ماده 46 قانون ثبت اسناد و املاک: تفاوت میان نسخه‌ها
پرش به ناوبری
پرش به جستجو
بدون خلاصۀ ویرایش |
|||
| (۲۹ نسخهٔ میانی ویرایش شده توسط ۸ کاربر نشان داده نشد) | |||
| خط ۱: | خط ۱: | ||
'''ماده 46 قانون ثبت اسناد و املاک''': ثبت | '''ماده 46 قانون ثبت اسناد و املاک''': ثبت [[سند|اسناد]]، اختیاری است مگر در موارد ذیل: | ||
۱- کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده باشد. | ۱- کلیه [[عقد|عقود]] و [[معامله|معاملات]] راجع به [[عین]] یا [[منافع]] املاکی که قبلاً در [[دفتر املاک]] ثبت شده باشد. | ||
۲- کلیه معاملات راجع به حقوقی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده است. | ۲- کلیه معاملات راجع به [[حق|حقوقی]] که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده است. | ||
* [[ماده 45 قانون ثبت اسناد و املاک|مشاهده ماده قبلی]] | |||
* [[ماده 47 قانون ثبت اسناد و املاک|مشاهده ماده بعدی]] | |||
== مواد مرتبط == | == مواد مرتبط == | ||
[[ماده 48 قانون ثبت اسناد و املاک]] | |||
* [[ماده 47 قانون ثبت اسناد و املاک]] | |||
* [[ماده 48 قانون ثبت اسناد و املاک]] | |||
* [[ماده 72 قانون ثبت اسناد و املاک]] | |||
* [[ماده 92 قانون ثبت اسناد و املاک]] | |||
* [[ماده 95 قانون ثبت اسناد و املاک]] | |||
* [[ماده 101 قانون ثبت اسناد و املاک]] | |||
== فلسفه و مبانی نظری ماده == | == فلسفه و مبانی نظری ماده == | ||
| خط ۱۲: | خط ۲۲: | ||
== نکات توضیحی تفسیری دکترین == | == نکات توضیحی تفسیری دکترین == | ||
در راستای بندهای مذکور در ماده مزبور، ثبت [[افرازنامه]] درمورد املاک ثبت شده نیز الزامی می باشد.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=حقوق مدنی (جلد ششم) (در ادله اثبات دعوا، اقرار، اسناد، شهادت، امارات، قسم، اصول عملیه)|ترجمه=|جلد=|سال=1375|ناشر=کتابفروشی اسلامی|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=273516|صفحه=|نام۱=سیدحسن|نام خانوادگی۱=امامی|چاپ=7}}</ref> لازم به ذکر است که در حقوق ایران اصولاً [[عقود رضایی]] بوده و حتی در مورد معاملات راجع به اموال غیرمنقول و [[هبه]] و [[صلح]] و [[عقد شرکت|شرکت]] با اینکه قانون ثبت این قراردادها و تنظیم [[سند رسمی]] را الزامی قرار داده است نمی توان آن ها را تشریفاتی محسوب نمود.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=دوره مقدماتی حقوق مدنی (جلد دوم) (قواعد عمومی قرادادها)|ترجمه=|جلد=|سال=1389|ناشر=میزان|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=231736|صفحه=|نام۱=سیدحسین|نام خانوادگی۱=صفایی|چاپ=9}}</ref> همچنین شایان ذکر است که بسیاری از تشریفات مربوط به قراردادها، تنها برای اثبات آن ها بوده و در صحت و بطلان قرارداد تأثیری ندارند که یکی از نمونه های برجسته ی آن، خرید و فروش اموال غیرمنقول ثبت شده در دفتر املاک می باشد، چرا که عده ای قائل بر این هستند که انتقال ملک در دفتر املاک شرط صحت بیع بوده و در مقابل، عده ای دیگر قائل بر این نظر | در راستای بندهای مذکور در ماده مزبور، ثبت [[افرازنامه]] درمورد [[ملک ثبت شده|املاک ثبت شده]] نیز الزامی می باشد.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=حقوق مدنی (جلد ششم) (در ادله اثبات دعوا، اقرار، اسناد، شهادت، امارات، قسم، اصول عملیه)|ترجمه=|جلد=|سال=1375|ناشر=کتابفروشی اسلامی|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=273516|صفحه=|نام۱=سیدحسن|نام خانوادگی۱=امامی|چاپ=7}}</ref> لازم به ذکر است که در حقوق ایران اصولاً [[عقد رضایی|عقود رضایی]] بوده و حتی در مورد [[معامله|معاملات]] راجع به [[مال غیرمنقول|اموال غیرمنقول]] و [[هبه]] و [[صلح]] و [[عقد شرکت|شرکت]] با اینکه قانون ثبت این [[قرارداد|قراردادها]] و تنظیم [[سند رسمی]] را الزامی قرار داده است نمی توان آن ها را [[عقد تشریفاتی|تشریفاتی]] محسوب نمود.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=دوره مقدماتی حقوق مدنی (جلد دوم) (قواعد عمومی قرادادها)|ترجمه=|جلد=|سال=1389|ناشر=میزان|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=231736|صفحه=|نام۱=سیدحسین|نام خانوادگی۱=صفایی|چاپ=9}}</ref> همچنین شایان ذکر است که بسیاری از تشریفات مربوط به قراردادها، تنها برای اثبات آن ها بوده و در [[صحت قرارداد|صحت]] و [[بطلان قرارداد]] تأثیری ندارند که یکی از نمونه های برجسته ی آن، خرید و فروش اموال غیرمنقول ثبت شده در دفتر املاک می باشد، چرا که عده ای قائل بر این هستند که انتقال ملک در دفتر املاک شرط صحت بیع بوده و در مقابل، عده ای دیگر قائل بر این نظر هستند که معامله بدون ثبت در دفتر املاک صحیح بوده و تنها اثبات آن معامله منوط به ثبت ملک می باشد.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=شرح مبسوط مکاسب (شرایط عقد بیع)|ترجمه=|جلد=|سال=1390|ناشر=جنگل|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=1347476|صفحه=|نام۱=عباس|نام خانوادگی۱=زراعت|چاپ=1}}</ref> درخصوص [[اجاره]] اموال غیرمنقول بنابر مقرره این ماده و مواد [[ماده 47 قانون ثبت اسناد و املاک|47]] و [[ماده 48 قانون ثبت اسناد و املاک|48 قانون ثبت]]، آنچه در وحله اول متبادر به ذهن می شود آن است که اجاره اموال غیرمنقول باید به موجب سند رسمی صورت گیرد، اما بنابر [[قانون موجر و مستأجر|قوانین موجر و مستأجر]] که پس از این قانون تصویب شده است، چنین شرطی وجود ندارد. اگرچه که این شبهه وجود دارد که قانون ثبت، قوانین موجر و مستأجر را در خصوص اموال غیرمنقول تخصیص می زند اما رویه ی حاکم در [[دادگاه]] ها آن است که اجاره ی با سند عادی را نیز می پذیرد.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=متون فقه (جلد اول)|ترجمه=|جلد=|سال=1387|ناشر=خط سوم|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=1335648|صفحه=|نام۱=عباس|نام خانوادگی۱=زراعت|نام۲=حمید|نام خانوادگی۲=مسجدسرایی|چاپ=3}}</ref> در خصوص تنظیم اسناد رسمی لازم به ذکر است که دخالت مأمورین رسمی الزامی بوده و مأمورین رسمی باید شکل های مقرر محلی را رعایت نمایند و لذا [[قاعده حکومت قانون محل تنظیم سند|قاعده حکومت قانون محل تنظیم]] نسبت به شکل سند در خصوص این اسناد اجباری می باشد. به طور مثال هر گاه یک شخص خارجی بخواهد اموال غیرمنقول خود را در ایران به فروش رساند، باید طبق مقررات قانون ایران سند رسمی تنظیم نماید چرا که قانون ایران در چنین حالتی به عنوان قانون محل وقوع مال غیرمنقول بر نحوه ی تنظیم سند اجباراً حکومت می نماید.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=حقوق بین الملل خصوصی|ترجمه=|جلد=|سال=1383|ناشر=میزان|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=1513224|صفحه=|نام۱=نجادعلی|نام خانوادگی۱=الماسی|چاپ=2}}</ref>درخصوص توان اثباتی اسناد رسمی لازم به ذکر است که مراد تأثیر قانونی سند در ایجاد اطمینان در [[دادرس]] برپایه ی درستی ادعای شخصی می باشد که بدان استناد می نماید، فلذا توان اثباتی، ویژه اسناد رسمی نبوده بلکه تمامی ادله و ابزاری که مقنن در [[قانون مدنی ایران|قوانین مدنی]] و [[قانون آیین دادرسی مدنی|آیین دادرسی مدنی]] پیش بینی نموده است، دارای توان اثباتی می باشند.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=آیین دادرسی مدنی (جلد سوم) (دوره پیشرفته)|ترجمه=|جلد=|سال=1389|ناشر=دراک|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=1338056|صفحه=|نام۱=عبدالله|نام خانوادگی۱=شمس|چاپ=18}}</ref> | ||
== نکات توضیحی == | == نکات توضیحی == | ||
درخصوص [[دعوی خلع ید]] ممکن است اختلاف در مالکیت مطرح گردد؛ بدین بیان که خوانده نیز ادعای مالکیت بر ملک مورد دعوی را از طریق ارائه سند مالکیت دیگری مطرح کند که بیانگر مالکیت خوانده باشد که در چنین حالتی بحث [[اسناد معارض]] مطرح می شود که دادگاه به آن رسیدگی خواهد کرد و یا ممکن است خوانده مدارکی ارائه نماید که بیانگر انتقال ملک از طریق ناقل قانونی از خواهان به خوانده می باشد، در چنین حالتی نیز دادگاه به موضوع رسیدگی خواهد کرد و در صورت محرز شدن صحت ادعا، حکم به رد دعوای خلع ید مطروحه، خواهد شد.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=فصلنامه دیدگاه های حقوقی شماره 48 زمستان 1388|ترجمه=|جلد=|سال=1388|ناشر=دانشکده علوم قضایی و خدمات اداری|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=624528|صفحه=|نام۱=دانشکده علوم قضائی| خدمات اداری|نام خانوادگی۱=|چاپ=}}</ref> پیرو مطالب مذکور در فوق قابل توجه است که قانون ثبت اسناد و املاک به هر حال یک [[قانون شکلی]] بوده و به جهت تثبیت معاملات انجام شده بر روی اموال غیرمنقول می باشد، درصورتی که این معاملات برابر قانون مدنی که یک قانون اصلی و [[قانون ماهوی|ماهوی]] می باشد، منعقد می شوند، در نتیجه علیرغم آنکه قانون ثبت، [[قانون آمره]] و به جهت برقراری نظم در روابط معاملاتی اشخاص نسبت به اموال غیرمنقول می باشد مع الوصف؛ اولاً درصورت تعارض قوانین ماهوی و شکلی، به طور کلی قوانین ماهوی مقدم هستند، ثانیاً از آنجا که قوانین شکلی به جهت اجرای بهتر قوانین ماهوی تصویب می شوند، لذا نباید به گونه ای تفسیر شوند که مانعی برای اجرا و یا سبب تعلیق قوانین و مقررات ماهوی شوند و در نهایت لزوم ثبت معاملات مربوط به اموال غیرمنقول و اسناد رسمی مالکیت صادره توسط ادارات ثبت را نباید برای دادگاه ها که مراجع رسمی احقاق حق هستند تا حدی دارای اهمیت دانست که مراجع مذکور حتی توان رسیدگی سریع به ادعای مرتبط با اسناد مذکور را نداشته باشند.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=فصلنامه دیدگاه های حقوقی شماره 48 زمستان 1388|ترجمه=|جلد=|سال=1388|ناشر=دانشکده علوم قضایی و خدمات اداری|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=624584|صفحه=|نام۱=دانشکده علوم قضائی| خدمات اداری|نام خانوادگی۱=|چاپ=}}</ref> | درخصوص [[دعوی خلع ید]] ممکن است اختلاف در مالکیت مطرح گردد؛ بدین بیان که خوانده نیز ادعای مالکیت بر ملک مورد دعوی را از طریق ارائه سند مالکیت دیگری مطرح کند که بیانگر مالکیت خوانده باشد که در چنین حالتی بحث [[سند معارض|اسناد معارض]] مطرح می شود که دادگاه به آن رسیدگی خواهد کرد و یا ممکن است خوانده مدارکی ارائه نماید که بیانگر انتقال ملک از طریق ناقل قانونی از خواهان به خوانده می باشد، در چنین حالتی نیز دادگاه به موضوع رسیدگی خواهد کرد و در صورت محرز شدن صحت ادعا، حکم به رد دعوای خلع ید مطروحه، خواهد شد.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=فصلنامه دیدگاه های حقوقی شماره 48 زمستان 1388|ترجمه=|جلد=|سال=1388|ناشر=دانشکده علوم قضایی و خدمات اداری|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=624528|صفحه=|نام۱=دانشکده علوم قضائی| خدمات اداری|نام خانوادگی۱=|چاپ=}}</ref> پیرو مطالب مذکور در فوق قابل توجه است که [[قانون ثبت اسناد و املاک]] به هر حال یک [[قانون شکلی]] بوده و به جهت تثبیت معاملات انجام شده بر روی اموال غیرمنقول می باشد، درصورتی که این معاملات برابر قانون مدنی که یک قانون اصلی و [[قانون ماهوی|ماهوی]] می باشد، منعقد می شوند، در نتیجه علیرغم آنکه قانون ثبت، [[قانون آمره]] و به جهت برقراری نظم در روابط معاملاتی اشخاص نسبت به اموال غیرمنقول می باشد مع الوصف؛ اولاً درصورت تعارض قوانین ماهوی و شکلی، به طور کلی قوانین ماهوی مقدم هستند، ثانیاً از آنجا که قوانین شکلی به جهت اجرای بهتر قوانین ماهوی تصویب می شوند، لذا نباید به گونه ای تفسیر شوند که مانعی برای اجرا و یا سبب تعلیق قوانین و مقررات ماهوی شوند و در نهایت لزوم ثبت معاملات مربوط به اموال غیرمنقول و اسناد رسمی مالکیت صادره توسط ادارات ثبت را نباید برای دادگاه ها که مراجع رسمی احقاق حق هستند تا حدی دارای اهمیت دانست که مراجع مذکور حتی توان رسیدگی سریع به ادعای مرتبط با اسناد مذکور را نداشته باشند.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=فصلنامه دیدگاه های حقوقی شماره 48 زمستان 1388|ترجمه=|جلد=|سال=1388|ناشر=دانشکده علوم قضایی و خدمات اداری|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=624584|صفحه=|نام۱=دانشکده علوم قضائی| خدمات اداری|نام خانوادگی۱=|چاپ=}}</ref> | ||
== رویه های قضایی == | == رویه های قضایی == | ||
بنابر حکم شماره 1829 شعبه 16 دادگاه تجدیدنظر استان تهران مورخ 1385/11/30، رسیدگی به دعوی الزام به تنظیم سند رسمی انتقال، مستلزم طرح دعوی جداگانه مبنی بر تنفیذ [[مبایعنامه]] ی عادی نمی باشد و خواهان بدوی می تواند با استناد به مبایعنامه عادی، طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی انتقال نماید، چرا که رسیدگی به دعوی الزام به تنظیم سند رسمی انتقال موجب رسیدگی دادگاه به اصالت یا عدم اصالت مبایعنامه ارائه شده خواهد بود.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=رویه قضایی دادگاه های تجدیدنظر استان تهران در امور مدنی (جلد هفتم) ( الزام به تنظیم سند رسمی انتقال)|ترجمه=|جلد=|سال=1388|ناشر=جنگل|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=1678044|صفحه=|نام۱=محمدرضا|نام خانوادگی۱=زندی|چاپ=1}}</ref> | بنابر حکم شماره 1829 شعبه 16 دادگاه تجدیدنظر استان تهران مورخ 1385/11/30، رسیدگی به دعوی الزام به تنظیم سند رسمی انتقال، مستلزم طرح دعوی جداگانه مبنی بر تنفیذ [[مبایعنامه]] ی عادی نمی باشد و خواهان بدوی می تواند با استناد به مبایعنامه عادی، طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی انتقال نماید، چرا که رسیدگی به دعوی الزام به تنظیم سند رسمی انتقال موجب رسیدگی دادگاه به اصالت یا عدم اصالت مبایعنامه ارائه شده خواهد بود.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=رویه قضایی دادگاه های تجدیدنظر استان تهران در امور مدنی (جلد هفتم) ( الزام به تنظیم سند رسمی انتقال)|ترجمه=|جلد=|سال=1388|ناشر=جنگل|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=1678044|صفحه=|نام۱=محمدرضا|نام خانوادگی۱=زندی|چاپ=1}}</ref> | ||
* [[رای دادگاه درباره اعتبار صلح عادی اموال غیر منقول (دادنامه شماره ۹۱۰۹۹۷۰۲۲۱۷۰۱۵۵۹)]] | |||
* [[رای دادگاه درباره اعتبار صلح نامه عادی در دادگاه (دادنامه شماره ۹۴۰۹۹۷۰۲۲۴۳۰۰۰۱۳)]] | |||
* [[رای دادگاه درباره ابطال سند رسمی موخر به استناد بیع عادی (دادنامه شماره ۹۴۰۹۹۷۰۲۷۰۱۰۰۶۹۲)]] | |||
* [[رای دادگاه درباره ادعای مالکیت نسبت به مال توقیفی به استناد سند عادی]] | |||
* [[رای دادگاه درباره اعتراض ثالث اجرایی به استناد سند عادی (دادنامه شماره ۹۲۰۹۹۷۰۲۲۱۰۰۰۹۲۶)]] | |||
* [[رای دادگاه درباره اعتراض ثالث اجرایی به توقیف ملک بر اساس مبایعه نامه عادی (دادنامه شماره ۹۱۰۹۹۷۰۲۲۱۳۰۰۷۸۷)]] | |||
* [[رای دادگاه درباره استناد به سند عادی در الزام به تنظیم سند رسمی (دادنامه شماره ۹۴۰۹۹۷۰۲۶۹۴۰۰۷۴۳)]] | |||
* [[رای دادگاه درباره استماع مجدد دعوای تحویل مبیع به لحاظ اعلام آمادگی خریدار برای پرداخت ثمن (دادنامه شماره ۹۲۰۹۹۷۰۲۲۱۶۰۰۱۳۵)]] | |||
* [[نظریه شماره 7/1400/1359 مورخ 1401/01/31 اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره لزوم وجود سند رسمی مالکیت برای صدور پروانه ساختمانیِ املاک دارای سابقه ثبتی]] | |||
* [[رای دادگاه درباره اعطای وکالت در نقل و انتقال عین مرهونه (دادنامه شماره ۹۳۰۹۹۷۰۲۲۱۸۰۱۱۷۵)]] | |||
* [[رای دادگاه درباره افزایش خواسته در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال (دادنامه شماره ۹۲۰۹۹۷۰۲۶۹۵۰۰۴۲۵)]] | |||
* [[چکیده نظریه شماره 7/1400/46 مورخ 1400/06/27 اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره سند شش دانگ در قانون شهرداری‌ها]] | |||
* [[نظریه شماره 7/99/1477 مورخ 1400/03/03 اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره دعاوی مربوط به امور آب‌های زیر زمینی]] | |||
== کتب مرتبط == | |||
* [[اقرار مکتوب در امور حقوقی]] | |||
== مقالات مرتبط == | |||
* [[اصل راهبردی حاکمیت اراده در حقوق ایران و انگلیس]] | |||
* [[ماهیت دستور موقت ویژگی آن در حقوق فرانسه]] | |||
* [[ضمانت اجرای نقض مقررات شکلی (ثبتی) قانون پیش‌فروش ساختمان]] | |||
* [[دلایل نابرابری نتیجه دعاوی مشابه در دادرسی مدنی]] | |||
* [[رهن مال مشاع]] | |||
* [[حدود اعتبار سند نسبت به طرفین معامله، قائم مقام آنها و اشخاص ثالث]] | |||
== منابع == | == منابع == | ||
نسخهٔ کنونی تا ۱۲ سپتامبر ۲۰۲۴، ساعت ۲۳:۳۷
ماده 46 قانون ثبت اسناد و املاک: ثبت اسناد، اختیاری است مگر در موارد ذیل:
۱- کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده باشد.
۲- کلیه معاملات راجع به حقوقی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده است.
مواد مرتبط
- ماده 48 قانون ثبت اسناد و املاک
- ماده 72 قانون ثبت اسناد و املاک
- ماده 92 قانون ثبت اسناد و املاک
- ماده 95 قانون ثبت اسناد و املاک
- ماده 101 قانون ثبت اسناد و املاک
فلسفه و مبانی نظری ماده
فلسفه ی الزامی شدن ثبت اسناد مذکور در این ماده، جلوگیری از انجام معاملات معارض نسبت به اموال غیرمنقول می باشد.[۱]
نکات توضیحی تفسیری دکترین
در راستای بندهای مذکور در ماده مزبور، ثبت افرازنامه درمورد املاک ثبت شده نیز الزامی می باشد.[۲] لازم به ذکر است که در حقوق ایران اصولاً عقود رضایی بوده و حتی در مورد معاملات راجع به اموال غیرمنقول و هبه و صلح و شرکت با اینکه قانون ثبت این قراردادها و تنظیم سند رسمی را الزامی قرار داده است نمی توان آن ها را تشریفاتی محسوب نمود.[۳] همچنین شایان ذکر است که بسیاری از تشریفات مربوط به قراردادها، تنها برای اثبات آن ها بوده و در صحت و بطلان قرارداد تأثیری ندارند که یکی از نمونه های برجسته ی آن، خرید و فروش اموال غیرمنقول ثبت شده در دفتر املاک می باشد، چرا که عده ای قائل بر این هستند که انتقال ملک در دفتر املاک شرط صحت بیع بوده و در مقابل، عده ای دیگر قائل بر این نظر هستند که معامله بدون ثبت در دفتر املاک صحیح بوده و تنها اثبات آن معامله منوط به ثبت ملک می باشد.[۴] درخصوص اجاره اموال غیرمنقول بنابر مقرره این ماده و مواد 47 و 48 قانون ثبت، آنچه در وحله اول متبادر به ذهن می شود آن است که اجاره اموال غیرمنقول باید به موجب سند رسمی صورت گیرد، اما بنابر قوانین موجر و مستأجر که پس از این قانون تصویب شده است، چنین شرطی وجود ندارد. اگرچه که این شبهه وجود دارد که قانون ثبت، قوانین موجر و مستأجر را در خصوص اموال غیرمنقول تخصیص می زند اما رویه ی حاکم در دادگاه ها آن است که اجاره ی با سند عادی را نیز می پذیرد.[۵] در خصوص تنظیم اسناد رسمی لازم به ذکر است که دخالت مأمورین رسمی الزامی بوده و مأمورین رسمی باید شکل های مقرر محلی را رعایت نمایند و لذا قاعده حکومت قانون محل تنظیم نسبت به شکل سند در خصوص این اسناد اجباری می باشد. به طور مثال هر گاه یک شخص خارجی بخواهد اموال غیرمنقول خود را در ایران به فروش رساند، باید طبق مقررات قانون ایران سند رسمی تنظیم نماید چرا که قانون ایران در چنین حالتی به عنوان قانون محل وقوع مال غیرمنقول بر نحوه ی تنظیم سند اجباراً حکومت می نماید.[۶]درخصوص توان اثباتی اسناد رسمی لازم به ذکر است که مراد تأثیر قانونی سند در ایجاد اطمینان در دادرس برپایه ی درستی ادعای شخصی می باشد که بدان استناد می نماید، فلذا توان اثباتی، ویژه اسناد رسمی نبوده بلکه تمامی ادله و ابزاری که مقنن در قوانین مدنی و آیین دادرسی مدنی پیش بینی نموده است، دارای توان اثباتی می باشند.[۷]
نکات توضیحی
درخصوص دعوی خلع ید ممکن است اختلاف در مالکیت مطرح گردد؛ بدین بیان که خوانده نیز ادعای مالکیت بر ملک مورد دعوی را از طریق ارائه سند مالکیت دیگری مطرح کند که بیانگر مالکیت خوانده باشد که در چنین حالتی بحث اسناد معارض مطرح می شود که دادگاه به آن رسیدگی خواهد کرد و یا ممکن است خوانده مدارکی ارائه نماید که بیانگر انتقال ملک از طریق ناقل قانونی از خواهان به خوانده می باشد، در چنین حالتی نیز دادگاه به موضوع رسیدگی خواهد کرد و در صورت محرز شدن صحت ادعا، حکم به رد دعوای خلع ید مطروحه، خواهد شد.[۸] پیرو مطالب مذکور در فوق قابل توجه است که قانون ثبت اسناد و املاک به هر حال یک قانون شکلی بوده و به جهت تثبیت معاملات انجام شده بر روی اموال غیرمنقول می باشد، درصورتی که این معاملات برابر قانون مدنی که یک قانون اصلی و ماهوی می باشد، منعقد می شوند، در نتیجه علیرغم آنکه قانون ثبت، قانون آمره و به جهت برقراری نظم در روابط معاملاتی اشخاص نسبت به اموال غیرمنقول می باشد مع الوصف؛ اولاً درصورت تعارض قوانین ماهوی و شکلی، به طور کلی قوانین ماهوی مقدم هستند، ثانیاً از آنجا که قوانین شکلی به جهت اجرای بهتر قوانین ماهوی تصویب می شوند، لذا نباید به گونه ای تفسیر شوند که مانعی برای اجرا و یا سبب تعلیق قوانین و مقررات ماهوی شوند و در نهایت لزوم ثبت معاملات مربوط به اموال غیرمنقول و اسناد رسمی مالکیت صادره توسط ادارات ثبت را نباید برای دادگاه ها که مراجع رسمی احقاق حق هستند تا حدی دارای اهمیت دانست که مراجع مذکور حتی توان رسیدگی سریع به ادعای مرتبط با اسناد مذکور را نداشته باشند.[۹]
رویه های قضایی
بنابر حکم شماره 1829 شعبه 16 دادگاه تجدیدنظر استان تهران مورخ 1385/11/30، رسیدگی به دعوی الزام به تنظیم سند رسمی انتقال، مستلزم طرح دعوی جداگانه مبنی بر تنفیذ مبایعنامه ی عادی نمی باشد و خواهان بدوی می تواند با استناد به مبایعنامه عادی، طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی انتقال نماید، چرا که رسیدگی به دعوی الزام به تنظیم سند رسمی انتقال موجب رسیدگی دادگاه به اصالت یا عدم اصالت مبایعنامه ارائه شده خواهد بود.[۱۰]
- رای دادگاه درباره اعتبار صلح عادی اموال غیر منقول (دادنامه شماره ۹۱۰۹۹۷۰۲۲۱۷۰۱۵۵۹)
- رای دادگاه درباره اعتبار صلح نامه عادی در دادگاه (دادنامه شماره ۹۴۰۹۹۷۰۲۲۴۳۰۰۰۱۳)
- رای دادگاه درباره ابطال سند رسمی موخر به استناد بیع عادی (دادنامه شماره ۹۴۰۹۹۷۰۲۷۰۱۰۰۶۹۲)
- رای دادگاه درباره ادعای مالکیت نسبت به مال توقیفی به استناد سند عادی
- رای دادگاه درباره اعتراض ثالث اجرایی به استناد سند عادی (دادنامه شماره ۹۲۰۹۹۷۰۲۲۱۰۰۰۹۲۶)
- رای دادگاه درباره اعتراض ثالث اجرایی به توقیف ملک بر اساس مبایعه نامه عادی (دادنامه شماره ۹۱۰۹۹۷۰۲۲۱۳۰۰۷۸۷)
- رای دادگاه درباره استناد به سند عادی در الزام به تنظیم سند رسمی (دادنامه شماره ۹۴۰۹۹۷۰۲۶۹۴۰۰۷۴۳)
- رای دادگاه درباره استماع مجدد دعوای تحویل مبیع به لحاظ اعلام آمادگی خریدار برای پرداخت ثمن (دادنامه شماره ۹۲۰۹۹۷۰۲۲۱۶۰۰۱۳۵)
- نظریه شماره 7/1400/1359 مورخ 1401/01/31 اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره لزوم وجود سند رسمی مالکیت برای صدور پروانه ساختمانیِ املاک دارای سابقه ثبتی
- رای دادگاه درباره اعطای وکالت در نقل و انتقال عین مرهونه (دادنامه شماره ۹۳۰۹۹۷۰۲۲۱۸۰۱۱۷۵)
- رای دادگاه درباره افزایش خواسته در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال (دادنامه شماره ۹۲۰۹۹۷۰۲۶۹۵۰۰۴۲۵)
- چکیده نظریه شماره 7/1400/46 مورخ 1400/06/27 اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره سند شش دانگ در قانون شهرداری‌ها
- نظریه شماره 7/99/1477 مورخ 1400/03/03 اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره دعاوی مربوط به امور آب‌های زیر زمینی
کتب مرتبط
مقالات مرتبط
- اصل راهبردی حاکمیت اراده در حقوق ایران و انگلیس
- ماهیت دستور موقت ویژگی آن در حقوق فرانسه
- ضمانت اجرای نقض مقررات شکلی (ثبتی) قانون پیش‌فروش ساختمان
- دلایل نابرابری نتیجه دعاوی مشابه در دادرسی مدنی
- رهن مال مشاع
- حدود اعتبار سند نسبت به طرفین معامله، قائم مقام آنها و اشخاص ثالث
منابع
- ↑ مهدی شهیدی. اندیشه های حقوقی (مجموعه مقالات حقوقی). چاپ 2. مجمع علمی و فرهنگی مجد، 1387. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 680072
- ↑ سیدحسن امامی. حقوق مدنی (جلد ششم) (در ادله اثبات دعوا، اقرار، اسناد، شهادت، امارات، قسم، اصول عملیه). چاپ 7. کتابفروشی اسلامی، 1375. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 273516
- ↑ سیدحسین صفایی. دوره مقدماتی حقوق مدنی (جلد دوم) (قواعد عمومی قرادادها). چاپ 9. میزان، 1389. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 231736
- ↑ عباس زراعت. شرح مبسوط مکاسب (شرایط عقد بیع). چاپ 1. جنگل، 1390. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 1347476
- ↑ عباس زراعت و حمید مسجدسرایی. متون فقه (جلد اول). چاپ 3. خط سوم، 1387. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 1335648
- ↑ نجادعلی الماسی. حقوق بین الملل خصوصی. چاپ 2. میزان، 1383. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 1513224
- ↑ عبدالله شمس. آیین دادرسی مدنی (جلد سوم) (دوره پیشرفته). چاپ 18. دراک، 1389. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 1338056
- ↑ فصلنامه دیدگاه های حقوقی شماره 48 زمستان 1388. دانشکده علوم قضایی و خدمات اداری، 1388. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 624528
- ↑ فصلنامه دیدگاه های حقوقی شماره 48 زمستان 1388. دانشکده علوم قضایی و خدمات اداری، 1388. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 624584
- ↑ محمدرضا زندی. رویه قضایی دادگاه های تجدیدنظر استان تهران در امور مدنی (جلد هفتم) ( الزام به تنظیم سند رسمی انتقال). چاپ 1. جنگل، 1388. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 1678044