ماده 72 قانون ثبت اسناد و املاک

ماده 72 قانون ثبت اسناد و املاک: کلیه معاملات راجعه به اموال غیرمنقوله که بر طبق مقررات راجعه به ثبت املاک ثبت شده است نسبت به طرفین معامله و قائم‌مقام قانونی آن‌ها و اشخاص ثالث دارای اعتبار کامل و رسمیت خواهد بود.

مواد مرتبط

• ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک
• ماده 46 قانون ثبت اسناد و املاک
• ماده 47 قانون ثبت اسناد و املاک
• ماده 48 قانون ثبت اسناد و املاک
• ماده 88 قانون ثبت اسناد و املاک
• ماده 330 قانون آیین دادرسی مدنی
• ماده 331 قانون آیین دادرسی مدنی
• ماده 1290 قانون مدنی

توضیح واژگان

ثبت املاک: به مفهوم جزء تشریفات قانونی خاص برای ثبت املاک و مستغلات در دفاتر رسمی دولتی مخصوص که بدان دفتر نماینده املاک گویند، می باشد.

نکات توضیحی تفسیری دکترین

لازم به ذکر است که مقررات این ماده و مواد 46 و 47 و 48 قانون ثبت، دلالت بر بی اعتباری قرارداد ثبت نشده و انجام فروش مال غیرمنقول و همچنین عدم پیدایش حق عینی برای متعهدله نسبت به مال مزبور نداشته، چرا که صرف نظر از صحت و بطلان فروش مال غیرمنقول بدون تنظیم سند رسمی با توجه بر ظاهر عبارات، آنچه متبادر به ذهن می شود آن است که مقررات مذکور درخصوص معاملاتی است که موضوع آن ها به طور مستقیم، مال غیرمنقول باشد، همچون بیع مال غیرمنقول نه هر معامله ای که به نحوی مرتبط با مال غیرمنقول باشد. با این توضیح، قراردادی که موضوع مستقیم آن بیع مال غیرمنقول باشد و نه خود مال غیرمنقول، مقررات فوق شامل آن نخواهد شد.

نکات توضیحی

این ماده از قانون ثبت در راستای ماده 1290 قانون مدنی آمده است که در ماده اخیرالذکر مقرر شده است که اسناد رسمی درباره طرفین و وراث و قائم مقام آنان معتبر است. در این ماده از قانون ثبت نیز تصریح شده است که اسناد ثبت شده معاملات راجع به اموال غیرمنقول نسبت به طرفین معامله و قائم مقام آن ها و اشخاص ثالث دارای اعتبار کامل می باشد. همچنین شایان ذکر است، آنچه که از این ماده متبادر به ذهن می شود آن است که معامله راجع به ملک غیرمنقول ثبت شده، تا زمانی که در دفتر املاک به ثبت نرسیده است، نسبت به اشخاص ثالث معتبر نبوده و اعتبار آن تنها میان طرفین معامله و قائم مقام آنان می باشد. در نتیجه پس از آن که معامله مال غیرمنقول در دفتر املاک ثبت گردید، بر اساس ماده 22 قانون ثبت، شخصی که ملک به نام او منتقل گردیده و در دفتر املاک ثبت شده است، مالک رسمی شناخته می شود.درخصوص میزان اعتبار سند رسمی گفته شده است که، سند مالکیت خریداری که با حسن نیت و بدون اطلاع از اینکه مالک قبلاً با سند عادی ملک مزبور را به دیگری فروخته است، در مقابل کلیه اشخاص ثالث از جمله اشخاصی که مدعی خرید ملک مزبور با سند عادی هستند، قابل استناد می باشد. همچنین شایان ذکر است که مراد از عبارت «اعتبار کامل» در مقابل اشخاص ثالث، بدین مفهوم است که هیچگونه ایراد و عیب و نقصی نسبت به آن پذیرفته نخواهد شد. همچنین اینکه مدلول این ماده ارتباطی با بحث معاملات فضولی نداشته و در نتیجه کامل بودن یا غیر کامل بودن اعتبار، به قراردادی مربوط می شود که از نظر فقهی و تحلیل حقوقی، تمام شرایط صحت را دارا باشد.در نهایت درخصوص اینکه آیا مفاد ماده 22 با این ماده از قانون ثبت در تعارض است یا خیر، اینچنین بیان شده که؛ مفاد ماده 22 درخصوص صدور سند مالکیت بر اساس ثبت دفتر املاک بوده و مفاد ماده 72 درخصوص تنظیم اسناد راجع به معاملات املاک است و لذا این دو هیچ گونه تعارض و منافاتی با یکدیگر ندارند.

رویه قضایی

• بنابر دادنامه شماره 1252 مورخ 1326/07/28 شعبه چهارم دیوان عالی کشور، درصورتی که خوانده در دادگاه به صدور سند عادی از ناحیه خویش اقرار کند، استناد دادگاه به مواد 47 و 48 قانون ثبت علیه خواهان و در رابطه متداعین مجوزی ندارد.

• رای دادگاه درباره ابطال سند رسمی به استناد مبایعه نامه عادی (دادنامه شماره ۹۵۰۹۹۷۰۲۲۱۲۰۱۲۸۸)
• رای دادگاه درباره ابطال سند مالکیت معارض (دادنامه شماره ۹۵۰۹۹۷۰۲۲۲۹۰۰۰۲۵)
• رای دادگاه درباره ابطال وکالتنامه مرتبط با قرارداد متضمن شرط داوری (دادنامه شماره ۹۴۰۹۹۷۲۱۳۰۷۰۰۹۶۳)
• رای دادگاه درباره ابطال وکالتنامه پس از انجام موضوع وکالت (دادنامه شماره ۹۵۰۹۹۷۰۲۲۱۸۰۰۲۹۶)

مصادیق و نمونه ها

برابر ماده 331 قانون آیین دادرسی مدنی، دعاوی تصرف عدوانی و رفع مزاحمت و ممانعت از حق که مغایر با سند مالکیت باشد پذیرفته نمی شود. بدین بیان که مثلا اگر شخصی ملکی که دارای سابقه ی ثبتی به نام شخص دیگری است را به مدت یکسال در تصرف خود نگه دارد و سپس مالک، ملک را به قهر از تصرف وی خارج نماید، این متصرف درصورتی که دادخواست دعوی تصرف عدوانی مطرح کند و خوانده در پاسخ به سند مالکیت خویش استناد نماید، علیرغم آنکه برابر قاعده مندرج در ماده 330 قانون آیین دادرسی مدنی، دادگاه از ورود به دلایل مالکیت خوانده منع شده است، اما در اینجا به حکم قاعده خاص ماده 331، دعوی خواهان را رد می نماید چرا که سند مالکیت غیر از سایر دلایل مالکیت بوده و دارای وضعیت خاصی می باشد.