ماده 34 قانون ثبت اسناد و املاک: تفاوت میان نسخه‌ها

از ویکی حقوق
پرش به ناوبری پرش به جستجو
(اضافه کردن نظریه مشورتی)
(۲۴ نسخهٔ میانی ویرایش شده توسط ۷ کاربر نشان داده نشد)
خط ۱: خط ۱:
'''ماده 34 قانون ثبت اسناد و املاک (اصلاحی 1386/11/29) :''' در مورد کلیه معاملات رهنی و شرطی و دیگر معاملات مذکور در ماده (۳۳) قانون ثبت، راجع به اموال منقول و غیرمنقول، در صورتی که بدهکار ظرف مهلت مقرر در سند، بدهی خود را نپردازد، طلبکار می‌تواند از طریق صدور اجرائیه وصول طلب خود را توسط دفترخانه تنظیم کننده سند، درخواست کند. چنانچه بدهکار ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه نسبت به پرداخت بدهی خود اقدام ننماید بنا به تقاضای بستانکار، اداره ثبت پس از ارزیابی تمامی مورد معامله و قطعیت آن، حداکثر ظرف مدت دو ماه از تاریخ قطعیت ارزیابی، با برگزاری مزایده نسبت به وصول مطالبات مرتهن به میزان طلب قانونی وی اقدام و مازاد را به راهن مسترد می‌نماید.
'''ماده 34 قانون ثبت اسناد و املاک (اصلاحی 1386/11/29):''' در مورد کلیه معاملات رهنی و شرطی و دیگر معاملات مذکور در [[ماده 33 قانون ثبت اسناد و املاک|ماده (۳۳) قانون ثبت]]، راجع به [[مال منقول|اموال منقول]] و [[مال غیرمنقول|غیرمنقول]]، در صورتی که بدهکار ظرف مهلت مقرر در [[سند]]، بدهی خود را نپردازد، طلبکار می‌تواند از طریق صدور [[اجراییه|اجرائیه]] وصول [[طلب]] خود را توسط [[دفتر اسناد رسمی|دفترخانه]] تنظیم کننده سند، درخواست کند. چنانچه بدهکار ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه نسبت به پرداخت بدهی خود اقدام ننماید بنا به تقاضای بستانکار، [[اداره ثبت اسناد و املاک|اداره ثبت]] پس از ارزیابی تمامی مورد معامله و قطعیت آن، حداکثر ظرف مدت دو ماه از تاریخ قطعیت ارزیابی، با برگزاری [[مزایده]] نسبت به وصول مطالبات [[مرتهن]] به میزان طلب قانونی وی اقدام و مازاد را به [[راهن]] مسترد می‌نماید.


'''تبصره 1(اصلاحی 1386/11/29)''': در مواردی هم كه مال يا ملكی، وثيقه دين يا انجام تعهد يا ضمانتی قرار داده می شود مطابق مقررات اين قانون عمل خواهد شد.
'''تبصره 1(اصلاحی 1386/11/29)''': در مواردی هم كه [[مال]] يا ملكی، [[وثیقه|وثيقه]] [[دین|دين]] يا انجام [[تعهد]] يا ضمانتی قرار داده می شود مطابق مقررات اين قانون عمل خواهد شد.


'''تبصره 2(اصلاحی 1386/11/29)''': نحوه ابلاغ اجرائيه، بازداشت مازاد مورد رهن و چگونگی ختم عمليات اجرایی و برگزاری مزايده و اعراض از رهن و ساير موارد به موجب آئين نامه ای است كه ظرف مدت سه ماه از طرف سازمان ثبت اسناد و املاك كشور تهيه و به تصويب رئيس قوه قضائيه خواهد رسيد.
'''تبصره 2(اصلاحی 1386/11/29)''': نحوه [[ابلاغ]] اجرائيه، بازداشت [[مازاد مورد رهن]] و چگونگی ختم [[عملیات اجرایی|عمليات اجرایی]] و برگزاری مزايده و [[اعراض از رهن]] و ساير موارد به موجب [[آیین نامه|آئين نامه]] ای است كه ظرف مدت سه ماه از طرف [[سازمان ثبت اسناد و املاک|سازمان ثبت اسناد و املاك]] كشور تهيه و به تصويب [[رئیس قوه قضاییه|رئيس قوه قضائيه]] خواهد رسيد.


'''تبصره 3(اصلاحی 1386/11/29):''' اين قانون نسبت به اسناد تنظيمی و اجرایيه های صادره كه قبل از تصويب اين قانون مختومه نگرديده است نيز جاری است.
'''تبصره 3(اصلاحی 1386/11/29):''' اين قانون نسبت به اسناد تنظيمی و اجرایيه های صادره كه قبل از تصويب اين قانون مختومه نگرديده است نيز جاری است.


'''تبصره 4 (اصلاحی 1394/02/01):''' در راستای تسهيل در وصول مطالبات سررسيد گذشته بانك ها و يا مؤسسات مالی و يا اعتباری دارای مجوز به يكی از روش های زير عمل می ‌شود:
* [[ماده 33 قانون ثبت اسناد و املاک|مشاهده ماده قبلی]]
* [[ماده 35 قانون ثبت اسناد و املاک|مشاهده ماده بعدی]]


1 (الحاقی 1394/02/01): بانک و يا مؤسسه مالی و يا اعتباری تسهيلات ‌دهنده، در صورت درخواست واحد توليدی بدهكار، به بازار فرابورس يا كارشناس رسمی دادگستری مراجعه و تمام اموال و دارايی های واحد توليدی را قيمت‌ گذاری می نمايد و با هدف تأمين طلب بانک و يا مؤسسه مالی و يا اعتباری بر روی درصد سهام قابل واگذاری به خريدار، يك مناقصه برگزار می ‌كند تا مشخص شود كه كدام خريدار با قبول درصد كمتری از سهام واحد توليدی بدهكار، تمام بدهی او را می ‌پردازد. با پرداخت ميزان طلب بانک و مؤسسه مالی و يا اعتباری از واحد توليدی توسط خريدار، آن بخش از سهم واحد توليدی كه در مناقصه مشخص شده است، به خريدار منتقل و اموال مورد رهن آزاد می ‌شود.
== مواد مرتبط ==


در صورتی ‌كه بدهكار از مجوز فوق برای تسويه بدهی های خود استفاده كند، در صورت شرط ضمن عقد در قرارداد مناقصه و درخواست خريدار، بدهكار مكلف است به خريدار سهام واحد توليدی بدهكار اعم از اينكه بانک و يا مؤسسه مالی و يا اعتباری باشد و يا سهام خود را از طريق فرابورس خريداری كرده باشد، اجازه دهد تا با خريد نقدی بخش ديگری از سهام اين واحد توليدی به قيمت قبلی، سهام خود را تا سقف سهام مورد نياز برای تشكيل مجمع عمومی فوق ‌العاده، افزايش دهد.
* [[ماده 33 قانون ثبت اسناد و املاک]]
* [[ماده 37 قانون ثبت اسناد و املاک]]
* [[ماده 38 قانون ثبت اسناد و املاک]]
* [[ماده 39 قانون ثبت اسناد و املاک]]
* [[ماده 40 قانون ثبت اسناد و املاک]]
* [[ماده ۴۶۲ قانون مدنی]]


2 (الحاقی 1394/02/01): در مورد معاملات بانک ها و مؤسسات مالی و يا اعتباری مجاز، هرگاه مال مورد وثيقه به مبلغ پايه كارشناسی رسمی دادگستری مرضی ‌الطرفين خريداری نداشته باشد، به تقاضای بستانكار و ضمن اخطار به تسهيلات ‌گيرنده و راهن، مهلت دو ماهه داده می ‌شود تا طلب بانک يا مؤسسه مالی و يا اعتباری را پرداخت كند و يا ملک مورد وثيقه را با پرداخت تمام يا بخشی از طلب بانک تا سقف مبلغ پايه مزايده فك رهن كند.
== آیین نامه ها و بخشنامه ها ==


چنانچه ظرف مدت مذكور طلب بستانكار پرداخت نشود، مال مورد مزايده به بالاترين مبلغ پيشنهادی مشروط بر اينكه كمتر از هفتاد درصد (70 ٪) مبلغ پايه مزايده نباشد، به فروش رسيده و طلب بستانكار وصول می ‌شود. در صورتی ‌كه در مزايده اول، مال مورد مزايده به فروش نرسد، تكرار مزايده با قيمت كارشناسی جديد بلامانع است. هرگاه ارزش مال مورد وثيقه بيشتر از ارزش مورد مطالبه بانک باشد، تملك دارايی مورد وثيقه به اختيار بانک می ‌باشد و الزامی در تملک ندارد. در صورت عدم وصول كامل طلب از اين طريق، حق پيگيری وصول باقی ‌مانده مطالبات از روشهای قانونی برای بستانكار محفوظ است. در اجرای اين تبصره استفاده از ساز و كارهای بورس كالا در اولويت قرار دارد.
* [[ماده 187 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجراء و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی]]
* [[ماده 198 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجراء و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی]]


تبصره 5 (اصلاحي 18ˏ10ˏ1351)- هر قراريكه در اسناد استقراضي بصورت وجه التزام يا طرق ديگر گذارده شود كه موجب شود خسارت ديركرد بيش از صدﻯ دوازده باشد ‌نسبت بمازاد غيرقانوني و بلا اثر است در صورتيكه در سند بهره يا اجورﻯ كمتر از 12 % قيد شده باشد خسارات ديركرد بهمان ميزان اخذ خواهد‌شد.
== توضیح واژگان ==
[[معامله با حق استرداد]]: چنین عقدی، عقد مستقلی است که به موجب آن احد از طرفین مبلغی را به دیگری [[قرض]] می دهد و در مقابل، مالی را به عنوان [[وثیقه]] برای مدت معینی می پذیرد که پس از انقضاء مدت، طلب خود را دریافت و وثیقه را مسترد می نماید. در نتیجه معامله با حق استرداد عقد واحدی بوده و از نظر تحلیل حقوقی دارای اثر قرض و وثیقه می باشد.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=حقوق مدنی (جلد اول) (در اموال، مالکیت، حق انتفاع، حق ارتفاق، تعهدات بطور کلی، بیع و معاوضه)|ترجمه=|جلد=|سال=1375|ناشر=اسلامیه|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=530728|صفحه=|نام۱=سیدحسن|نام خانوادگی۱=امامی|چاپ=17}}</ref>


تبصره 6 (الحاقي 18ˏ10ˏ1351)- در مورد معاملات رهني بستانكار ميتواند از رهن اعراض نمايد در صورت اعراض مورد رهن آزاد و عمليات اجرائي بر اساس اسناد ذمه ‌خواهد بود.
[[حق حراج]]: مالی است که مراجع قضایی و ادارات ثبت طبق تعرفه ی قانونی از بابت حراج کردن مال محکوم علیه یا متعهد اسناد لازم الاجرا از او می گیرند.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=مبسوط در ترمینولوژی حقوق (جلد سوم)|ترجمه=|جلد=|سال=1388|ناشر=گنج دانش|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=328560|صفحه=|نام۱=محمدجعفر|نام خانوادگی۱=جعفری لنگرودی|چاپ=4}}</ref>


تبصره 7 (الحاقي 18ˏ10ˏ1351)- در موارديكه مال بدهكار براﻯ استيفاء طلب بستانكار معرفي ميشود پس از بازداشت و ارزيابي و قطعيت بهاﻯ ارزيابي هرگاه بدهكار ظرف ‌دو ماه از تاريخ قطعيت ارزيابي بدهي خود را نپردازد با دريافت حقوق اجرائي مال به بستانكار در قبال تمام يا بعض طلب او واگذار ميشود.
[[حراج]]: به فروش مال در حضور جمع حراج گفته می شود. علنی بودن در آن شرط نیست. در حراج برخلاف مزایده قیمت مبدأ وجود ندارد.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=مبسوط در ترمینولوژی حقوق (جلد سوم)|ترجمه=|جلد=|سال=1388|ناشر=گنج دانش|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=328092|صفحه=|نام۱=محمدجعفر|نام خانوادگی۱=جعفری لنگرودی|چاپ=4}}</ref>


‌ترتيب معرفي و بازداشت و ارزيابي و نحوه واگذارﻯ مال و همچنين در صورتي كه ارزش مال معرفي شده بيش از تمام طلب بستانكار و حقوق اجرائي‌ باشد چگونگي واگذارﻯ تمام يا بعض آن بموجب آئين ‌نامه وزارت دادگسترﻯ تعيين خواهد شد.
[[سند انتقال]]: به سندی که دلالت بر نقل ملکیت مالی کند، خواه رسمی باشد خواه عادی، سند انتقال گفته می شود. غالباً درخصوص سند رسمی، انتقال به کار می رود؛ در مورد سند عادی انتقال باید قرینه ای باشد.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=مبسوط در ترمینولوژی حقوق (جلد سوم)|ترجمه=|جلد=|سال=1388|ناشر=گنج دانش|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=332560|صفحه=|نام۱=محمدجعفر|نام خانوادگی۱=جعفری لنگرودی|چاپ=4}}</ref>


تبصره 8 (الحاقي 18ˏ10ˏ1351)- هرگاه بدهكار يا قائم مقام قانوني او در نيمه اول مهلتهائي كه براﻯ استفاده از حق استرداد در اين قانون مقرر شده با بستانكار معامله خود را‌مستقيماً ختم و نصف نيم عشر اجرائي را بپردازد و يا كليه ديون و خسارت قانوني بستانكار و نصف نيم عشر اجرائي را در صندوق ثبت توديع نمايد ‌اجرائيه مختوم ميگردد و در صورتيكه ظرف مهلت مزبور نصف نيم عشر اجرائي كلاً يا بعضاً پرداخت نشود تمام آن دريافت خواهد شد.
== پیشینه ==
'''ماده 34 قانون ثبت اسناد و املاک (اصلاحی 1320/05/26)''': در مورد معاملات مذكور در ماده 33 قانون ثبت و كليه معاملات شرطی و رهنی راجع به منقول و غير منقول، چنانچه بدهكار در ظرف مدت مقرر از حق‌ خود استفاده نكند بستانكار می تواند با درخواست صدور اجرائيه فروش مال مورد معامله را از اداره ثبت بخواهد. هر گاه بدهكار در ظرف 3 ماه از ‌تاريخ ابلاغ اجرائيه اصل وجه مورد معامله را با اجور عقب افتاده و زيان دير كرد نسبت به اصل از تاريخ انقضاء مدت حق استرداد نپردازد آگهی مزايده ‌مال مورد معامله از همان مبلغی كه در سند تعيين شده به علاوه اجور عقب افتاده و زيان ديركرد نسبت به اصل وجه از تاريخ انقضاء مدت معامله تا روز ‌مزايده حقوق ديوانی و هزينه مزايده و ماليات حراج منتشر می شود و در روز معين از همان مبلغ مزايده شروع و از وجه حاصل از فروش طلب بستانكار ‌پرداخته شده و مازاد پس از وضع حقوق ديوانی و هزينه مزايده و ماليات حراج به بدهكار داده می شود و چنانچه مال مزبور خريدار نداشته باشد پس از‌دريافت حقوق و عوارض دولتی به خود بستانكار به همان مبلغ كه آگهی شده واگذار می گردد.
 
‌مؤسسات بانكی از اين قاعده اخير مستثنی می باشند و در اين صورت ملک مورد معامله به هر حال به طريق مزايده بايد به فروش برسد.
 
== نکات توضیحی تفسیری دکترین ==
بر اساس مقررات، معاملات با حق استرداد که عموماً فاقد قصد حقیقی نقل و انتقال و برای فرار از ربا یا تصاحب املاک مردم با ثمن اندکی صورت می گیرد، فاقد آثار نقل و انتقال شناخته شده و لذا درخواست ثبت آن بر عهده ی انتقال دهنده می باشد.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=حقوق ثبت اسناد و املاک|ترجمه=|جلد=|سال=1392|ناشر=جهاد دانشگاهی|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=3991464|صفحه=|نام۱=غلامرضا|نام خانوادگی۱=شهری|چاپ=37}}</ref> همچنین در خصوص اینگونه معاملات لازم به ذکر است که در صورتی که یک مال مورد معامله با حق استرداد قرار گیرد، ممکن است با قید حق بستانکار مقدم، مورد معامله رهنی برای وام های دیگر قرار گیرد.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=حقوق مدنی (جلد دوم) (در اجاره، مساقات، مضاربه، جعاله، شرکت، ودیعه، عاریه، قرض، قمار،وکالت ...)|ترجمه=|جلد=|سال=1375|ناشر=اسلامیه|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=1595228|صفحه=|نام۱=سیدحسن|نام خانوادگی۱=امامی|چاپ=12}}</ref>


تبصره 9 (الحاقي 03ˏ11ˏ1355)- در مورد وام‌هاي مربوط به طرح‌هاي صنعتي و معدني بانك وام دهنده مي‌تواند ظرف شش ماه از تاريخ  ابلاغ اجرائيه تقاضاي حراج مال‌مورد رهن يا وثيقه را به نمايد، خواه بدهكار تقاضاي حراج كرده يا نكرده باشد پس  از انقضاي مدت مذكور مال از طريق حراج به فروش مي‌رسد. حراج‌بايد به ميزان كل مبلغ طلب و خسارت و حقوق  و عوارض و هزينه‌هاي قانوني تا روز حراج شروع شود. در صورتي كه خريداري نباشد يك بار ديگر‌حراج تجديد و بهاي مال به وسيله ارزياب ارزيابي و پس از قطعيت بهاي ارزيابي حراج بر مبناي آن شروع مي‌گردد. ترتيب انتخاب  ارزياب همچنين‌نحوه ارزيابي طبق آييننامه‌اي خواهد بود كه بنا به پيشنهاد وزارت صنعت، معـدن و تجارت و وزارت  دادگستري و بانك مركزي ايران به تصويب كميسيون‌هاي‌ دادگستري و صنايع و معادن مجلسين خواهد رسيد.
== نکات توضیحی ==
در راستای تبصره 2 ماده مزبور لازم به ذکر است که درصورتی که [[اجراییه]] ای علیه بدهکار صادر شود و پیش از ابلاغ اجراییه بر اساس مدارک مستند، فوت بدهکار محرز گردد، با دستور [[ماده 198 آیین نامه ی اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجراء و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی|ماده 198 آیین نامه ی اجرا]] ضمن ابلاغ اجراییه به [[وارث|وراث]] بدهکار، که از جانب بستانکار معرفی می شوند، عملیات اجرایی تا استیفای حقوق [[بستانکار]] ادامه می یابد.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=حقوق ثبت شرح قانون و آیین نامه اجرای اسناد رسمی|ترجمه=|جلد=|سال=1384|ناشر=نگاه بینه|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=3542544|صفحه=|نام۱=ایرج|نام خانوادگی۱=نجفی|چاپ=2}}</ref> همچنین بنابر [[آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجراء و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی|ماده 187 آیین نامه اجرا]] ذکر شده است که درصورتی که یکی از [[وارث|وراث]] در خلال عملیات، تمامی بدهی [[مورث]] خویش را پرداخت نماید، مراتب به سایر وراث اطلاع داده شده و هر یک از آنان می تواند تا سه ماه از تاریخ ابلاغ اخطاریه و اطلاعی که از طرف اجرای ثبت به آنان داده می شود، نسبت به پرداخت [[سهم‌الارث|سهم الارث]] خویش از بدهی اقدام و سهم خویش را آزاد نماید یا دو ماه قبل از تاریخ ابلاغ اخطاریه تقاضای [[حراج]] نسبت به [[سهم‌الارث|سهم الارث]] خویش اقدام نماید. در انتهای ماده مذکور ذکر گردیده است که درصورتی که از تاریخ اخطاریه در مواعد مقرر در تبصره 2 ماده 34 قانون ثبت بیش از سه ماه باقی مانده باشد، مدت بیشتری برای وراث درنظر گرفته خواهد شد.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=حقوق ثبت شرح قانون و آیین نامه اجرای اسناد رسمی|ترجمه=|جلد=|سال=1384|ناشر=نگاه بینه|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=3546824|صفحه=|نام۱=ایرج|نام خانوادگی۱=نجفی|چاپ=2}}</ref> برابر این ماده درصورتی که انتقال دهنده ظرف مدتی که باید دین خویش را بپردازد و در واقع در همان مدت نیز [[خیار شرط|شرط خیار]] به نفع وی ایجاد شده است به تعهد عمل ننماید به طور قطع مالکیتی برای انتقال گیرنده ایجاد نخواهد شد ولی می تواند وصول طلب خویش را از طریق اجرای سند و فروش آن به ترتیب خاصی مطالبه نماید.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=ثبوت و اثبات در قانون روابط موجر و مستأجر (جلد اول) (مصوب مرداد 1356)|ترجمه=|جلد=|سال=1388|ناشر=جنگل|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=2283644|صفحه=|نام۱=محمدرضا|نام خانوادگی۱=فلاح|چاپ=2}}</ref>  


‌هرگاه بهاي ارزيابي بيش از كل طلب و خسارت و هزينه‌هاي قانوني تا روز حراج باشد، حراج از كل طلب و خسارت  و هزينه‌هاي قانوني تا روز حراج‌شروع مي‌شود و اگر ارزيابي كمتر از ميزان كل طلب باشد بانك مي‌تواند تا تعيين  نتيجه قطعي حراج درخواست بازداشت ساير اموال مديون را تا ميزان‌باقيمانده طلب بنمايد.
== رویه های قضایی ==
بنابر حکم شماره 517 مورخ 1323/03/10 شعبه اول دیوان عالی کشور؛ بر اساس [[ماده ۱ قانون آیین دادرسی مدنی|ماده 1 قانون آیین دادرسی مدنی]]، مرجع رسیدگی به کلیه دعاوی مدنی دادگاه های دادگستری می باشد و مقررات ماده 34 قانون ثبت برای تسریع در امر و به نفع [[مرتهن]] می باشد که اگر مشارالیه نخواهد از این حق خود استفاده نماید از مجرای دادگاه حق خود را مطالبه نماید تا اگر اشکالی در جریان اجرای مقررات سند پیش آید و دادگاه باید آن را حل کند قبلاً موضوع به دادگاه رجوع شده باشد، بنابراین تقدیم دادخواست به دادگاه منع قانونی نداشته و استدلال دادگاه به این که (می بایستی در این قبیل موارد بر طبق مقررات قانون ثبت اجراییه صادر کرد) موجه نمی باشد. <ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=محشای قانون آیین دادرسی مدنی در نظم حقوق ایران|ترجمه=|جلد=|سال=1389|ناشر=ققنوس|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=551152|صفحه=|نام۱=عباس|نام خانوادگی۱=زراعت|چاپ=3}}</ref>


‌در هر حال هرگاه مال مورد رهن يا وثيقه در حراج بار دوم به فروش نرسد پس از اخذ كليه حقوق و عوارض و  هزينه‌هاي قانوني مال مزبور به مبلغ شروع‌حراج به موجب سند رسمي به بانك واگذار مي‌شود. هرگاه مبلغي از  طلب بانك باقي مانده باشد از ساير اموال مديون تا ميزان باقيمانده طلب بانك‌ارزيابي و پس از قطعيت بهاي  ارزيابي از طريق حراج به شرح مذكور فوق استيفاء طلب بانك خواهد شد. بانك مي‌تواند نظير ساير مرتهنين با  استفاده از‌حق مقرر در تبصره 6 از رهن اعراض نموده اموال مديون را اعم از مورد رهن و غير آن براي استيفاي  طلب خود معرفي نمايد در اين صورت نيز اموال به‌شرح فوق از طريق حراج به فروش رسيده يا به بانك واگذار  خواهد شد. احراز تخصيص وام به طرح صنعتي يا معدني طبق ضوابطي خواهد بود كه به‌پيشنهاد بانك مركزي  ايران و تصويب شوراي پول و اعتبار تعيين مي‌گردد و منوط به قيد آن در سند رسمي مربوط به اخذ وام خواهد  بود
* [[نظریه شماره 7/99/123 مورخ 1399/02/30 اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره امکان مزایده ملک مرهونه برای پرداخت مطالبات بانک]]
* [[رای دادگاه درباره ابلاغ رأی داوری خارج از مهلت قانونی (دادنامه شماره ۹۱۰۹۹۷۰۲۲۱۵۰۰۶۹۱)]]
* [[رای دادگاه درباره انتقال مبیع به غیر توسط مشتری در بیع شرط (دادنامه شماره ۹۴۰۹۹۷۰۲۲۹۹۰۰۲۴۵)]]
* [[نظریه شماره 7/98/1645 مورخ 1399/04/08 اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره ممانعت مالکین و متصرفین املاک توقیف شده برای انجام عملیات مزایده]]


== پیشینه ==
== مقالات مرتبط ==
در مورد معاملات مذكور در ماده 33 قانون ثبت و كليه معاملات شرطی و رهنی راجع به منقول و غير منقول، چنانچه بدهكار در ظرف مدت مقرر از حق‌ خود استفاده نكند بستانكار می تواند با درخواست صدور اجرائيه فروش مال مورد معامله را از اداره ثبت بخواهد. هر گاه بدهكار در ظرف 3 ماه از ‌تاريخ ابلاغ اجرائيه اصل وجه مورد معامله را با اجور عقب افتاده و زيان دير كرد نسبت به اصل از تاريخ انقضاء مدت حق استرداد نپردازد آگهي مزايده ‌مال مورد معامله از همان مبلغي كه در سند تعيين شده بعلاوه اجور عقب افتاده و زيان ديركرد نسبت باصل وجه از تاريخ انقضاء مدت معامله تا روز ‌مزايده حقوق ديواني و هزينه مزايده و ماليات حراج منتشر ميشود و در روز معين از همان مبلغ مزايده شروع و از وجه حاصل از فروش طلب بستانكار ‌پرداخته شده و مازاد پس از وضع حقوق ديواني و هزينه مزايده و ماليات حراج به بدهكار داده ميشود و چنانچه مال مزبور خريدار نداشته باشد پس از‌دريافت حقوق و عوارض دولتي بخود بستانكار بهمان مبلغ كه آگهي شده واگذار ميگردد.


‌مؤسسات بانكي از اين قاعده اخير مستثني ميباشند و در اين صورت ملك مورد معامله بهر حال بطريق مزايده بايد به فروش برسد.
* [[جستجوی عدالت معاوضی و واقعی، و اراده باطنی در بیع شرط (مطالعه تطبیقی در فقه اسلامی و حقوق معاصر)]]
* [[تحلیل فقهی حقوقی قواعد و مقررات مربوط به رهن دریایی ایران]]


== منابع ==
{{پانویس}}
{{مواد قانون ثبت اسناد و املاک}}
[[رده:معامله با حق استرداد]]
[[رده:معامله با حق استرداد]]

نسخهٔ ‏۱۲ آوریل ۲۰۲۴، ساعت ۱۱:۰۴

ماده 34 قانون ثبت اسناد و املاک (اصلاحی 1386/11/29): در مورد کلیه معاملات رهنی و شرطی و دیگر معاملات مذکور در ماده (۳۳) قانون ثبت، راجع به اموال منقول و غیرمنقول، در صورتی که بدهکار ظرف مهلت مقرر در سند، بدهی خود را نپردازد، طلبکار می‌تواند از طریق صدور اجرائیه وصول طلب خود را توسط دفترخانه تنظیم کننده سند، درخواست کند. چنانچه بدهکار ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه نسبت به پرداخت بدهی خود اقدام ننماید بنا به تقاضای بستانکار، اداره ثبت پس از ارزیابی تمامی مورد معامله و قطعیت آن، حداکثر ظرف مدت دو ماه از تاریخ قطعیت ارزیابی، با برگزاری مزایده نسبت به وصول مطالبات مرتهن به میزان طلب قانونی وی اقدام و مازاد را به راهن مسترد می‌نماید.

تبصره 1(اصلاحی 1386/11/29): در مواردی هم كه مال يا ملكی، وثيقه دين يا انجام تعهد يا ضمانتی قرار داده می شود مطابق مقررات اين قانون عمل خواهد شد.

تبصره 2(اصلاحی 1386/11/29): نحوه ابلاغ اجرائيه، بازداشت مازاد مورد رهن و چگونگی ختم عمليات اجرایی و برگزاری مزايده و اعراض از رهن و ساير موارد به موجب آئين نامه ای است كه ظرف مدت سه ماه از طرف سازمان ثبت اسناد و املاك كشور تهيه و به تصويب رئيس قوه قضائيه خواهد رسيد.

تبصره 3(اصلاحی 1386/11/29): اين قانون نسبت به اسناد تنظيمی و اجرایيه های صادره كه قبل از تصويب اين قانون مختومه نگرديده است نيز جاری است.

مواد مرتبط

آیین نامه ها و بخشنامه ها

توضیح واژگان

معامله با حق استرداد: چنین عقدی، عقد مستقلی است که به موجب آن احد از طرفین مبلغی را به دیگری قرض می دهد و در مقابل، مالی را به عنوان وثیقه برای مدت معینی می پذیرد که پس از انقضاء مدت، طلب خود را دریافت و وثیقه را مسترد می نماید. در نتیجه معامله با حق استرداد عقد واحدی بوده و از نظر تحلیل حقوقی دارای اثر قرض و وثیقه می باشد.[۱]

حق حراج: مالی است که مراجع قضایی و ادارات ثبت طبق تعرفه ی قانونی از بابت حراج کردن مال محکوم علیه یا متعهد اسناد لازم الاجرا از او می گیرند.[۲]

حراج: به فروش مال در حضور جمع حراج گفته می شود. علنی بودن در آن شرط نیست. در حراج برخلاف مزایده قیمت مبدأ وجود ندارد.[۳]

سند انتقال: به سندی که دلالت بر نقل ملکیت مالی کند، خواه رسمی باشد خواه عادی، سند انتقال گفته می شود. غالباً درخصوص سند رسمی، انتقال به کار می رود؛ در مورد سند عادی انتقال باید قرینه ای باشد.[۴]

پیشینه

ماده 34 قانون ثبت اسناد و املاک (اصلاحی 1320/05/26): در مورد معاملات مذكور در ماده 33 قانون ثبت و كليه معاملات شرطی و رهنی راجع به منقول و غير منقول، چنانچه بدهكار در ظرف مدت مقرر از حق‌ خود استفاده نكند بستانكار می تواند با درخواست صدور اجرائيه فروش مال مورد معامله را از اداره ثبت بخواهد. هر گاه بدهكار در ظرف 3 ماه از ‌تاريخ ابلاغ اجرائيه اصل وجه مورد معامله را با اجور عقب افتاده و زيان دير كرد نسبت به اصل از تاريخ انقضاء مدت حق استرداد نپردازد آگهی مزايده ‌مال مورد معامله از همان مبلغی كه در سند تعيين شده به علاوه اجور عقب افتاده و زيان ديركرد نسبت به اصل وجه از تاريخ انقضاء مدت معامله تا روز ‌مزايده حقوق ديوانی و هزينه مزايده و ماليات حراج منتشر می شود و در روز معين از همان مبلغ مزايده شروع و از وجه حاصل از فروش طلب بستانكار ‌پرداخته شده و مازاد پس از وضع حقوق ديوانی و هزينه مزايده و ماليات حراج به بدهكار داده می شود و چنانچه مال مزبور خريدار نداشته باشد پس از‌دريافت حقوق و عوارض دولتی به خود بستانكار به همان مبلغ كه آگهی شده واگذار می گردد.

‌مؤسسات بانكی از اين قاعده اخير مستثنی می باشند و در اين صورت ملک مورد معامله به هر حال به طريق مزايده بايد به فروش برسد.

نکات توضیحی تفسیری دکترین

بر اساس مقررات، معاملات با حق استرداد که عموماً فاقد قصد حقیقی نقل و انتقال و برای فرار از ربا یا تصاحب املاک مردم با ثمن اندکی صورت می گیرد، فاقد آثار نقل و انتقال شناخته شده و لذا درخواست ثبت آن بر عهده ی انتقال دهنده می باشد.[۵] همچنین در خصوص اینگونه معاملات لازم به ذکر است که در صورتی که یک مال مورد معامله با حق استرداد قرار گیرد، ممکن است با قید حق بستانکار مقدم، مورد معامله رهنی برای وام های دیگر قرار گیرد.[۶]

نکات توضیحی

در راستای تبصره 2 ماده مزبور لازم به ذکر است که درصورتی که اجراییه ای علیه بدهکار صادر شود و پیش از ابلاغ اجراییه بر اساس مدارک مستند، فوت بدهکار محرز گردد، با دستور ماده 198 آیین نامه ی اجرا ضمن ابلاغ اجراییه به وراث بدهکار، که از جانب بستانکار معرفی می شوند، عملیات اجرایی تا استیفای حقوق بستانکار ادامه می یابد.[۷] همچنین بنابر ماده 187 آیین نامه اجرا ذکر شده است که درصورتی که یکی از وراث در خلال عملیات، تمامی بدهی مورث خویش را پرداخت نماید، مراتب به سایر وراث اطلاع داده شده و هر یک از آنان می تواند تا سه ماه از تاریخ ابلاغ اخطاریه و اطلاعی که از طرف اجرای ثبت به آنان داده می شود، نسبت به پرداخت سهم الارث خویش از بدهی اقدام و سهم خویش را آزاد نماید یا دو ماه قبل از تاریخ ابلاغ اخطاریه تقاضای حراج نسبت به سهم الارث خویش اقدام نماید. در انتهای ماده مذکور ذکر گردیده است که درصورتی که از تاریخ اخطاریه در مواعد مقرر در تبصره 2 ماده 34 قانون ثبت بیش از سه ماه باقی مانده باشد، مدت بیشتری برای وراث درنظر گرفته خواهد شد.[۸] برابر این ماده درصورتی که انتقال دهنده ظرف مدتی که باید دین خویش را بپردازد و در واقع در همان مدت نیز شرط خیار به نفع وی ایجاد شده است به تعهد عمل ننماید به طور قطع مالکیتی برای انتقال گیرنده ایجاد نخواهد شد ولی می تواند وصول طلب خویش را از طریق اجرای سند و فروش آن به ترتیب خاصی مطالبه نماید.[۹]

رویه های قضایی

بنابر حکم شماره 517 مورخ 1323/03/10 شعبه اول دیوان عالی کشور؛ بر اساس ماده 1 قانون آیین دادرسی مدنی، مرجع رسیدگی به کلیه دعاوی مدنی دادگاه های دادگستری می باشد و مقررات ماده 34 قانون ثبت برای تسریع در امر و به نفع مرتهن می باشد که اگر مشارالیه نخواهد از این حق خود استفاده نماید از مجرای دادگاه حق خود را مطالبه نماید تا اگر اشکالی در جریان اجرای مقررات سند پیش آید و دادگاه باید آن را حل کند قبلاً موضوع به دادگاه رجوع شده باشد، بنابراین تقدیم دادخواست به دادگاه منع قانونی نداشته و استدلال دادگاه به این که (می بایستی در این قبیل موارد بر طبق مقررات قانون ثبت اجراییه صادر کرد) موجه نمی باشد. [۱۰]

مقالات مرتبط

منابع

  1. ↑ سیدحسن امامی. حقوق مدنی (جلد اول) (در اموال، مالکیت، حق انتفاع، حق ارتفاق، تعهدات بطور کلی، بیع و معاوضه). چاپ 17. اسلامیه، 1375.  ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 530728
  2. ↑ محمدجعفر جعفری لنگرودی. مبسوط در ترمینولوژی حقوق (جلد سوم). چاپ 4. گنج دانش، 1388.  ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 328560
  3. ↑ محمدجعفر جعفری لنگرودی. مبسوط در ترمینولوژی حقوق (جلد سوم). چاپ 4. گنج دانش، 1388.  ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 328092
  4. ↑ محمدجعفر جعفری لنگرودی. مبسوط در ترمینولوژی حقوق (جلد سوم). چاپ 4. گنج دانش، 1388.  ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 332560
  5. ↑ غلامرضا شهری. حقوق ثبت اسناد و املاک. چاپ 37. جهاد دانشگاهی، 1392.  ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 3991464
  6. ↑ سیدحسن امامی. حقوق مدنی (جلد دوم) (در اجاره، مساقات، مضاربه، جعاله، شرکت، ودیعه، عاریه، قرض، قمار،وکالت ...). چاپ 12. اسلامیه، 1375.  ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 1595228
  7. ↑ ایرج نجفی. حقوق ثبت شرح قانون و آیین نامه اجرای اسناد رسمی. چاپ 2. نگاه بینه، 1384.  ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 3542544
  8. ↑ ایرج نجفی. حقوق ثبت شرح قانون و آیین نامه اجرای اسناد رسمی. چاپ 2. نگاه بینه، 1384.  ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 3546824
  9. ↑ محمدرضا فلاح. ثبوت و اثبات در قانون روابط موجر و مستأجر (جلد اول) (مصوب مرداد 1356). چاپ 2. جنگل، 1388.  ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 2283644
  10. ↑ عباس زراعت. محشای قانون آیین دادرسی مدنی در نظم حقوق ایران. چاپ 3. ققنوس، 1389.  ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 551152
برگرفته از «https://wikihoghoogh.net/w/index.php?title=ماده_34_قانون_ثبت_اسناد_و_املاک&oldid=269300»