ماده ۳۸۴ قانون مدنی: تفاوت میان نسخه‌ها

از ویکی حقوق
پرش به ناوبری پرش به جستجو
(افزودن رویه ی قضایی)
خط ۴۲: خط ۴۲:
* [[نظریه شماره 7/1402/358 مورخ 1402/06/18 اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره نحوه محاسبه قیمت مساحت مازاد ملک]]
* [[نظریه شماره 7/1402/358 مورخ 1402/06/18 اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره نحوه محاسبه قیمت مساحت مازاد ملک]]
* [[رای دادگاه درباره اثر کسری مساحت آپارتمان بر میزان ثمن (دادنامه شماره ۹۴۰۹۹۷۰۲۲۱۶۰۰۹۴۷)]]
* [[رای دادگاه درباره اثر کسری مساحت آپارتمان بر میزان ثمن (دادنامه شماره ۹۴۰۹۹۷۰۲۲۱۶۰۰۹۴۷)]]
* [[رای شعبه حقوقی دیوان عالی کشور درباره اثر درج متراژملک در قولنامه]]


== مقالات مرتبط ==
== مقالات مرتبط ==

نسخهٔ ‏۲۷ فوریهٔ ۲۰۲۴، ساعت ۱۷:۵۰

ماده ۳۸۴ قانون مدنی: هرگاه در حال معامله، مبیع از حیث مقدار، معین بوده و در وقت تسلیم، کمتر از آن مقدار درآید مشتری حق دارد که بیع را فسخ کند یا قیمت موجود را با تادیه حصه ای از ثمن به نسبت موجود قبول نماید و اگر مبیع، زیاده از مقدار معین باشد، زیاده مال بایع است.

مواد مرتبط

مطالعات تطبیقی

به موجب ماده ۴۳۴ قانون مدنی مصر، در مواردی که مبیع، زیاده یا نقیصه ای داشته باشد؛ حق خریدار نسبت به کاهش ثمن یا فسخ عقد و حق فروشنده به مطالبه کسری ثمن، مشمول مرور زمان یک سال از تاریخ تسلیم عملی مبیع است.[۱]

نکات توضیحی تفسیری دکترین

میزان مبیع، تنها به عنوان وصف فرعی آن، مطرح نبوده؛ و در واقع بیانگر میزان مورد معامله است؛ و به تناسب مقدار مبیع است که قیمت آن تعیین می‌گردد، به همین جهت هرگاه مبیع، کمتر یا بیشتر از آنچه که مورد تراضی طرفین، واقع گردیده؛ درآید؛ حسب مورد ثمن نیز، کاهش یا افزایش می‌یابد، البته در مواردی هم به ندرت پیش می‌آید که مقدار مبیع، در نظر متبایعین، وصفی فرعی بوده؛ که تأثیر مستقیم در روابط بین طرفین ندارد، به همین دلیل تخلف از مقدار تعیین شده؛ به منزله تخلف از شرط صفت بوده؛ و سبب ایجاد حق فسخ می‌گردد.[۲]

با توجه به اینکه وصف کمیت، مقدار مورد معامله را معین می‌نماید؛ چنین وصفی، از اوصاف ذاتی و جوهری محسوب می‌گردد؛ ولی به لحاظ اینکه وصف کمیت، حاوی «وصف اجتماع» اجزای موضوع قرارداد است؛ باید آن را از اوصاف فرعی دانست، پس اگر مبیع، کمتر از وصف معهود بین طرفین باشد؛ به دلیل فقدان «وصف اجتماع»، مشتری از حق فسخ برخوردار بوده؛ و از طرفی، به دلیل نقصان در مقدار، که وصف ذاتی است؛ می‌تواند از ثمن معامله کم نماید.[۳]

در مواردی که در کیفیت یا کمیت مورد معامله تردیدی وجود داشته باشد؛ بیع را، به شرط برخورداری از وصف یا مقدار معین منعقد می‌نمایند، در واقع در چنین مواردی، بیع بر مبنای شرطی واقع می‌گردد و در صورت فقدان اوصاف موردنظر طرفین، حسب مورد، ضمانت اجرای فسخ قرارداد یا تعدیل ثمن، قابل اجرا است.[۴]

اگر مشتری زمینی را با قید مقدار معین خریداری نماید؛ و سپس معلوم گردد که مبیع، دارای مساحت کمتری بوده؛ در این صورت خریدار، از حق فسخ قرارداد برخوردار بوده؛ یا اینکه مبیع را، با دریافت ارش کمبود از بایع قبول نماید، چرا که صفت مقدار، وصفی است جوهری که اشتباه در آن، موجب بطلان قرارداد نسبت به مقدار نقصان می‌گردد؛ که در نتیجه، بایع را ملزم به رد ثمن آن قسمت به خریدار می‌نماید.[۵]

چنانچه مبیع، کلی بوده؛ و کمتر از میزان توافق شده درآید؛ در این صورت فروشنده، ملزم خواهد بود که کمبود را، به بایع تسلیم نماید و اگر بایع، زیاده از مبیع را به مشتری تحویل داده باشد؛ می‌تواند آن را از وی استرداد نماید.[۶]

نکات توضیحی

دلیل مالکیت فروشنده نسبت به میزان مازاد، این است که مقدار مزبور، موضوع قصد طرفین نبوده؛ و داخل در بیع نیست.[۷]

مطالعات فقهی

سوابق فقهی

بنا بر نظر مشهور فقها، در صورت کم درآمدن مبیع، حتی در فرض پرداخت مابه التفاوت توسط بایع، خیار خریدار ساقط نمی‌گردد.[۸]

اگر قرار گرفتن بخشی از مبیع در مقابل بخشی از ثمن، به صورت شرط صفت باشد؛ در این صورت حتی در فرض زایل شدن بخش از مبیع، عقد نسبت به آن قسمت باطل نگردیده؛ و چیزی از ثمن به خریدار رد نمی‌شود.[۹]

اگر فروشنده بخواهد نقصان زمین را، از الحاق اراضی مجاور به آن، جبران نماید؛ خریدار مکلف به قبول نظر او نیست؛ زیرا زمین‌های مجاور، جزء مبیع نبوده؛ و در صورت تردید در خیار خریدار، بقای آن استصحاب می‌گردد.[۱۰]

رویه‌های قضایی

به موجب دادنامه شماره ۱۶۵۳ مورخه ۲۷/۹/۱۳۸۴ شعبه ۳ دادگاه تجدیدنظر استان تهران، اگر مدعی، حق فسخ ناشی از نقصان مساحت مورد معامله را، اعمال ننماید؛ پس از تنظیم سند رسمی انتقال به نام وی، دعوای مطالبه قیمت مربوط به کسری مساحت، پذیرفته نخواهد شد.[۱۱]

به موجب دادنامه شماره ۱۳۱ مورخه ۲۰/۳/۱۳۶۹ شعبه ۲۲ دیوان عالی کشور، در بیع املاک، مساحت مورد معامله باید مشخص گردد؛ و تعیین آن به صورت تقریبی، صحیح نبوده؛ و موجب بی‌اعتباری قرارداد می‌شود.[۱۲]

مقالات مرتبط

منابع

  1. محمدعلی نوری. قانون مدنی مصر. چاپ 2. گنج دانش، 1392.  ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 5326136
  2. ناصر کاتوزیان. حقوق مدنی (جلد اول) (قواعد عمومی قراردادها). چاپ 5. شرکت سهامی انتشار، 1380.  ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 2457900
  3. ناصر کاتوزیان. حقوق مدنی (جلد اول) (قواعد عمومی قراردادها). چاپ 5. شرکت سهامی انتشار، 1380.  ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 2457540
  4. ناصر کاتوزیان. دوره مقدماتی حقوق مدنی (جلد اول) (درس‌هایی از عقود معین) (بیع، اجاره، قرض، جعاله، شرکت، صلح). چاپ 13. گنج دانش، 1388.  ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 2877588
  5. محمدجعفر جعفری لنگرودی. دایرةالمعارف حقوق مدنی و تجارت (جلد اول) (حقوق تعهدات عقود و ایقاعات). چاپ 1. گنج دانش، 1388.  ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 4214672
  6. سیدعلی حائری شاه باغ. شرح قانون مدنی (جلد اول). چاپ 3. گنج دانش، 1386.  ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 239268
  7. عبداله کیایی. التزامات بایع و مشتری قبل و بعد از تسلیم مورد معامله. چاپ 1. ققنوس، 1376.  ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 1081788
  8. فصلنامه دیدگاه‌های حقوقی شماره 8 زمستان 1376. دانشکده علوم قضایی و خدمات اداری، 1376.  ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 824516
  9. عباس زراعت. خودآموز مکاسب (جلد سوم) (بخش خیارات، خیار تأخیر ثمن، خیار رویت، خیار عیب). چاپ 1. جنگل، 1388.  ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 532
  10. عبداله کیایی. التزامات بایع و مشتری قبل و بعد از تسلیم مورد معامله. چاپ 1. ققنوس، 1376.  ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 1081696
  11. محمدرضا زندی. رویه قضایی دادگاه‌های تجدیدنظر استان تهران در امور مدنی (بیع 1383-1388). چاپ 1. جنگل، 1390.  ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 2568688
  12. یداله بازگیر. استنباط‌های قضایی دیوانعالی کشور در امور مدنی (الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مطالبه خسارت- مطالبه وجوه چک و سفته). چاپ 2. گیتی، 1384.  ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 2958944