ماده ۳۵۵ قانون مدنی

ماده ۳۵۵ قانون مدنی: اگر ملکی به شرط داشتن مساحت معین فروخته شده باشد و بعد معلوم شود که کمتر از آن مقدار است، مشتری حق فسخ معامله را خواهد داشت و اگر معلوم شود که بیشتر است، بایع می‌تواند آن را فسخ کند مگر این که در هر دو صورت، طرفین به محاسبه زیاده یا نقیصه تراضی نمایند.

• مشاهده ماده قبلی
• مشاهده ماده بعدی

مواد مرتبط

• ماده 149 قانون ثبت اسناد و املاک

توضیح واژگان

«بیع»، یعنی خرید و فروش.

به چیزی که فروخته می‌شود؛ «مبیع» گویند.

نکات توضیحی تفسیری دکترین

مفاد این ماده، ناظر به موردی است که در صورت کمبود مبیع، خریدار ضرر می‌نماید؛ و می‌تواند با استناد به شرط داشتن مساحت معین، بیع را فسخ نماید؛ و در فرض زیاده بودن مورد معامله نسبت به مساحت شرط شده، بایع حق فسخ معامله را خواهد داشت.

اگر مشتری، زمینی را با قید مقدار معین خریداری نماید؛ و سپس معلوم گردد که مبیع، دارای مساحت کمتری بوده؛ در این صورت خریدار، از حق فسخ قرارداد برخوردار بوده؛ یا اینکه می تواند مبیع را با دریافت ارش کمبود از بایع قبول نماید، چرا که صفت مقدار، وصفی است جوهری که اشتباه در آن، موجب بطلان قرارداد نسبت به مقدار نقصان می‌گردد؛ که در نتیجه، بایع را ملزم به رد ثمن آن قسمت به خریدار می‌نماید.

در مواردی که در کیفیت یا کمیت مورد معامله تردیدی وجود داشته باشد؛ بیع را به شرط برخورداری از وصف یا مقدار معین منعقد می‌نمایند، در واقع در چنین مواردی، بیع بر مبنای شرطی واقع می‌گردد و در صورت فقدان اوصاف موردنظر طرفین، حسب مورد، ضمانت اجرای فسخ قرارداد یا تعدیل ثمن، قابل اجرا است.

در این ماده، مبیع، ملکی است مقطوع و به صورت کل معامله، و تعیین مساحت آن، تنها به جهت رعایت جنبه وصفی مورد معامله است و تخلف از مقررات ماده، برای بایع حق فسخ ایجاد می‌نماید، چرا که بخشی از مبیع، در برابر بخشی از ثمن قرار نمی‌گیرد، اما در ماده ۳۸۴ قانون مدنی، مساحت به عنوان ملاک ارزش و تعیین‌کننده میزان تعهد دارای اهمیت است و در واقع مبیع، از اجزای متصل به یکدیگر تشکیل شده؛ که در مورد قیمت هر یک از اجزای مزبور، توافق جداگانه ای صورت گرفته‌است؛ لذا کمبود مساحت، می‌تواند هم تعدیل قیمت را توجیه نماید؛ و هم امکان فسخ قرارداد را.

میزان مبیع، تنها به عنوان وصف فرعی آن، مطرح نبوده؛ و در واقع بیانگر میزان مورد معامله است؛ و به تناسب مقدار مبیع است که قیمت آن تعیین می‌گردد، به همین جهت هرگاه مبیع، کمتر یا بیشتر از آنچه که مورد تراضی طرفین واقع گردیده، درآید؛ حسب مورد ثمن نیز، کاهش یا افزایش می‌یابد، البته در مواردی هم به ندرت پیش می‌آید که مقدار مبیع، در نظر متبایعین، وصفی فرعی بوده؛ که تأثیر مستقیم در روابط بین طرفین ندارد، به همین دلیل تخلف از مقدار تعیین شده؛ به منزله تخلف از شرط صفت بوده؛ و سبب ایجاد حق فسخ می‌گردد.

مطالعات فقهی

سوابق فقهی

بنا بر نظر مشهور فقها، در صورت کم درآمدن مبیع، حتی در فرض پرداخت مابه التفاوت توسط بایع، خیار خریدار ساقط نمی‌گردد.

اگر قرار گرفتن بخشی از مبیع در مقابل بخشی از ثمن، به صورت شرط صفت باشد؛ در این صورت حتی در فرض زایل شدن بخش از مبیع، عقد نسبت به آن قسمت باطل نگردیده؛ و چیزی از ثمن به خریدار رد نمی‌شود.

رویه‌های قضایی

• به موجب دادنامه شماره ۱۶۵۳ مورخه ۲۷/۹/۱۳۸۴ شعبه ۳ دادگاه تجدیدنظر استان تهران، اگر مدعی، حق فسخ ناشی از نقصان مساحت مورد معامله را اعمال ننماید؛ پس از تنظیم سند رسمی انتقال به نام وی، دعوای مطالبه قیمت مربوط به کسری مساحت، پذیرفته نخواهد شد.

• به موجب دادنامه شماره ۱۳۱ مورخه ۲۰/۳/۱۳۶۹ شعبه ۲۲ دیوان عالی کشور، در بیع املاک، مساحت مورد معامله باید مشخص گردد؛ و تعیین آن به صورت تقریبی، صحیح نبوده؛ و موجب بی‌اعتباری قرارداد می‌شود.

• رای دادگاه درباره اسقاط حقوق ناشی از ماده ۳۵۵ قانون مدنی (دادنامه شماره ۹۲۰۹۹۷۰۲۲۰۸۰۱۲۱۱مورخ)
• نظریه شماره 7/1402/358 مورخ 1402/06/18 اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره نحوه محاسبه قیمت مساحت مازاد ملک
• رای شعبه حقوقی دیوان عالی کشور درباره اثر درج متراژملک در قولنامه
• رای دادگاه درباره اختلاف مساحت مورد معامله در قرارداد صلح سرقفلی (دادنامه شماره ۹۴۰۹۹۷۰۲۲۰۷۰۰۷۴۳)
• نظریه شماره 7/99/1046 مورخ 1399/08/20 اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره انتقال سرقفلی به عقد بیع به شرط مساحت معین و تخلف از این شرط

مقالات مرتبط

• اندیشه‌های نو در «تئوری موازنه» و مقایسه آن با برخی از نظریه‌های فرانسوی
• بررسی ضرورت رفع ابهام از مفاد قرارداد
• اختلاف مساحت در ساختمانهای پیش‌فروش: نارسایی قواعد عام در حمایت از طرف ضعیف قرارداد
• معاملات عمده‌ی بورسی از حیث تشکیل، آثار و انحلال