ماده ۴۹۶ قانون مدنی

ماده ۴۹۶ قانون مدنی: عقد اجاره به واسطهٔ تلف شدن عین مستأجره از تاریخ تلف، باطل می‌شود و نسبت به تخلف از شرایطی که بین موجر و مستأجر مقرر است خیار فسخ از تاریخ تخلف ثابت می‌گردد.

• مشاهده ماده قبلی
• مشاهده ماده بعدی

نکات توضیحی تفسیری دکترین

مقصود قانونگذار از بطلان در این ماده، منفسخ شدن قرارداد اجاره است، چرا که با تلف عین مستأجره پس از تسلیم آن به مستأجر، اجاره از همان زمان تلف منحل گردیده؛ و تلف مورد اجاره، نسبت به گذشته اثری ندارد و تا هنگام تلف، خدشه ای به عقد وارد نگردیده تا بتوان آن را، از ابتدا باطل دانست، اصل بر این است که معامله، تا لحظه تلف موضوع آن، اعتبار خود را از دست ندهد.

تلف مورد اجاره، به سه شکل قابل تصور است:

- تلف پیش از قبض

- تلف پس از قبض و پیش از شروع به استیفا

- تلف پس از شروع به استیفا و پیش از انقضای مدت اجاره.

در عقود تملیکی معوض، دو عامل «تملیک در برابر تملیک»، و «تسلیم در برابر تسلیم» را نباید نادیده گرفت، عامل اول مقدمه، و عامل دوم هدف است، پس اگر یکی از طرفین، عاجز از تسلیم مورد معامله باشد؛ طرف دیگر را نیز باید عاجز از تسلیم موضوع تعهد خویش دانست، و اگر تسلیمی صورت پذیرفته باشد؛ باید استرداد گردد.

اقباض از سوی موجر، که همان تسلیم مورد اجاره است؛ باید تا پایان مدت اجاره ادامه یابد، به همین دلیل در صورت تلف عین مستأجره، قبل از اتمام مدت اجاره، دیگر مستأجر تکلیفی در تأدیه اجاره بها نخواهد داشت، چرا که وی نسبت به باقیمانده مدت، دارای خیار تبعض صفقه است، به عبارت دیگر با توجه به اینکه به محض انعقاد اجاره، هر یک از عوضین به طرف دیگر منتقل می‌گردد؛ در صورت تلف منافع عین، که به تبع تلف عین رخ می‌دهد؛ مالک نیز مستحق مال الاجاره نخواهد بود.

رویه‌های قضایی

• به موجب دادنامه شماره ۲۷ شعبه ۸ دیوان عالی کشور، با انفساخ اجاره، به دلیل تلف عین مستأجره، و انتفای رابطه اجاری بین طرفین، دیگر، دلیلی برای اخذ اجرت المثل موضوع ماده ۴۹۴ قانون مدنی، وجود ندارد.

• نظریه شماره 7/99/402 مورخ 1399/06/03 اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره معیوب بودن مورد اجاره
• رای دادگاه درباره اثر تلف مورد اجاره بر پرداخت اجاره بها (دادنامه شماره ۹۳۰۹۹۷۰۲۲۲۸۰۰۵۱۷)

مصادیق و نمونه‌ها

• اگر منزلی که برای مدت یک سال، اجاره داده شده‌است؛ تخریب گردد؛ یا خودروی موضوع اجاره، دچار حریق گردد؛ حوادث مزبور، نسبت به گذشته تأثیری نداشته؛ و تنها، عقد را نسبت به آینده منفسخ می‌نماید.

مقالات مرتبط

• بررسی تطبیقی بطلان قرارداد اجاره در باب تلف (اعم از عین و منافع) در حقوق ایران و فرانسه
• جایگاه و مبانی انفساخ در نظام حقوقی ایران
• اندیشه‌های نو در «تئوری موازنه» و مقایسه آن با برخی از نظریه‌های فرانسوی
• آثار تلف عین مستاجره بر اماکن تجاری
• نقض احتمالی قرارداد در حقوق ایران با نگاهی به کنوانسیون بیع بین المللی کالا (1980) و نظامهای حقوقی خارجی
• تحول در مسئولیت مدنی پزشک : بازگشت افراطی به نظریۀ تقصیر
• فسخ قرارداد به واسطه ی نقض احتمالی در کنوانسیون بیع بین المللی کالا ( 1980 ) و حقوق ایران
• لزوم تبعیت منفعت از ضمان؛ اقتضای مواد 387 و 558 قانون مدنی