ماده 46 قانون ثبت اسناد و املاک

ماده 46 قانون ثبت اسناد و املاک: ثبت اسناد، اختیاری است مگر در موارد ذیل:

۱- کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده باشد.

۲- کلیه معاملات راجع به حقوقی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده است.

• مشاهده ماده قبلی
• مشاهده ماده بعدی

مواد مرتبط

• ماده 47 قانون ثبت اسناد و املاک

• ماده 48 قانون ثبت اسناد و املاک
• ماده 72 قانون ثبت اسناد و املاک
• ماده 92 قانون ثبت اسناد و املاک
• ماده 95 قانون ثبت اسناد و املاک
• ماده 101 قانون ثبت اسناد و املاک

فلسفه و مبانی نظری ماده

فلسفه ی الزامی شدن ثبت اسناد مذکور در این ماده، جلوگیری از انجام معاملات معارض نسبت به اموال غیرمنقول می باشد.

نکات توضیحی تفسیری دکترین

در راستای بندهای مذکور در ماده مزبور، ثبت افرازنامه درمورد املاک ثبت شده نیز الزامی می باشد. لازم به ذکر است که در حقوق ایران اصولاً عقود رضایی بوده و حتی در مورد معاملات راجع به اموال غیرمنقول و هبه و صلح و شرکت با اینکه قانون ثبت این قراردادها و تنظیم سند رسمی را الزامی قرار داده است نمی توان آن ها را تشریفاتی محسوب نمود. همچنین شایان ذکر است که بسیاری از تشریفات مربوط به قراردادها، تنها برای اثبات آن ها بوده و در صحت و بطلان قرارداد تأثیری ندارند که یکی از نمونه های برجسته ی آن، خرید و فروش اموال غیرمنقول ثبت شده در دفتر املاک می باشد، چرا که عده ای قائل بر این هستند که انتقال ملک در دفتر املاک شرط صحت بیع بوده و در مقابل، عده ای دیگر قائل بر این نظر هستند که معامله بدون ثبت در دفتر املاک صحیح بوده و تنها اثبات آن معامله منوط به ثبت ملک می باشد. درخصوص اجاره اموال غیرمنقول بنابر مقرره این ماده و مواد 47 و 48 قانون ثبت، آنچه در وحله اول متبادر به ذهن می شود آن است که اجاره اموال غیرمنقول باید به موجب سند رسمی صورت گیرد، اما بنابر قوانین موجر و مستأجر که پس از این قانون تصویب شده است، چنین شرطی وجود ندارد. اگرچه که این شبهه وجود دارد که قانون ثبت، قوانین موجر و مستأجر را در خصوص اموال غیرمنقول تخصیص می زند اما رویه ی حاکم در دادگاه ها آن است که اجاره ی با سند عادی را نیز می پذیرد. در خصوص تنظیم اسناد رسمی لازم به ذکر است که دخالت مأمورین رسمی الزامی بوده و مأمورین رسمی باید شکل های مقرر محلی را رعایت نمایند و لذا قاعده حکومت قانون محل تنظیم نسبت به شکل سند در خصوص این اسناد اجباری می باشد. به طور مثال هر گاه یک شخص خارجی بخواهد اموال غیرمنقول خود را در ایران به فروش رساند، باید طبق مقررات قانون ایران سند رسمی تنظیم نماید چرا که قانون ایران در چنین حالتی به عنوان قانون محل وقوع مال غیرمنقول بر نحوه ی تنظیم سند اجباراً حکومت می نماید.درخصوص توان اثباتی اسناد رسمی لازم به ذکر است که مراد تأثیر قانونی سند در ایجاد اطمینان در دادرس برپایه ی درستی ادعای شخصی می باشد که بدان استناد می نماید، فلذا توان اثباتی، ویژه اسناد رسمی نبوده بلکه تمامی ادله و ابزاری که مقنن در قوانین مدنی و آیین دادرسی مدنی پیش بینی نموده است، دارای توان اثباتی می باشند.

نکات توضیحی

درخصوص دعوی خلع ید ممکن است اختلاف در مالکیت مطرح گردد؛ بدین بیان که خوانده نیز ادعای مالکیت بر ملک مورد دعوی را از طریق ارائه سند مالکیت دیگری مطرح کند که بیانگر مالکیت خوانده باشد که در چنین حالتی بحث اسناد معارض مطرح می شود که دادگاه به آن رسیدگی خواهد کرد و یا ممکن است خوانده مدارکی ارائه نماید که بیانگر انتقال ملک از طریق ناقل قانونی از خواهان به خوانده می باشد، در چنین حالتی نیز دادگاه به موضوع رسیدگی خواهد کرد و در صورت محرز شدن صحت ادعا، حکم به رد دعوای خلع ید مطروحه، خواهد شد. پیرو مطالب مذکور در فوق قابل توجه است که قانون ثبت اسناد و املاک به هر حال یک قانون شکلی بوده و به جهت تثبیت معاملات انجام شده بر روی اموال غیرمنقول می باشد، درصورتی که این معاملات برابر قانون مدنی که یک قانون اصلی و ماهوی می باشد، منعقد می شوند، در نتیجه علیرغم آنکه قانون ثبت، قانون آمره و به جهت برقراری نظم در روابط معاملاتی اشخاص نسبت به اموال غیرمنقول می باشد مع الوصف؛ اولاً درصورت تعارض قوانین ماهوی و شکلی، به طور کلی قوانین ماهوی مقدم هستند، ثانیاً از آنجا که قوانین شکلی به جهت اجرای بهتر قوانین ماهوی تصویب می شوند، لذا نباید به گونه ای تفسیر شوند که مانعی برای اجرا و یا سبب تعلیق قوانین و مقررات ماهوی شوند و در نهایت لزوم ثبت معاملات مربوط به اموال غیرمنقول و اسناد رسمی مالکیت صادره توسط ادارات ثبت را نباید برای دادگاه ها که مراجع رسمی احقاق حق هستند تا حدی دارای اهمیت دانست که مراجع مذکور حتی توان رسیدگی سریع به ادعای مرتبط با اسناد مذکور را نداشته باشند.

رویه های قضایی

بنابر حکم شماره 1829 شعبه 16 دادگاه تجدیدنظر استان تهران مورخ 1385/11/30، رسیدگی به دعوی الزام به تنظیم سند رسمی انتقال، مستلزم طرح دعوی جداگانه مبنی بر تنفیذ مبایعنامه ی عادی نمی باشد و خواهان بدوی می تواند با استناد به مبایعنامه عادی، طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی انتقال نماید، چرا که رسیدگی به دعوی الزام به تنظیم سند رسمی انتقال موجب رسیدگی دادگاه به اصالت یا عدم اصالت مبایعنامه ارائه شده خواهد بود.

• رای دادگاه درباره اعتبار صلح عادی اموال غیر منقول (دادنامه شماره ۹۱۰۹۹۷۰۲۲۱۷۰۱۵۵۹)
• رای دادگاه درباره اعتبار صلح نامه عادی در دادگاه (دادنامه شماره ۹۴۰۹۹۷۰۲۲۴۳۰۰۰۱۳)
• رای دادگاه درباره ابطال سند رسمی موخر به استناد بیع عادی (دادنامه شماره ۹۴۰۹۹۷۰۲۷۰۱۰۰۶۹۲)
• رای دادگاه درباره ادعای مالکیت نسبت به مال توقیفی به استناد سند عادی
• رای دادگاه درباره اعتراض ثالث اجرایی به استناد سند عادی (دادنامه شماره ۹۲۰۹۹۷۰۲۲۱۰۰۰۹۲۶)
• رای دادگاه درباره اعتراض ثالث اجرایی به توقیف ملک بر اساس مبایعه نامه عادی (دادنامه شماره ۹۱۰۹۹۷۰۲۲۱۳۰۰۷۸۷)
• رای دادگاه درباره استناد به سند عادی در الزام به تنظیم سند رسمی (دادنامه شماره ۹۴۰۹۹۷۰۲۶۹۴۰۰۷۴۳)
• رای دادگاه درباره استماع مجدد دعوای تحویل مبیع به لحاظ اعلام آمادگی خریدار برای پرداخت ثمن (دادنامه شماره ۹۲۰۹۹۷۰۲۲۱۶۰۰۱۳۵)
• نظریه شماره 7/1400/1359 مورخ 1401/01/31 اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره لزوم وجود سند رسمی مالکیت برای صدور پروانه ساختمانیِ املاک دارای سابقه ثبتی
• رای دادگاه درباره اعطای وکالت در نقل و انتقال عین مرهونه (دادنامه شماره ۹۳۰۹۹۷۰۲۲۱۸۰۱۱۷۵)
• رای دادگاه درباره افزایش خواسته در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال (دادنامه شماره ۹۲۰۹۹۷۰۲۶۹۵۰۰۴۲۵)
• چکیده نظریه شماره 7/1400/46 مورخ 1400/06/27 اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره سند شش دانگ در قانون شهرداری‌ها
• نظریه شماره 7/99/1477 مورخ 1400/03/03 اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره دعاوی مربوط به امور آب‌های زیر زمینی

کتب مرتبط

• اقرار مکتوب در امور حقوقی

مقالات مرتبط

• ضمانت اجرای نقض مقررات شکلی (ثبتی) قانون پیش‌فروش ساختمان