ماده 25 قانون ثبت اسناد و املاک

ماده 25 قانون ثبت اسناد و املاک (اصلاحی 1351/10/18): حدود صلاحيت و وظایف هیئت نظارت بدین قرار است

1- هرگاه در اجرای مقررات ماده یازده از جهت پذیرفتن تقاضای ثبت، اختلافی بین اشخاص و اداره ثبت واقع شود یا اشتباهی تولید گردد یا درتصرف اشخاص تزاحم و تعارض باشد رفع اختلاف و تعیین تکلیف یا ابطال یا اصلاح درخواست ثبت با هیئت نظارت است.

2- هرگاه هیئت نظارت تشخیص دهد که در جریان مقدماتی ثبت املاک اشتباه مؤثر واقع شده، آن اشتباه و همچنین عملیات بعدی که اشتباه مزبور در آن مؤثر بوده ابطال و جریان ثبت طبق مقررات تجدید یا تکمیل یا اصلاح می‌گردد.

3- هرگاه در موقع ثبت ملک یا ثبت انتقالات بعدی صرفاً به علت عدم توجه و دقت نویسنده سند مالکیت یا دفتر املاک اشتباه قلمی رخ دهد و همچنین در صورتی که ثبت دفتر املاک مخالف یا مغایر سند رسمی یا حکم نهایی دادگاه باشد، هیئت نظارت پس از رسیدگی و احراز وقوع اشتباه دستور اصلاح ثبت دفتر املاک و سند مالکیت را صادر خواهد کرد.

4- اشتباهاتی که قبل از ثبت ملک در جریان عملیات مقدماتی ثبت پیش آمده و موقع ثبت ملک در دفتر املاک مورد توجه قرار نگرفته (و) بعداً اداره ثبت به آن متوجه گردد در هیئت نظارت مطرح می‌شود و در صورتی که پس از رسیدگی، وقوع اشتباه محرز و مسلم تشخیص گردد و اصلاح اشتباه به حق کسی خلل نرساند، هیئت نظارت دستور رفع اشتباه و اصلاح آن را صادر می‌نماید و در صورتی که اصلاح مزبور خللی به حق کسی برساند به شخص ذینفع اخطار می‌کند که می‌تواند به دادگاه مراجعه نماید و اداره ثبت دستور رفع اشتباه یا اصلاح آن را پس از تعیین تکلیف نهایی در دادگاه صادر خواهد نمود.

5- رسیدگی به تعارض در اسناد مالکیت کلاً یا بعضاً خواه نسبت به اصل ملک خواه نسبت به حدود و حقوق ارتفاقی آن با هیئت نظارت است.

6- رسیدگی و رفع اشتباهی که در عملیات تفکیکی رخ دهد و منتج به انتقال رسمی یا ثبت دفتر املاک شود با هیئت نظارت است، مشروط بر اینکه رفع اشتباه مزبور خللی به حق کسی نرساند.

7- هرگاه در طرز تنظیم اسناد و تطبیق مفاد آن‌ها با قوانین، اشکال یا اشتباهی پیش آید رفع اشکال و اشتباه و صدور دستور لازم با هیئت نظارت خواهدبود.

8- رسیدگی به اعتراضات اشخاص نسبت به نظریه رئیس ثبت در مورد تخلفات و اشتباهات اجرایی با هیئت نظارت است.

‌تبصره 1 (الحاقی 1351/10/18): در مواردی که بر حسب تشخیص هیئت نظارت مقرر شود که آگهی‌های نوبتی تجدید گردد ظرف سی روز از تاریخ انتشار آگهی مجدد که فقط یک نوبت خواهد بود معترضین حق اعتراض خواهند داشت.

‌تبصره 2 (الحاقي 1351/10/18): در صورتی که اشتباه از طرف درخواست کننده ثبت باشد هزینه تجدید عملیات مقدماتی ثبت به طریقی که در آیین‌نامه تعیین خواهد شد به عهده درخواست کننده خواهد بود.

تبصره 3 (الحاقی 1351/10/18): رسيدگی هيأت نظارت در موارد مذكور در بندهاﻯ يک و دو اين ماده تا وقتی است كه ملک در دفتر املاک به ثبت نرسيده باشد.

‌تبصره 4 (الحاقی 1351/10/18): آراء هیئت نظارت فقط در مورد بندهای یک و پنج و هفت این ماده بر اثر شکایت ذینفع قابل تجدیدنظر در شورای عالی ثبت خواهد بود؛ ولی مدیرکل ثبت به منظور ایجاد وحدت رویه در مواردی که آرای هیئت‌های نظارت، متناقض یا خلاف قانون صادر شده باشد، موضوع را برای رسیدگی و اعلام نظر به شورای عالی ثبت ارجاع می‌نماید و در صورتی که رأی هیئت نظارت به موقع اجرا گذارده نشده باشد طبق نظر شورای عالی ثبت به موقع اجرا گذارده می‌شود. در مورد ایجاد وحدت رویه، نظر شورای عالی ثبت برای هیئت‌های نظارت لازم الاتباع خواهد بود.

‌تبصره 5 (الحاقی 1351/10/18): در مورد بندهای یک و پنج و هفت، رأی هیئت نظارت برای اطلاع ذینفع به مدت بیست روز در تابلوی اعلانات ثبت محل، الصاق و سپس به موقع اجرا گذاشته می‌شود. وصول شکایت از ناحیه ذینفع چنانچه قبل از اجرای رأی باشد اجرای رأی را موقوف می‌نماید و رسیدگی و تعیین تکلیف با شورای عالی ثبت خواهد بود. هرگاه شورای عالی ثبت در تجدید رسیدگی رأی هیئت نظارت را تأیید نماید عملیات اجرایی تعقیب می‌گردد.

• مشاهده ماده قبلی
• مشاهده ماده بعدی

مواد مرتبط

• ماده 6 قانون ثبت اسناد و املاک
• ماده 11 قانون ثبت اسناد و املاک
• ماده 25 مکرر قانون ثبت اسناد و املاک
• ماده 10 قانون مدنی
• ماده 190 قانون مدنی
• ماده 1287 قانون مدنی

توضیح واژگان

• صلاحیت:عبارت است از اختیاری که به دادگاه‌ها واگذار شده تا مطابق آن به دعاوی رسیدگی کرده و آن‌ها را حل و فصل نمایند. درخصوص صلاحیت دادگاه، چنین بیان شده‌است که «منظور از صلاحیت دادگاه، یعنی شایستگی دادگاه‌ها برای رسیدگی به انواع دعاوی».
• هیأت نظارت: هیأتی است که برای رسیدگی به کلیه اختلافات و اشتباهات ثبتی مربوط به امور ثبت اسناد و املاک در مقر دادگاه هر استان تشکیل شده است. این هیأت مرکب است از؛ رئیس ثبت استان یا قائم مقام او و دو نفر از قضات دادگاه استان، به انتخاب وزیر دادگستری.
• اشخاص: در لغت به معنای انسان است. در اصطلاح حقوق، شخص موجودی است که دارای حق و تکلیف می‌باشد.
• اداره ثبت: امروزه تشکیلات ثبتی در شهرستان ها در غالب «اداره ثبت اسناد و املاک» تأسیس گردیده است.
• جریان مقدماتی ثبت:عبارت است از کلیه ی عملیات و اقداماتی که اداره ثبت پیش از ثبت ملک در دفتر املاک انجام می دهد.
• شورای عالی ثبت: این شورا متشکل از دو قاضی دیوان عالی کشور با انتخاب رئیس قوه قضاییه و مدیر کل ثبت املاک یا مدیر کل امور اسناد سازمان ثبت می باشد. بدین صورت که اگر موضوع مورد رسیدگی مربوط به ثبت املاک باشد، عضو سوم؛ مدیر کل ثبت املاک و اگر مربوط به ثبت اسناد باشد، مدیر کل ثبت اسناد خواهد بود.
• اشتباه:در لغت، یعنی پوشیده شدن، نهفته ماندن، و مانند شدن. به تصور خلاف واقع از چیزی مادی یا معنوی، اشتباه گویند. اشتباه، یعنی تصورات، نگرش و اعتقادات انسان نسبت به عالم خارج، مطابق با واقع نبوده و حقیقی نباشد، در واقع تصور غلط انسان نسبت به امری را اشتباه گویند.
• ثبت ملک: به مفهوم جزء تشریفات قانونی خاص برای ثبت ملک و مستغلات با تشریفات قانون ثبت در دفتر املاک و دادن سند مالکیت از روی آن به متقاضی می باشد. زمانی ثبت ملک صورت می گیرد که تشریفات ثبت ملک دقیقاً همانطوری که قانون مقرر نموده، انجام شده و مهلت های اعتراض و ثبت ملک در دفتر املاک منقضی شده باشد.
• سند مالکیت:عبارت است از سندی که اداره ی ثبت مطابق ثبت دفتر املاک تهیه و به مالک یا قائم مقام او تسلیم می نماید.
• دفتر املاک:دفتر املاک ادارات ثبت دفتری است که هیچ مقامی حق تغییر مندرجات آن را ندارد، مگر به حکم مراجع قضایی که صلاحیت عام دارند و مرجع تظلمات عمومی و احراز حق می باشند.
• سند رسمی:سند رسمی در حقوق ایران، دارای یک مفهوم عام و یک مفهوم خاص است؛ در مفهوم عام - که مختص حقوق مدنی است - ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی، سندی را که نزد مأمور رسمی در حدود صلاحیت وی و مطابق با مقررات قانونی تنظیم شده باشد، رسمی می‌داند. در حقوق ثبت، هر چند تعریفی از سند رسمی در مقررات قانون ثبت ارائه نشده است، اما به عقیده صاحب‌نظران، سند رسمی در مفهوم حقوق ثبت، مفهومی مضیق‌تر از سند رسمی در مقررات قانون مدنی دارد، بر این اساس، سند رسمی در حقوق ثبت، به اسنادی اطلاق می‌شود که موضوع آن عقود یا ایقاعاتی است که در دفترخانه (اسناد رسمی یا ازدواج و طلاق) به ثبت رسیده باشد. مطابق این تعریف، حتی سند تک‌برگی که ادارات ثبت صادر می‌کنند، اگر چه در زمره مهم‌ترین اسناد است، لیکن از آنجا که در عرف ثبتی به آن سند مالکیت می‌گویند و نه سند رسمی، در مفهوم خاص حقوق ثبت، سند رسمی اطلاق نمی‌شود، گرچه از نظر قانونی، بی‌شک سند رسمی است.
• حکم نهایی: حکمی است که به علت سپری شدن مراحل قانونی رسیدگی و یا سپری شدن مدت اعتراض و تجدیدنظر و فرجام، دعوی پایان یافته محسوب می‌شود. بنابراین، حکم نهایی حکمی قطعی و غیرقابل فرجام است. شایان ذکر است که حکمی که در دیوان‌عالی کشور ابرام گردیده، چون دوباره قابل فرجام نمی‌باشد نهایی است.
• دادگاه: مرجعی است که به تجویز قانون برای رسیدگی به شکایات و دعاوی امور حسبی تشکیل می‌شود.
• حق:امتیازی است که قانون برای افراد به رسمیت می شناسد مانند حق آزادی بیان، حق مالکیت و ... «حق» یکی از مفاهیم اساسی در حوزه‌های سیاسی، اخلاقی و حقوقی است. نویسندگان از دیدگاه‌های مختلف به تحلیل و بررسی ابعاد مختلف حق پرداخته‌اند. در تعریف ابتدایی، حق، شامل چهار عنصر اساسی است: صاحب حق، موضوع حق، مخاطب حق، و مبنای حق.
• ذینفع: کسی که در دعوی یا شهادت یا عقدی از عقود یا در ایقاعات به معیار قانون، نفعی داشته باشد، ذی‌نفع نامیده می‌شود. در این خصوص باید توجه داشت که خواهان باید در دعوای مطروحه، دارای نفعی مستقیم باشد (یعنی مستقیماً از عمل خوانده، موجبات محرومیت وی از حقی فراهم آمده باشد).
• حقوق ارتفاقی:ارتفاق در لغت، به معنای تکیه بر آرنج دست و بالش است و در اصطلاح، به معنای حقی است که شخص، در ملک شخصی دیگر دارد. ممکن است حق ارتفاق، به حکم قانون یا بر اثر وضعیت طبیعی املاک به وجود آید، اما معمولاً حق ارتفاق، به موجب قرارداد به وجود می‌آید.
• قوانین: اصل، رسم، شکل، قاعده، طریقه، نظم، دستور، آداب، آیین و شریعت از جمله موارد متعددی است که در کتب لغت فارسی برای معنای لغوی «قانون» اقامه گردیده‌است. در مقام ارائه تعریف این واژه چنین مقرر گردیده‌است: قانون به ضابطه‌ای کلی گفته می‌شود که بر افرادی منطبق و حکم همه آن افراد از آن ضابطه شناخته می‌شود.
• آگهی نوبتی: اداره ثبت مکلف است تا 90 روز پس از انتشار اولین آگهی، صورت کلیه ی اشخاصی را که اظهارنامه داده اند با نوع ملک و شماره ای که از جانب اداره ثبت برای هر ملک معین گردیده است در روزنامه ها آگهی نماید.
• درخواست کننده ثبت: به خواهنده ی ثبت ملک به عنوان مالکیت یا وقفیت یا اموال عمومی متقاضی ثبت یا مستدعی ثبت می گویند.
• آیین نامه:مقررات کلی که توسط مراجع ذیصلاح اجرایی به منظور اجرای قانون و یا تسهیل در اجرای وظایف وضع شده باشد.
• شکایت: این اصطلاح در معنای تخصصی، خاص اقامۀ دعوا در امور کیفری است. لیکن در معنای عام، شامل طرح دعاوی حقوقی نیز می‌باشد.
• تجدیدنظر:تجدید نظر در لغت به معنای دوباره نظر کردن در امر یا نوشته‌ای است. در اصطلاح حقوقی، مقصود از تجدید نظر، قضاوت کردن مجدد رای صادر شده است. با وجود لزوم توجه کافی و دقت به خرج دادن در بررسی پرونده‌های قضایی، گاه ممکن است قضات دادگاه‌ها در صدور احکام خود دچار اشتباهاتی شوند، راه حل رفع این اشتباهات، پیش‌بینی فرایندی برای اعتراض به چنین احکامی است.
• رأی:رأی یا حکم است یا قرار. چنانچه رأی دادگاه راجع به ماهیت دعوا و قاطع آن به‌طور جزئی یا کلی باشد، حکم و در غیر این صورت، قرار نامیده می‌شود.

نکات تفسیری دکترین ماده 25 قانون ثبت اسناد و املاک

منظور از بند 6 ماده مذکور آن است که درصورتی که تصحیح اشتباه مخل به حق کسی باشد، از صلاحیت هیأت نظارت خارج شده و ذینفع راهنمایی خواهد شد که به دادگاه مراجعه نماید و اداره ی ثبت پس از تعیین تکلیف نهایی در دادگاه، دستور رفع اشتباه صادر می نماید.تعارض آرای هیأت های نظارت موضوع تبصره 4 ماده مذکور در صورتی ممکن است که یک هیأت در موضوع واحد دو رأی مختلف و متناقض در دو زمان صادر کرده باشد و یا اینکه دو یا چند هیأت در موضوعات مشابه در استان های مختلف آراء متناقض صادر نموده باشند.همچنین لازم به ذکر است که «ذینفع» در تبصره 4 ماده مذکور منصرف است به اشخاص و بر اداره ثبت اطلاق نمی گردد. البته قابل تصور است که در برخی موارد نیز واحد ثبتی ذینفع باشد. به طور مثال اگر مورد اختلاف یا اشتباه مربوط به ملک یا سندی باشد که واحد ثبتی در آن ذینفع است (همچون سند اجاره محل اداره)، در این صورت واحد ثبتی ذینفع خواهد بود اما آن واحد نه به عنوان اداره ثبت و یک نهاد اجرایی، بلکه به عنوان یک شخص حقوقی مطرح می باشد.از تبصره ی 5 ماده مذکور مفهوماً و منطوقاً استنباط می گردد که؛ درصورتی که شورای عالی ثبت در مقام تجدیدنظر از رأی هیأت نظارت، اقدام به صدور رأی نماید، این رأی درخصوص پرونده مطروحه قابل اجرا می باشد و اداره ثبت باید در آن پرونده مطابق رأی شورای عالی ثبت اقدام کند. اما این رأی برای هیأت های نظارت لازم الاتباع نمی باشد. اما رأی شورای عالی ثبت که در مقام ایجاد وحدت رویه صادر می گردد، برای تمام هیأت های نظارت لازم الاتباع می باشد.

نکات توضیحی ماده 25 قانون ثبت اسناد و املاک

درخور توجه است که اعتراض به عملیات اجرایی، غیر از شکایت و اعتراض به اصل و ماهیت سند رسمی و دستور اجرای آن می باشد.همچنین درخصوص اینکه ملاک و معیار تشخیص سند معارض چیست، باید گفت که ملاک تاریخ صدور سند است و درصورتی که هر دو سند در یک تاریخ صادر شده باشند، شماره هر یک از دو سند که مؤخر باشد، آن سند، سند مؤخر محسوب می شود.

نکات توصیفی هوش مصنوعی ماده 25 قانون ثبت اسناد و املاک

1. هزینه تجدید عملیات مقدماتی ثبت در صورت اشتباه از طرف درخواست‌کننده، بر عهده وی است.
2. رسیدگی هیأت نظارت به موارد ذکر شده در بندهای یک و دو ماده 25 تا زمانی است که ملک در دفتر املاک ثبت نشده باشد.
3. آراء هیأت نظارت در موارد بندهای یک، پنج و هفت ماده قابل تجدیدنظر در شورای عالی ثبت است.
4. مدیرکل ثبت می‌تواند به منظور ایجاد وحدت رویه، آرای متناقض یا خلاف قانون هیأت نظارت را به شورای عالی ثبت ارجاع دهد.
5. در صورت عدم اجرای رأی هیأت نظارت، طبق نظر شورای عالی ثبت عمل می‌شود.
6. نظر شورای عالی ثبت برای هیأت‌های نظارت لازم‌الاتباع است.
7. رأی هیأت نظارت در موارد بندهای یک، پنج و هفت برای اطلاع ذینفع به مدت 20 روز در تابلوی اعلانات ثبت محل الصاق می‌شود.
8. وصول شکایت از ذینفع قبل از اجرای رأی، اجرای رأی را متوقف می‌کند و رسیدگی به شورای عالی ثبت محول می‌شود.
9. اگر شورای عالی ثبت در تجدید رسیدگی، رأی هیأت نظارت را تأیید کند، عملیات اجرایی ادامه می‌یابد.

رویه های قضایی

• رای شعبه تشخیص دیوان عدالت اداری درباره رسیدگی به شکایت از اقدامات هیأت نظارت ثبت
• رای شعبه حقوقی دیوان عالی کشور درباره وقف معاطاتی (دادنامه شماره ۹۲۰۹۹۷۰۹۰۸۳۰۰۳۸۷)
• رای شعبه حقوقی دیوان عالی کشور درباره مرجع صالح رسیدگی به دعوی اصلاح صورت مجلس تفکیکی
• رای شعبه حقوقی دیوان عالی کشور درباره مرجع صالح رسیدگی به دعوی ابطال عملیات اجرائی ثبت
• رای شعبه حقوقی دیوان عالی کشور درباره مرجع صالح رسیدگی به دعوی ابطال سند به دلیل اشتباه ثبتی
• رای شعبه حقوقی دیوان عالی کشور درباره مرجع صالح رسیدگی به دعوای ابطال اسناد رسمی معارض
• رای شعبه حقوقی دیوان عالی کشور درباره مرجع صالح رسیدگی به خواسته الزام اداره ثبت به اصلاح اظهارنامه ثبتی
• رای شعبه حقوقی دیوان عالی کشور درباره مرجع صالح در رسیدگی به اصلاح سند در فرض تأثیر در ملک مجاور
• رای شعبه حقوقی دیوان عالی کشور درباره مرجع صالح در رسیدگی به اصلاح اشتباه ثبتی سندازدواج
• رای شعبه حقوقی دیوان عالی کشور درباره مرجع رسیدگی به دعوی اصلاح سند طلاق
• رای شعبه حقوقی دیوان عالی کشور درباره مرجع رسیدگی به دعوی ابطال سند مالکیت معارض
• رای شعبه حقوقی دیوان عالی کشور درباره مرجع رسیدگی به دعوی ابطال سند مالکیت
• رای شعبه حقوقی دیوان عالی کشور درباره مرجع رسیدگی به دعاوی تعارض اسناد
• رای شعبه حقوقی دیوان عالی کشور درباره مرجع رسیدگی به درخواست ابطال اسناد مالکیت معارض
• رای دادگاه درباره مرجع صالح رسیدگی به تعارض در اسناد مالکیت (دادنامه شماره ۹۴۰۹۹۷۲۱۳۰۶۰۱۰۱۵)
• رای دادگاه درباره مرجع صالح در دعوای تعارض در اسناد مالکیت (دادنامه شماره ۹۳۰۹۹۷۰۲۷۰۴۰۰۶۸۷)
• رای دادگاه درباره مرجع صالح جهت رسیدگی به تعارض در اسناد ثبتی (دادنامه شماره ۹۱۰۹۹۷۰۲۷۰۴۰۰۷۲۷)
• رای دادگاه درباره مرجع صالح جهت اصلاح صورتمجلس تفکیکی و سند رسمی (دادنامه شماره ۹۴۰۹۹۷۰۲۲۱۰۰۱۳۵۵)
• رای دادگاه درباره دعوی ارائه سند مالکیت جهت اصلاح حدود آن (دادنامه شماره ۹۴۰۹۹۷۰۲۲۲۸۰۰۸۷۷)
• نظریه شماره 7/90/4917 مورخ 1390/12/14 اداره کل حقوقی قوه قضاییه
• نظریه شماره 7/1401/449 مورخ 1402/06/28 اداره کل حقوقی قوه قضاییه

• بر اساس حکم شماره 781 شعبه 3 دیوان عالی کشور مورخ 1316/04/15؛ مادامی که عملیات اداره ثبت به موجب رأی هیأت نظارت در حدود ماده 25 قانون ثبت ابطال نشده است، نمی توان حکم بر بی تأثیری تقاضای ثبت داد.
• رای شعبه حقوقی دیوان عالی کشور درباره مرجع صالح رسیدگی به اعتراض مالک مجاور نسبت به تحدید حدود ملک ثبت شده
• رای شعبه حقوقی دیوان عالی کشور درباره مرجع صالح رسیدگی به دعاوی ابطال سند مالکیت معارض
• رای شعبه حقوقی دیوان عالی کشور درباره مرجع صالح رسیدگی به دعاوی ابطال سند مالکیت معارض (دادنامه شماره ۹۱۰۹۹۷۰۹۰۸۹۰۰۷۶۴)
• رای شعبه حقوقی دیوان عالی کشور درباره مرجع صالح رسیدگی به دعوای تنظیم سند زارعانه (دادنامه شماره ۹۱۰۹۹۷۰۹۰۸۹۰۰۶۰۲)
• رای شعبه حقوقی دیوان عالی کشور درباره حدود صلاحیت هیات نظارت ثبت (دادنامه شماره ۱۴۰۱۰۶۳۹۰۰۰۰۱۳۹۰۴۱)
• رای شعبه حقوقی دیوان عالی کشور درباره مرجع صالح در دعوای ابطال سند رسمی مالکیت پلاک ثبتی
• رای شعبه حقوقی دیوان عالی کشور درباره مرجع صالح در دعوای اصلاح سند مالکیت (دادنامه شماره ۱۴۰۱۰۶۳۹۰۰۰۰۲۵۴۲۹۶)
• رای شعبه حقوقی دیوان عالی کشور درباره مرجع صالح در دعوای الزام به اصلاح اسناد ثبتی

مقالات مرتبط

• ضرورت بازنگری در مراجع اداری رسیدگی‌‌کننده به اشتباهات و اختلافات ثبتی(هیئت نظارت و شورای عالی ثبت) توانمندسازی هیئت نظارت به‌‌منظور رسیدگی ماهوی به اختلافات و اشتباهات ثبتی
• آسیب شناسیِ ساختار و ارتقای صلاحیت‌های هیئت نظارت ثبت اسناد و املاک
• خلع ید، تعارض سند رسمی و عادی؛ نقدی بر دادنامه شماره 9709972993700410 شعبه دوم دادگاه حقوقی بخش رودبار قصران تهران