ماده ۴۹۸ قانون مدنی: تفاوت میان نسخه‌ها
پرش به ناوبری
پرش به جستجو
(صفحه‌ای تازه حاوی «اگر عین مستأجره به دیگری منتقل شود اجاره به حال خود باقی است مگر این که موجر ح...» ایجاد کرد) |
|||
| (۲۱ نسخهٔ میانی ویرایش شده توسط ۱۰ کاربر نشان داده نشد) | |||
| خط ۱: | خط ۱: | ||
اگر عین مستأجره به دیگری منتقل شود اجاره به حال خود باقی است مگر این که موجر حق فسخ در صورت نقل را برای خود شرط کرده باشد. | '''ماده ۴۹۸ قانون مدنی''': اگر [[عین مستأجره]] به دیگری [[انتقال|منتقل]] شود [[اجاره]] به حال خود باقی است مگر این که [[موجر]] [[حق فسخ]] در صورت نقل را برای خود [[شرط]] کرده باشد. | ||
* {{زیتونی|[[ماده ۴۹۷ قانون مدنی|مشاهده ماده قبلی]]}} | |||
* {{زیتونی|[[ماده ۴۹۹ قانون مدنی|مشاهده ماده بعدی]]}} | |||
== | == نکات توضیحی تفسیری دکترین == | ||
اجاره | با حفظ حق [[مستاجر|مستأجر]]، می‌توان مورد اجاره را فروخته؛ یا [[رهن]] داد.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=اساس در قوانین مدنی (المدونه)|ترجمه=|جلد=|سال=1387|ناشر=گنج دانش|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=1442224|صفحه=|نام۱=محمدجعفر|نام خانوادگی۱=جعفری لنگرودی|چاپ=1}}</ref> با توجه به اینکه مستأجر، [[مالکیت|مالک]] [[منفعت|منافع]] بوده؛ و نسبت به عین مستأجره حقی ندارد؛ از لحاظ استیفای منفعت، به حال وی فرقی نمی‌کند که چه کسی، صاحب عین باشد، و انتقال مالکیت عین به غیر، نافی مالکیت مستأجر نسبت به منافع آن مال نبوده؛ و اجاره ای که به نحو صحیح منعقد گردیده باشد؛ کماکان به اعتبار خود باقی خواهد بود، مگر اینکه طرفین توافق نموده باشند که موجر، در صورت انتقال عین مستأجره به غیر، بتواند قرارداد اجاره را فسخ نماید.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=شرح قانون مدنی (جلد اول)|ترجمه=|جلد=|سال=1386|ناشر=گنج دانش|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=237372|صفحه=|نام۱=سیدعلی|نام خانوادگی۱=حائری شاه باغ|چاپ=3}}</ref> | ||
== | در عین حال، اگر مستأجر، فقط متمایل به استمرار رابطه اجاری با موجر باشد؛ می‌تواند حق فسخ عقد را، در صورت انتقال عین به غیر، برای خود شرط نماید، که در این صورت وی، دارای [[خیار تخلف از شرط]] می‌گردد.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=دوره مقدماتی حقوق مدنی (جلد اول) (درس‌هایی از عقود معین) (بیع، اجاره، قرض، جعاله، شرکت، صلح)|ترجمه=|جلد=|سال=1388|ناشر=گنج دانش|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=2878788|صفحه=|نام۱=ناصر|نام خانوادگی۱=کاتوزیان|چاپ=13}}</ref> | ||
چنانچه موجر، عین مستأجره را به شخص ثالث بفروشد؛ و [[مشتری]]، از وجود رابطه اجاره بین [[بایع]] و مستأجر، مطلع نباشد؛ در این صورت یا باید تا پایان مدت اجاره صبر نماید؛ یا اینکه [[بیع]] را فسخ کند؛ زیرا مقتضی [[اطلاق]] بیع، این است که به محض انعقاد بیع، [[عین معین|عین]] و منافع [[مبیع]]، به خریدار منتقل می‌گردد، مع ذلک در فرض اطلاع مشتری از رابطه اجاره مزبور، حق فسخ وی منتفی است.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=دایرةالمعارف حقوق مدنی و تجارت (جلد اول) (حقوق تعهدات عقود و ایقاعات)|ترجمه=|جلد=|سال=1388|ناشر=گنج دانش|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=4220028|صفحه=|نام۱=محمدجعفر|نام خانوادگی۱=جعفری لنگرودی|چاپ=1}}</ref> | |||
در شمول مفاد این ماده، تفاوتی بین منقول یا غیرمنقول بودن عین مستأجره، وجود ندارد.( | در شمول مفاد این ماده، تفاوتی بین [[مال منقول|منقول]] یا [[مال غیرمنقول|غیرمنقول]] بودن عین مستأجره، وجود ندارد.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=شرح قانون مدنی (جلد اول)|ترجمه=|جلد=|سال=1386|ناشر=گنج دانش|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=237372|صفحه=|نام۱=سیدعلی|نام خانوادگی۱=حائری شاه باغ|چاپ=3}}</ref> | ||
== نکات توضیحی == | |||
چنانچه مشتری عین مستاجره را با علم به اینکه در اجاره غیر است خریداری کند، خیاری برای او نیست زیرا ملک مزبور را با علم به [[مسلوب المنفعه]] بودن خریداری نموده‌است.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=قانون مدنی در آیینه آرای دیوانعالی کشور (صلح و اجاره و احکام راجع به آنها)|ترجمه=|جلد=|سال=1384|ناشر=فردوسی|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=183104|صفحه=|نام۱=یداله|نام خانوادگی۱=بازگیر|چاپ=2}}</ref> | |||
== رویه‌های قضایی == | |||
* به موجب اتفاق نظر قضات دادگاه‌های حقوقی ۲ تهران مورخه ۱۳۶۴/۲/۱۹، با توجه به اینکه [[اجرت المسمی]] [[حق|حقی]] است [[حق دینی|دینی]]، اگر موجر، عین مستأجره را به شخص ثالث بفروشد؛ در این صورت مستأجر، در برابر مالک وقت، ملزم به [[تادیه|تأدیه]] [[اجاره بها]] خواهد بود؛ بنابراین، چنانچه بابت مال الاجاره ماه‌های گذشته، به مالک سابق [[مدیون|بدهکار]] باشد؛ باید [[دیون|دین]] خود را به همان شخص پرداخت نماید؛ مگر اینکه بایع، در زمان فروش ملک، همه حقوق معوقه خود را به مشتری، منتقل نموده باشد.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=قانون مدنی در رویه قضایی|ترجمه=|جلد=|سال=1387|ناشر=مجمع علمی و فرهنگی مجد|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=169132|صفحه=|نام۱=سیدمحمدرضا|نام خانوادگی۱=حسینی|چاپ=4}}</ref> | |||
* [[رای دادگاه درباره اخذ اجاره بها از مستأجر جدید پس از انتقال اجاره به غیر (دادنامه شماره ۹۱۰۹۹۷۰۲۲۱۵۰۱۰۵۳)]] | |||
* [[رای دادگاه درباره اخذ اجاره بها دلیل رضایت به انتقال اجاره (دادنامه شماره ۹۱۰۹۹۷۰۲۲۴۴۰۱۶۸۱)]] | |||
* [[نظریه شماره ۷/۱۴۰۲/۹۸۲ مورخ ۱۴۰۳/۰۲/۱۶ اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره فروش عین استیجاری و تکلیف اجاره‌بها]] | |||
== | == مقالات مرتبط == | ||
* [[آثارانتقال تبعی عقد اجاره در فقه، حقوق ایران و انگلیس]] | |||
* [[آثار انتقال عین مستأجره به مستأجر در فقه اسلامی، حقوق ایران و مصر]] | |||
* [[اصل آزادی انتقال قرارداد]] | |||
== | == منابع == | ||
{{پانویس|۲}} | |||
{{مواد قانون مدنی}} | |||
[[رده:مواد قانون مدنی]] | |||
[[رده:اموال]] | |||
[[رده:عقود-معین]] | |||
[[رده:اجاره اشیاء]] | |||
[[رده:اجاره]] | |||
نسخهٔ کنونی تا ۱۷ سپتامبر ۲۰۲۴، ساعت ۱۵:۳۳
ماده ۴۹۸ قانون مدنی: اگر عین مستأجره به دیگری منتقل شود اجاره به حال خود باقی است مگر این که موجر حق فسخ در صورت نقل را برای خود شرط کرده باشد.
نکات توضیحی تفسیری دکترین
با حفظ حق مستأجر، می‌توان مورد اجاره را فروخته؛ یا رهن داد.[۱] با توجه به اینکه مستأجر، مالک منافع بوده؛ و نسبت به عین مستأجره حقی ندارد؛ از لحاظ استیفای منفعت، به حال وی فرقی نمی‌کند که چه کسی، صاحب عین باشد، و انتقال مالکیت عین به غیر، نافی مالکیت مستأجر نسبت به منافع آن مال نبوده؛ و اجاره ای که به نحو صحیح منعقد گردیده باشد؛ کماکان به اعتبار خود باقی خواهد بود، مگر اینکه طرفین توافق نموده باشند که موجر، در صورت انتقال عین مستأجره به غیر، بتواند قرارداد اجاره را فسخ نماید.[۲]
در عین حال، اگر مستأجر، فقط متمایل به استمرار رابطه اجاری با موجر باشد؛ می‌تواند حق فسخ عقد را، در صورت انتقال عین به غیر، برای خود شرط نماید، که در این صورت وی، دارای خیار تخلف از شرط می‌گردد.[۳]
چنانچه موجر، عین مستأجره را به شخص ثالث بفروشد؛ و مشتری، از وجود رابطه اجاره بین بایع و مستأجر، مطلع نباشد؛ در این صورت یا باید تا پایان مدت اجاره صبر نماید؛ یا اینکه بیع را فسخ کند؛ زیرا مقتضی اطلاق بیع، این است که به محض انعقاد بیع، عین و منافع مبیع، به خریدار منتقل می‌گردد، مع ذلک در فرض اطلاع مشتری از رابطه اجاره مزبور، حق فسخ وی منتفی است.[۴]
در شمول مفاد این ماده، تفاوتی بین منقول یا غیرمنقول بودن عین مستأجره، وجود ندارد.[۵]
نکات توضیحی
چنانچه مشتری عین مستاجره را با علم به اینکه در اجاره غیر است خریداری کند، خیاری برای او نیست زیرا ملک مزبور را با علم به مسلوب المنفعه بودن خریداری نموده‌است.[۶]
رویه‌های قضایی
- به موجب اتفاق نظر قضات دادگاه‌های حقوقی ۲ تهران مورخه ۱۳۶۴/۲/۱۹، با توجه به اینکه اجرت المسمی حقی است دینی، اگر موجر، عین مستأجره را به شخص ثالث بفروشد؛ در این صورت مستأجر، در برابر مالک وقت، ملزم به تأدیه اجاره بها خواهد بود؛ بنابراین، چنانچه بابت مال الاجاره ماه‌های گذشته، به مالک سابق بدهکار باشد؛ باید دین خود را به همان شخص پرداخت نماید؛ مگر اینکه بایع، در زمان فروش ملک، همه حقوق معوقه خود را به مشتری، منتقل نموده باشد.[۷]
- رای دادگاه درباره اخذ اجاره بها از مستأجر جدید پس از انتقال اجاره به غیر (دادنامه شماره ۹۱۰۹۹۷۰۲۲۱۵۰۱۰۵۳)
- رای دادگاه درباره اخذ اجاره بها دلیل رضایت به انتقال اجاره (دادنامه شماره ۹۱۰۹۹۷۰۲۲۴۴۰۱۶۸۱)
- نظریه شماره ۷/۱۴۰۲/۹۸۲ مورخ ۱۴۰۳/۰۲/۱۶ اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره فروش عین استیجاری و تکلیف اجاره‌بها
مقالات مرتبط
- آثارانتقال تبعی عقد اجاره در فقه، حقوق ایران و انگلیس
- آثار انتقال عین مستأجره به مستأجر در فقه اسلامی، حقوق ایران و مصر
- اصل آزادی انتقال قرارداد
منابع
- ↑ محمدجعفر جعفری لنگرودی. اساس در قوانین مدنی (المدونه). چاپ 1. گنج دانش، 1387. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 1442224
- ↑ سیدعلی حائری شاه باغ. شرح قانون مدنی (جلد اول). چاپ 3. گنج دانش، 1386. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 237372
- ↑ ناصر کاتوزیان. دوره مقدماتی حقوق مدنی (جلد اول) (درس‌هایی از عقود معین) (بیع، اجاره، قرض، جعاله، شرکت، صلح). چاپ 13. گنج دانش، 1388. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 2878788
- ↑ محمدجعفر جعفری لنگرودی. دایرةالمعارف حقوق مدنی و تجارت (جلد اول) (حقوق تعهدات عقود و ایقاعات). چاپ 1. گنج دانش، 1388. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 4220028
- ↑ سیدعلی حائری شاه باغ. شرح قانون مدنی (جلد اول). چاپ 3. گنج دانش، 1386. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 237372
- ↑ یداله بازگیر. قانون مدنی در آیینه آرای دیوانعالی کشور (صلح و اجاره و احکام راجع به آنها). چاپ 2. فردوسی، 1384. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 183104
- ↑ سیدمحمدرضا حسینی. قانون مدنی در رویه قضایی. چاپ 4. مجمع علمی و فرهنگی مجد، 1387. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 169132