ماده 25 قانون ثبت اسناد و املاک

ماده 25 قانون ثبت اسناد و املاک (اصلاحی 1351/10/18): حدود صلاحيت و وظايف هيأت نظارت بدين قرار است:

1- هرگاه در اجراﻯ مقررات ماده يازده از جهت پذيرفتن تقاضاﻯ ثبت، اختلافی بين اشخاص و اداره ثبت واقع شود و يا اشتباهی توليد گردد و يا در‌تصرف اشخاص تزاحم و تعارض باشد رفع اختلاف و تعيين تكليف و يا ابطال و يا اصلاح درخواست ثبت با هيأت نظارت است.

2- هرگاه هيأت نظارت تشخيص دهد كه در جريان مقدماتی ثبت املاک اشتباه مؤثر واقع شده، آن اشتباه و همچنين عمليات بعدی كه اشتباه مزبور در‌ آن مؤثر بوده ابطال و جريان ثبت طبق مقررات تجديد يا تكميل يا اصلاح می گردد.

3- هرگاه در موقع ثبت ملک و يا ثبت انتقالات بعدﻯ صرفاً به علت عدم توجه و دقت نويسنده سند مالكيت و يا دفتر املاک اشتباه قلمی رخ دهد و‌ همچنين در صورتی كه ثبت دفتر املاک مخالف يا مغاير سند رسمی يا حكم نهایی دادگاه باشد، هيأت نظارت پس از رسيدگی و احراز وقوع اشتباه دستور‌ اصلاح ثبت دفتر املاک و سند مالكيت را صادر خواهد كرد.

4- اشتباهاتی كه قبل از ثبت ملک در جريان عمليات مقدماتی ثبت پيش آمده و موقع ثبت ملک در دفتر املاک مورد توجه قرار نگرفته (و) بعداً اداره ثبت‌ به آن متوجه گردد در هيأت نظارت مطرح می شود و در صورتی كه پس از رسيدگی، وقوع اشتباه محرز و مسلم تشخيص گردد و اصلاح اشتباه به حق كسی خلل نرساند، هيأت نظارت دستور رفع اشتباه و اصلاح آن را صادر می نمايد و در صورتی كه اصلاح مزبور خللی به حق كسی برساند به شخص ذينفع‌ اخطار می كند كه می تواند به دادگاه مراجعه نمايد و اداره ثبت دستور رفع اشتباه يا اصلاح آن را پس از تعيين تكليف نهایی در دادگاه صادر خواهد نمود.

5 - رسيدگی به تعارض در اسناد مالكيت كلاً يا بعضاً خواه نسبت به اصل ملک خواه نسبت به حدود و حقوق ارتفاقی آن با هيأت نظارت است.

6 - رسيدگی و رفع اشتباهی كه در عمليات تفكيكی رخ دهد و منتج به انتقال رسمی يا ثبت دفتر املاک شود با هيأت نظارت است، مشروط بر اينكه رفع‌ اشتباه مزبور خللی به حق كسی نرساند.

7 - هرگاه در طرز تنظيم اسناد و تطبيق مفاد آن ها با قوانين، اشكال يا اشتباهی پيش آيد رفع اشكال و اشتباه و صدور دستور لازم با هيأت نظارت خواهد‌بود.

8 - رسيدگی به اعتراضات اشخاص نسبت به نظريه رئيس ثبت در مورد تخلفات و اشتباهات اجرایی با هيأت نظارت است.

‌تبصره 1 (الحاقی 1351/10/18): در مواردی كه بر حسب تشخيص هيأت نظارت مقرر شود كه آگهی هاﻯ نوبتی تجديد گردد ظرف سی روز از تاريخ انتشار آگهی مجدد كه فقط ‌يک نوبت خواهد بود معترضين حق اعتراض خواهند داشت.

‌تبصره 2 (الحاقي 1351/10/18): در صورتی كه اشتباه از طرف درخواست‌ كننده ثبت باشد هزينه تجديد عمليات مقدماتی ثبت به طريقی كه در آیین‌ نامه تعيين خواهد شد به عهده درخواست‌ كننده خواهد بود.

تبصره 3 (الحاقی 1351/10/18): رسيدگی هيأت نظارت در موارد مذكور در بندهاﻯ يک و دو اين ماده تا وقتی است كه ملک در دفتر املاک به ثبت نرسيده باشد.

‌تبصره 4 (الحاقی 1351/10/18): آراء هيأت نظارت فقط در مورد بندهاﻯ يك و پنج و هفت اين ماده بر اثر شكايت ذينفع قابل تجديدنظر در شوراﻯ عالی ثبت خواهد بود‌؛ ولی مديركل ثبت به منظور ايجاد وحدت رويه در مواردی كه آرای هيأت هاﻯ نظارت، متناقض و يا خلاف قانون صادر شده باشد، موضوع را براﻯ‌ رسيدگی و اعلام نظر به شوراﻯ عالی ثبت ارجاع می نمايد و در صورتی كه رأﻯ هيأت نظارت به موقع اجرا گذارده نشده باشد طبق نظر شوراﻯ عالی ثبت به موقع اجرا گذارده می شود. ‌در مورد ايجاد وحدت رويه، نظر شوراﻯ عالی ثبت براﻯ هيأت هاﻯ نظارت لازم‌ الاتباع خواهد بود.

‌تبصره 5 (الحاقی 1351/10/18): در مورد بندهاﻯ يک و پنج و هفت، رأﻯ هيأت نظارت براﻯ اطلاع ذينفع به مدت بيست روز در تابلوﻯ اعلانات ثبت محل، الصاق و سپس به موقع اجرا گذاشته می شود. ‌وصول شكايت از ناحيه ذينفع چنانچه قبل از اجراﻯ رأﻯ باشد اجراﻯ رأﻯ را موقوف می نمايد و رسيدگی و تعيين تكليف با شوراﻯ عالی ثبت خواهد‌ بود. هرگاه شوراﻯ عالی ثبت در تجديد رسيدگی رأﻯ هيأت نظارت را تأييد نمايد عمليات اجرایی تعقيب می گردد.

مواد مرتبط

• ماده 6 قانون ثبت اسناد و املاک
• ماده 11 قانون ثبت اسناد و املاک

• ماده 25 مکرر قانون ثبت اسناد و املاک

توضیح واژگان

هیأت نظارت: هیأتی است مرکب از معاون سازمان ثبت و رئیس اداره ی امور املاک و یکی از اعضای سازمان مذکور که به اشتباهات ثبتی در امور املاک رسیدگی می نماید.

شورای عالی ثبت: این شورا متشکل از دو قاضی دیوان عالی کشور با انتخاب رئیس قوه قضاییه و مدیر کل ثبت املاک یا مدیر کل امور اسناد سازمان ثبت می باشد. بدین صورت که اگر موضوع مورد رسیدگی مربوط به ثبت املاک باشد، عضو سوم؛ مدیر کل ثبت املاک و اگر مربوط به ثبت اسناد باشد، مدیر کل ثبت اسناد خواهد بود.

نکات توضیحی تفسیری دکترین

منظور از بند 6 ماده مذکور آن است که درصورتی که تصحیح اشتباه مخل به حق کسی باشد، از صلاحیت هیأت نظارت خارج شده و ذینفع راهنمایی خواهد شد که به دادگاه مراجعه نماید و اداره ی ثبت پس از تعیین تکلیف نهایی در دادگاه، دستور رفع اشتباه صادر می نماید.تعارض آرای هیأت های نظارت موضوع تبصره 4 ماده مذکور در صورتی ممکن است که یک هیأت در موضوع واحد دو رأی مختلف و متناقض در دو زمان صادر کرده باشد و یا اینکه دو یا چند هیأت در موضوعات مشابه در استان های مختلف آراء متناقض صادر نموده باشند.همچنین لازم به ذکر است که «ذینفع» در تبصره 4 ماده مذکور منصرف است به اشخاص و بر اداره ثبت اطلاق نمی گردد. البته قابل تصور است که در برخی موارد نیز واحد ثبتی ذینفع باشد. به طور مثال اگر مورد اختلاف یا اشتباه مربوط به ملک یا سندی باشد که واحد ثبتی در آن ذینفع است(همچون سند اجاره محل اداره)، در این صورت واحد ثبتی ذینفع خواهد بود اما آن واحد نه به عنوان اداره ثبت و یک نهاد اجرایی، بلکه به عنوان یک شخص حقوقی مطرح می باشد.از تبصره ی 5 ماده مذکور مفهوماً و منطوقاً استنباط می گردد که؛ درصورتی که شورای عالی ثبت در مقام تجدیدنظر از رأی هیأت نظارت، اقدام به صدور رأی نماید، این رأی درخصوص پرونده مطروحه قابل اجرا می باشد و اداره ثبت باید در آن پرونده مطابق رأی شورای عالی ثبت اقدام کند. اما این رأی برای هیأت های نظارت لازم الاتباع نمی باشد. اما رأی شورای عالی ثبت که در مقام ایجاد وحدت رویه صادر می گردد، برای تمام هیأت های نظارت لازم الاتباع می باشد.

نکات توضیحی

درخور توجه است که اعتراض به عملیات اجرایی، غیر از شکایت و اعتراض به اصل و ماهیت سند رسمی و دستور اجرای آن می باشد.همچنین درخصوص اینکه ملاک و معیار تشخیص سند معارض چیست، باید گفت که ملاک تاریخ صدور سند است و درصورتی که هر دو سند در یک تاریخ صادر شده باشند، شماره هر یک از دو سند که مؤخر باشد، آن سند، سند مؤخر محسوب می شود.

رویه های قضایی

بر اساس حکم شماره 781 شعبه 3 دیوان عالی کشور مورخ 1316/04/15؛ مادامی که عملیات اداره ثبت به موجب رأی هیأت نظارت در حدود ماده 25 قانون ثبت ابطال نشده است، نمی توان حکم بر بی تأثیری تقاضای ثبت داد.