ماده 149 قانون ثبت اسناد و املاک: تفاوت میان نسخه‌ها
پرش به ناوبری
پرش به جستجو
بدون خلاصۀ ویرایش |
بدون خلاصۀ ویرایش |
||
| خط ۶: | خط ۶: | ||
* [[ماده 148 مکرر قانون ثبت اسناد و املاک|مشاهده ماده قبلی]] | * [[ماده 148 مکرر قانون ثبت اسناد و املاک|مشاهده ماده قبلی]] | ||
* [[ماده 150 قانون ثبت اسناد و املاک|مشاهده ماده بعدی]] | * [[ماده 150 قانون ثبت اسناد و املاک|مشاهده ماده بعدی]] | ||
== مواد مرتبط == | == مواد مرتبط == | ||
* [[ماده 148 مکرر قانون ثبت اسناد و املاک]] | * [[ماده 148 مکرر قانون ثبت اسناد و املاک]] | ||
| خط ۱۳: | خط ۱۲: | ||
* [[ماده ۳۸۴ قانون مدنی|ماده 384 قانون مدنی]] | * [[ماده ۳۸۴ قانون مدنی|ماده 384 قانون مدنی]] | ||
* [[ماده 7 قانون پیش فروش ساختمان ها]] | * [[ماده 7 قانون پیش فروش ساختمان ها]] | ||
== نکات تفسیری دکترین ماده 149 قانون ثبت اسناد و املاک == | |||
== نکات تفسیری دکترین == | |||
درخصوص فرض متصور در ماده مزبور لازم به ذکر است که ملک معینی به عنوان واحد و کلی تجزیه ناپذیر مورد معامله قرار گرفته است همچون خانه ای با ابعاد معین، اما در محاسبه ی مساحت زمین و توصیف آن در [[سند]] معامله و در نتیجه تعیین بهای آن بر مبنای توافق طرفین، [[اشتباه]] صورت می گیرد. در این حالت نمی توان ادعا کرد که مقدار اضافی مورد معامله قرار نگرفته و متعلق به فروشنده است. چرا که دو طرف قرارداد به هنگام مبادله ی ثمن و مبیع، تمام ملک و [[عین معین|مبیع معین]] مورد نظرشان بوده است و نه مقدار معینی از آن، لیکن چون تمام ثمن بر اساس توافق طرفین پرداخت نشده است، ضروری است تا ضرر ناشی از چنین اشتباهی جبران شود.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=حقوق مدنی (جلد دوم) (قواعد عمومی قراردادها، انعقاد و اعتبار قرارداد)|ترجمه=|جلد=|سال=1379|ناشر=شرکت سهامی انتشار|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=3039804|صفحه=|نام۱=ناصر|نام خانوادگی۱=کاتوزیان|چاپ=5}}</ref>علیرغم موارد مذکور در ماده مزبور، اضافه مساحت به نحو دیگری نیز ممکن است، که در آن حالت اصلاح سند مالکیت احتیاج به پرداخت قیمت اضافی و یا وجه دیگری ندارد و آن عبارت است از حالتی که در سند مالکیت طول ابعاد و مساحت ملک هر دو ذکر شده است اما با یکدیگر اختلاف دارند. بدین بیان که اگر طول ابعاد را در نظر بگیریم و صحیح بدانیم، مساحتی که از محاسبه ی آن ها حاصل می گرد کمتر یا بیشتر از مساحتی می باشد که در سند مالکیت قید شده است و اگر مساحت را در نظر بگیریم و آن را صحیح بدانیم، باید طول ابعاد غیر از آن چیزی که هست، نوشته شود. در چنین حالتی از آنجا که مرجع رسیدگی به کلیه اشتباهات ثبتی با هیأت نظارت می باشد، مرجع رسیدگی به چنین اشتباهی نیز هیأت نظارت می باشد.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=حقوق ثبت اسناد و املاک|ترجمه=|جلد=|سال=1392|ناشر=جهاد دانشگاهی|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=3999124|صفحه=|نام۱=غلامرضا|نام خانوادگی۱=شهری|چاپ=37}}</ref> درخصوص کسر مساحت در مبیع با مساحت معین، [[ماده ۳۵۵ قانون مدنی|ماده 355 قانون مدنی]]، برای خریدار [[فسخ|حق فسخ]] پیش بینی نموده است.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=صد مقاله در روش تحقیق علم حقوق|ترجمه=|جلد=|سال=1382|ناشر=گنج دانش|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=2818652|صفحه=|نام۱=محمدجعفر|نام خانوادگی۱=جعفری لنگرودی|چاپ=1}}</ref> قابل توجه است که علیرغم آنکه ماده 149 [[ناسخ]] ماده 355 قانون مدنی نبوده، اما قلمروی ماده اخیر الذکر را محدود نموده است. چرا که پیش از تصویب ماده 149 قانون ثبت، آنچه که متبادر به ذهن بود آن بود که، هرگاه مساحت زمین به عنوان واحد اندازه گیری ارزش آن به کار نرفته و تنها به منزله ی وصفی از اوصاف باشد، باز هم اضافه مساحت تنها به فروشنده، اختیار فسخ معامله را می دهد. اما با تصویب ماده 149، درخصوص مساحت زمینی که به عنوان یکی از اوصاف مبیع در سند آمده است، فروشنده به استناد [[خیار تخلف از وصف]]، حق فسخ معامله را نداشته و تنها خریدار می تواند با پرداختن قیمت اضافی سند خویش را اصلاح نماید، لذا باید پذیرفت که به این اعتبار، ماده 149 قانون ثبت، ماده 355 قانون مدنی را [[تخصیص]] داده است.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=حقوق مدنی عقود معین (قسمت اول) (معاملات معوض، عقود تملیکی، بیع، معاوضه، اجاره، قرض)|ترجمه=|جلد=|سال=1374|ناشر=مدرس|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=3645496|صفحه=|نام۱=ناصر|نام خانوادگی۱=کاتوزیان|چاپ=6}}</ref>شایان ذکر است که ارتباط منطقی ماده 149 قانون ثبت با [[ماده ۳۸۴ قانون مدنی|ماده 384 قانون مدنی]] از نظر موضوع، [[رابطه منطقی عمومی و خصوص مطلق|رابطه عمومی و خصوص مطلق]] می باشد. چرا که ماده 149 تنها در خصوص املاکی که به ثبت رسیده اند جاری می باشد، لیکن ماده 384 به جز این، شامل اموال دیگر نیز می شود. در نتیجه نمی توان چنین گفت که با تصویب ماده 149 قانون ثبت، ماده 384 قانون مدنی نسخ گردیده است.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=فصلنامه دیدگاه های حقوقی شماره 8 زمستان 1376|ترجمه=|جلد=|سال=1376|ناشر=دانشکده علوم قضایی و خدمات اداری|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=824940|صفحه=|نام۱=دانشکده علوم قضایی| خدمات اداری|نام خانوادگی۱=|چاپ=}}</ref> | درخصوص فرض متصور در ماده مزبور لازم به ذکر است که ملک معینی به عنوان واحد و کلی تجزیه ناپذیر مورد معامله قرار گرفته است همچون خانه ای با ابعاد معین، اما در محاسبه ی مساحت زمین و توصیف آن در [[سند]] معامله و در نتیجه تعیین بهای آن بر مبنای توافق طرفین، [[اشتباه]] صورت می گیرد. در این حالت نمی توان ادعا کرد که مقدار اضافی مورد معامله قرار نگرفته و متعلق به فروشنده است. چرا که دو طرف قرارداد به هنگام مبادله ی ثمن و مبیع، تمام ملک و [[عین معین|مبیع معین]] مورد نظرشان بوده است و نه مقدار معینی از آن، لیکن چون تمام ثمن بر اساس توافق طرفین پرداخت نشده است، ضروری است تا ضرر ناشی از چنین اشتباهی جبران شود.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=حقوق مدنی (جلد دوم) (قواعد عمومی قراردادها، انعقاد و اعتبار قرارداد)|ترجمه=|جلد=|سال=1379|ناشر=شرکت سهامی انتشار|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=3039804|صفحه=|نام۱=ناصر|نام خانوادگی۱=کاتوزیان|چاپ=5}}</ref>علیرغم موارد مذکور در ماده مزبور، اضافه مساحت به نحو دیگری نیز ممکن است، که در آن حالت اصلاح سند مالکیت احتیاج به پرداخت قیمت اضافی و یا وجه دیگری ندارد و آن عبارت است از حالتی که در سند مالکیت طول ابعاد و مساحت ملک هر دو ذکر شده است اما با یکدیگر اختلاف دارند. بدین بیان که اگر طول ابعاد را در نظر بگیریم و صحیح بدانیم، مساحتی که از محاسبه ی آن ها حاصل می گرد کمتر یا بیشتر از مساحتی می باشد که در سند مالکیت قید شده است و اگر مساحت را در نظر بگیریم و آن را صحیح بدانیم، باید طول ابعاد غیر از آن چیزی که هست، نوشته شود. در چنین حالتی از آنجا که مرجع رسیدگی به کلیه اشتباهات ثبتی با هیأت نظارت می باشد، مرجع رسیدگی به چنین اشتباهی نیز هیأت نظارت می باشد.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=حقوق ثبت اسناد و املاک|ترجمه=|جلد=|سال=1392|ناشر=جهاد دانشگاهی|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=3999124|صفحه=|نام۱=غلامرضا|نام خانوادگی۱=شهری|چاپ=37}}</ref> درخصوص کسر مساحت در مبیع با مساحت معین، [[ماده ۳۵۵ قانون مدنی|ماده 355 قانون مدنی]]، برای خریدار [[فسخ|حق فسخ]] پیش بینی نموده است.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=صد مقاله در روش تحقیق علم حقوق|ترجمه=|جلد=|سال=1382|ناشر=گنج دانش|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=2818652|صفحه=|نام۱=محمدجعفر|نام خانوادگی۱=جعفری لنگرودی|چاپ=1}}</ref> قابل توجه است که علیرغم آنکه ماده 149 [[ناسخ]] ماده 355 قانون مدنی نبوده، اما قلمروی ماده اخیر الذکر را محدود نموده است. چرا که پیش از تصویب ماده 149 قانون ثبت، آنچه که متبادر به ذهن بود آن بود که، هرگاه مساحت زمین به عنوان واحد اندازه گیری ارزش آن به کار نرفته و تنها به منزله ی وصفی از اوصاف باشد، باز هم اضافه مساحت تنها به فروشنده، اختیار فسخ معامله را می دهد. اما با تصویب ماده 149، درخصوص مساحت زمینی که به عنوان یکی از اوصاف مبیع در سند آمده است، فروشنده به استناد [[خیار تخلف از وصف]]، حق فسخ معامله را نداشته و تنها خریدار می تواند با پرداختن قیمت اضافی سند خویش را اصلاح نماید، لذا باید پذیرفت که به این اعتبار، ماده 149 قانون ثبت، ماده 355 قانون مدنی را [[تخصیص]] داده است.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=حقوق مدنی عقود معین (قسمت اول) (معاملات معوض، عقود تملیکی، بیع، معاوضه، اجاره، قرض)|ترجمه=|جلد=|سال=1374|ناشر=مدرس|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=3645496|صفحه=|نام۱=ناصر|نام خانوادگی۱=کاتوزیان|چاپ=6}}</ref>شایان ذکر است که ارتباط منطقی ماده 149 قانون ثبت با [[ماده ۳۸۴ قانون مدنی|ماده 384 قانون مدنی]] از نظر موضوع، [[رابطه منطقی عمومی و خصوص مطلق|رابطه عمومی و خصوص مطلق]] می باشد. چرا که ماده 149 تنها در خصوص املاکی که به ثبت رسیده اند جاری می باشد، لیکن ماده 384 به جز این، شامل اموال دیگر نیز می شود. در نتیجه نمی توان چنین گفت که با تصویب ماده 149 قانون ثبت، ماده 384 قانون مدنی نسخ گردیده است.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=فصلنامه دیدگاه های حقوقی شماره 8 زمستان 1376|ترجمه=|جلد=|سال=1376|ناشر=دانشکده علوم قضایی و خدمات اداری|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=824940|صفحه=|نام۱=دانشکده علوم قضایی| خدمات اداری|نام خانوادگی۱=|چاپ=}}</ref> | ||
== نکات توضیحی ماده 149 قانون ثبت اسناد و املاک == | |||
== نکات توضیحی == | |||
در راستای ماده مزبور و نکات فوق الذکر لازم به ذکر است که برابر [[قانون پیش فروش ساختمان ها]]، فروشنده مکلف است مطابق مفاد قرارداد عمل نموده و ملک را به مقدار تعیین شده در [[عقد]] و با آن مساحت بسازد و تحول دهد لذا درصورتی که خلاف این توافق صورت می گیرد، از آنجا که تخلف از جانب وی می باشد، برای وی حق فسخی در [[ماده 7 قانون پیش فروش ساختمان ها]] پیش بینی نشده است.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=مجله پژوهش های حقوقی شماره 14 سال 1387|ترجمه=|جلد=|سال=1387|ناشر=موسسه مطالعات و پژوهش های حقوقی شهر دانش|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=3587924|صفحه=|نام۱=موسسه مطالعات|پژوهش های حقوقی شهر دانش|نام خانوادگی۱=|چاپ=}}</ref>همچنین درخصوص حکم مذکور در این ماده از قانون ثبت لازم به ذکر است که این حکم یک حکم استثنایی و مخالف قاعده می باشد و باید نسبت به آن [[تفسیر مضیق]] نمود و [[قدر متیقن]] دایره شمول آن موردی می باشد که [[مبیع]] «به عنوان داشتن مساحت معین» مورد [[معامله]] قرار می گیرد.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=فصلنامه دیدگاه های حقوقی شماره 8 زمستان 1376|ترجمه=|جلد=|سال=1376|ناشر=دانشکده علوم قضایی و خدمات اداری|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=825008|صفحه=|نام۱=دانشکده علوم قضایی| خدمات اداری|نام خانوادگی۱=|چاپ=}}</ref>نکته دیگر آنکه حکم این ماده تنها درخصوص املاکی است که به ثبت رسیده اند و بنابر تفسیر مضیق فوق الذکر، حکم را نمی توان به سایر املاکی که به ثبت نرسیده اند تسری دارد.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=ماهنامه کانون سال 52 شماره 103 فروردین 1389|ترجمه=|جلد=|سال=1389|ناشر=صفیه|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=4260716|صفحه=|نام۱=کانون سردفتران|دفتریاران|نام خانوادگی۱=|چاپ=}}</ref>همچنین اینکه این ماده تنها در فرض اضافه مساحت ملک حاکم می باشد و درصورت کسری مساحت حکمی ندارد.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=ماهنامه کانون سال 52 شماره 103 فروردین 1389|ترجمه=|جلد=|سال=1389|ناشر=صفیه|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=4260252|صفحه=|نام۱=کانون سردفتران|دفتریاران|نام خانوادگی۱=|چاپ=}}</ref> | در راستای ماده مزبور و نکات فوق الذکر لازم به ذکر است که برابر [[قانون پیش فروش ساختمان ها]]، فروشنده مکلف است مطابق مفاد قرارداد عمل نموده و ملک را به مقدار تعیین شده در [[عقد]] و با آن مساحت بسازد و تحول دهد لذا درصورتی که خلاف این توافق صورت می گیرد، از آنجا که تخلف از جانب وی می باشد، برای وی حق فسخی در [[ماده 7 قانون پیش فروش ساختمان ها]] پیش بینی نشده است.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=مجله پژوهش های حقوقی شماره 14 سال 1387|ترجمه=|جلد=|سال=1387|ناشر=موسسه مطالعات و پژوهش های حقوقی شهر دانش|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=3587924|صفحه=|نام۱=موسسه مطالعات|پژوهش های حقوقی شهر دانش|نام خانوادگی۱=|چاپ=}}</ref>همچنین درخصوص حکم مذکور در این ماده از قانون ثبت لازم به ذکر است که این حکم یک حکم استثنایی و مخالف قاعده می باشد و باید نسبت به آن [[تفسیر مضیق]] نمود و [[قدر متیقن]] دایره شمول آن موردی می باشد که [[مبیع]] «به عنوان داشتن مساحت معین» مورد [[معامله]] قرار می گیرد.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=فصلنامه دیدگاه های حقوقی شماره 8 زمستان 1376|ترجمه=|جلد=|سال=1376|ناشر=دانشکده علوم قضایی و خدمات اداری|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=825008|صفحه=|نام۱=دانشکده علوم قضایی| خدمات اداری|نام خانوادگی۱=|چاپ=}}</ref>نکته دیگر آنکه حکم این ماده تنها درخصوص املاکی است که به ثبت رسیده اند و بنابر تفسیر مضیق فوق الذکر، حکم را نمی توان به سایر املاکی که به ثبت نرسیده اند تسری دارد.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=ماهنامه کانون سال 52 شماره 103 فروردین 1389|ترجمه=|جلد=|سال=1389|ناشر=صفیه|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=4260716|صفحه=|نام۱=کانون سردفتران|دفتریاران|نام خانوادگی۱=|چاپ=}}</ref>همچنین اینکه این ماده تنها در فرض اضافه مساحت ملک حاکم می باشد و درصورت کسری مساحت حکمی ندارد.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=ماهنامه کانون سال 52 شماره 103 فروردین 1389|ترجمه=|جلد=|سال=1389|ناشر=صفیه|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=4260252|صفحه=|نام۱=کانون سردفتران|دفتریاران|نام خانوادگی۱=|چاپ=}}</ref> | ||
== نکات توصیفی هوش مصنوعی ماده 149 قانون ثبت اسناد و املاک == | |||
== نکات توصیفی هوش مصنوعی == | |||
{{هوش مصنوعی (ماده)}} | {{هوش مصنوعی (ماده)}} | ||
# اگر ملکی با مساحت معین معامله شود و بعداً اضافه مساحت کشف شود، ذی‌نفع می‌تواند هزینه اضافی را به صندوق ثبت واریز کند و تقاضای اصلاح سند نماید. | # اگر ملکی با مساحت معین معامله شود و بعداً اضافه مساحت کشف شود، ذی‌نفع می‌تواند هزینه اضافی را به صندوق ثبت واریز کند و تقاضای اصلاح سند نماید. | ||
| خط ۳۲: | خط ۲۷: | ||
# | # | ||
# اداره ثبت به ذی‌نفع اخطار می‌کند تا وجه تودیعی را از صندوق ثبت دریافت کند. | # اداره ثبت به ذی‌نفع اخطار می‌کند تا وجه تودیعی را از صندوق ثبت دریافت کند. | ||
== رویه های قضایی == | == رویه های قضایی == | ||
* برابر نشست قضایی دادگستری کردستان مورخ بهمن 1386، درخصوص تعیین تکلیف [[بیع]] [[مال غیرمنقول]] با مساحت معین که پس از بیع اختلاف در مساحت حاصل می شود موضوع مواد 355 و 384 قانون مدنی و ماده 149 قانون ثبت، نظر کمیسیون چنین بود که اولاً بین مواد 355 و 384 قانون مدنی تعارضی وجود ندارد. چرا که ماده 355 ناظر به خرید و فروش املاک است و ماده 384 درخصوص سایر معاملاتی است که در حال معامله، مبیع از حیث مقدار معین می باشد لیکن در حین تسلیم مبیع نقصان یا زیادتی در آن مشخص می شود که مطابق مواد مزبور عمل می شود. ثانیاً ماده 149 قانون ثبت درخصوص موارد به خصوصی است که پس از معامله مشخص می شود مساحت ملک بیشتر از میزان معین می باشد و دسترسی به فروشنده ممکن نیست و خریدار نیز قصد اصلاح سند مالکیت خویش را دارد که طبق ماده مربوطه عمل خواهد شد.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=مجموعه نشست های قضایی (23) مسائل قانون مدنی (6)|ترجمه=|جلد=|سال=1388|ناشر=جنگل|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=162784|صفحه=|نام۱=معاونت آموزش|تحقیقات قوه قضاییه|نام خانوادگی۱=|چاپ=1}}</ref> | * برابر نشست قضایی دادگستری کردستان مورخ بهمن 1386، درخصوص تعیین تکلیف [[بیع]] [[مال غیرمنقول]] با مساحت معین که پس از بیع اختلاف در مساحت حاصل می شود موضوع مواد 355 و 384 قانون مدنی و ماده 149 قانون ثبت، نظر کمیسیون چنین بود که اولاً بین مواد 355 و 384 قانون مدنی تعارضی وجود ندارد. چرا که ماده 355 ناظر به خرید و فروش املاک است و ماده 384 درخصوص سایر معاملاتی است که در حال معامله، مبیع از حیث مقدار معین می باشد لیکن در حین تسلیم مبیع نقصان یا زیادتی در آن مشخص می شود که مطابق مواد مزبور عمل می شود. ثانیاً ماده 149 قانون ثبت درخصوص موارد به خصوصی است که پس از معامله مشخص می شود مساحت ملک بیشتر از میزان معین می باشد و دسترسی به فروشنده ممکن نیست و خریدار نیز قصد اصلاح سند مالکیت خویش را دارد که طبق ماده مربوطه عمل خواهد شد.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=مجموعه نشست های قضایی (23) مسائل قانون مدنی (6)|ترجمه=|جلد=|سال=1388|ناشر=جنگل|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=162784|صفحه=|نام۱=معاونت آموزش|تحقیقات قوه قضاییه|نام خانوادگی۱=|چاپ=1}}</ref> | ||
* [[نظریه شماره 7/1402/358 مورخ 1402/06/18 اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره نحوه محاسبه قیمت مساحت مازاد ملک]] | * [[نظریه شماره 7/1402/358 مورخ 1402/06/18 اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره نحوه محاسبه قیمت مساحت مازاد ملک]] | ||
* [[رای دادگاه درباره اختلاف مساحت مورد معامله در قرارداد صلح سرقفلی (دادنامه شماره ۹۴۰۹۹۷۰۲۲۰۷۰۰۷۴۳)]] | * [[رای دادگاه درباره اختلاف مساحت مورد معامله در قرارداد صلح سرقفلی (دادنامه شماره ۹۴۰۹۹۷۰۲۲۰۷۰۰۷۴۳)]] | ||
== منابع == | == منابع == | ||
{{پانویس}}{{مواد قانون ثبت اسناد و املاک}} | {{پانویس}}{{مواد قانون ثبت اسناد و املاک}} | ||
| خط ۴۳: | خط ۳۶: | ||
[[رده:اعراض از حق]] | [[رده:اعراض از حق]] | ||
[[رده:اصلاح سند ملک در فرض اضافه مساحت]] | [[رده:اصلاح سند ملک در فرض اضافه مساحت]] | ||
{{DEFAULTSORT:ماده 0755}} | |||
نسخهٔ کنونی تا ۱۷ دسامبر ۲۰۲۴، ساعت ۲۰:۰۸
ماده 149 قانون ثبت اسناد و املاک: نسبت به ملکی که با مساحت معین مورد معامله قرار گرفته باشد و بعداً معلوم شود اضافه مساحت دارد ذی‌نفع می‌تواند قیمت اضافی را بر اساس ارزش مندرج در اولین سند انتقال و سایر هزینه‌های قانونی معامله به صندوق ثبت تودیع و تقاضای اصلاح سند خود را بنماید.
در صورتی که اضافه مساحت در محدوده سند مالکیت بوده و به مجاورین تجاوزی نشده و در عین حال بین مالک و خریدار نسبت به اضافه مذکور قراری داده نشده باشد، اداره ثبت، سند را اصلاح و به ذی‌نفع اخطار می‌نماید تا وجه تودیعی را از صندوق ثبت دریافت دارد. عدم مراجعه فروشنده برای دریافت وجه در مدتی زاید بر ده سال از تاریخ اصلاح سند اعراض محسوب و وجه به حساب درآمد اختصاصی ثبت واریز می‌شود.
تبصره - در مواردی که تعیین ارزش اضافه مساحت میسر نباشد ارزش اضافه مساحت در زمان اولین معامله به وسیله ارزیاب ثبت معین خواهد شد.
مواد مرتبط
- ماده 148 مکرر قانون ثبت اسناد و املاک
- ماده 150 قانون ثبت اسناد و املاک
- ماده 355 قانون مدنی
- ماده 384 قانون مدنی
- ماده 7 قانون پیش فروش ساختمان ها
نکات تفسیری دکترین ماده 149 قانون ثبت اسناد و املاک
درخصوص فرض متصور در ماده مزبور لازم به ذکر است که ملک معینی به عنوان واحد و کلی تجزیه ناپذیر مورد معامله قرار گرفته است همچون خانه ای با ابعاد معین، اما در محاسبه ی مساحت زمین و توصیف آن در سند معامله و در نتیجه تعیین بهای آن بر مبنای توافق طرفین، اشتباه صورت می گیرد. در این حالت نمی توان ادعا کرد که مقدار اضافی مورد معامله قرار نگرفته و متعلق به فروشنده است. چرا که دو طرف قرارداد به هنگام مبادله ی ثمن و مبیع، تمام ملک و مبیع معین مورد نظرشان بوده است و نه مقدار معینی از آن، لیکن چون تمام ثمن بر اساس توافق طرفین پرداخت نشده است، ضروری است تا ضرر ناشی از چنین اشتباهی جبران شود.[۱]علیرغم موارد مذکور در ماده مزبور، اضافه مساحت به نحو دیگری نیز ممکن است، که در آن حالت اصلاح سند مالکیت احتیاج به پرداخت قیمت اضافی و یا وجه دیگری ندارد و آن عبارت است از حالتی که در سند مالکیت طول ابعاد و مساحت ملک هر دو ذکر شده است اما با یکدیگر اختلاف دارند. بدین بیان که اگر طول ابعاد را در نظر بگیریم و صحیح بدانیم، مساحتی که از محاسبه ی آن ها حاصل می گرد کمتر یا بیشتر از مساحتی می باشد که در سند مالکیت قید شده است و اگر مساحت را در نظر بگیریم و آن را صحیح بدانیم، باید طول ابعاد غیر از آن چیزی که هست، نوشته شود. در چنین حالتی از آنجا که مرجع رسیدگی به کلیه اشتباهات ثبتی با هیأت نظارت می باشد، مرجع رسیدگی به چنین اشتباهی نیز هیأت نظارت می باشد.[۲] درخصوص کسر مساحت در مبیع با مساحت معین، ماده 355 قانون مدنی، برای خریدار حق فسخ پیش بینی نموده است.[۳] قابل توجه است که علیرغم آنکه ماده 149 ناسخ ماده 355 قانون مدنی نبوده، اما قلمروی ماده اخیر الذکر را محدود نموده است. چرا که پیش از تصویب ماده 149 قانون ثبت، آنچه که متبادر به ذهن بود آن بود که، هرگاه مساحت زمین به عنوان واحد اندازه گیری ارزش آن به کار نرفته و تنها به منزله ی وصفی از اوصاف باشد، باز هم اضافه مساحت تنها به فروشنده، اختیار فسخ معامله را می دهد. اما با تصویب ماده 149، درخصوص مساحت زمینی که به عنوان یکی از اوصاف مبیع در سند آمده است، فروشنده به استناد خیار تخلف از وصف، حق فسخ معامله را نداشته و تنها خریدار می تواند با پرداختن قیمت اضافی سند خویش را اصلاح نماید، لذا باید پذیرفت که به این اعتبار، ماده 149 قانون ثبت، ماده 355 قانون مدنی را تخصیص داده است.[۴]شایان ذکر است که ارتباط منطقی ماده 149 قانون ثبت با ماده 384 قانون مدنی از نظر موضوع، رابطه عمومی و خصوص مطلق می باشد. چرا که ماده 149 تنها در خصوص املاکی که به ثبت رسیده اند جاری می باشد، لیکن ماده 384 به جز این، شامل اموال دیگر نیز می شود. در نتیجه نمی توان چنین گفت که با تصویب ماده 149 قانون ثبت، ماده 384 قانون مدنی نسخ گردیده است.[۵]
نکات توضیحی ماده 149 قانون ثبت اسناد و املاک
در راستای ماده مزبور و نکات فوق الذکر لازم به ذکر است که برابر قانون پیش فروش ساختمان ها، فروشنده مکلف است مطابق مفاد قرارداد عمل نموده و ملک را به مقدار تعیین شده در عقد و با آن مساحت بسازد و تحول دهد لذا درصورتی که خلاف این توافق صورت می گیرد، از آنجا که تخلف از جانب وی می باشد، برای وی حق فسخی در ماده 7 قانون پیش فروش ساختمان ها پیش بینی نشده است.[۶]همچنین درخصوص حکم مذکور در این ماده از قانون ثبت لازم به ذکر است که این حکم یک حکم استثنایی و مخالف قاعده می باشد و باید نسبت به آن تفسیر مضیق نمود و قدر متیقن دایره شمول آن موردی می باشد که مبیع «به عنوان داشتن مساحت معین» مورد معامله قرار می گیرد.[۷]نکته دیگر آنکه حکم این ماده تنها درخصوص املاکی است که به ثبت رسیده اند و بنابر تفسیر مضیق فوق الذکر، حکم را نمی توان به سایر املاکی که به ثبت نرسیده اند تسری دارد.[۸]همچنین اینکه این ماده تنها در فرض اضافه مساحت ملک حاکم می باشد و درصورت کسری مساحت حکمی ندارد.[۹]
نکات توصیفی هوش مصنوعی ماده 149 قانون ثبت اسناد و املاک
 | محتوای مندرج در این قسمت توسط هوش مصنوعی تولید شده است. |
- اگر ملکی با مساحت معین معامله شود و بعداً اضافه مساحت کشف شود، ذی‌نفع می‌تواند هزینه اضافی را به صندوق ثبت واریز کند و تقاضای اصلاح سند نماید.
- اصلاح سند ممکن است در صورتی که اضافه مساحت در محدوده سند مالکیت بوده و به مجاورین تجاوزی نداشته باشد و توافقی بین مالک و خریدار بر سر اضافه مساحت وجود نداشته باشد، انجام شود.
- در شرایطی که فروشنده برای دریافت وجه تودیعی در مدتی بیش از ده سال مراجعه نکند، این عدم مراجعه به عنوان انصراف از حق محسوب می‌شود و مبلغ به حساب درآمد اختصاصی ثبت واریز می‌شود.
- در صورت عدم امکان تعیین ارزش اضافه مساحت، ارزیاب ثبت ارزش آن را در زمان اولین معامله تعیین می‌نماید.
- اداره ثبت به ذی‌نفع اخطار می‌کند تا وجه تودیعی را از صندوق ثبت دریافت کند.
رویه های قضایی
- برابر نشست قضایی دادگستری کردستان مورخ بهمن 1386، درخصوص تعیین تکلیف بیع مال غیرمنقول با مساحت معین که پس از بیع اختلاف در مساحت حاصل می شود موضوع مواد 355 و 384 قانون مدنی و ماده 149 قانون ثبت، نظر کمیسیون چنین بود که اولاً بین مواد 355 و 384 قانون مدنی تعارضی وجود ندارد. چرا که ماده 355 ناظر به خرید و فروش املاک است و ماده 384 درخصوص سایر معاملاتی است که در حال معامله، مبیع از حیث مقدار معین می باشد لیکن در حین تسلیم مبیع نقصان یا زیادتی در آن مشخص می شود که مطابق مواد مزبور عمل می شود. ثانیاً ماده 149 قانون ثبت درخصوص موارد به خصوصی است که پس از معامله مشخص می شود مساحت ملک بیشتر از میزان معین می باشد و دسترسی به فروشنده ممکن نیست و خریدار نیز قصد اصلاح سند مالکیت خویش را دارد که طبق ماده مربوطه عمل خواهد شد.[۱۰]
- نظریه شماره 7/1402/358 مورخ 1402/06/18 اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره نحوه محاسبه قیمت مساحت مازاد ملک
- رای دادگاه درباره اختلاف مساحت مورد معامله در قرارداد صلح سرقفلی (دادنامه شماره ۹۴۰۹۹۷۰۲۲۰۷۰۰۷۴۳)
منابع
- ↑ ناصر کاتوزیان. حقوق مدنی (جلد دوم) (قواعد عمومی قراردادها، انعقاد و اعتبار قرارداد). چاپ 5. شرکت سهامی انتشار، 1379. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 3039804
- ↑ غلامرضا شهری. حقوق ثبت اسناد و املاک. چاپ 37. جهاد دانشگاهی، 1392. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 3999124
- ↑ محمدجعفر جعفری لنگرودی. صد مقاله در روش تحقیق علم حقوق. چاپ 1. گنج دانش، 1382. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 2818652
- ↑ ناصر کاتوزیان. حقوق مدنی عقود معین (قسمت اول) (معاملات معوض، عقود تملیکی، بیع، معاوضه، اجاره، قرض). چاپ 6. مدرس، 1374. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 3645496
- ↑ فصلنامه دیدگاه های حقوقی شماره 8 زمستان 1376. دانشکده علوم قضایی و خدمات اداری، 1376. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 824940
- ↑ مجله پژوهش های حقوقی شماره 14 سال 1387. موسسه مطالعات و پژوهش های حقوقی شهر دانش، 1387. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 3587924
- ↑ فصلنامه دیدگاه های حقوقی شماره 8 زمستان 1376. دانشکده علوم قضایی و خدمات اداری، 1376. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 825008
- ↑ ماهنامه کانون سال 52 شماره 103 فروردین 1389. صفیه، 1389. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 4260716
- ↑ ماهنامه کانون سال 52 شماره 103 فروردین 1389. صفیه، 1389. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 4260252
- ↑ مجموعه نشست های قضایی (23) مسائل قانون مدنی (6). چاپ 1. جنگل، 1388. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 162784