت خویش را دارد که طبق ماده مربوطه عمل خواهد شد.
• نظریه شماره 7/1402/358 مورخ 1402/06/18 اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره نحوه محاسبه قیمت مساحت مازاد ملک
• رای دادگاه درباره اختلاف مساحت مورد معامله در قرارداد صلح سرقفلی (دادنامه شماره ۹۴۰۹۹۷۰۲۲۰۷۰۰۷۴۳)

مقالات مرتبط

• علل بروز اختلاف در قراردادهای پیش فروش ساختمان و راهکارهای پیشگیری از آن
• تسلیم مبیع بیشتر از میزان قراردادی(مطالعه تطبیقی در حقوق ایران، کنوانسیون بیع بین المللی کالا (1980 وین) و حقوق انگلیس)
• راهکارهای اداری کاهش دعاوی ناشی از قراردادهای پیش فروش ساختمان در پرتو نقش تنظیم‌گری دولت
• نقدی بر دیدگاه پذیرش اصل حسن ‌نیّت در انعقاد قرارداد در حقوق ایران