ماده ۳۸۴ قانون مدنی

ماده ۳۸۴ قانون مدنی: هرگاه در حال معامله، مبیع از حیث مقدار، معین بوده و در وقت تسلیم، کمتر از آن مقدار درآید مشتری حق دارد که بیع را فسخ کند یا قیمت موجود را با تادیه حصه ای از ثمن به نسبت موجود قبول نماید و اگر مبیع، زیاده از مقدار معین باشد، زیاده مال بایع است.

• مشاهده ماده قبلی
• مشاهده ماده بعدی

مواد مرتبط

• ماده ۳۸۶ قانون مدنی
• ماده 149 قانون ثبت اسناد و املاک

مطالعات تطبیقی

به موجب ماده ۴۳۴ قانون مدنی مصر، در مواردی که مبیع، زیاده یا نقیصه ای داشته باشد؛ حق خریدار نسبت به کاهش ثمن یا فسخ عقد و حق فروشنده به مطالبه کسری ثمن، مشمول مرور زمان یک سال از تاریخ تسلیم عملی مبیع است.

نکات توضیحی تفسیری دکترین

میزان مبیع، تنها به عنوان وصف فرعی آن، مطرح نبوده؛ و در واقع بیانگر میزان مورد معامله است؛ و به تناسب مقدار مبیع است که قیمت آن تعیین می‌گردد، به همین جهت هرگاه مبیع، کمتر یا بیشتر از آنچه که مورد تراضی طرفین، واقع گردیده؛ درآید؛ حسب مورد ثمن نیز، کاهش یا افزایش می‌یابد، البته در مواردی هم به ندرت پیش می‌آید که مقدار مبیع، در نظر متبایعین، وصفی فرعی بوده؛ که تأثیر مستقیم در روابط بین طرفین ندارد، به همین دلیل تخلف از مقدار تعیین شده؛ به منزله تخلف از شرط صفت بوده؛ و سبب ایجاد حق فسخ می‌گردد.

با توجه به اینکه وصف کمیت، مقدار مورد معامله را معین می‌نماید؛ چنین وصفی، از اوصاف ذاتی و جوهری محسوب می‌گردد؛ ولی به لحاظ اینکه وصف کمیت، حاوی «وصف اجتماع» اجزای موضوع قرارداد است؛ باید آن را از اوصاف فرعی دانست، پس اگر مبیع، کمتر از وصف معهود بین طرفین باشد؛ به دلیل فقدان «وصف اجتماع»، مشتری از حق فسخ برخوردار بوده؛ و از طرفی، به دلیل نقصان در مقدار، که وصف ذاتی است؛ می‌تواند از ثمن معامله کم نماید.

در مواردی که در کیفیت یا کمیت مورد معامله تردیدی وجود داشته باشد؛ بیع را، به شرط برخورداری از وصف یا مقدار معین منعقد می‌نمایند، در واقع در چنین مواردی، بیع بر مبنای شرطی واقع می‌گردد و در صورت فقدان اوصاف موردنظر طرفین، حسب مورد، ضمانت اجرای فسخ قرارداد یا تعدیل ثمن، قابل اجرا است.

اگر مشتری زمینی را با قید مقدار معین خریداری نماید؛ و سپس معلوم گردد که مبیع، دارای مساحت کمتری بوده؛ در این صورت خریدار، از حق فسخ قرارداد برخوردار بوده؛ یا اینکه مبیع را، با دریافت ارش کمبود از بایع قبول نماید، چرا که صفت مقدار، وصفی است جوهری که اشتباه در آن، موجب بطلان قرارداد نسبت به مقدار نقصان می‌گردد؛ که در نتیجه، بایع را ملزم به رد ثمن آن قسمت به خریدار می‌نماید.

چنانچه مبیع، کلی بوده؛ و کمتر از میزان توافق شده درآید؛ در این صورت فروشنده، ملزم خواهد بود که کمبود را، به بایع تسلیم نماید و اگر بایع، زیاده از مبیع را به مشتری تحویل داده باشد؛ می‌تواند آن را از وی استرداد نماید.

نکات توضیحی

دلیل مالکیت فروشنده نسبت به میزان مازاد، این است که مقدار مزبور، موضوع قصد طرفین نبوده؛ و داخل در بیع نیست.

مطالعات فقهی

سوابق فقهی

بنا بر نظر مشهور فقها، در صورت کم درآمدن مبیع، حتی در فرض پرداخت مابه التفاوت توسط بایع، خیار خریدار ساقط نمی‌گردد.

اگر قرار گرفتن بخشی از مبیع در مقابل بخشی از ثمن، به صورت شرط صفت باشد؛ در این صورت حتی در فرض زایل شدن بخش از مبیع، عقد نسبت به آن قسمت باطل نگردیده؛ و چیزی از ثمن به خریدار رد نمی‌شود.

اگر فروشنده بخواهد نقصان زمین را، از الحاق اراضی مجاور به آن، جبران نماید؛ خریدار مکلف به قبول نظر او نیست؛ زیرا زمین‌های مجاور، جزء مبیع نبوده؛ و در صورت تردید در خیار خریدار، بقای آن استصحاب می‌گردد.

رویه‌های قضایی

به موجب دادنامه شماره ۱۶۵۳ مورخه ۲۷/۹/۱۳۸۴ شعبه ۳ دادگاه تجدیدنظر استان تهران، اگر مدعی، حق فسخ ناشی از نقصان مساحت مورد معامله را، اعمال ننماید؛ پس از تنظیم سند رسمی انتقال به نام وی، دعوای مطالبه قیمت مربوط به کسری مساحت، پذیرفته نخواهد شد.

به موجب دادنامه شماره ۱۳۱ مورخه ۲۰/۳/۱۳۶۹ شعبه ۲۲ دیوان عالی کشور، در بیع املاک، مساحت مورد معامله باید مشخص گردد؛ و تعیین آن به صورت تقریبی، صحیح نبوده؛ و موجب بی‌اعتباری قرارداد می‌شود.

• رای دادگاه درباره اثر متفاوت بودن مساحت ذکر شده مبیع با واقع (دادنامه شماره ۹۴۰۹۹۷۰۲۲۴۰۰۱۳۴۱)
• نظریه شماره 7/1402/358 مورخ 1402/06/18 اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره نحوه محاسبه قیمت مساحت مازاد ملک
• رای دادگاه درباره اثر کسری مساحت آپارتمان بر میزان ثمن (دادنامه شماره ۹۴۰۹۹۷۰۲۲۱۶۰۰۹۴۷)
• رای شعبه حقوقی دیوان عالی کشور درباره اثر درج متراژملک در قولنامه
• رای دادگاه درباره اختلاف مساحت مورد معامله در قرارداد صلح سرقفلی (دادنامه شماره ۹۴۰۹۹۷۰۲۲۰۷۰۰۷۴۳)

مقالات مرتبط

• مفهوم و شرایط اعمال نظریه عمومی آرش و مقایسه آن با قاعده تقلیل ثمن با مطالعه تطبیقی
• اندیشه‌های نو در «تئوری موازنه» و مقایسه آن با برخی از نظریه‌های فرانسوی
• تبیین جایگاه «منفعت اعتماد» در حقوق غربی و شناسایی مصادیق آن در فقه
• بررسی تطبیقی امکان محاسبه و مطالبه خسارت در کنار فسخ قرارداد در حقوق ایران و انگلیس
• بررسی ضرورت رفع ابهام از مفاد قرارداد
• اختلاف مساحت در ساختمانهای پیش‌فروش: نارسایی قواعد عام در حمایت از طرف ضعیف قرارداد
• تطبیق پذیری ثمن شناور در قراردادهای صادرات گاز با حقوق ایران
• قراردادهای خرید و فروش برق در چارچوب قانون مدنی