ماده ۴۹۰ قانون مدنی

ماده ۴۹۰ قانون مدنی: مستأجر باید:

اولاً _ در استعمال عین مستأجره به نحو متعارف رفتار کرده و تعدی یا تفریط نکند.

ثانیاً _ عین مستأجره را برای همان مصرفی که در اجاره مقرر شده و در صورت عدم تعیین در منافع مقصوده که از اوضاع و احوال استنباط می‌شود استعمال نماید.

ثالثاً _ مال‌الاجاره را در مواعدی که بین طرفین مقرر است تأدیه کند و در صورت عدم تعیین موعد، نقداً باید بپردازد.

• مشاهده ماده قبلی
• مشاهده ماده بعدی

مطالعات تطبیقی

به موجب ماده ۵۹۱ قانون مدنی مصر، مستأجر باید عین مستأجره را با همان شرایطی که تحویل گرفته؛ به موجر تحویل نماید، بدون اینکه تلف یا نقص موجود در مورد اجاره، منتسب به عمل او باشد.

نکات توضیحی تفسیری دکترین

سوء استفاده از حق، موجب ضمان است. معمولاً ضمان انسان نسبت به اموال دیگران، یا ناشی از تعدی است؛ یا تفریط، و به ندرت تعدی و تفریط، با هم توأم می‌گردند.

معیار تشخیص تعدی و تفریط، عرف می‌باشد، و تعدی، همیشه با فعل صورت می‌پذیرد.

شرط مدت برای تأدیه اجاره بها، در صورتی است که دارای ضابطه بوده؛ و احتمال کم و زیاد بودن در آن منتفی باشد، در غیر این صورت شرطی است مجهول، که متعاقدین را ملتزم ننموده؛ و منجر به تأجیل اجاره نمی‌گردد.

کمتر پیش می‌آید که طرفین، در مورد نحوه پرداخت اجاره بها توافقی ننموده باشند؛ و در نهایت، متوسل به ضمانت اجرای مندرج در این ماده گردند، در اجاره املاک شهری، رایج است که طرفین، به جز اجاره بهای چند ماه، که به صورت پیشاپیش پرداخت می‌نمایند؛ اجاره سایر ماه‌ها را، در مواعد معین تأدیه کنند؛ که در این رابطه، از آزادی کامل برخوردار هستند.

گفتنی است در صورتی که مستأجر، از تأدیه مال الاجاره خودداری ورزد؛ موجر می‌تواند مقابله به مثل نموده؛ و مورد اجاره را به وی تحویل ندهد.

نکات توضیحی

تجاوز به مال غیر، خارج از حدود متعارف، موجب تعدی و تفریط می‌گردد، لازم به ذکر است که همیشه عدم رعایت احتیاط، مسامحه محسوب نمی‌گردد؛ بلکه در مسامحه، معیار تشخیص احتیاط، عرف است.

مطالعات فقهی

سوابق فقهی

به محض انعقاد اجاره، موجر مالک اجاره بها می‌گردد، لیکن در صورتی می‌تواند نسبت به مطالبه آن اقدام نماید؛ که خود او، عین مستأجره را به مالک تحویل دهد.

رویه‌های قضایی

به موجب دادنامه شماره ۶۷۱ مورخه ۱۳۷۱/۱۰/۶ شعبه ۹ دیوان عالی کشور، انتفاع از عین مستأجره، در صورتی که نوع آن در اجاره نامه ذکر نگردیده باشد؛ بستگی به نوع ملک داشته؛ و اجاره املاک، بدون تصور استیفا از آنها، بی معنا است.

• رای دادگاه درباره اجازه موقت موجر به تغییر شغل (دادنامه شماره ۹۴۰۹۹۷۰۲۲۰۸۰۰۷۹۸)
• رای دادگاه درباره احراز رضایت ضمنی موجر نسبت به تغییر شغل مستأجر (دادنامه شماره ۹۳۰۹۹۷۰۲۷۰۴۰۱۶۳۸)

انتقادات

قانونگذار در این ماده، مستأجر را مکلف نموده‌است که مال الاجاره را، به ازای تمام مدت اجاره، و به صورت یکجا تأدیه نماید؛ در حالی که در قراردادهای معاوضی، هر یک از طرفین، می‌تواند اجرای عهد خویش را، منوط به اتیان تعهد توسط طرف مقابل نماید.

مقالات مرتبط

• آثارانتقال تبعی عقد اجاره در فقه، حقوق ایران و انگلیس
• جواز امتناع مدیون از ایفای دین تا زمان تهیه دلیل اثباتی بر آن
• رابطه سببیت و ضمان تعدی یا تفریط
• وضعیت مستحدثات پس از انقضای مدت اجاره در حقوق ایران و مصر
• اجاره بهشرط تملیک و عدم تحقق شرط (بررسی تطبیقی)