ماده ۴۹۴ قانون مدنی

ماده ۴۹۴ قانون مدنی: عقد اجاره به محض انقضای مدت برطرف می‌شود و اگر پس از انقضای آن، مستأجر، عین مستأجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف خود نگاه دارد موجر برای مدت مزبور مستحق اجرت‌المثل خواهد بود اگر چه مستأجر استیفای منفعت نکرده باشد و اگر با اجازهٔ مالک در تصرف نگاه دارد وقتی باید اجرت‌المثل بدهد که استیفای منفعت کرده باشد مگر این که مالک اجازه داده باشد که مجاناً استفاده نماید.

• مشاهده ماده قبلی
• مشاهده ماده بعدی

مواد مرتبط

ماده ۴۹۵ قانون مدنی

ماده ۶۳۱ قانون مدنی

ماده ۷ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶

ماده ۹ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۶۲

قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶

نکات توضیحی تفسیری دکترین

در رابطه با اجاره منزل مسکونی، ماده ۹ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۶۲، و فصل اول قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶، مخصص این ماده است. این ماده، در رابطه با املاک تجاری نیز، توسط ماده ۷ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶، و همچنین فصل دوم قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶، تخصیص خورده‌است.

پس از انقضای مدت اجاره، و پیش از اینکه مالک، مورد اجاره را مطالبه نماید؛ مستأجر در حکم امین بوده؛ و در رابطه با عیب و نقصی که بدون تقصیر وی، بر مال وارد گردیده؛ ضامن نیست و زمانی باید اجرت المثل پرداخت نماید؛ که از آن استیفای منفعت کرده باشد.

اگر پس از انقضای مدت اجاره، مستأجر با اذن مالک، مورد اجاره را نزد خود نگهدارد؛ در این صورت ضامن منافع استیفاشده خواهد بود، اما برابر با قاعده استیفا و اصل عدم تبرع، نمی‌توان حکم به رایگان بودن تصرف وی نمود، چرا که اثر اذن مالک، اباحه تصرف بوده؛ که با مجانی بودن آن متفاوت است، و مستأجر، در برابر منافع غیرمستوفات، ضامن نیست؛ زیرا ید وی امانی بوده؛ و تنها در رابطه با منافعی که استیفا می‌کند؛ مسئول است.

مطالعات فقهی

سوابق فقهی

پس از انقضای مدت اجاره، در صورت مطالبه موجر، مستأجر باید عین مستأجره را تخلیه نماید.

رابطه این ماده با ماده ۶۳۱ قانون مدنی، شبیه رابطه دو حکم مطلق و مقید است، مطابق قاعده، مطلق بر مقید حمل می‌گردد؛ یعنی فرض می‌شود که حکم مطلق نیز، مقید بوده‌است، به عبارتی اصل بر این است که به محض پایان مدت، ید امانی مستأجر، تبدیل به ید ضمانی می‌شود، اما چون ممکن است پس از انقضای مدت اجاره، در تبدیل ید مستأجر، شک و تردید به وجود آید؛ و برابر با قاعده استصحاب، ید امانی مستأجر باقی بماند؛ دلایل و امارات و قراینی وجود دارد که شک و تردید را، از بین برده؛ و ید امانی را، به ید ضمانی تبدیل نمایند، یکی از این دلایل را، می‌توان عبارت از مطالبه مالک، و خودداری مستأجر از تسلیم مورد اجاره دانست، در چنین وضعیتی، دیگر تردیدی در ضمانی بودن ید مستأجر وجود ندارد.

رویه‌های قضایی

• به موجب دادنامه شماره ۱۹۰۸ مورخه ۱۳۲۶/۱۲/۱۲ شعبه ۴ دیوان عالی کشور، اگر مستأجر، پس از انقضای موعد اجاره، با اذن موجر، از عین مستأجره استیفا نماید؛ در این صورت مکلف به تأدیه اجرت المثل، برابر با میزان اجرت المسمی است، پس در موردی که موجر، از دادگاه تقاضای ارجاع پرونده را به کارشناس، جهت تعیین اجرت المثل نماید؛ بنابراین باید نتیجه گرفت که از اذن و تراضی قبلی خود عدول نموده؛ و دادگاه نیز باید پس از اخذ نظر کارشناس، میزان اجرت المثل را معین نماید.

• رای وحدت رویه شماره ۵۷۶ مورخ ۱۳۷۱/۷/۱۴ هیئت عمومی دیوان عالی کشور( عدم اطلاق محل کسب و پیشه به مطب استیجاری پزشکان)
• رای وحدت رویه شماره 520 مورخ 1367/12/9 هیات عمومی دیوان عالی کشور (شمول مقررات قانون روابط موجر و مستأجر به اماکن به اجاره واگذار شده)
• رای دادگاه درباره اثر استقلال شخصیت حقوقی موقوفه از اداره متولی (دادنامه شماره ۹۳۰۹۹۷۰۲۶۹۴۰۱۱۸۰)
• رای دادگاه درباره اختیار وکیل در اجاره مادام العمر (دادنامه شماره ۹۴۰۹۹۷۰۲۲۰۷۰۰۷۹۰)
• رای دادگاه درباره اختیار وکیل نسبت به درج شرط داوری در قرارداد (دادنامه شماره ۹۵۰۹۹۷۰۲۲۳۷۰۰۹۸۴)

مقالات مرتبط

• ضمانت اجرای حقوقی نقض آثار ادبی – هنری در حقوق ایران و کامن لا
• عبور از تفسیر قرارداد به تحول قرارداد، تأملی بر اجتماعی‌شدن حقوق قراردادها
• تحلیل اقتصادی مداخلات حقوقی دولت در روابط استیجاری بر اساس ایده کارایی بازار و شکست آن
• آثار صدور و ملغی الاثر شدن حکم تخلیه مستأجر در عقد اجاره مشمول قانون روابط موجر ومستأجر مصوب 1356
• تجویز انتقال منافع
• جایگاه و مبانی انفساخ در نظام حقوقی ایران