ماده ۴۹۰ قانون مدنی
ماده ۴۹۰ قانون مدنی: مستأجر باید:
اولاً _ در استعمال عین مستأجره به نحو متعارف رفتار کرده و تعدی یا تفریط نکند.
ثانیاً _ عین مستأجره را برای همان مصرفی که در اجاره مقرر شده و در صورت عدم تعیین در منافع مقصوده که از اوضاع و احوال استنباط میشود استعمال نماید.
ثالثاً _ مالالاجاره را در مواعدی که بین طرفین مقرر است تأدیه کند و در صورت عدم تعیین موعد، نقداً باید بپردازد.
مطالعات تطبیقی
به موجب ماده ۵۹۱ قانون مدنی مصر، مستأجر باید عین مستأجره را با همان شرایطی که تحویل گرفته؛ به موجر تحویل نماید، بدون اینکه تلف یا نقص موجود در مورد اجاره، منتسب به عمل او باشد.[۱]
نکات توضیحی تفسیری دکترین
سوء استفاده از حق، موجب ضمان است.[۲] معمولاً ضمان انسان نسبت به اموال دیگران، یا ناشی از تعدی است؛ یا تفریط، و به ندرت تعدی و تفریط، با هم توأم میگردند.[۳]
معیار تشخیص تعدی و تفریط، عرف میباشد،[۴] و تعدی، همیشه با فعل صورت میپذیرد.[۵][۶]
شرط مدت برای تأدیه اجاره بها، در صورتی است که دارای ضابطه بوده؛ و احتمال کم و زیاد بودن در آن منتفی باشد، در غیر این صورت شرطی است مجهول، که متعاقدین را ملتزم ننموده؛ و منجر به تأجیل اجاره نمیگردد.[۷]
کمتر پیش میآید که طرفین، در مورد نحوه پرداخت اجاره بها توافقی ننموده باشند؛ و در نهایت، متوسل به ضمانت اجرای مندرج در این ماده گردند، در اجاره املاک شهری، رایج است که طرفین، به جز اجاره بهای چند ماه، که به صورت پیشاپیش پرداخت مینمایند؛ اجاره سایر ماهها را، در مواعد معین تأدیه کنند؛ که در این رابطه، از آزادی کامل برخوردار هستند.[۸]
گفتنی است در صورتی که مستأجر، از تأدیه مال الاجاره خودداری ورزد؛ موجر میتواند مقابله به مثل نموده؛ و مورد اجاره را به وی تحویل ندهد.[۹]
نکات توضیحی
تجاوز به مال غیر، خارج از حدود متعارف، موجب تعدی و تفریط میگردد،[۱۰] لازم به ذکر است که همیشه عدم رعایت احتیاط، مسامحه محسوب نمیگردد؛ بلکه در مسامحه، معیار تشخیص احتیاط، عرف است.[۱۱]
مطالعات فقهی
سوابق فقهی
به محض انعقاد اجاره، موجر مالک اجاره بها میگردد، لیکن در صورتی میتواند نسبت به مطالبه آن اقدام نماید؛ که خود او، عین مستأجره را به مالک تحویل دهد.[۱۲]
رویههای قضایی
به موجب دادنامه شماره ۶۷۱ مورخه ۱۳۷۱/۱۰/۶ شعبه ۹ دیوان عالی کشور، انتفاع از عین مستأجره، در صورتی که نوع آن در اجاره نامه ذکر نگردیده باشد؛ بستگی به نوع ملک داشته؛ و اجاره املاک، بدون تصور استیفا از آنها، بی معنا است.[۱۳]
انتقادات
قانونگذار در این ماده، مستأجر را مکلف نمودهاست که مال الاجاره را، به ازای تمام مدت اجاره، و به صورت یکجا تأدیه نماید؛ در حالی که در قراردادهای معاوضی، هر یک از طرفین، میتواند اجرای عهد خویش را، منوط به اتیان تعهد توسط طرف مقابل نماید.[۱۴]
مقالات مرتبط
منابع
- ↑ محمدعلی نوری. قانون مدنی مصر. چاپ 2. گنج دانش، 1392. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 5326924
- ↑ سیدمرتضی قاسمزاده. مبانی مسئولیت مدنی. چاپ 5. میزان، 1387. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 87284
- ↑ محمد صالحی راد. آیین نگارش آرای قضایی. چاپ 4. مجمع علمی و فرهنگی مجد، 1391. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 3518468
- ↑ سیدمرتضی قاسمزاده. مبانی مسئولیت مدنی. چاپ 5. میزان، 1387. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 86412
- ↑ مهدی شهیدی. سقوط تعهدات (با اصلاحات). چاپ 9. مجمع علمی و فرهنگی مجد، 1388. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 121368
- ↑ سیدحسین صفایی و حبیب اله رحیمی. مسئولیت مدنی (الزامات خارج از قرارداد). چاپ 1. سمت، 1389. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 400240
- ↑ ناصر کاتوزیان. حقوق مدنی عقود معین (قسمت اول) (معاملات معوض، عقود تملیکی، بیع، معاوضه، اجاره، قرض). چاپ 6. مدرس، 1374. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 3649612
- ↑ ناصر کاتوزیان. حقوق مدنی عقود معین (قسمت اول) (معاملات معوض، عقود تملیکی، بیع، معاوضه، اجاره، قرض). چاپ 6. مدرس، 1374. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 3649600
- ↑ ناصر کاتوزیان. حقوق مدنی عقود معین (قسمت اول) (معاملات معوض، عقود تملیکی، بیع، معاوضه، اجاره، قرض). چاپ 6. مدرس، 1374. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 3649648
- ↑ ایراندخت نظری. مسئولیت مدنی مالک. چاپ 1. جنگل، 1389. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 883180
- ↑ فصلنامه دیدگاههای حقوقی شماره 13 و 14 بهار و تابستان 1378. دانشکده علوم قضایی و خدمات اداری، 1378. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 317748
- ↑ آیت اله سیدمحمود هاشمی شاهرودی. فرهنگ فقه (جلد اول). چاپ 3. مؤسسه دایرةالمعارف فقه اسلامی، 1390. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 2620572
- ↑ منصور اباذری فومشی. قانون روابط موجر و مستأجر در نظم حقوقی کنونی (بانضمام قوانین و آییننامههای مرتبط و نمونه اجاره نامه محلهای مسکونی). چاپ 1. خرسندی، 1385. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 5519756
- ↑ اسداله لطفی. سلسله مباحث فقهی حقوقی عقد اجاره. چاپ 1. جنگل، 1391. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 2715584